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Processo:

Por brevidade, adota-se o relatório consignado na respeitável sentença (mov. 188 – autos originários):
“Companhia de Habitação Popular de Curitiba – Cohab-CT aforou Ação de Resolução de Contrato c/c Reintegração de Posse e Indenização por Perdas e Danos com pedido liminar originalmente em face de Idema Fátima de Melo Carvalho, João Deusmir de Carvalho, Roderlei dos Santos e Sueli de Fátima Fonseca. Narra a autora que firmou Contrato de Compromisso de Compra e Venda com os dois primeiros réus, os quais ficaram comprometidos a pagar Cr$ 111.888.232,50 a partir de 10/12/1992. Sustenta que os réus não efetuaram o pagamento das prestações mensais a partir da 20ª prestação (vencida em 10/08/1994). Assevera que, nos termos da cláusula 24ª do aludido contrato, o inadimplemento das prestações nos prazos e valores acordados resultaria na resolução do negócio jurídico. Em sede de tutela de urgência, requereu a reintegração de posse. Ao final, pugna pela resolução do contrato, pela reintegração de posse e pela condenação dos réus ao pagamento de indenização em valor equivalente a um aluguel mensal, pelo período correspondente à indisponibilidade do bem, com os devidos reajustes moratórios, ou em valor equivalente ao que tenha sido pago em função do contrato. Acompanham a petição inicial documentos (mov. 1.2/1.5).Os réus foram citados”.
A requerida Idema Fátima de Melo Carvalho foi citada pessoalmente (mov. 1.24) e o réu João Deusmir de Carvalho por edital (mov. 1.28).
Nomeado curador especial ao réu João Deusmir de Carvalho, foi apresentada contestação (mov. 1.34).
“A autora apresentou impugnação à contestação (mov. 1.37).A autora requereu a exclusão de Sueli de Fátima e Roderlei dos Santos do polo passivo (identificados como ocupantes do bem na inicial), incluindo Karine Sutil Rodrigues Gomes e Willian Gomes, atuais possuidores do imóvel (mov. 21.1), o que foi deferido. Dessa forma, o polo passivo passou a ser composto por Idema Fátima de Melo Carvalho (mutuário), João Deusmir de Carvalho (mutuário), Karine Sutil Rodrigues Gomes (ocupante) e Willian Gomes (ocupante).Deferiu-se a isenção de 50% das custas processuais (mov. 58.1).Citados, os réus Wilian Rego Gomes e Karine Sutil Rodrigues Gomes apresentaram contestação (mov. 117.1) arguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva. No mérito, defenderam que não possuem qualquer relação jurídica com a autora, pois firmaram contrato de locação com Adriano Alves, e são possuidores de boa-fé do imóvel objeto da demanda. Sustentam que fazem jus à indenização pelas benfeitorias realizadas. Requereram a improcedência da demanda.A autora apresentou impugnação ao cumprimento de sentença (mov. 122.1).Facultada a especificação de provas, a autora requereu o julgamento antecipado (mov. 129.1), ao passo que os réus requereram a produção de prova oral (mov. 132.1).O Ministério Público informou a ausência de interesse no feito (mov. 137.1).Determinou-se a citação de Adriano Alves (mov. 157.1)”
Foi indeferida a concessão integral da assistência judiciária à Cohab (mov. 163.1 – autos originários), o que culminou na interposição de agravo de instrumento nº 0033419-87.2023.8.16.0000 AI, que foi desprovido.
O agravo interno nº 0074238-66.2023.8.16.0000 Ag não foi conhecido.
“Regularmente citado, Adriano Alves deixou de apresentar manifestação”.
