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Processo:

Trata-se de Embargos de Declaração opostos em face do Acórdão proferido por esta 20ª Câmara Cível no mov. 15.1 dos autos de Apelação Cível nº 0010163-64.2023.8.16.0017 Ap, em recurso interposto pela ré contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, que lhe negou provimento, nos termos da seguinte ementa:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA E DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. AQUISIÇÃO DE COTAS DE UNIDADES EM EMPREENDIMENTO HOTELEIRO EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. “GOLDEN G(R)AMADO RESORT LAGHETTO”. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ (PROMITENTE VENDEDORA). 1) ILEGITIMIDADE PARA RESTITUIR A COMISSÃO DE CORRETAGEM OU VALIDADE DA COBRANÇA. REJEIÇÃO DAS TESES. INEXISTÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE EFETIVA INTERMEDIAÇÃO DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS POR CORRETORES AUTÔNOMOS E DE PAGAMENTO DA VERBA A TERCEIRO. CONTRATOS DÚBIOS SOBRE A NATUREZA DA COBRANÇA. VALORES QUE INTEGRARAM O PREÇO DOS BENS. RÉ QUE TEVE ATUAÇÃO PREPONDERANTE NA CADEIA DE CONSUMO. CONTRATOS ASSINADOS APENAS ENTRE A VENDEDORA E OS PROMISSÁRIOS COMPRADORES. 2) DIREITO À PERCEPÇÃO DE TAXA DE FRUIÇÃO. AFASTAMENTO. REDAÇÃO DA CLÁUSULA CONTRATUAL INVOCADA QUE INDICA A COBRANÇA DA VERBA REQUERIDA APENAS EM CASO DE POSSE EFETIVA E DIRETA DAS UNIDADES POR PARTE DOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES AO TEMPO DA RESCISÃO, E NÃO POR MERO USO POTENCIAL. INTERPRETAÇÃO RESTRITA E MAIS FAVORÁVEL AOS CONSUMIDORES ADERENTES. RÉ, ADEMAIS, QUE NÃO ESCLARECEU QUANDO O EMPREENDIMENTO FICOU PRONTO E NÃO INDICOU, TAMPOUCO COMPROVOU, ALGUM PERÍODO EM QUE AS UNIDADES TENHAM SIDO UTILIZADOS PELOS AUTORES. 3) PEDIDO DE CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE OS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS AOS AUTORES APENAS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. PLEITO CONTRA LEGEM. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA QUE NÃO REPRESENTA UM PLUS OBRIGACIONAL, MAS MINUS QUE SE EVITA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.A Embargante alega, em síntese, que: a) para fins de viabilizar o manejo de recursos superiores, devem ser pré-questionados os artigos 408 e 412 do Código Civil, o artigo 493 do Código de Processo Civil e o artigo 67-A da Lei nº 13.786/2019; b) o Acórdão manteve a decisão do Juízo a quo quanto a devolução do montante pago a título de comissão de corretagem, no entanto, a verba é destinada a renumerar a função exercida pelo corretor que realizou a intermediação imobiliária, sendo plenamente possível o repasse dessa obrigação ao promitente comprador, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça; assim, caso mantido o decisum nesse ponto, haverá favorecimento à obtenção de vantagem indevida às custas de trabalho alheio, ocasionando enriquecimento indevido; c) há omissão no Acórdão quanto ao abatimento dos valores a título de fruição, eis que a referida taxa está prevista no contrato livremente pactuado entre as partes, devendo ser declarada a validade da Cláusula oitava, Parágrafo terceiro, do referido documento. Com base em tais argumentos, pugna o acolhimento dos presentes embargos, nos termos acima, eventualmente com efeito infringente.Intimados, os autores/Embargados apresentaram manifestação, pugnando pelo não acolhimento dos aclaratórios, com aplicação da multa prevista no artigo 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil (mov. 10.1)Retornaram os autos conclusos para julgamento, na sequência, em 22/04/2025 (mov. 11.0).É o relatório.

