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Processo:

I – RELATÓRIOTratam os autos de ação monitória, sob n. 0007060-85.2024.8.16.0026, ajuizada por Condomínio Residencial Califórnia em face de Milena Gabriele Silva e Evandro Kochinski Aguiar, objetivando a cobrança de débitos condominiais vencidos no importe de R$ 1.955,31 (mil, novecentos e cinquenta e cinco reais, e trinta e um centavos), acrescidos de juros e correção monetária.Em sentença (mov. 51.1), posteriormente completada pela decisão que acolheu os embargos de declaração opostos pela parte ré (mov. 64.1), o pedido inicial foi julgado procedente, na forma do art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil, com a condenação dos réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC, observada a concessão do benefício da assistência judiciária gratuita.Novamente opostos embargos de declaração pelos requeridos (mov. 66.1), estes foram rejeitados (mov. 75.1).Inconformada com o desfecho processual, a parte ré interpôs recurso de apelação (mov. 79.1), sustentando, em síntese, ser parte ilegítima para litigar no polo passivo da ação, sendo aplicável ao presente caso a tese firmada pelo Tema 886 do STJ.
Sucessivamente, pugna que seja reconhecido o acordo extrajudicial celebrado com a construtora, em que foi estabelecido que os débitos do imóvel apenas seriam de responsabilidade dos apelantes após a assinatura do documento.Alega que a responsabilidade pelo custeio das despesas de condomínio recai sobre a construtora até a efetiva entrega das chaves, conforme entendimento do STJ.Apresentadas as contrarrazões recursais (mov. 82.2), vieram os autos a esta Corte para análise e julgamento do recurso.É o relatório.

II – VOTOCondomínio Residencial Califórnia propôs ação monitória em face de Milena Gabriele Silva e Evandro Kochinski Aguiar.Diante da r. sentença de procedência, insurge-se a parte ré, com vistas à sua reforma, mediante os argumentos que ora passo a analisar.Em suas razões, sustenta a parte ré, ora apelante, que as datas de sua imissão na posse e da ciência inequívoca do condomínio restaram devidamente comprovadas, sendo aplicável ao caso concreto o Tema Repetitivo 886 do STJ.Sucessivamente, alega que foi firmado acordo extrajudicial com a construtora Projeto Residencial X11 SPE LTDA, onde foi estabelecido que a construtora assumiria os débitos anteriores à assinatura.Sem embargo do alegado, os apelantes não trazem nenhum argumento apto a desconstituir o que restou decidido em primeiro grau. Senão vejamos.Estabelece o artigo 1.345 do Código Civil que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.É sabido que os débitos condominiais possuem natureza jurídica propter rem e que representam obrigações ambulatórias, de maneira que não são necessariamente vinculados à titularidade de um direito real e, independentemente da manifestação de vontade do(s) titular(es), transmitem-se a todos os eventuais sucessores em sua posição.Nesse sentido, consignou a r. sentença:“A obrigação condominial é de natureza propter rem, o que significa que acompanha a coisa (no caso, o imóvel) e recai sobre o proprietário da unidade, independentemente de quem esteja na posse do bem ou de qualquer outro fato superveniente, como a data de entrega das chaves. Assim, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais é atrelada à titularidade do imóvel e não ao momento em que o adquirente passa a exercer a posse ou gozo do bem.”
Na mesma linha, vale citar:APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA PARTE EMBARGANTE. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO PELAS COTAS CONDOMINIAIS, MESMO NÃO GOZANDO DA POSSE DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. COBRANÇA DEVIDA. ALEGADA LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE COBRANÇA EM DUPLICIDADE. SENTENÇA MANTIDA. 1. A OBRIGAÇÃO PELO PAGAMENTO DE DÉBITOS DE CONDOMÍNIO POSSUI NATUREZA PROPTER REM, SENDO O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL A RESPONSABILIDADE PELO ADIMPLEMENTO DAS DESPESAS. (STJ - AgInt no REsp: 1730607 SP 2018/0061332-0, Relator: Ministra Nancy Andrighi, data de julgamento: 26/06/2018, T3 - Terceira Turma, Data de Publicação: DJe 02/08/2018). 2. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR - 8ª Câmara Cível - 0016130-12.2021.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR LUCIANO CARRASCO FALAVINHA SOUZA -
J. 20.06.2024) – destaquei.
No caso em tela, conforme se observa da matrícula do imóvel (mov. 1.18), os ora apelantes figuram como proprietários da unidade condominial em discussão desde 27/12/2021, de modo que não há que se falar em inexistência de responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais referentes aos meses de maio, junho, julho, agosto e setembro do ano de 2023.Não se olvida que o Superior Tribunal de Justiça analisou a controvérsia sobre quem tem legitimidade (vendedor ou adquirente) para responder por dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade, especificamente quando se tratar de compromisso de compra e venda não levado a registro, firmando a seguinte tese (Tema 886):“a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.”
