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Processo:

I – RELATÓRIO
Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por CONDO CONSULT DOCUMENTOS E SERVIÇOS CONDOMINIAIS LTDA. em face da decisão proferida no mov. 271.1 da ação de execução de título executivo extrajudicial nº 0000055-35.2020.8.16.0193 proposta pela agravante contra ESTER DE OLIVEIRA FREITAS e JOSÉ ERIVALDO FREITAS, ora agravados.
Na ação originária proposta pela parte agravante contra os agravados, houve acordo (mov. 45.1), que restou homologado pelo juízo a quo (mov. 47.1), após o que teve início o cumprimento de sentença (mov. 65.1).
Posteriormente, os executados ofereceram exceção de pré-executividade (mov. 223.1), que não foi acolhida (mov. 228.1).
Na sequência, foi proferida a decisão agravada (mov. 271.1), nos seguintes termos:
“1) - Primeiramente, promova-se o cancelamento da petição de mov. 270.1, porquanto estranha aos autos.

2)- Considerando o requerimento formulado pela parte exequente no mov. 267.1, tendo em vista que ultimada a penhora sobre os direitos da parte executada sobre o imóvel de matrícula nº 60.826 (mov. 244.1) e renunciado o prazo para manifestação pela credora fiduciária (mov. 252), fica autorizada a averbação da constrição dos direitos aquisitivos junto à matrícula do bem. Desta forma, deverá o credor providenciar a retificação da matrícula, porquanto foi erroneamente anotada a penhora diretamente sobre o imóvel.

2.1) - Nesta linha, indefiro o pedido de avaliação, uma vez que, enquanto pendente o gravame de alienação fiduciária (mov. 183.2), permanecerão suspensos os atos executivos sobre o imóvel, haja vista que ainda não integra o patrimônio dos devedores.

3)- Intime-se a parte exequente para que se manifeste no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de arquivamento do feito pelo prazo de 1 (um) ano.

2.1) -Inerte o exequente, ou requerendo a suspensão/arquivamento provisório, com fundamento no artigo 921, inciso III e §1º do CPC/15, fixo o prazo de 1 (um) ano para a suspensão. Ressalte-se que, nos termos do referido § 1º do mesmo artigo, restará também suspensa a prescrição e, por outro lado, com fundamento no § 4º do referido dispositivo, após o decurso do prazo de suspensão, correrá o prazo prescricional (artigo 206, § 5º, I, do Código Civil), relativo à prescrição intercorrente, de forma que o termo inicial será considerado a ciência da primeira tentativa infrutífera de localização do devedor ou de bens penhoráveis.

3)-Permanecendo o exequente inerte, após o decurso do prazo de suspensão, na forma do art. 921, §2º, do CPC /15, proceda-se ao levantamento de quaisquer restrições ou penhoras existentes nos autos e, em seguida, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe, observando-se as Portarias vigentes nesta Serventia e o CN, no que couber.

4)- Havendo manifestação, retornem os autos conclusos, observada a divisão de trabalho neste Juízo.

5)- Intimem-se. Diligências necessárias, com a devida observância da Portaria vigente nesta Vara.”
Contra a decisão, insurge-se a parte exequente contra o indeferimento da realização de avaliação de imóvel, requerendo antecipação de tutela recursal a fim de que fosse revogada a decisão agravada e determinada a referida avaliação “para se quantificar o valor dos direitos da parte executada sobre o referido imóvel”.
Foi proferida decisão de indeferimento da tutela de urgência (mov. 9.1).
Os agravados foram intimados para apresentar contrarrazões (mov. 15.0), quedando-se inertes.
Os autos vieram conclusos para decisão.
É o relatório.


