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Processo:

Vistos e relatados estes autos de Agravo de Instrumento nº 002758-07.2025.8.16.0000 no qual figuram como agravante Pelikano Distribuidora de Petróleo LTDA e agravado Transportadora Verde LTDA.1. Relatório Trata-se de agravo de instrumento interposto em face da decisão proferida no mov. 769.1, nos autos Execução de Título Extrajudicial sob nº 0003942-89.2018.8.16.0001, no qual a MMª. Magistrada acolheu os embargos de declaração opostos por terceiro interessado, nos seguintes termos:“Em detida análise do deslinde do feito, razão assiste a Terceira, uma vez que o Contrato de Locação permanece vigente, inclusive registrada na matrícula do imóvel. Assim, nos termos do art. 886, inciso VI, CPC, deverá constar no edital o ônus acerca do contrato de locação vigente sobre o bem, visando dar conhecimento aos interessados e evitar posterior arguição de nulidade. Destarte, ACOLHO os Embargos de Declaração nos termos acima.”O exequente interpôs o presente recurso, discorrendo que (mov. 1.1): a) foi penhorado o imóvel descrito na matrícula 27.444 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Curitiba-PR. Atualmente, referido imóvel possui contrato de locação com a empresa Agravada Veritas; b) em 09.04.2018, realizou a averbação premonitória da ação diretamente na matrícula do imóvel n. 27.444, conforme registro 06 (mov.750.2); c) posteriormente, procedeu com a penhora do mesmo imóvel, vindo, em 31.07.2018, conforme registro 07 (seq. 750.2), averbar a penhora diretamente na matrícula; d) a Executada, após três anos do registro da penhora, em 19.10.2021, no registro 10, efetuou a averbação do contrato de locação com início da vigência em 01.09.2021 e término previsto para 31.08.2033; e) A empresa Veritas (seq. 737.1) solicitou que o edital da hasta pública mencionasse expressamente a vigência do contrato de locação e o direito de preferência, pugnando que fossem integralmente preservados os direitos e condições previstos no contrato de locação; f) o
Juízo a quo (seq. 741.1), determinou nova avaliação do imóvel, bem como a designação de leilão judicial, indeferindo o pedido da empresa Veritas; g) após a apresentação de Embargos de Declaração pela empresa Veritas (mov. 750.1), foi determinada a inclusão do “ônus” acerca do contrato de locação vigente sobre o imóvel; h) não há que se falar da existência do ônus do contrato de locação, seja porque
o registro da penhora na matrícula do imóvel é anterior à existência do registro do contrato de locação, seja porque o direito de preferência não se aplica aos casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, na forma do art. 32 da Lei de Locações; i) a Locatária Veritas tinha pleno conhecimento a respeito da penhora do imóvel, optando em firmar o contrato de locação e assumindo o risco do negócio; j) mesmo que o contrato de locação tenha cláusula de vigência, ela não terá validade contra o arrematante se a penhora é anterior ao contrato e o locatário manifestou ciência no registro do contrato de locação; l) considerando que a perda da propriedade pelo locador, em razão de decisão judicial, não há que se falar em ônus no edital da hasta pública decorrente do contrato de locação; m) necessária a concessão do efeito ativo para modificar a decisão recorrida, eis que impossível constar no edital de hasta pública a respeito do ônus acerca do contrato de locação; n) a previsão do ônus no edital de hasta pública poderá ocasionar na limitação de participantes no leilão judicial, trazendo maiores prejuízos às partes. O efeito suspensivo foi indeferido na decisão monocrática de movimento 16.1. Contrarrazões foram apresentadas ao mov.16.1, oportunidade em que a parte agravada aduziu que: a) o artigo 886, do Código de Processo Civil determina o fornecimento de informações mínimas acerca do imóvel e, com isso permite, aos eventuais interessados, uma avaliação prévia das características do bem e da sua situação registral; b) o edital, ao prever o contrato de locação, garante ao arrematante não só a informação da real situação do imóvel, mas também verificar se o imóvel possui viabilidade financeira para arrematação; c) a locação pode representar custos adicionais para reaver a posse ou ainda uma melhor oportunidade devido à renda passiva já estabelecida com o contrato de locação; d) ainda que não seja o bojo da discussão entabulada, o contrato de locação por prazo determinado firmado entre agravado e locatário altera significativamente a real situação do imóvel, pois possui cláusula expressa de vigência no caso de alienação; e) a cláusula de vigência e a sua menção na matrícula do imóvel enseja a perpetuação da relação obrigacional até o final do prazo de vigência, conforme artigo 8º, da Lei n. 8.245/91. Em síntese, é o relatório.

