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Processo:

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Condomínio Edifício Tropical Summer contra decisão saneadora de mov. 113.1 que, nos autos de ação indenizatória ajuizada em face de Pedro Granado Imóveis Ltda., indeferiu a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e, consequentemente, a postulada inversão do ônus da prova, deferindo a produção de provas documental, oral e pericial, com a nomeação da perita engenheira civil.Em suas razões recursais, o Agravante narra que a obra foi realizada “no regime de incorporação à preço de custo (Art. 58 da Lei n. 4.591/64)” e que, mesmo assim, a parte agravante entende necessária a tutela consumerista. Afirma que “a recorrente e a recorrida se encaixam nas definições de consumidor e fornecedor previstas nos arts 2° e 3° do CDC”.De acordo com a parte agravante, os vícios construtivos são de responsabilidade da empresa que prestou o serviço de construção, pois o Condomínio apenas administrou e custeou a obra, razão pela qual requer a incidência das normas protetivas do CDC. Nesse sentido, insiste que a mera adoção do regime de obra a preço de custo não afasta a relação de consumo, sobretudo quando um condomínio (ou associação equivalente) contrata empresa especializada para a execução e administração de serviços de construção civil, restando evidente a condição de destinatário final.Para embasar seu pedido, o Agravante distingue a situação dos precedentes citados pelo juízo de origem, nos quais se discutia a relação entre condôminos ou associados e o próprio condomínio ou associação. Nos casos apontados na decisão recorrida, eram os condôminos (pessoas físicas) que ajuizavam ações contra a construtora ou contra o condomínio, “situação fática absolutamente diversa da posta em análise”. Aqui, afirma-se que se trata de relação de consumo “entre condomínio (consumidor final) e construtora (fornecedora de serviços)”, não havendo dúvidas acerca da vulnerabilidade técnica e financeira do contratante.Fundamenta-se, ainda, que o artigo 6º, inciso VIII, do CDC autoriza a inversão do ônus da prova quando o consumidor for hipossuficiente ou suas alegações forem verossímeis, requisitos que estão presentes. Nesse ponto, o Agravante reforça que “a parte agravada detém, em tese, conhecimento técnico infinitamente superior ao da agravante”, acarretando desigualdade processual que justifica a inversão. Conclui que a ausência dessa medida implicaria grave prejuízo à instrução probatória, já que, sendo o condomínio composto por leigos em engenharia, não disporia de meios para comprovar eventuais falhas de construção.Por fim, requer o recebimento do presente agravo com efeito suspensivo, de modo a paralisar a produção de prova pericial na origem até que haja decisão final sobre a (in)aplicabilidade do CDC e sobre a inversão do ônus da prova.Assim, vieram os autos conclusos.Determinado o processamento do recurso sem a concessão do almejado efeito suspensivo (mov. 9.1), o Agravado apresentou contrarrazões (mov. 15.1-TJ).Após, vieram os autos conclusos.

2. Presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso comporta conhecimento, conforme análise a seguir.Cuida-se na origem de “ação de reparação de danos c/c cautelar incidental” ajuizada por Condomínio Edifício Tropical Summer contra Pedro Granado Imóveis Ltda., na qual o Autor expôs que: “a parte Autora é condomínio edilício edificado pela parte Ré, com a conclusão das obras em abril de 2014. Muito embora se trate de edifício recém construído, várias manifestações patológicas têm se manifestado na área comum e estrutura do prédio, prejudicando a utilização plena da edificação e depreciando o imóvel. A fim de apurar adequadamente a dimensão dos danos e a causa dos mesmos, a parte autora procurou auxílio técnico especializado a fim de que fosse produzido um laudo por engenheiro capacitado, o qual segue anexo à presente exordial. De acordo com o laudo de assistente técnico (anexo), os vícios são diretamente decorrentes da falha na execução da obra, ou seja, de responsabilidade da Ré. Destaca-se, inclusive, que na elaboração do laudo tomou-se o cuidado em se analisar e apontar exclusivamente manifestações patológicas cuja origem fosse a não observação das técnicas e normas construtivas adequadas, de modo a não restarem quaisquer dúvidas acerca da responsabilidade da Ré ... Deste modo, conforme exposto, a Ré deixou de honrar com suas responsabilidades contratuais e legais ao entregar o imóvel em condições completamente inferiores aos parâmetros mínimos exigidos pelas normas técnicas que regulam sua atividade ... Muito embora a Ré tenha se manifestado no sentido de que entende não ser responsável pelas manifestações patológicas do edifício, afirmando que apenas eventuais terceiros que tiverem empreitado as referidas etapas responderiam pelas questões supra levantadas, cumpre destacar que a Ré foi contratada e remunerada para prestar serviços que incluíam os serviços de engenharia e acompanhamento técnico da obra, pelos quais inclusive a Ré assinou como responsável técnica, respondendo tecnicamente por toda a execução do edifício ... mesmo após inúmeras tentativas conciliatórias, a Ré nada fez acerca dos apontamentos suscitados no laudo, excetuada a manutenção das pastilhas, pelas quais realizou reparos sem ter, todavia, apresentado os devidos estudos técnicos acerca dos métodos adotados ... Quanto aos demais itens constantes do laudo anexo, a Ré simplesmente apresentou