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Processo:

I – RELATÓRIO
Insurge-se o apelante frente à r. sentença de mov. 44.1, que em mandado de segurança, julgou improcedente o pedido inicial, para denegar a ordem.Sustenta, em síntese, que: a) a base de cálculo do ITBI deve restringir-se ao valor da fração ideal do terreno, sendo indevida a inclusão dos valores relativos à construção futura; b) a operação contratual está estruturada de modo que a aquisição do terreno e a contratação da construção ocorrem como negócios jurídicos autônomos, embora formalmente reunidos em um único instrumento, por exigência do programa habitacional e da instituição financeira financiadora; c) o valor destinado à obra não pode integrar a base de cálculo do ITBI por ainda não representar acréscimo patrimonial efetivo no momento da ocorrência do fato gerador; d) a jurisprudência pátria, incluindo precedentes do próprio TJPR, TJSP, TJSC e STJ, teria reconhecido que o ITBI não incide sobre valores de construção futura pactuados separadamente, devendo limitar-se à parte do terreno; e) as Súmulas 110 e 470 do STF continuam válidas e aplicáveis ao caso concreto, por expressarem entendimento consolidado de que o ITBI não incide sobre valores relativos a construção promovida pelo adquirente após a aquisição da fração ideal; f) a decisão recorrida incorreu em erro de premissa, ao considerar irrelevante a forma de incorporação adotada, aplicando de forma equivocada o precedente AREsp 2.508.461/RS do Superior Tribunal de Justiça.Contraminuta no mov. 54.1 pela manutenção da r. sentença.Parecer da douta Procuradoria Geral de Justiça pelo não provimento do recurso (mov. 12.1).É a breve exposição.

II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO
Conheço do recurso, eis que interposto e preparado tempestivamente, merecendo este prosperar, conforme a seguinte fundamentação.Cinge-se a controvérsia sobre a base de cálculo do ITBI quando o negócio jurídico envolve a alienação de fração ideal de terreno, vinculada à construção futura de unidade residencial, com financiamento por instituição pública e contratação conjunta da incorporadora e da construtora.Como bem fundamentado na sentença de origem, está-se diante de típica incorporação imobiliária. Vejamos:
Está-se diante de negócio de incorporação imobiliária. Para melhor compreender os fatos, tomemos como exemplo o instrumento contratual anexado no evento 1.13, rotulado como “CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, FIANÇA E OUTRAS OBRIGAÇÕES - PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA - RECURSOS DO FGTS - PROGRAMA CASA FÁCIL PARANÁ - APOIO AO CRÉDITO HABITACIONAL”. Nele estão condensados os seguintes contratos: 1º) compra e venda da fração ideal do terreno realizada pela OP Empreendimentos Imobiliários em favor do adquirente Leandro Di Nardo Lazarin; 2º) financiamento com alienação fiduciária, pelo qual Leandro, agora devedor fiduciante, dá em garantia real o imóvel à Caixa Econômica Federal (credora fiduciária) pelos recursos por ela liberados para pagamento do preço de aquisição do imóvel (terreno + construções); 3º) incorporação imobiliária assumida pela London Blue, com outorga de garantia fidejussória da obrigação; e 4º) obrigação de construção da unidade assumida pela Construtora e Incorporadora Pride, que também obrigou-se como fiadora. Pois bem, fiel ao figurino constitucional (CF, art. 156, inciso II) e ao art. 38 do Código Tributário Nacional, a Lei Municipal n. 7.303/1997, em seu art. 183, parágrafo único, elege como base de cálculo do ITBI “o valor venal [declarado pelo contribuinte ou arbitrado pelo Fisco] do imóvel e dos bens ou direitos transmitidos apurado na data do efetivo recolhimento do tributo”. Noutras palavras, o valor venal deve expressar a realidade mercadológica do imóvel no momento da ocorrência do fato gerador; daí a dúvida que este writ suscita: o valor venal da unidade habitacional vendida “na planta” deve restringir-se à fração ideal do terreno sobre o qual se erigirá o empreendimento imobiliário? Ou deverá abranger a totalidade do valor pago pelo adquirente, aí incluídos os que foram vertidos por ele para remunerar a construção?