Estando presentes os requisitos legais, mormente o da tempestividade, conhece-se destes Embargos de Declaração.Constata-se que não prospera a pretensão da Embargante, pois inexistindo contradição, omissão, obscuridade ou erro material na decisão embargada, ou mesmo inobservância a teses firmadas em casos repetitivos ou vício de fundamentação, pressupostos recursais exigidos, nos termos do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, pois a rigor descabe o manejo dos Embargos de Declaração meramente “para fins de pré-questionamento” e “mesmo que não referidos expressamente os respectivos artigos na fundamentação, com o intuito de possibilitar acesso às instâncias superiores”, como aduzido (mov. 1.1).A propósito, do Superior Tribunal de Justiça:“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - ACÓRDÃO DESTE ÓRGÃO FRACIONÁRIO QUE NEGOU PROVIMENTO AO AGRAVO INTERNO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA. 1. Ausência de omissão, contradição, obscuridade ou erro material do acórdão embargado. A insurgência não revela quaisquer dos vícios autorizadores da oposição dos embargos de declaração, os quais, ressalte-se, não podem ser utilizados como instrumento para a rediscussão do julgado. 2. Esta Corte Superior já firmou entendimento no sentido de que "não configura contradição afirmar a falta de prequestionamento e afastar indicação de afronta ao art. 1.022 do Código de Processo Civil de 2015, uma vez que é perfeitamente possível o julgado se encontrar devidamente fundamentado sem, no entanto, ter decidido a causa à luz dos preceitos jurídicos desejados pela postulante, pois a tal não está obrigado" (AgRg no AREsp 524.768/SP, Relator o Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 07/08/2014, DJe 15/08/2014). 3. Embargos de declaração rejeitados.” (EDcl no AgInt no AREsp n. 2.763.810/GO, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 2/7/2025).Em relação ao ponto que manteve a devolução aos autores dos valores por eles pago a título de comissão de corretagem, a ré/Embargante, como dito, não aponta em qual vício o Acórdão teria incorrido e isso porque, de fato, ausente, apenas renovando as razões do Apelo pelas quais entende que a conclusão adotada por esta Corte ad quem deveria ter sido outra. Ainda assim, para que não restem dúvidas, sobre esse assunto, vê-se que foram explicadas, e bem explicadas, de forma expressa no Acórdão, sem omissão ou contradição alguma, as razões pelas quais se reconheceu a impossibilidade de atribuir aos autores/Apelados, ora Embargados, a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem.Vejamos:“Em um primeiro momento a ré/Apelante sustenta sua ilegitimidade para a devolução dos valores pagos a esse título (R$ 3.900,00), afirmando que a verba foi paga diretamente à imobiliária (que também é ré nestes autos), razão pela qual esta seria a única responsável pela restituição. Já em outro momento, aduz que os valores não devem ser devolvidos já que serviram para remunerar o trabalho realizado pela corretora e/ou intermediadora, além de terem sido expressamente pactuados nos contratos rescindidos.Razão não lhe assiste em qualquer dos argumentos.Examinados os contratos juntados nos movs. 1.9 e 1.10/origem, de Proposta de Compra e Venda de Cota/Fração de Unidade Residencial em Regime de Multipropriedade Empreendimento Golden Gramado Resort Laghetto, observa-se que o valor de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais), previsto como pago em cada um deles – totalizando R$ 7.800,00 (sete mil e oitocentos reais) – estava discriminado tanto como “Parcela de Intermediação”, quanto como “Sinal/Entrada/Corretagem”, ou seja, não se permitindo saber, ao certo, a que essa quantia corresponderia. Além disso, se vê que os valores, na prática, integralizaram o preço total pago pelas unidades negociadas, o que reforça a interpretação de que, em verdade, tratava-se de uma entrada.Lembre-se que nos