análise rasa, sem refutar adequadamente os ensaios técnicos constantes do laudo produzido pela Autora, mantendo a posição de negativa geral mesmo diante das graves constatações apuradas. Assim, uma vez que a parte autora tentou diversas vezes resolver a questão extrajudicialmente, não tendo, contudo, a Ré se disponibilizado a arcar com sua responsabilidade pelos danos causados, se fez necessária a presente demanda judicial, que, certamente, condenará a Ré a indenizar a parte autora pelos prejuízos”.Promovida a emenda da inicial (mov. 27.1), o juízo a quo indeferiu o pedido de tutela de urgência (mov. 29.1).O Autor interpôs recurso de agravo de instrumento que não foi conhecido, em julgamento realizado por esta 10 Câmara Cível.Ao contestar (mov. 64.1), o Réu alegou as preliminares de ilegitimidade passiva e inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso, e a prejudicial de prescrição. No mérito, sustentou que: “a construção ocorreu na modalidade de preço de custo onde um grupo de adquirentes (condôminos) se unem para escolher a forma e os custos da obra, deliberando a respeito da edificação e bancando-a em sua integralidade, sendo despendido pelos condôminos o preço exato da empreitada, assim como prevê o art. 58 da Lei 4591/64. Sendo assim, nessa modalidade de empreendimento, quem dita às normas que regulamentarão a obra (inclusive no que se refere à contratação de prestadores de serviço, acabamentos a serem utilizados no prédio, determinação do projeto arquitetônico, dentre outros), são os condôminos, por intermédio da personalidade jurídica concedida ao Condomínio, ora Requerente. Ou seja, quem faz compras de materiais, contrata os funcionários e prestadores de serviços são os próprios condôminos, de maneira que, nestes casos, a Requerida apenas figura como administradora da obra, verificando se está tudo sendo feito dentro do projeto arquitetônico estipulado e em conformidade com as deliberações da própria assembleia de condôminos, além de cuidar da parte financeira do empreendimento, mediante a cobrança dos valores mensais a serem adimplidos pelos condôminos. Assim, não cabe a Requerida deliberar a respeito, muito menos decidir quem e como os prestadores de serviços irão trabalhar na obra, pelo que não cabe a ela indenizar os valores postulados na petição inicial, que decorrem de supostos vícios na construção, já que a Requerida não é a construtora do edifício”; “nas assembleias subsequentes, consta expressamente as deliberações que o condomínio escolhia, inclusive a respeito da mão de obra e materiais que seriam colocados na edificação, bem como que o engenheiro responsável pela obra era o Sr. Helio Yoshio Matsumoto e não o ora Requerido, além da comissão de representantes que fez a administração da edificação, todos escolhidos entre os condôminos”; “a modalidade de construção a preço de custo resta tão evidente na obra do Edifico Tropical Summer Residence que, na assembleia geral ordinária do dia 09.08.2012 em anexo, os condôminos aprovaram a entrega da área comum da laje do edifício para uso exclusivo e particular dos apartamentos de cobertura”; e que “se as manutenções tivessem sido tempestivamente realizadas pela Requerente, por certo as patologias poderiam ter sido evitadas e seriam identificadas de forma oportuna e resolvidas, sem maiores transtornos e expressivos custos”.Em sede de reconvenção (mov. 65.1), pediu a condenação do Condomínio autor “no pagamento de R$ 355.961,92 (trezentos e oitenta e seis mil novecentos e setenta e seis reais e oitenta e dois centavos) a título de ressarcimento de despesas na obra de manutenção e reparo do edifício Tropical Summer”.Apresentada réplica (mov. 78.1), as partes foram intimadas para pronunciamento sobre as provas a serem produzidas, tendo o Autor pugnado pelo julgamento antecipado da lide (mov. 102.1) e o Réu pela produção de prova oral e pericial (mov. 109.1).Sobreveio, então, a decisão agravada (mov. 113.1) que, entre outros pontos, definiu pela inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e, consequentemente, a inversão do ônus da prova, ao fundamento de que “Em análise ao documento de mov. 64.2, constata-se que a participação da Pedro Granado Imóveis Ltda. no empreendimento foi no regime de administração, também chamado ‘a preço de custo’, regulado pelos arts. 58 e seguintes da Lei Federal nº 4.591/1964. Não se trata de relação de consumo, pois o condomínio não integra a relação jurídica na condição de consumidor final, conforme conceituado pelo art. 2º, caput e parágrafo único, do CDC. Assim, não se aplicam ao caso em tela as disposições do Código de Defesa do Consumidor, mas as que constam da Lei Federal nº 4.591/1964, que é o diploma legal com normas específicas a respeito da relação jurídica de direito material existente entre as partes”. Daí a insurgência recursal do Autor/agravante, postulando a reforma do decisum, “para que seja aplicado o Código de Defesa do Consumidor e invertido o ônus da prova”.Pois bem.De início, apesar de não constar no rol taxativo do art. 1.015 do CPC/2015 a possibilidade de impugnação das decisões que versem sobre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor por meio do agravo de instrumento, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos nº 1.696.396/MT e nº 1.704.520/MT, passou a adotar o entendimento de que, nas hipóteses em que haja a demonstração de urgência no pedido em decorrência da inutilidade do julgamento da questão quando da análise do recurso de apelação, a taxatividade do rol