Pois bem, verifica-se que o atual entendimento predominante é de que o ITBI incide apenas sobre o valor do imóvel no momento da transmissão da propriedade, ou seja, sobre o valor do terreno, excluindo-se construções futuras ainda não existentes, o que restou disposto nas Súmulas 110 e 470 do Supremo Tribunal Federal.O mesmo raciocínio foi adotado no voto do Desembargador Fagundes Cunha na Remessa Necessária nº 0001108-84.2025.8.16.0190, envolvendo situação análoga, onde se concluiu que o imposto não pode incidir sobre construções futuras, por inexistência de fato gerador. Vejamos:
REMESSA NECESSÁRIA. DIREITO TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI) E BASE DE CÁLCULO PARA AQUISIÇÃO DE TERRENO. APLICABILIDADE DA SÚMULA 110/STF E 470/STF REMESSA NECESSÁRIA CONFIRMADA. I. Caso em exame1. Remessa necessária de mandado de segurança cível em que a parte impetrante buscou o reconhecimento do direito de recolher o imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI) com base apenas nos valores das frações de terreno adquiridas, sem considerar o valor de eventual construção futura, após a sentença que concedeu a segurança pleiteada na 2ª Vara da Fazenda Pública de Maringá.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se o imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI) deve incidir apenas sobre o valor do terreno adquirido, sem considerar o valor de eventual construção futura.III. Razões de decidir3. A jurisprudência do STF, por meio das Súmulas nº 110 e 470, determina que o ITBI deve incidir apenas sobre o valor venal do imóvel no momento da transmissão, excluindo construções futuras da base de cálculo.4. A decisão do juiz de primeira instância foi fundamentada e atendeu aos primados da lei, confirmando o direito do impetrante de recolher o ITBI apenas sobre o valor do terreno adquirido.IV. Dispositivo e tese5. Sentença confirmada, concedendo a segurança requerida pelos impetrantes.Tese de julgamento: A base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve considerar apenas o valor do terreno adquirido, sem incluir o valor de construções futuras, conforme as Súmulas 110 e 470 do Supremo Tribunal Federal._________Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 12.016/2009, art. 14, § 1º; CTN, arts. 35 e 36.Jurisprudência relevante citada:
TJPR, 1ª Câmara Cível, 0007833-60.2023.8.16.0190, Rel. Desembargador Lauri Caetano da Silva, j. 29.04.2024; TJPR, 3ª Câmara Cível, 0003586-22.2017.8.16.0004, Rel. Desembargador José Sebastião Fagundes Cunha, j. 29.10.2020; TJPR, 4ª Turma Recursal, 0001006-37.2021.8.16.0179, Rel. Juiz de Direito da Turma Recursal dos Juizados Especiais Leo Henrique Furtado Araújo, j. 05.02.2024; TJPR, 4ª Turma Recursal, 0023772-12.2022.8.16.0030, Rel. Juiz de Direito da Turma Recursal dos Juizados Especiais Aldemar Sternadt, j. 27.03.2024; TJPR, 3ª Câmara Cível, RN - Palotina, Rel. Desembargador Eduardo Casagrande Sarrao, j. 25.04.2017; Súmulas nº 110 e 470 do STF.Resumo em linguagem acessível: O Tribunal decidiu que o pedido feito por quem entrou com o Mandado de Segurança foi aceito. A decisão anterior, que permitiu que a parte impetrante pagasse o imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI) apenas sobre o valor do terreno, sem incluir o valor de uma construção futura, foi confirmada. Isso porque a lei e a jurisprudência dizem que o ITBI deve ser calculado somente sobre o valor do imóvel no momento da compra, sem considerar o que ainda será construído. Portanto, a decisão do juiz foi mantida, pois estava correta e de acordo com as normas.(TJPR - 3ª Câmara Cível - 0001108-84.2025.8.16.0190 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR JOSÉ SEBASTIÃO FAGUNDES CUNHA -
J. 02.06.2025)
Nos termos do art. 35 do CTN, o fato gerador do ITBI é a transmissão inter vivos da propriedade ou do domínio útil de bem imóvel. O art. 38 do mesmo diploma estabelece que sua base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, apurado no momento da ocorrência do fato gerador.No caso dos autos, restou demonstrado que os contratos celebrados com os adquirentes foram estruturados em dois momentos distintos: a) a compra e venda da fração ideal do terreno; b) a contratação de prestação de serviços para construção da unidade habitacional, mediante mútuo com recursos da Caixa Econômica Federal. Tais contratos foram firmados durante a execução do programa “Minha Casa, Minha Vida”, sendo auditados por ente público e com recursos transferidos diretamente à construtora.No modelo negocial adotado pelas apelantes, os contratos não estão camuflando uma venda de unidade pronta, mas sim refletindo uma estrutura jurídica legítima, com a venda de terreno e contratação autônoma de construção, ou seja, tal
separação não é fictícia nem simulada: ela é essencial para a liberação de crédito pela instituição financeira e para a observância da legislação tributária, inclusive quanto à incidência do ISS sobre a construção futura.A tentativa do Município de incluir a construção futura na base de cálculo do ITBI viola o princípio da legalidade tributária e afronta o critério temporal do fato gerador (valor do bem no momento da transferência).E ainda, veja-se que, conforme se extrai dos documentos juntados aos autos (mov. 1.13 e seguintes), o valor referente à construção não foi pago à vendedora do terreno, mas à construtora, posteriormente à aquisição do solo. Assim, descabe a tributação do ITBI sobre valores futuros e incertos, em desconformidade com os artigos 35 e 38 do CTN.Por essas razões, dou provimento ao recurso, nos termos da fundamentação.