Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

RelatórioTrata-se de apelação face sentença em ação de rescisão de contrato cumulada com devolução de quantias pagas, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando a rescisão contratual e determinando a restituição dos valores pagos pelos autores, com dedução dos valores autorizados pelo contrato, atualizados monetariamente a partir do desembolso e acrescidos de juros de mora desde a citação. Foi determinado, ainda, a redução da taxa administrativa e da cláusula penal para 10% sobre os valores vencidos até a rescisão contratual, assim como da taxa de fruição para 0,5% sobre os valores vencidos até a referida rescisão. Ante a sucumbência recíproca, ambas as partes restaram condenadas ao pagamento de 50% dos ônus sucumbenciais, fixados os honorários advocatícios em 10% do valor da causa.Nas razões recursais (mov. 143), aduz a parte requerida/apelante, em síntese, que: i) o contrato, ao contrário do que consignado em sentença, não definiu a incidência da cláusula penal sobre o valor do contrato, mas sobre os valores já pagos; ii) não há onerosidade excessiva na cláusula penal, inclusive porque, versando o caso sobre multipropriedade, é possível a fixação de cláusula penal até o patamar de 25% das quantias pagas pelo adquirente, o que superior à previsão contratual; iii) a taxa de fruição não deve incidir sobre as parcelas pagas, como decidiu o Juízo, mas sobre o valor total do contrato, considerando que a verba se trata de remuneração pelo período em que o bem foi disponibilizado aos autores desde a inauguração do empreendimento; iv) no caso de multipropriedade, em casos de rescisão contratual, deve incidir a referida taxa proporcionalmente aos dias em que a unidade foi disponibilizada aos adquirentes; v) na hipótese, o empreendimento foi inaugurado em 2020 e o contrato objeto dos autos foi firmado em 2023, de modo que a unidade foi disponibilizada aos apelados por todo o período transcorrido desde a celebração do negócio; vi) a sentença se equivocou ao fixar a data da citação como termo inicial para incidência dos juros moratórios, porquanto a rescisão do contrato foi imotivada e unilateral por parte dos adquirentes, de modo que os juros devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença.Os autores apresentaram contrarrazões pelo desprovimento ao recurso (mov. 149).É o relatório, em síntese.

Voto1. Cuida-se na origem de ação de rescisão de contrato cumulada com devolução de quantias pagas proposta por Johan Willem Dykinga e Eliciane Aparecida Moreira Dykinga em face de Prestige Incorporação e Administração de Bens Ltda. e Empresa Hoteleira Mabu Ltda.À exordial, sustenta a parte autora, em suma, que celebrou instrumento particular de concessão de direito real de uso no valor atualizado de R$183.270,99. O requerente alegou que foi abordado em sua propriedade por vendedores da empresa Mabu e, compelido pelo anseio de proporcionar bons momentos à família, firmou o contrato, mas as promessas feitas não foram cumpridas, uma vez que, após a integralização de 10% do valor contrato, não conseguiu ter à sua disponibilidade a unidade que teria direito no período pretendido. Acrescentou que, sem conseguir utilizar o serviço, enviou uma notificação à empresa, em 04/05/2022, informando desinteresse em continuar o contrato, pelo descumprimento da publicidade na venda do serviço. Aduziu que a parte requerida enviou contranotificação cobrando o valor de R$33.103,23, além da retenção dos valores já pagos, com o que discorda. Requereu a declaração de nulidade da previsão de cláusula penal, taxa administrativa, taxa de fruição e taxa de manutenção, ante a abusividade das cláusulas, bem como a condenação da requerida à devolução das quantias pagas. Pleiteou, ainda, concessão de tutela provisória para determinar que as demandadas se abstenham de cadastrar os nomes dos requerentes junto a órgãos de proteção ao crédito. Ao mov. 24, os autores informaram a inclusão de seus nomes em cadastros de inadimplentes, corroborando o pedido de tutela de urgência para a exclusão da anotação e pugnando indenização por danos morais. O Juízo concedeu a tutela provisória pleiteada, determinando a exclusão do nome da parte autora de órgãos de restrição ao crédito, sob pena de multa diária (mov. 25).Realizada audiência de conciliação, restou infrutífera (mov. 51).A requerida apresentou contestação (mov. 53), em que aduziu, preliminarmente, a ausência de interesse processual quanto ao pedido de rescisão contratual, já operada administrativamente, assim como a ilegitimidade passiva da empresa hoteleira Mabu Ltda. No mérito, sustentou a ausência de abuso contratual e regularidade do convencionado, inclusive no que diz respeito à incidência dos encargos e penalidades na hipótese de rescisão, argumentando que a pretensão inicial se trata de resilição contratual, e não de reconhecimento de nulidade de negócio jurídico. Impugnação ao mov. 56.Especificadas as provas pretendidas (movs. 60 e 61), adveio decisão saneadora, em que rejeitadas as preliminares, fixados os