contratos de adesão e que envolvam relação de consumo se aplica, em caso de dubiedade das cláusulas, a compreensão que seja mais favorável ao consumidor aderente, nos termos do artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor e do artigo 423 do Código Civil.Além disso, não houve demonstração pela ré/Apelante, ao contestar e como exige o artigo 434, caput, do Código de Processo Civil, de que tenha [i] existido efetiva contratação de empresa ou de especialistas, como corretores imobiliários, com o propósito de formalizar a operação, a justificar o pagamento de comissão de corretagem (intermediação) e transferência desse ônus financeiro para os consumidores aderentes, e [ii] tampouco prova de repasse de valores para algum terceiro para o mesmo objetivo.Os contratos, em seus Quadro Geral e Condições Gerais (mov. 1.9/1.10/origem), foram assinados apenas pelas partes contratantes e por testemunhas, não aparecendo neles nenhum intermediador ou corretor, sequer há indicação de beneficiário. Além disso, as tratativas e as assinaturas dos contratos aconteceram nas dependências do HOTEL LAGHETTO TOSCANA, de propriedade da ré/Apelante, onde os consumidores estavam hospedados (mov. 1.11/origem), a fazer transparecer, mais forte ainda, que qualquer abordagem deles para a finalidade negocial, como narrado de forma minudente na petição inicial, tenha acontecido por gente que atuava como preposto do grupo.Na verdade, conforme se vê do documento de mov. 1.12/origem, que parece tratar-se de uma espécie de carta de boas-vindas, a empresa corré WAM BRASIL apenas “entrou em cena”, nominalmente, após a celebração dos negócios jurídicos, identificando-se como a administradora encarregada de atender os autores/Apelados no relacionamento contratual recém estabelecido – de aquisição de imóveis em regime de multipropriedade ou time-sharing, nos primeiros 90 (noventa) dias após a contratação, e após esse período, eles passariam a ser atendidos pela empresa W Palmerston Administradora.O “sistema de vendas” dessas unidades de lazer em regime de multipropriedade, se é que se pode chamar assim, já é fato notório, nos termos do artigo 374, inciso I, do Código de Processo Civil, envolve a abordagem dos potenciais clientes, principalmente em cidades ou locais turísticos, com oferta de brindes como um dia de hospedagem ou um jantar, sem custos/gratuitos, em hotéis da rede, vinculados à participação num evento em que será exposto o empreendimento e conversa com o vendedor ou promotor de vendas.No entanto, esse formato de vendas de alto impacto, que exige uma agilidade extrema no fechamento de contratos, implica que a própria empresa vendedora procure ativamente os clientes, fazendo-o através desses colaboradores que consigam fazer com que os compradores potenciais sentem-se numa mesa de negociações, sendo imprescindível nesses casos, para que se pudesse considerar a aplicação de cláusula contratual – em contrato de adesão – que autoriza a retenção de comissão de corretagem, que a ré/Apelante tivesse demonstrado a desvinculação dessas pessoas que atuaram em seus nomes nos negócios jurídicos, isto é, que fossem corretores ou intermediadores profissionais autônomos e, mais ainda, que tivessem efetivamente comprovado o repasse de dinheiro a eles, coisa que não fez nos autos.Sim, porque o artigo 722 do Código Civil é claro quando estabelece que “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas” (grifou-se).Desse modo, apenas a eventual e hipotética validade de cláusula contratual que transfira ao promissário comprador ou concessionário a obrigação de pagar a comissão de corretagem – que foi uma das teses que o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu no Tema Repetitivo nº 938 –, não é suficiente para justificar a cobrança ou a retenção de “comissão” quando não exista comprovação de que o negócio jurídico realmente tenha sido fruto de uma intermediação autônoma de um terceiro corretor, nos termos da lei, ou seja, uma efetiva corretagem.