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Processo:

1. RELATÓRIO
Objeto: Recurso de agravo de instrumento da decisão que reconheceu a prescrição trienal da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de intermediação e indeferiu o pedido de inversão do ônus da prova.
Decisão: cujo teor reconheceu a prescrição trienal da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de intermediação e indeferiu o pedido de inversão do ônus da prova.
Argumentos da parte agravante:
(i) a pretensão tem por objeto a declaração de nulidade de cláusula contratual abusiva, a qual seria insuscetível de prescrição;
(ii) a relação jurídica é de consumo, aplicando-se o prazo prescricional de cinco anos; e
(iii) a hipossuficiência técnica e a verossimilhança das alegações justificam a inversão do ônus da prova.
Pedido: Provimento do recurso para afastar a prescrição trienal e o deferimento da inversão do ônus da prova.
Contrarrazões: Não provimento do recurso.
É o relatório.


2. VOTO
2.1. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se do recurso.

2.2. MÉRITO


A controvérsia restringe-se a: (i) definir o prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de intermediação; e (ii) verificar a possibilidade de inversão do ônus da prova, nos termos do CDC.
A parte agravante sustenta que o contrato impõe desvantagens excessivas e que, tratando-se de relação de consumo, o prazo prescricional aplicável seria de cinco anos, e não de três, como entendeu o Juízo de origem.

Embora o Juízo a quo tenha adotado o prazo trienal quanto à pretensão de restituição de comissão de intermediação, o entendimento desta Câmara Cível, bem como do Superior Tribunal de Justiça, tem reconhecido que, nas demandas de resolução contratual de compra e venda de imóvel, nas quais se discute a restituição da comissão de corretagem integrada ao preço do bem, aplica-se o prazo prescricional decenal, previsto no art. 205 do CC.
Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. [...] "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal" [...] (AgInt no REsp n. 2.047.767/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023).
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. MULTIPROPRIEDADE. DECISÃO SANEADORA. RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO TRIENAL PARA A RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. INAPLICABILIDADE. PRETENSÃO RESCISÓRIA FUNDADA NA ALEGAÇÃO DE CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. INVIABILIDADE DE APLICAÇÃO DO TEMA REPETITIVO Nº 938 DO STJ. NECESSIDADE DE DISTINGUISHING. REFORMA DA DECISÃO AGRAVADA. RECURSO PROVIDO.I. CASO EM EXAME [...]
O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que, nos casos em que a rescisão do contrato decorrer de inadimplemento ou culpa da vendedora, aplica-se o prazo prescricional decenal do artigo 205 do Código Civil para a restituição dos valores pagos pelo comprador, incluindo a comissão de corretagem, em distinguishing à tese fixada no julgamento do Tema Repetitivo nº 938 do STJ. [...] (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0075115-69.2024.8.16.0000 - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN -
J. 14.03.2025).

Ademais, a parte agravante sustenta a aplicação da inversão do ônus da prova, com fundamento na hipossuficiência do consumidor diante da empresa, beneficiária de cláusula contratual de adesão não negociada.
A inversão do ônus da prova, prevista no art. 6º, VIII, do CDC, é aplicável quando presentes a verossimilhança das alegações ou a hipossuficiência técnica da parte consumidora, pessoa física ou jurídica, destinatária final do produto ou serviço.
As questões controvertidas fixadas nos autos são:
a) A ocorrência de falhas quanto ao dever de informação no momento da contratação (ônus do requerente);

b) A abusividade das cláusulas contratuais impugnadas na inicial (ônus do requerente);

c) A legalidade e a extensão dos encargos rescisórios cobrados pela requerida (ônus da parte requerida);

d) O valor a ser devolvido para a parte requerente em caso de rescisão contratual (ônus de ambas as partes);

e) A ocorrência de danos extrapatrimoniais, que deem azo à reparação por danos morais (ônus do requerente).

Embora a parte autora esteja representada por advogado e tenha condições de instruir a demanda, verifica-se, quanto às questões “a” e “b”, excessiva dificuldade na produção de provas, haja vista a “presunção da hipossuficiência dos consumidores em relação à parte ré, considerando-se a complexidade das relações contratuais envolvendo empreendimentos imobiliários” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0011108-34.2025.8.16.0000 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO FRANCO FERREIRA DA COSTA NETO -
J. 16.05.2025).
As cláusulas impugnadas foram inseridas em contrato de adesão, o qual, via de regra, não admite discussão individualizada, e tratam sobre questões técnicas, tais como comissão de intermediação, cláusula penal e taxas rescisórias, cuja comprovação mostra-se excessivamente onerosa à parte agravante.
Essas circunstâncias indicam a hipossuficiência técnica e informacional do consumidor, apta a justificar a inversão do ônus da prova quanto aos pontos indicados.
Assim, incumbirá a agravante a demonstração dos pontos “d” e “e”, e aos agravados os demais.

3. CONCLUSÃO

Antes o exposto, vota-se pelo conhecimento do recurso interposto e, no mérito, por dar-lhe parcial provimento, a fim de: (i) rejeitar a preliminar de prescrição trienal suscitada pela parte ré; (ii) reformar a decisão agravada quanto à extinção parcial do pedido; e (iii) determinar a redistribuição do ônus da prova, nos termos da fundamentação.