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Processo:

I – RELATÓRIO:
Insurge-se o apelante frente à r. sentença de mov. 59.1, que concedeu a segurança pleiteada, determinando que a autoridade coatora adote como base de cálculo do ITBI, exclusivamente o valor da fração do terreno pelo valor indicado na minuta de compra e venda de terreno e mútuo, com a seguinte fundamentação:
Extrai-se dos autos que a parte impetrante logrou êxito em afastar a presunção de legalidade que incide sobre os lançamentos fiscais impugnados, razão pela qual a decisão liminar proferida nos autos merece ser confirmada. Com efeito, a base de cálculo em epígrafe foi arbitrada tendo em vista o valor de mercado do imóvel à época do lançamento, e não à época do fato gerador (data do registro translativo da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis). Portanto, embora o fato gerador do ITBI tenha se dado no momento da averbação da transmissão do imóvel, o Fisco Municipal entendeu que a avaliação do valor venal de tais bens (base de cálculo do ITBI) deveria ser contemporânea ao lançamento. O ato da autoridade coatora apresenta a seguinte decisão:...Assim, tratou-se, aqui, de imunidade tributária condicionada, prevista no artigo 156, §2º, I, da CF:
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (...) II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição; (...) § 2º O imposto previsto no inciso II: I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil; (...). É este o disposto também nos artigos 36 e 37 do CTN:Art. 36. Ressalvado o disposto no artigo seguinte, o imposto não incide sobre a transmissão dos bens ou direitos referidos no artigo anterior: I - quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito;
II - quando decorrente da incorporação ou da fusão de uma pessoa jurídica por outra ou com outra. Parágrafo único. O imposto não incide sobre a transmissão aos mesmos alienantes, dos bens e direitos adquiridos na forma do inciso I deste artigo, em decorrência da sua desincorporação do patrimônio da pessoa jurídica a que foram conferidos. Art. 37. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.§ 1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subsequentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo.§ 2º Se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 2 (dois) anos antes dela, apurar-se-á a preponderância referida no parágrafo anterior levando em conta os 3 (três) primeiros anos seguintes à data da aquisição. § 3º Verificada a preponderância referida neste artigo, tornar-se-á devido o imposto, nos termos da lei vigente à data da aquisição, sobre o valor do bem ou direito nessa data. § 4º O disposto neste artigo não se aplica à transmissão de bens ou direitos, quando realizada em conjunto com a da totalidade do patrimônio da pessoa jurídica alienante.Houve, assim, a utilização de uma base de cálculo contemporânea ao lançamento, em ofensa ao que dispõe o Código Tributário Nacional, no § 3º do artigo 37, supramencionado. Vê-se que a legislação federal é clara ao dispor que, uma vez devido o imposto, este será calculado nos termos da lei vigente à época da aquisição e sobre o valor do bem naquela data– a da aquisição. Outrossim, já restou pacificado na jurisprudência pátria que, sendo o fato gerador do ITBI a transferência da propriedade imobiliária, seu aspecto temporal é o registro do negócio jurídico operado no ofício competente. Ou seja, a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor venal do imóvel (art. 38, CTN) no momento de sua transferência. Logo, contrariamente ao argumentado pelo Município impetrado, a lei federal fixa, sim, o momento da apuração da base de cálculo, eis que seus artigos 37 e 38, como anteriormente mencionado, são expressos ao indicarem que o ITBI será calculado nos termos da lei vigente à época da aquisição e sobre o valor venal do bem naquela data.Com efeito, embora possua o Município impetrado competência para suplementar a legislação federal e estadual (art. 30, II, CF), isso não lhe oferta a possibilidade de sobrepor às disposições do Código Tributário Nacional, porquanto a Carta Magna estabelece que, em matéria tributária, cabe à União, por meio de lei complementar de caráter nacional, dispor, dentre outras matérias, sobre as bases de cálculo dos tributos nela previstos (art. 146, III, “a”, CF), como é o caso do ITBI. Esse é o entendimento do Tribunal de Justiça do Paraná: REMESSA NECESSÁRIA E APELAÇÃO CÍVEL. ITBI. AÇÃO ANULATÓRIA DE DÉBITO FISCAL JULGADA PROCEDENTE. INCORPORAÇÃO DE BENS IMÓVEIS PARA A REALIZAÇÃO DO CAPITAL SOCIAL. IMUNIDADE TRIBUTÁRIA CONDICIONADA. VERIFICADA A PREPONDERÂNCIA DA ATIVIDADE DESCARACTERIZADORA DA IMUNIDADE. BASE DE CÁLCULO DO ITBI. FATO GERADOR DO TRIBUTO EM QUESTÃO QUE É A TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA E SE OPERA NO MOMENTO DO REGISTRO DA TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL NO CARTÓRIO COMPETENTE. BASE DE CÁLCULO QUE DEVE CORRESPONDER AO VALOR VENAL DO BEM NO MOMENTO DA TRANSMISSÃO (ARTS. 37 E 38 CTN). INTERPRETAÇÃO DO ARTIGO 249, § 4º, DO CÓDIGO TRIBUTÁRIO DO MUNICÍPIO DE CASCAVEL CONFORME A CONSTITUIÇÃO FEDERAL. ENTENDIMENTO FIRMADO PELO ÓRGÃO ESPECIAL DESTE TRIBUNAL NO JULGAMENTO DO INCIDENTE DE ARGUIÇÃO DE INCONSTITUCIONALIDADE Nº 000114371.2021.8.16.0000. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.SENTENÇA CONFIRMADA EM PARTE EM REEXAME NECESSÁRIO .Portanto, tem-se que, nesse momento processual, a base de cálculo do ITBI deve se restringir ao preço de venda dos terrenos, sem incluir quaisquer acessões futuras ou edificações que venham a ser construídas posteriormente.