2. Da Fundamentação. Em análise dos requisitos de admissibilidade, intrínsecos e extrínsecos, conheço o recurso.No caso em tela, insurge-se o agravante, em suma, contra a decisão que determinou que constasse no edital de leilão o ônus acerca do contrato de locação vigente sobre o bem, visando dar conhecimento aos interessados e evitar posterior arguição de nulidade.Aduziu ser indevida a anotação sobre o ônus de locação do bem penhorado, uma vez que o registro da penhora na matrícula do imóvel é anterior à existência do registro do contrato de locação, bem como o direito de preferência não se aplicar aos casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, na forma do art. 32 da Lei de Locações. Pois bem.Nos termos já esposados em sede liminar, importante esclarecer que o direito de preferência em favor do locatário em caso de venda de imóvel, previsto no art. 27 da Lei n. 8.245/91, não se aplica na hipótese de alienação em hasta pública - decorrente de decisão judicial. Portanto, inexiste nulidade na arrematação aperfeiçoada, sem observância do direito de preferência ou mesmo prévia intimação do locatário para participar do leilão, situação excepcional e autorizada pelo art. 32 do mesmo diploma legal.Nessa esteira, veja-se que o pleito de direito de preferência foi acertadamente indeferido pelo juízo ao mov. 741.1. A jurisprudência é uníssona no sentido de o locatário não tem direito de preferência na hipótese de adjudicação do bem locado:PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE GARANTIAS HIPOTECÁRIAS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL . AUSÊNCIA. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DO ART. 47 DA LEI Nº 11.101/02 . SÚMULA 284/STF. ADJUDICAÇÃO. TERMO FINAL. INEXISTÊNCIA DE PRAZO PRECLUSIVO . INTIMAÇÃO DOS TERCEIROS DEVEDORES E DO LOCATÁRIO DOS BENS. DESNECESSIDADE. 1. Execução de garantias hipotecárias, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 01/08/2022 e concluso ao gabinete em 15/12/2022 .2. [...] Não há necessidade de intimação de outros devedores do débito que não ocupam o polo passivo da execução, tampouco do locatário do imóvel penhorado, se houver, ante a inexistência de previsão legal nesse sentido e da ausência de direito de preferência do locatário na hipótese de adjudicação (art. 32 da Lei nº 8.245/91).7 . Na espécie, a recorrida (exequente) postulou a adjudicação dos bens penhorados depois de nomeado o leiloeiro, mas antes de efetivada a alienação dos imóveis. Ademais, todas as intimações determinadas pela lei foram efetivadas. Sendo assim, não há óbice à adjudicação.8 . Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 2041861 SP 2022/0376874-9, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 13/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/06/2023)Portanto, notório o fato de que mesmo que haja uma locação no bem penhorado, não há óbice à realização da hasta pública. Ocorre que apesar de não se revelar um obstáculo ao leilão, a consignação da informação se revela prudente e oportuna, em consonância com o princípio da boa-fé, vez que a retomada do bem pelo arrematante pode demandar algumas diligências. Isto porque a existência de um contrato de locação averbado ao registro do imóvel, sendo ou não a questão passível de discussão por conta da data posterior à penhora, poderá atrair a aplicação do disposto na Lei do inquilinato, notadamente o disposto em seu art. 8º, ensejando o ajuizamento de ação de despejo:Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.Nesse sentido, a jurisprudência:AGRAVO DE INSTRUMENTO. CARTA PRECATÓRIA CÍVEL. ARREMATAÇÃO DE BEM IMÓVEL. PEDIDO DE EXPEDIÇÃO DE MANDADO DE IMISSÃO DE POSSE EM FAVOR DO ARREMATANTE. APARENTE VIGÊNCIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. NECESSIDADE DE ADOÇÃO DE MEDIDAS PREVISTAS NA LEI DE LOCAÇÃO. VIA ELEITA QUE SE MOSTRA INAPROPRIADA. PRECEDENTES. MANUTENÇÃO DO DECISUM. Agravo de instrumento desprovido. (TJPR - 16ª Câmara Cível - 0022284-15.2022.