pontos controvertidos e deferida a produção de prova oral. Operou-se, ao mais, a inversão do ônus da prova (mov. 70). Realizada audiência de instrução, foi colhido o depoimento pessoal do requerente Johan e ouvida uma informante arrolada pelas requeridas (mov. 129). Apresentadas alegações finais (movs. 132 e 136), sobreveio a sentença impugnada, com o seguinte dispositivo (mov. 138):Diante do exposto, CONFIRMO a liminar deferida no mov. 25.1 e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, julgando o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de: a) Declarar rescindido o contrato firmado entre as partes; b) Determinar a redução da taxa administrativa para 10% (dez por cento) sobre os valores vencidos até a rescisão contratual; c) Determinar a redução da cláusula penal para 10% (dez por cento) sobre os valores vencidos até a rescisão do contrato; d) Determinar a redução da taxa de fruição para 0,5% (meio por cento) sobre os valores vencidos até a rescisão do contrato; e) Condenar os requeridos a promover a restituição dos valores pagos até então, mediante a dedução dos valores autorizados pela cláusula contratual 7.2.5, observando-se os itens acima. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pela média do INPC /IGP-M, a partir do desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação. Diante da sucumbência parcial e recíproca, condeno ambas as partes, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com fundamento no art. 85, §2°, do Código de Processo Civil.2. O recurso comporta provimento.2.1. Cláusula penal.Requer a apelante a majoração do percentual de retenção para 20% dos valores adimplidos, consoante estipulação contratual (mov. 53.3):Assiste-lhe razão. O Superior Tribunal de Justiça assentou entendimento de que, em caso de resolução de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa do promitente comprador, é possível a retenção de valores pagos pelo adquirente, em percentual a ser fixado entre 10% e 25% do total da quantia paga, como forma de indenizar o vendedor pelos prejuízos suportados:PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR. MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. MODIFICAÇÃO. REEXAMES DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. 1. Nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, admite-se a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 2. A modificação do percentual fixado na origem demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado, em recurso especial, por esbarrar nos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ. Agravo interno improvido. (STJ, AgInt no AREsp 2.403.988/MT, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 11/3/2024)No mesmo sentido, desta Corte:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. RESCISÇÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DAS PARCELAS ADIMPLIDAS, CONFORME O CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. VALOR EXCESSIVO. JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA QUE O PERCENTUAL DEVE SE DAR ENTRE 10% E 25%. (...). RECURSO CONHECIDO DO QUAL SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO. (TJPR, 19ª Câmara Cível, Ap. 0003708-74.2021.8.16.0075, Rel. Des. Subst. Ricardo Augusto Reis de Macedo, j. 13/03/2023)O percentual da cláusula penal deve ser balizado de acordo com a extensão do inadimplemento e, no caso em apreço, o adimplemento contratual importou em aproximadamente 13% do contrato firmado (mov. 1.5). Mostra-se adequada, por conseguinte, a multa de 20% sobre os valores pagos pelos autores, conforme a previsão contratual, para fazer jus às custas expendidas pela vendedora e às circunstâncias do caso concreto, considerando o grau de adimplemento do contrato e que a estipulação segue o limite delimitado pela jurisprudência. Não há, assim, necessidade de revisão da cláusula penal, que só deve ocorrer, aliás, em casos excepcionais.2.2. Taxa de fruição.Quanto à taxa de fruição, argumenta a apelante que, uma vez que se destina a remunerar todo o período em que o bem foi disponibilizado aos autores, desde a inauguração, seu cálculo deve ter por base o valor total do contrato, e não apenas sobre as parcelas pagas. Nos casos de resolução de compromisso de compra e venda, firmou-se o entendimento de que, independentemente da origem da culpa pelo desfazimento contratual, deve haver o pagamento de indenização pela ocupação do imóvel desde a imissão na posse do comprador, com fundamento na vedação ao enriquecimento ilícito (STJ, REsp 1.723.519/SP, Segunda Seção, Relª. Minª. Maria Isabel Gallotti, j. 28/08/2019).O mesmo raciocínio tem sido aplicado, mutatis mutandis, aos contratos de concessão real de uso de unidades imobiliárias pelo regime de multipropriedade, nos ditames do que estabelece o art. 67-A, §2º, inc. III e §§3º e 4º da Lei 4.591/1964:Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:(...)§ 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores: (...)III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; (...)3º Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída.