Todavia, consoante destacado pelo MM. Juiz a quo, a situação fática dos autos não se amolda à tese supracitada.No presente caso, os réus não ostentam a qualidade de meros promissários compradores, mas sim de proprietários registrais do bem.Cumpre consignar que embora aventem os apelantes o acordo extrajudicial pactuado com a construtora, pelo qual esta assumiria os débitos anteriores à assinatura do documento, as condições contratuais pactuadas entre os réus e a construtora não se sobrepõem às obrigações legais, nem mesmo tem condão de ser opostas a terceiros que não participaram das negociações.Assim, não cabe ao Condomínio – na qualidade de terceiro - discutir questões externas a seu escopo, como no caso em tela.A propósito, além dos requeridos figurarem como proprietários na matrícula do imóvel (mov. 1.18), nota-se que as cobranças dos débitos em discussão eram endereçadas nominalmente à ré Milena (mov. 1.24).Desse modo, suficientemente demonstrado que os apelantes figuravam como compradores/proprietários registrais do imóvel, possuindo legitimidade para responder pelas taxas condominiais reclamadas na presente demanda.Em casos análogos, já decidiu este e. Tribunal de Justiça:APELAÇÃO CÍVEL – TAXAS CONDOMINIAIS – SENTENÇA DE REJEIÇÃO DOS EMBARGOS À EXECUÇÃO – RECURSO AVIADO PELO EMBARGANTE – LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR, PROPRIETÁRIO INDICADO NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA – DÍVIDA DE NATUREZA PROPTER REM – CONTRATO DE COMPRA E VENDA, ADEMAIS, QUE PREVÊ EXPRESSAMENTE A RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS APÓS A INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO, INDEPENDENTEMENTE DA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL – ENTREGA DAS CHAVES, ADEMAIS, QUE SOMENTE NÃO OCORREU EM RAZÃO DO INCONTROVERSO INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR – DISTINGUISHING COM RELAÇÃO AO TEMA 866 DO STJ (RESP 1.345.331/RS) – PRECEDENTES DESTA CORTE – SENTENÇA MANTIDA, COM A MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DIANTE DA FASE RECURSAL. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJPR - 10ª Câmara Cível - 0016530-26.2021.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADORA ELIZABETH MARIA DE FRANCA ROCHA -
J. 17.06.2024)
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. TESE DE JULGAMENTO EXTRA PETITA REJEITADA. DECISÃO NO CONTEXTO DA POSTULAÇÃO INICIAL. PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA NÃO VIOLADO. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS ANTERIORES À ENTREGA DAS CHAVES. MATRÍCULA DO IMÓVEL. REGISTRO DO BEM EM NOME DA EMBARGANTE. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. ATRASO NÃO IMPUTÁVEL AO CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÕES EXISTENTES ENTRE CONDÔMINO E CONSTRUTORA QUE NÃO PERMITEM A ALTERAÇÃO DE DISPOSITIVO LEGAL OU OBRIGAM O CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA PARTE EMBARGANTE. SENTENÇA REFORMADA. EMBARGOS REJEITADOS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 8ª Câmara Cível - 0009903-72.2022.8.16.0194 - Curitiba -
Rel.: SUBSTITUTO CARLOS HENRIQUE LICHESKI KLEIN -
J. 11.03.2024)
APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – TAXAS CONDOMINIAIS – OBRIGAÇÃO PROPTER REM – RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL – INTELIGÊNCIA DO ART. 1.345 DO CC – TESE FIXADA NO RESP 1.345.331/RS, SOB O RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS – EXISTÊNCIA DE DISTINÇÃO EM RELAÇÃO À HIPÓTESE DOS AUTOS (DINTINGUISH) – INAPLICABILIDADE – IRRELEVÂNCIA DA DATA DA ENTREGA DAS CHAVES – RESPONSABILIDADE DETERMINADA PELA AQUISIÇÃO DO BEM – COBRANÇA DAS TAXAS ENCAMINHADAS NOMINALMENTE AO APELANTE – INDICATIVO DE SUA RESPONSABILIDADE E DA CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO – LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR VERIFICADA – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – APLICABILIDADE DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO DE APELAÇÃO NÃO PROVIDO. (TJPR - 8ª Câmara Cível - 0007827-68.2020.8.16.0025 - Araucária -
Rel.: DESEMBARGADOR GILBERTO FERREIRA -
J. 15.08.2022)
Nesse contexto, sem prejuízo de eventual ação regressiva em face da construtora, resta afastada a alegação de ilegitimidade passiva dos réus, sendo certa a sua responsabilidade pelas despesas condominiais ora discutidas.Mantida a r. sentença, tem lugar a aplicação do disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. Assim, majora-se em 5% (cinco por cento) a verba honorária fixada em sentença em 10% (dez por cento), ficando a parte autora/apelante condenada ao pagamento do percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, a tal título, ressalvada a concessão do benefício da assistência judiciária gratuita.
Feitas essas considerações, define-se o voto pelo desprovimento do recurso de apelação, com a majoração da verba honorária em grau recursal, na esteira da presente fundamentação.