(...)O entendimento jurisprudencial que vem se consolidando nos últimos anos a respeito dos variados contratos de compra e venda de imóveis remonta às normas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente para fins de se afastar eventuais excessos e abusos em face do consumidor adquirente, daí que a aplicação dessas mesmas regras do direito consumerista, ainda que de forma supletiva e subsidiária, ao regime de comércio das multipropriedades, decorre de previsão expressa do artigo 1.358-B do Código Civil, conjuntamente com as demais disposições do lei civil relativas aos contratos em geral e ao não enriquecimento sem causa.Logo, é impossível aplicar a cláusula 3ª, item II, letra “f”, dos contratos, para impor a perda da comissão de corretagem aos autores/Apelados, ou para reconhecer a ilegitimidade passiva da ré/Apelante, já que em momento algum comprovou que foi outrem quem recebeu os valores pagos, sendo notório que na cadeia de consumo foi ela quem efetuou as vendas das unidades.”. Com relação à alegada possibilidade e necessidade de retenção ou cobrança de valores à título de taxa de fruição, a decisão embargada, de igual modo, de forma completa, coesa e concatenada examinou a questão submetida à jurisdição no recurso de Apelação Cível interposto pela ora Embargante, inexistindo qualquer aspecto omisso ou mesmo incoerente. Confira-se no seguinte trecho:“Prosseguindo, o próximo ponto de insurgência recursal diz respeito à cobrança da taxa de fruição como penalidade rescisório, a que diz ter direito a ré/Apelante, com termo inicial a entrega das unidades e termo final o último pagamento realizado pelos autores/Apelados. Em leitura aos contratos, se vê que, para o caso de rescisão, a recorrente está invocando o Parágrafo Terceiro da Cláusula 8ª, que assim dispõe (sublinhou-se):“Na hipótese de o promitente comprador estar no uso do imóvel, este pagará à promitente vendedora, até a efetiva devolução da mesma, a título de indenização pela fruição 0,5% (zero vírgula cinco por cento) ao mês ou fração de mês, do preço atualizado do imóvel, ficando desde já a promitente vendedora a abater a quantia equivalente na devolução ao PROMITENTE COMPRADOR dos haveres deste, nos termos do parágrafo segundo desta cláusula.”. A interpretação da disposição contratual, portanto, deve ser restritiva e a mais benéfica aos consumidores aderentes, porquanto não aludiu ao uso potencial da coisa, à mera disponibilidade, mas sim a um uso efetivo, como se os promissários compradores estivessem na posse real e direta das unidades quando ocorresse a rescisão do negócio jurídico por inadimplemento deles ou a desistência do contrato. Isso também se obtém do teor do Parágrafo Oitavo da mesma Cláusula 8ª, que previu que se o promitente vendedor não estiver “na posse e uso do imóvel, por ocasião da rescisão deste contrato de compra e venda a PROMITENTE VENDEDORA estará, automaticamente, imitida na posse do objeto deste contrato”, ou seja, a afastar uma remuneração pela posse indireta das unidades, a título de indenização por fruição.Noutro viés e ad argumentantum tantum, os contratos previram, em diversas cláusulas, que as obras do GOLDEN GRAMADO RESORT LAGHETTO seriam construídas (empreendimento futuro), e na Cláusula 11ª que elas iniciariam em outubro de 2017 e teriam prazo de 48 meses para serem concluídas. Os contratos foram assinados em julho de 2017 e aparentemente o empreendimento hoteleiro ficou pronto antes do pedido de rescisão formulado extrajudicialmente pelos autores/Apelados, através de e-mail e em meados de 2023 (mov. 1.13/origem), contudo, ao apresentar a contestação de mov. 85.5/origem, a ré/Apelante não apontou e não comprovou nenhum período em que eles efetivamente tivessem utilizado qualquer uma das unidades.Assim, pelos termos específicos dos contratos (redigidos pela ré/Apelante) e levando-se em conta que os autores/Apelados tinham adquirido uma participação (cota) de apenas 1/26 (3,846%) nas unidades nº 216 e 324 do empreendimento, as quais poderiam ser alugadas a terceiros ou utilizados por outras pessoas no período de tempo, sem uma efetiva utilização demonstrada não há como condenar aqueles a pagar a taxa de fruição pretendida, seja calculada sobre o valor do imóvel por inteiro, seja sobre o de sua fração.”