II – VOTO
Estão presentes os pressupostos extrínsecos (tempestividade; preparo; regularidade formal e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer) e intrínsecos (cabimento; legitimação para recorrer e interesse em recorrer) de admissibilidade do recurso.
Admitido o recurso, compulsando os autos se verifica que, na fase de cumprimento de sentença da ação de execução de título extrajudicial nº 0000055-35.2020.8.16.019, foi deferida (mov. 164.1) e efetuada (mov. 244.1) a penhora dos direitos aquisitivos da parte executada derivados de alienação fiduciária em garantia
do imóvel lavrado junto ao Registro de Imóveis de Colombo sob a
matrícula nº 60.826.
Após, a parte exequente requereu a realização de avaliação de tais direitos sobre o imóvel, o que foi indeferido
por meio da decisão recorrida (mov. 271.1), nos seguintes termos:
“2) - Considerando o requerimento formulado pela parte exequente no mov. 267.1, tendo em vista que ultimada a penhora sobre os direitos da parte executada sobre o imóvel de matrícula nº 60.826 (mov. 244.1) e renunciado o prazo para manifestação pela credora fiduciária (mov. 252), fica autorizada a averbação da constrição dos direitos aquisitivos junto à matrícula do bem. Desta forma, deverá o credor providenciar a retificação da matrícula, porquanto foi erroneamente anotada a penhora diretamente sobre o imóvel.

2.1) - Nesta linha, indefiro o pedido de avaliação, uma vez que, enquanto pendente o gravame de alienação fiduciária (mov. 183.2), permanecerão suspensos os atos executivos sobre o imóvel, haja vista que ainda não integra o patrimônio dos devedores.”
Contra o indeferimento, insurgiu-se a parte exequente em agravo de instrumento aduzindo a imprescindibilidade da avaliação do bem para sua expropriação.
Isto primeiramente
sob o argumento de que os direitos da parte executada sobre o referido imóvel seriam muito mais amplos do que os valores já quitados por esta
(mov. 1.1 do recurso):
“Ressalta-se que, pagos os valores relacionados a alienação fiduciária, o referido gravame deve ser baixado. Então sim, os direitos do credor fiduciário são estritamente relacionados ao valor a ser pago pelo contrato.
Já o devedor fiduciante, tem como direito relacionado ao imóvel sua valorização, os subsídios governamentais, seu direito de usar, fruir e gozar, não podendo apenas dispor do imóvel.
Portanto, para se calcular os direitos da parte executada se faz necessário realizar o seguinte cálculo: (valor do imóvel) – (valor a ser pago para a credora fiduciária) = (valor dos direitos).
Tal equação faz todo o sentido visto que, o direito da credora fiduciária se extingue com o pagamento integral da dívida, sendo as benfeitorias, valorizações e demais questões relacionadas ao imóvel de direito da parte executada.”
Ocorre que, precisamente por se tratar a avaliação (Subseção XI do Código de Processo Civil – art. 870 a 875) de medida necessária para averiguação do valor do bem objeto de penhora, é medida desnecessária no caso de penhora de direitos aquisitivos.
Isto porque, ao contrário
do alegado pela parte recorrente, não há que se falar em cálculo de avaliação que englobe valorização do preço do bem, subsídios governamentais e/ou direito de uso e afins, exatamente porque, enquanto o imóvel permanece de propriedade da credora fiduciária, tais fatores não estão agregados aos direitos do devedor fiduciante que, pela própria natureza jurídica da alienação fiduciária, correspondem diretamente às parcelas já quitadas. A este respeito, observe-se o art. 22 da Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências:
Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.