Sobreveio sentença (mov. 188.1 – autos originários), que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos:
“a) resolver o Contrato de Compromisso de Compra e Venda em debate, retornando as partes aos status quo ante;b) reintegrar a autora na posse do imóvel em questão, se ainda não o foi, concedendo o prazo de 30 dias para sua desocupação voluntária;c) condenar os réus Idema Fátima de Melo Carvalho e João Deusmir de Carvalho ao pagamento de aluguel, bem como demais encargos relativos ao imóvel (água, luz e IPTU), desde a data em que tomou posse até sua efetiva desocupação, cujo valor deverá ser apurado em liquidação por arbitramento;d) condenar a autora à repetição, sob a modalidade simples, dos valores desembolsados pelos réus, observado o patamar de 25% (oitenta e oito). Tal valor será corrigido monetariamente pelo IPCA-E. Sobre ele incidirão juros de mora simples de 1% (um por cento) ao mês, contados do trânsito em julgado da sentença (data em que a resolução efetivamente será efetivada e que a mora da autora passará a viger definitivamente);e) reconhecer o direito dos réus à indenização por benfeitorias, cujo valor será apurado em liquidação por arbitramento (avaliação); ef) determinar a compensação entre os montantes devidos por uma parte à outra”.
Diante da sucumbência mínima da parte autora, os réus foram condenados ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.
Suspensa a exigibilidade em relação aos réus Wilian Rego Gomes e Karine Sutil Rodrigues Gomes, pois beneficiários da justiça gratuita.
Opostos embargos de declaração pela Cohab e pelos réus Wilian Rego Gomes e Karine Gomes (movs. 193.1 e 194.1 – autos originários).
Os aclaratórios foram parcialmente acolhidos, corrigindo-se a sentença quanto a estes pontos:
“2. Ante o exposto, acolho em parte os embargos apresentados pelas partes e, para sanar o vício, retifico o erro material na sentença, para que, no parágrafo da fundamentação relativo à devolução dos valores pagos, onde consta “oitenta e oito por cento”, passe a constar “vinte e cinco por cento” Outrossim, retifico os itens b e d do dispositivo da sentença, para que passem a constar com a seguinte redação:
“b) reintegrar a autora na posse do imóvel em questão, se ainda não o foi, concedendo o prazo de 15 dias para sua desocupação voluntária, devendo a ordem ser expedida em face de qualquer pessoa que se ache no imóvel;(...)d) condenar a autora à repetição, sob a modalidade simples, dos valores desembolsados pelos réus, observado o patamar de 25% (vinte e cinco). Tal valor será corrigido monetariamente pelo IPCAE. Sobre ele incidirão juros de mora simples de 1% (um por cento) ao mês, contados do trânsito em julgado da sentença (data em que a resolução efetivamente será efetivada e que a mora da autora passará a viger definitivamente).(...)Diante do decaimento mínimo do pedido por parte da autora, condeno os réus pro rata ao pagamento das custas processuais.No tocante à verba honorária devida por Idema Fátima de Melo Carvalho e João Deusmir de Carvalho ao patrono da autora, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC, fixo os honorários em 10% do valor da condenação, tendo em conta o trabalho realizado, a complexidade da causa, o valor do bem em debate e o tempo de duração do litígio.Outrossim, quanto a Karine Sutil Rodrigues Gomes e Willian Gomes, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC, deverão suportar honorários equivalentes a metade de 10% do valor da causa, tendo em conta o trabalho realizado, a complexidade da causa, o valor do bem em debate e o tempo de duração do litígio. O valor deverá ser atualizado pelo IPCA da data do aforamento da presente ação até a data do pagamento (a fim de dar vazão ao comando “valor atualizado da causa”). Sobre esses valores serão acrescidos juros de mora simples, no percentual de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado.Por serem os réus Wilian Rego Gomes e Karine Sutil Rodrigues Gomes beneficiários da justiça gratuita, mantenho suspensa a cobrança referente às custas e honorários em relação à eles enquanto perdurar a impossibilidade de recolhê-las sem o prejuízo próprio ou de sua família, observando o artigo 98, §3º, do Código de Processo Civil, que reza que “vencido o beneficiário, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão que as certificou, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passando esse prazo, tais obrigações do beneficiário).”