. Não procede a crítica lançada nos Embargos de Declaração, visto que para aplicar as normas invocadas e ipsis literis, como quer a ré/Embargante, seria necessária a subsunção dos fatos da causa às mesmas, o que não ocorreu pelos fundamentos adotados no Acórdão embargado. Assim, mais do que um pré-questionamento, o verdadeiro objetivo do presente recurso seria conseguir um efeito infringente que favorecesse o interesse da Embargante, inconformada com o decisum, o que não é apropriado.Vê-se, assim, que os Embargos de Declaração não indicam verdadeiros vícios (error in procedendo) na confecção do Acórdão embargado e que os componentes desta Colenda Câmara, em verdade, enfrentaram e decidiram todos os argumentos alegados antecedentemente, de forma suficientemente fundamentada para sustentar a conclusão adotada, não apresentando, assim, na entrega da prestação jurisdicional, qualquer defeito. Nesse sentido, o entendimento jurisprudencial (destacou-se):“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ART. 1.022 DO CPC. VÍCIO INEXISTENTE. REDISCUSSÃO DA CONTROVÉRSIA. CARÁTER INFRINGENTE. INTUITO PROTELATÓRIO. MULTA. ART. 1.026, § 2º, DO CPC. [...] 2. Os Embargos de Declaração constituem recurso de rígidos contornos processuais, exigindo-se, para seu acolhimento, os pressupostos legais de cabimento, ausentes in casu. 3. O inconformismo do embargante busca emprestar efeitos infringentes, manifestando nítida pretensão de rediscutir o mérito do julgado, o que é incabível nesta via recursal. [...]” (STJ, EDcl na PET nos EDcl nos EDcl no AgRg no AREsp 598.827/RS, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 15/12/2016, DJe 01/02/2017).“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ALEGADO VÍCIO DE OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. DECISÃO QUE NÃO PADECE DE NENHUM DOS VÍCIOS DO ART. 1.022 DO CPC. PRETENSÃO DE REVISAR O ENTENDIMENTO ADOTADO. VIA INADEQUADA.
REQUESTIONAMENTO. EMBARGOS CONHECIDOS E REJEITADOS”. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0002996-46.2022.8.16.0044/1 - Apucarana - Rel.: Andrei De Oliveira Rech - J. 03.07.2023).“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO INOMINADO. AUSÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE NA DECISÃO. PRETENSÃO DE REDISCUTIR A MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE. TENTATIVA DE REDISCUSSÃO DOS TERMOS DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DA PRESENTE VIA COM O OBJETIVO DE POSTULAR REAPRECIAÇÃO DA CONTROVÉRSIA SOB DETERMINADO PRISMA NORMATIVO, COM BASE EM SUPOSTO VÍCIO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E NÃO ACOLHIDOS”. (TJPR - 4ª Turma Recursal - 0001157-33.2021.8.16.0169/2 - Tibagi - Rel.: Juíza de Direito Substituto Pamela Dalle Grave Flores Paganini - J. 05.07.2023).Ademais, em notória opção legislativa de adotar a teoria do pré-questionamento implícito e ficto, e não o pré-questionamento explícito, e, muito menos, o numérico, especialmente quando não se esteja tratando de matéria constitucional (como no caso), o artigo 1.025 do Código de Processo Civil dispõe que “Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade”.Por último, não se divisa que os embargos de declaração tivessem manifesto intento protelatório no questionamento que levantaram, daí porque não é devida a imposição da multa do § 2º do artigo 1.026 do Código de Processo Civil, requerida pelos Embargados nas contrarrazões.Eis as razões pelas quais o voto é pelo conhecimento e rejeição destes Embargos de Declaração.