4º Os descontos e as retenções de que trata este artigo, após o desfazimento do contrato, estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à fruição do imóvel. Para que seja legítima a cobrança da taxa de ocupação, se faz necessário a indicação expressa acerca das consequências do desfazimento do contrato, “seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente”, conforme dispõe o art. 35-A, inc. VI do mesmo diploma legal. Na mesma linha, por se tratar de contrato aprovado unilateralmente pelo cedente, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo, há de ser observado o disposto nos §§3º e 4º do Código de Defesa do Consumidor:3o Os contratos de adesão escritos serão redigidos em termos claros e com caracteres ostensivos e legíveis, cujo tamanho da fonte não será inferior ao corpo doze, de modo a facilitar sua compreensão pelo consumidor. § 4° As cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidor deverão ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão.In casu, o contrato firmado refere expressamente a incidência de taxa de fruição no caso de resolução do contrato por ato do concessionário, estabelecendo que essa será aplicada pelo valor apurado de 0,5% do valor do preço indicado, nos seguintes termos (mov. 53.3):Destarte, ante a observância ao dever de informação, se mostra devida a cobrança de taxa de fruição, a qual deverá ser calculada proporcionalmente ao período de dias que o consumidor teve disponível para fruição, durante o período em que vigeu o contrato. Registra-se que a cláusula não se revela desproporcional ou desarrazoada ao consumidor, sendo possível a incidência do encargo tendo por base de cálculo o valor total da avença, e não apenas sobre as quantias vencidas à época da rescisão, consoante previsão legal e contratual.
Acerca do tema, desta Corte, envolvendo o mesmo empreendimento:DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL E RETENÇÃO DE VALORES EM CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE (“MY MABU”). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível por parte da ré visando a reforma de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição do Montante Pago envolvendo aquisição de unidade em complexo hoteleiro em regime de multipropriedade (“time-sharing”) (...) A taxa de fruição, reconhecida como devida, deve ser de 0,5% sobre o valor total do contrato, como prevista de forma válida, a ser calculada conforme os períodos em que a unidade esteve disponível para utilização ao promissário comprador, em apuração a ser efetuada na fase de liquidação de sentença. (...). (TJPR, 20ª Câmara Cível, AP 0014876-70.2023.8.16.0021, Rel. Des. Rosaldo Elias Pacagnan, j. 27/06/2025)Ao mais, a taxa em questão independe da efetiva utilização da unidade pelos concessionários, uma vez disponibilizado o uso do imóvel. Importa assinalar, outrossim, que não ocorre bis in idem na cobrança cumulativa da taxa de fruição com a cláusula penal, uma vez que possuem escopos diversos (STJ, REsp 2.024.829/SC, Terceira Turma, Relª. Minª. Nancy Andrighi, j. 07/03/2023). No caso em exame, de acordo com o cronograma contratual, verifica-se que os concessionários possuíam quatro semanas para cada período de utilização, consubstanciadas em uma semana premium por ano, uma semana de alta estação por ano e duas semanas de uso livre (flutuantes) para uso na média estação. Acerca do início do uso do período de utilização, a cláusula 2.4. estabelece que o concessionário, tendo efetivado o pagamento mínimo indicado, será considerado automaticamente imitido na posse da unidade. Ainda, o item 2.4.1. prevê que o concessionário somente poderá utilizar a unidade e seus acessórios se estiver em dia com todos os deveres e obrigações decorrentes do contrato e das normas e políticas de uso.Do acervo probatório coligido, verifica-se que o pagamento mínimo indicado foi adimplido pelos consumidores (10% do valor do contrato). Os concessionários, entretanto, deixaram de realizar o pagamento das parcelas a partir de maio/2022 (quando enviaram notificação à recorrente – mov. 1.1), momento a partir do qual não mais poderiam utilizar a unidade e seus acessórios, visto que deixaram de estar em dia com seus deveres e obrigações contratuais.Nesses termos, para fins de incidência da taxa de fruição, há de ser observado não somente a data da conclusão do empreendimento, mas o período em que a unidade se encontrou disponível para uso, o que compreende o momento em que efetuado o pagamento mínimo pelos consumidores e a data em que os concessionários deixaram de honrar com as parcelas mensais, conforme valor a ser apurado em liquidação de sentença.2.3. Termo inicial dos juros de mora.Por derradeiro, também comporta guarida o pedido de readequação do termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a devolução de valores aos