(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
Em outras palavras, anteriormente à quitação do contrato de alienação fiduciária e consequente aquisição do bem pelo devedor fiduciário, este não detém direito de propriedade sobre o imóvel, mas tão somente direito aos valores pagos – ou seja: direitos aquisitivos.
Neste sentido é a jurisprudência deste Tribunal:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA. PENHORA SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS DERIVADOS DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PLEITO DE EXPEDIÇÃO DE MANDADO DE AVALIAÇÃO DO BEM – NÃO ACOLHIMENTO – PENHORA QUE RECAI APENAS SOBRE OS DIREITOS AQUISITIVOS DE PROPRIEDADE DO BEM IMÓVEL E NÃO SOBRE O BEM EM SUA TOTALIDADE. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
(TJPR - 9ª Câmara Cível - 0038273-95.2021.8.16.0000 - Paranaguá -
Rel.: DESEMBARGADOR ROBERTO PORTUGAL BACELLAR -
J. 21.02.2022)
grifei
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. DESNECESSIDADE DE AVALIAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão da 1ª Vara Cível da Comarca de Paranaguá que, em cumprimento de sentença, deferiu a penhora dos direitos de aquisição decorrentes do adimplemento parcial do contrato de alienação fiduciária e afastou a necessidade de avaliação do imóvel, sendo que o agravante requer a realização da avaliação para a definição do preço mínimo no leilão. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se é necessária a avaliação do imóvel para a realização do leilão, considerando que a penhora recaiu sobre os direitos aquisitivos derivados do contrato de alienação fiduciária. III. Razões de decidir 3. A penhora recaiu sobre os direitos aquisitivos do contrato de alienação fiduciária, não sendo necessária a avaliação do imóvel, pois não se está penhorando a propriedade plena. 4. O valor dos direitos aquisitivos pode ser verificado sobre o valor das parcelas já pagas pelo devedor, através do Documento Descritivo do Crédito, e as informações de parcelas quitadas, vencidas e a vencer devem constar no edital do leilão. 5. A jurisprudência confirma que a avaliação do imóvel não é necessária quando a penhora se limita aos direitos aquisitivos. IV. Dispositivo e tese 6. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Tese de julgamento: Na penhora dos direitos aquisitivos decorrentes de contrato de alienação fiduciária, não é necessária a avaliação do imóvel, uma vez que a constrição recai sobre os direitos do devedor e não sobre a propriedade plena do bem. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, art. 22; CPC, arts. 835, XII, e 1.368-B; CC, art. 1.368-B. Jurisprudência relevante citada: TJPR, AGRAVO DE INSTRUMENTO 0038273-95.2021.8.16.0000, Rel. Desembargador Roberto Portugal Bacellar, 9ª C. Cível, j. 21.02.2022. Resumo em linguagem acessível: O Tribunal decidiu que não é necessário fazer uma avaliação do imóvel que está sendo penhorado, pois a penhora recai sobre os direitos de compra do imóvel e não sobre o imóvel em si.
(TJPR - 9ª Câmara Cível - 0066268-78.2024.8.16.0000 - Paranaguá - Rel.: SUBSTITUTO RAFAEL VIEIRA DE VASCONCELLOS PEDROSO - J. 05.07.2025)
grifei
Destaca-se o seguinte trecho do acórdão supracitado, publicado nos autos 0066268-78.2024.8.16.0000:
“Ao arrematar os direitos aquisitivos, o arrematante se sub-roga integralmente nos direitos e deveres do fiduciante e obtém o direito de adquirir o imóvel de forma plena após o pagamento da dívida para o credor fiduciário. Na medida em que não se está penhorando a propriedade plena do imóvel, é inócuo realizar avaliação imobiliária. Na penhora dos direitos aquisitivos do contrato firmado entre a devedora e a CEF é possível verificar o valor do direito aquisitivo através do Documento Descritivo do Crédito (mov. 191.2). Quando do edital do leilão, deverá ser informada a alienação fiduciária com a CEF, as condições da venda, a quantidade de parcelas quitadas, as parcelas vencidas e a vencer, as condições para quitação do saldo devedor do contrato perante o credor fiduciário”.
Destarte, a manutenção da decisão recorrida é medida que se impõe.
Diante do exposto, o VOTO é pelo CONHECIMENTO e DESPROVIMENTO do agravo de instrumento, nos termos da fundamentação.