Interposto tempestivo recurso de apelação pelos réus Wilian Rego Gomes e Karine Gomes (mov. 205.1 – autos originários), sustentando, em síntese, que: a) o recurso de apelação detém, em regra, efeito suspensivo, conforme artigo 1.012, § 1º, do CPC; b) há ilegitimidade passiva, pois nunca tiveram relação com a autora, sendo impossível a responsabilização por pendências em nome dos mutuários; c) locaram o imóvel da pessoa de Adriano Alves, que afirmou ter adquirido o bem do casal Idema Carvalho e João Carvalho, mediante contrato de gaveta; d) os mutuários negociaram o bem com a Cohab em 1992, o transcurso significativo do tempo e a ausência de restrição na matrícula não indicaram empecilhos para a locação; e) não foram comunicados previamente pela Cohab acerca de eventuais pendências contratuais. Na verdade, tampouco conheceram o contrato firmado pelos mutuários; f) o processo não pode produzir efeitos em relação aos recorrentes, de acordo com o artigo 506 do CPC; g) gozam de boa-fé; h) a ação tem natureza dúplice, sendo prescindível a apresentação de reconvenção; i) são inscritos nos cadastros da Cohab, devendo ser garantida a possibilidade de aquisição, nos termos ofertados nos programas habitacionais, ou a sentença deve ser anulada, a fim de que o magistrado singular aprecie tal pleito, sob pena de supressão de instância; i) o ônus sucumbencial deve ser redistribuído, pois a parte autora não sucumbiu em parcela mínima.
Interposto tempestivo recurso de apelação pela Cohab (mov. 208.1 – autos originários), alegando, em suma, que: a) na contestação houve pedido de indenização por benfeitorias, mas inexistiu prova acerca da existência; b) “postergar a verificação de eventuais benfeitorias para a liquidação ofende o devido processo legal, o contraditório e a própria lei que estabelece os requisitos para a indenização por benfeitorias”; c) o imóvel em questão é vinculado à prestação de serviço público, tratando-se do fornecimento de moradia digna à população desfavorecida financeiramente. A manutenção das características do bem construído é medida imposta, pois, no caso de inadimplência, será o bem repassado para a próxima família inscrita na fila; c) a condenação a esse título deve ser reformada.
Contrarrazões pela Cohab (mov. 213.1 – autos originários).
Contrarrazões pelos réus Wilian Rego Gomes e Karine Gomes (mov. 214.1 – autos originários).
É o relatório.


Presentes os pressupostos de admissibilidade, ambos os recursos comportam conhecimento.
Apelação Cível (1)
Inicialmente, destaca-se que o recurso de apelação tem, como regra, efeito suspensivo, conforme dispõe o artigo 1.012, caput, do Código de Processo Civil.
No caso, a sentença determinou a reintegração da posse, com concessão de prazo para desocupação voluntária. No entanto, não o fez a título de tutela de urgência.
Assim, considerando os argumentos dos réus apelantes sobre a ordem de desocupação, nota-se que completamente operante o efeito suspensivo do recurso.
Não se olvida da tutela de urgência concedida para anotação da rescisão contratual (mov. 1.7 – autos originários). Entretanto, inexistiu específica decisão judicial quanto ao deferimento liminar de reintegração de posse, sobretudo considerando a ocupação pelos recorrentes, pessoas diferentes dos mutuários, os quais passaram a compor posteriormente o polo passivo.
Inclusive, em primeiro grau de jurisdição, o julgador deixou bastante clara a inexistência de prévia determinação judicial acerca da reintegração de posse, uma vez que seria matéria enfrentada especificamente na sentença (mov. 1.59 – autos originários).
No que se refere à legitimidade passiva, não merece censura a sentença.