recorridos.Em sentença, o Juízo elegeu a citação como marco temporal para incidência de juros. Todavia, na hipótese de rescisão contratual motivada pelos concessionários, com parcial restituição dos valores adimplidos, os juros de mora relativos às parcelas a serem restituídas incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, ante inexistência de mora anterior por parte da apelante. É aplicável ao caso a ratio decidendi do Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”.Conquanto o contrato em comento tenha sido firmado após a vigência da Lei 13.786/2018, o entendimento ainda assim se justifica, como adiantado.Destaca-se, por exemplo, trecho da fundamentação do voto condutor no Recurso Especial 1.740.911/DF:(...) ante a discordância do autor com os termos do contrato vigente, cuja modificação é um dos pedidos deduzidos na ação, e ausente previsão legal a propósito do distrato e, consequentemente, da cláusula penal pertinente, não há objeto certo na obrigação a ser constituída por força de decisão judicial. Não há, portanto, como reconhecer como preexistente o dever de restituir valores em desconformidade com o que fora pactuado. A pretensão é exatamente alterar a situação jurídica, com a mudança da cláusula. Não se trata meramente de liquidar uma obrigação existente, mas de alterar a cláusula contratual que define a obrigação. A sentença que substitui cláusula contratual, sob esse aspecto, tem claramente natureza constitutiva, com efeitos ex nunc, isto é, a partir da formação da nova obrigação pelo título judicial. A parte condenatória da sentença - restituição dos valores pagos após a revisão da cláusula penal - somente poderá ser liquidada após a modificação, pela decisão judicial, da cláusula questionada. Os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas, em consequência, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor. Somente a partir do trânsito em julgado da decisão, portanto, é que poderiam incidir os juros de mora. Antes disso, não há que se falar em mora da vendedora se a rescisão do contrato se deu por culpa dos compradores com pedido de restituição de valores em desconformidade do que fora pactuado.No mesmo sentido, desta Câmara:CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI Nº 13.728/2018. APLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO. (...). JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE MORA DO VENDEDOR. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A promulgação da Lei do Distrato (Lei N.º 13.786/2018) alterou a lei de parcelamento do solo urbano, sendo a aplicabilidade da novel legislação não estendida aos contratos imobiliários anteriores à sua vigência. (...). 4. A incidência de juros de mora, na hipótese de resolução do contrato de compra e venda por iniciativa do comprador, tem como termo inicial o trânsito em julgado, pois ausente mora do vendedor. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido (TJPR, 19ª Câmara Cível, AP 0003394-54.2022.8.16.0056, Rel. Des. Subst. Osvaldo Canela Junior, j. 16/04/2024)APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE DIREITO DE USO. EMPREENDIMENTO HOTELEIRO “MY MABU”. SISTEMA DE USO COMPARTILHADO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. “TIME SHARING”. MULTIPROPRIEDADE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. (...). 3. PLEITO PARA INCIDÊNCIA DOS JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PROVIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA PELA COMPRADORA. INEXISTÊNCIA DE MORA ANTERIOR. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES. (...). (TJPR, 19ª Câmara Cível, AP 0024282-59.2021.8.16.0030, Rel. Des. Andrei de Oliveira Rech, j. 04/06/2024)3.
Redistribuição dos ônus sucumbenciais Em decorrência do parcial provimento ao apelo, impositiva a redistribuição dos encargos sucumbenciais.Sopesando-se o reflexo econômico daquilo que pedido e o que concedido, e também que a sentença foi de parcial procedência, a sucumbência recai em 70% à parte autora e 30% à requerida, mantidos os demais termos da sucumbência conforme fixados em sentença. 4. Do exposto, voto por conhecer e dar provimento ao recurso, ao efeito de estabelecer o percentual da cláusula penal em 20% dos valores pagos, definir a base de cálculo da taxa de fruição como sendo o valor total do contrato e delimitar os juros de mora como devidos a partir do trânsito em julgado, redistribuindo a sucumbência, nos termos da fundamentação.DecisãoACORDAM os Magistrados integrantes da Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, conhecer e dar provimento ao recurso de apelação, nos termos do voto do Relator. Presidiu a sessão de julgamento o Desembargador Joscelito Giovani Cé, com voto, e votaram os Desembargadores Rotoli de Macedo e Andrei de Oliveira Rech.Curitiba, 10 de outubro de 2025.Joscelito Giovani CéRelator