previsto pelo art. 1.015 do CPC/2015 deve ser mitigada.Neste sentido, diante da possibilidade de mitigação da taxatividade do rol do art. 1.015 do CPC/2015 reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça e considerando que a aplicação da legislação consumerista é prejudicial à pretendida inversão do ônus da prova, justifica-se o conhecimento do recurso.Como se vê, a controvérsia recursal reside na análise da natureza jurídica da relação existente entre o condomínio agravante e a empresa agravada, Pedro Granado Imóveis Ltda., para fins de, em aplicação (ou não) das normas do Código de Defesa do Consumidor, ensejar a postulada inversão do ônus da prova. A decisão agravada concluiu pela inaplicabilidade do CDC com fundamento exclusivo no regime de construção adotado (administração a preço de custo), afastando, de forma categórica, a caracterização da relação de consumo.A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, no regime de construção por administração ou preço de custo, não há relação de consumo, devendo a relação jurídica ser regida pela Lei de Condomínio e Incorporações Imobiliárias - Lei 4.591/64:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C PEDIDO INDENIZATÓRIO. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C REPETITÓRIA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. OBRA POR ADMINISTRAÇÃO/PREÇO DE CUSTO. RECURSO PROVIDO. 1. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, em se tratando de construção sob o regime de administração ou preço de custo, "não há relação de consumo a ser tutelada pelo Código de Defesa do Consumidor. Na realidade, a relação jurídica, na espécie, é regida pela Lei de Condomínio e Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64)" (REsp 860.064/PR, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/3/2012, DJe de 2/8/2012). 2. Na espécie, o acórdão partiu de premissa equivocada - incidência do CDC - para afastar a incidência da cláusula arbitral existente na relação negocial. Assim, o recurso deve ser provido para determinar a continuação do julgamento da apelação, afastando-se, no entanto, a premissa de que haveria incidência do CDC. 3. Agravo interno parcialmente provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.539.898/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 26/8/2024, DJe de 2/9/2024.)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEIS. CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. CDC. NÃO INCIDÊNCIA. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS LEGAIS EM TESE VIOLADOS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. SÚMULA 83/STJ. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. RECURSO DESPROVIDO.1. A ausência de particularização dos dispositivos de lei federal em tese violados pelo aresto recorrido caracteriza deficiência de fundamentação, conforme pacífico entendimento desta Corte Superior, fazendo incidir o óbice da Súmula 284/STF.2. "No contrato de construção sob o regime de administração ou preço de custo, não há relação de consumo a ser tutelada pelo Código de Defesa do Consumidor, devendo a relação jurídica ser regida pela Lei de Condomínio e Incorporações Imobiliárias - Lei 4.591/64. Precedentes. Súmula 83/STJ" (AgInt no REsp 1.042.687/PR, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 27/9/2016, DJe de 10/10/2016).3. A modificação do entendimento acerca da incidência do regime de administração sobre a relação firmada entre as partes demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável na via estreita do recurso especial.4. Agravo interno desprovido.(AgInt no AREsp n. 2.413.215/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/11/2023, DJe de 23/11/2023.)
No caso concreto, o documento de mov. 64.2 - Ata de Constituição e Assembleias do Condomínio Tropical Summer - demonstra que a edificação foi promovida por meio de empreendimento em regime de administração direta, com efetiva gestão da obra exercida pela associação dos condôminos.A associação foi constituída em assembleia geral realizada em 09/10/2008, oportunidade em que ocorreu a aprovação do seu estatuto social e a eleição da Comissão de Representantes, composta por Presidente, Secretário e Tesoureiro. O documento de mov. 1.13 — Estatuto da Associação dos Condôminos do Edifício Tropical Summer Residence — deixa claro que a obra foi realizada com recursos e sob gestão da própria associação.O art. 2º do referido estatuto dispõe que “A Associação dos Condôminos do Edifício Tropical Summer Residence tem por finalidade específica: reunir os associados condôminos, estabelecer direitos e obrigações, movimentar os recursos financeiros necessários na realização e construção do empreendimento denominado ‘Condomínio Edifício Tropical Summer Residence’ (...)”, o que demonstra que a condução da obra era atribuída à própria associação, a quem competia arrecadar, movimentar recursos e gerir a construção.Assim, diante da natureza associativa do empreendimento, da ausência de fornecimento de serviços nos moldes do art. 3º do CDC e da gestão autônoma exercida pela associação dos condôminos, não se verifica relação de consumo entre as partes.Por consequência, não prospera o pedido de inversão do ônus da prova formulado com fundamento no art. 6º, VIII, do CDC, uma vez que a parte autora não ocupa a posição jurídica de consumidora no caso em tela; daí a manutenção da decisão agravada, com o desprovimento do recurso.
3. De conseguinte, voto pelo desprovimento do Agravo de Instrumento, nos termos da fundamentação.