A Companhia de Habitação Popular de Curitiba, de forma diligente, constatou que os mutuários não mais residiam no imóvel e que os ocupantes são Wilian Rego Gomes e Karine Gomes, motivo pelo qual foram citados e compareceram em juízo (movs.
21.1 e 24.1 – autos originários).
A ocupação do imóvel pelos apelantes, desde de janeiro de 2015, é incontroversa, visto que afirmaram a realização de contrato verbal de locação com Adriano Alves, que, por sua vez, teria adquirido o bem dos mutuários Idema de Fátima e João Deusmir, mediante contrato de gaveta (mov. 117.1 – autos originários).
A participação dos apelantes se fez necessária justamente porque o processo se refere à rescisão contratual (negócio jurídico com os mutuários) e consequente reintegração de posse pela Cohab.
Jamais houve reconhecimento de relação negocial entre a Cohab e os apelantes, mas estes, por ocuparem o bem de propriedade da autora, mostraram-se intrinsecamente vinculados ao objeto da lide, motivando a inclusão no polo passivo.
A legitimidade da parte diz respeito à pertinência subjetiva da demanda, ensinando a doutrina que:
“Conforme tradicional lição doutrinária, a legitimidade para agir (legitimatio ad causam) é a pertinência subjetiva da demanda ou, em outras palavras, é a situação prevista em lei que permite a um determinado sujeito propor a demanda judicial e a um determinado sujeito formar o polo passivo dessa demanda. Tradicionalmente se afirma que serão legitimados ao processo os sujeitos descritos como titulares da relação jurídica de direito material deduzida pelo demandante. (...)A regra geral em termos de legitimidade, ao menos na tutela individual, é consagrada no art. 18 do Novo CPC, ao prever que somente o titular do alegado direito pode pleitear em nome próprio seu próprio interesse, consagrando a legitimação ordinária, com a ressalva de que o dispositivo legal somente se refere à legitimação ativa, mas é também aplicável para a legitimação passiva” (Manual de direito processual civil – Volume único/Daniel Amorim Assumpção Neves – 8. ed. – Salvador: Ed. JusPodivm, 2016. Ebook, p. 200 – sem destaque no original).
Fredie Didier Jr., analisando as condições da ação, leciona que:
“A legitimidade para agir (ad causam petendi ou ad agendum) é requisito para admissibilidade que se precisa investigar no elemento subjetivo da demanda: os sujeitos. Não basta que se preencham os “pressupostos processuais” subjetivos para que a parte possa atuar regularmente em juízo. É necessário, ainda, que os sujeitos da demanda estejam em determinada situação jurídica que lhes autorize a conduzir o processo em que se discuta aquela relação jurídica de direito material deduzida em juízo. É a “pertinência subjetiva da ação”, segundo célebre definição doutrinária. A esse poder, conferido pela lei, dá-se o nome de legitimidade ad causam ou capacidade de conduzir o processo. Parte legítima é aquela que se encontra em posição processual (autor ou réu) coincidente com a situação legitimadora, “decorrente de certa previsão legal, relativamente àquela pessoa e perante o respectivo objeto litigioso” (DIDIER JR., Fredie. Curso de direito processual civil: introdução ao direito processual civil, parte geral e processo de conhecimento. 18. ed. Salvador: Ed. Jus Podivm, 2016. p. 345).
Importantíssimo pontuar, como expressamente constou na sentença e na decisão dos embargos de declaração, que os apelantes não foram condenados ao pagamento de obrigações próprias dos mutuários, dada a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel (mov. 1.3 – fls. 13/14 e 26/30 – autos originários).
Cita-se:
“Com relação à responsabilidade pelo pagamento dos alugueis, não há que se falar em vício, na medida em que a sentença foi categórica ao estabelecer que tais despesas deverão ser suportadas unicamente pelos réus Idema Fátima de Melo Carvalho e João Deusmir de Carvalho” (mov. 202.1 – autos originários).