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR PAULO CEZAR BELLIO - J. 19.09.2022)Não desconhece este Tribunal o entendimento no sentido de que se o contrato de locação não estiver averbado na matrícula do imóvel - ou não sendo considerada válida a averbação, com cláusula de vigência e por prazo indeterminado - o arrematante pode imitir-se na posse no bojo dos autos em que determinada a penhora, visando o aludido fim. Nesse sentido, também há entendimento jurisprudencial:“CIVIL E PROCESSO CIVIL - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA - POSSE DO ADQUIRENTE - AÇÃO DE DESPEJO OU AÇÃO POSSESSÓRIA. 1. A tese sedimentada nas instâncias ordinárias e no STJ foi no sentido de que, em se tratando de uma aquisição originária (arrematação em hasta pública), a existência de um contrato de locação, sem registro, não obriga o adquirente que pode ser imitido na posse. 2. Dispensa da ação de despejo própria para atender às aquisições obrigacionais (contrato), quando a locação, pelo registro, pode se impor ao terceiro adquirente. 3. Tese jurídica lapidarmente aceita, sem omissões ou contradições pelas instâncias ordinárias e pelo STJ. 4. Embargos de declaração rejeitados.” (EDcl nos EDcl no AgRg no REsp 1075591/RS, Rel. Ministra ELIANA CALMON, SEGUNDA TURMA, julgado em 10/11/2009, DJe 19/11/2009).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTA CONDOMINIAL . DECISÃO AGRAVADA QUE DETERMINOU A EXPEDIÇÃO DE MANDADO DE IMISSÃO NA POSSE DE BEM ARREMATADO EM DETRIMENTO DO LOCATÁRIO – ALEGAÇÃO DE NECESSIDADE DE AÇÃO PRÓPRIA PARA DESOCUPAÇÃO – CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO OPONÍVEL AO ARREMATANTE – AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO CONTENDO CLÁUSULA DE VIGÊNCIA E POR PRAZO DETERMINADO JUNTO À MATRÍCULA DO IMÓVEL – ART. 8º DA LEI DE LOCAÇÃO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO . (TJPR - 9ª C. Cível - 0011202-55.2020.8 .16.0000 - Foz do Iguaçu - Rel.: Desembargador Roberto Portugal Bacellar - J. 22 .06.2020) (TJ-PR - AI: 00112025520208160000 PR 0011202-55.2020.8 .16.0000 (Acórdão), Relator.: Desembargador Roberto Portugal Bacellar, Data de Julgamento: 22/06/2020, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: 16/07/2020)De qualquer forma, embora a arrematação possa causar o rompimento do negócio jurídico estabelecido entre locatário e locador, o procedimento de retomada do bem exige atuação positiva do novo titular da propriedade, com a observância dos comandos legais para a utilização dos meios processuais adequados para reaver a posse completa, seja por meio de medida possessória, seja por meio de ação de despejo.Frise-se que, independentemente do que se considera acerca da validade/possibilidade da averbação, está o contrato de locação constando do bojo da matrícula, pelo que parece acertado o entendimento de que deve constar do edital, que deve conter eventuais ônus e pendências em relação aos bens a serem arrematados, inclusive por força de lei.Consta do CPC:Art. 886. O leilão será precedido de publicação de edital, que conterá:I - a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros;II - o valor pelo qual o bem foi avaliado, o preço mínimo pelo qual poderá ser alienado, as condições de pagamento e, se for o caso, a comissão do leiloeiro designado;III - o lugar onde estiverem os móveis, os veículos e os semoventes e, tratando-se de créditos ou direitos, a identificação dos autos do processo em que foram penhorados;IV - o sítio, na rede mundial de computadores, e o período em que se realizará o leilão, salvo se este se der de modo presencial, hipótese em que serão indicados o local, o dia e a hora de sua realização;V - a indicação de local, dia e hora de segundo leilão presencial, para a hipótese de não haver interessado no primeiro;VI - menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados.Acrescente-se que o agravado, em contrarrazões, asseverou que o contrato de locação por prazo determinado firmado entre agravado e o locatário possui cláusula expressa de vigência no caso de alienação, inclusive judicial. E não obstante esta não seja a questão de fundo deste recurso, evidencia ainda mais que a informação do contrato de locação vigente no edital de hasta pública se revela oportuna, visando evitar, inclusive arguição de futuras nulidades. Assim, diante do exposto, conheço e nego provimento ao recurso.