O reconhecimento da rescisão do contrato de compromisso de compra e venda impôs aos recorrentes, por consequência lógica, a desocupação do imóvel, de titularidade da autora, imperando-se o retorno ao status quo ante.
O Cohab acertadamente requereu a inclusão dos ocupantes ao polo passivo justamente para findar qualquer dúvida sobre a extensão dos efeitos da sentença aos réus apelantes, os quais inegavelmente participaram do processo, nos moldes do artigo 506 do Código de Processo Civil.Vale transcrever:
“Art. 506. A sentença faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não prejudicando terceiros”.
Observa-se que o compromisso de compra e venda foi muito claro quanto à impossibilidade de transferência ou cessão dos direitos contratuais a terceiros, sob pena de vencimento antecipado da dívida e rescisão contratual (mov. 1.3 – fls. 30 - cláusula 26ª – autos originários).
O contrato verbal de locação entre os apelantes e Adriano Alves (declaração feita pelo locatário, no ano de 2016 – mov. 117.9 – autos originários), que jamais possuiu a condição de mutuário, inegavelmente confirmou o caráter de precariedade da posse exercida pelos recorrentes.
Os apelantes argumentaram que, diante da natureza dúplice da ação possessória, poderiam lançar pedidos independentemente da apresentação de peça de reconvenção.
Afirmaram, por isso, ser possível o pleito de aquisição do imóvel, nas mesmas condições ofertadas nos programas habitacionais da Cohab – Curitiba, uma vez que inscritos no cadastro da sociedade de economia mista.
A argumentação feita pelos apelantes, na realidade, envolve a previsão de pedido contraposto nas ações possessórias, de acordo com o artigo 556 do Código de Processo Civil.
“Art. 556. É lícito ao réu, na contestação, alegando que foi o ofendido em sua posse, demandar a proteção possessória e a indenização pelos prejuízos resultantes da turbação ou do esbulho cometido pelo autor”.
Ensina a doutrina:
“Pedido contraposto. O ordenamento permite, no entanto, que o réu na demanda possessória maneje sua pretensão contraposta de proteção possessória, em desfavor do autor, na própria contestação, na forma de pedido contraposto. É uma típica deformalização do procedimento, prescindindo-se, na veiculação da pretensão contraposta, da apresentação de reconvenção, bastando a formalização de pedido contraposto (GRINOVER, 1998). Veja-se, com o manejo do pedido contraproposto teremos suas pretensões em sentido contrário, logo “duas ações”, e não uma ação com possibilidades ambivalentes (ação dúplice). Ainda que a reconvenção atualmente seja um tópico da peça de resposta (art. 343), o pedido contraposto é ainda menos formal, consistindo na articulação da própria posse do réu e do pedido de sua proteção contra o autor (dispensado o pagamento de custas ou qualquer outra formalidade do art. 319, do CPC/2015)” (Comentários ao Código De Processo Civil/Luiz Dellore ... [et al.]. – 4. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2021. Ebook, p. 1606).
No caso concreto, no entanto, não se confundindo com pedido indenizatório ou protetivo de posse, os recorrentes objetivam que o Poder Judiciário imponha formalização de negócio jurídico entre as partes, já que se apresentaram interessados na aquisição da propriedade do bem imóvel.
A Cohab, em diversas oportunidades, já destacou seu desinteresse em conciliar e apontou, em respeito ao princípio da igualdade, a impossibilidade de afrontar o procedimento próprio dos programas públicos habitacionais. Existe fila de famílias interessadas (há aproximadamente 45.000 pessoas inscritas) – movs. 112.1 e 213.1 – autos originários.
Impossível, assim, ordenar a criação de um vínculo contratual entre a Cohab e os recorrentes, ocupantes do imóvel, para que estes adquiram a propriedade do bem.
Sobre a distribuição do ônus sucumbencial, nota-se que a autora sucumbiu em parcela do pleito inicial, pois não reconhecida a responsabilidade solidária dos ocupantes pelo pagamento dos alugueres (mov. 1.1 – autos originários).
Desse modo, entende-se que, ante a sucumbência frente aos requeridos ocupantes, deverá desembolsar honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico.
Em relação às custas processuais, o pagamento deverá ser arcado integralmente pelos requeridos mutuários, aplicando-se o princípio da causalidade, visto que a inadimplência motivou a rescisão contratual, além de terem sido os únicos responsáveis pela cadeia de transferência da posse.
Nesse cenário, o recurso (1), interposto pelos réus ocupantes, comporta parcial provimento, redistribuindo-se o ônus sucumbencial.
Apelação Cível (2)
A Cohab se insurgiu em relação ao pagamento das benfeitorias, haja vista que, na sua ótica, a existência sequer foi demonstrada pelos os recorridos, sem olvidar que a posse em questão se apresentou de má-fé.
Sem razão.
Na contestação, verifica-se que os requeridos (ocupantes) esclareceram qual foi a benfeitoria realizada no imóvel, explicando que, ante a deterioração das esquadrias de ferro havidas nas janelas, foram substituídas por esquadrias de alumínio.
Cita-se:

“quando adentraram ao imóvel substituíram todas as esquadrias de ferro das janelas, já bastante deterioradas, por esquadrias de alumínio. (...) Por tal razão, requer sejam as mesmas avaliadas e posteriormente indenizadas em prol dos mesmos” (mov. 117.1 – autos originários – sem destaque no original).
Sobre a classificação das benfeitorias, transcreve-se o artigo 96 do Código Civil:
“Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.§ 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.§ 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore”
Destaca-se que, na impugnação à contestação, não houve insurgência específica sobre a existência da benfeitoria, ou seja, a substituição das esquadrias, argumentando a autora essencialmente a presença de posse de má-fé pelos demandados (mov. 122.1 – autos originários).
Diferentemente do quer fazer crer, a posse dos recorridos não pode ser classificada como de má-fé, já que a ciência inequívoca acerca da ação se deu a partir da citação (dezembro de 2019 movs. 100.1 e 114.1 – autos originários).
Esclarece-se que o contato havido entre a ré Karine Gomes e o oficial de justiça, no ano de 2017, não se referiu ao próprio ato citatório, já que naquele momento se buscava a pessoa de Sueli de Fátima Fonseca (mov. 14.2 – autos originários).
A mera prestação de informação ao auxiliar da Justiça (que Sueli não morava no local) não se confunde com ciência sobre o ajuizamento de ação judicial e, sobretudo, quanto aos respectivos termos.
Desse modo, considerando que a ocupação pelos recorrentes se deu a partir de janeiro de 2015, com declaração de contrato locatício e pagamento de alugueres para Adriano Alves, não mutuário (mov. 117.9 – autos originários), imperiosa a manutenção da sentença acerca do direito de indenização pela benfeitoria (substituição esquadrias das janelas), cujo montante será apurado em fase de liquidação – “e) reconhecer o direito dos réus à indenização por benfeitorias, cujo valor será apurado em liquidação por arbitramento (avaliação)” (mov. 188.1 – autos originários).
O desprovimento do recurso (2), interposto pela Cohab, é medida de rigor.
O desprovimento do recurso importa na fixação de verba honorária recursal, conforme artigo 85, § 11, do CPC. Por isso, majora-se os honorários advocatícios devidos ao patrono dos réus ocupantes para 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico.
Do exposto, vota-se no sentido de dar parcial provimento ao recurso (1), interposto pelos réus ocupantes, alterando-se a distribuição do ônus sucumbencial, e negar provimento ao recurso (2), interposto por Companhia de Habitação Popular de Curitiba, arbitrando honorários advocatícios recursais, nos termos do voto.
Reputam-se prequestionadas todas as matérias.