Sustenta, em síntese, preliminarmente, a nulidade da r. sentença – extra petita, em relação a questão envolvendo a atividade preponderante, nos termos do art. 37, do CTN, de vez que essa questão em momento algum foi discutida nos autos; no mérito, a inaplicabilidade do art. 37, §3º, do CTN utilizado para fundamentar a r. sentença, de vez que, não foi observado o §1º do art. 37, que indica que o referido dispositivo somente se aplica em caso de preponderância da atividade como venda ou locação imobiliária; que “em breve leitura da inicial podemos verificar que a impetrante nem ao menos invocou tal argumento, quiçá comprovou que suas atividades seriam com preponderância como indicado na sentença, de modo que a sentença seve ser reformada em sua totalidade, já que não há aplicabilidade do dispositivo indicado pelo juízo” (fls. 5);
a possibilidade de incidência do ITBI de vez que não se trata de “alienação de terreno” nem de alienação de fração ideal de terreno para construção a ser realizada pelo comprador ou adquirente, pois, conforme doc. de mov. 49.3, o empreendimento imobiliário em questão será construído pela própria apelada “utilizando-se de mão de obra própria e terceirizada”; que a construção das unidades habitacionais (apartamentos) não serão realizadas pelos adquirentes ou promitentes compradores, razão pela qual não se aplica ao caso as Súmulas 110 e 470, do STF; que da análise dos contratos de compra anexados no mov. 1.8, depreende-se que o objeto do contrato é “aquisição de unidade habitacional” e não mera alienação de fração de terreno; que em relação ao “Destino da Operação”, contido no doc. de mov. 1.8 consta que o negócio jurídico em questão não se destina somente à aquisição de fração de terreno, mas a “construção de uma das unidades que compõem o empreendimento Royal Park Forest”; que o negócio jurídico trata-se de compra e venda de unidade habitacional a ser construído pelos vendedores, com mão de obra própria e terceirizada e não pelos adquirentes ou promitentes compradores que estão adquirindo uma unidade habitacional específica, com área construída detalhada no contrato; que restou comprovado nos autos que as unidades serão construídas pela apelada, ou ao menos com responsabilidade solidária dela, por se tratar de obra de construção civil; que não se aplica as Súmulas 110 e 470 do STF de vez que não se trata de “alienação de terreno ou fração de terreno” para construção a ser realizada inequivocadamente pelo promitente comprador; que os contratos de compra anexados aos autos pela parte autora comprovam que o objeto do contrato refere-se a aquisição de unidade habitacional e não mera alienação de terreno; que no presente caso, a base de cálculo do ITBI é o valor total do negócio jurídico, nos termos do art. 35 e 383, do CTN e art. 594?? Do Código Tributário do Município de Toledo.
Contrarrazões no mov. 72.1 pela manutenção da r. sentença. Parecer da douta Procuradoria Geral de Justiça da lavra da eminente Procuradora de Justiça Dra. Sônia Marisa Taques Mercer pelo provimento do recurso (mov. 14.1). É a breve exposição.

II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:
Conheço do recurso, eis que interposto tempestivamente, com dispensa de preparo, mas não merece prosperar, conforme a seguinte fundamentação. Em relação a preliminar de nulidade da r. sentença em relação a questão envolvendo a atividade preponderante, nos termos do art. 37, do CTN, ressalte-se que essa questão da imunidade não fez parte do dispositivo, razão pela qual, rejeito a referida preliminar.Cinge-se a controvérsia sobre a base de cálculo do ITBI quando o negócio jurídico envolve a alienação de fração ideal de terreno, vinculada à construção futura de unidade residencial, com financiamento por instituição pública e contratação conjunta da incorporadora e da construtora. Trata-se de típica incorporação imobiliária. Verifica-se que o atual entendimento predominante é de que o ITBI incide apenas sobre o valor do imóvel no momento da transmissão da propriedade, ou seja, sobre o valor do terreno, excluindo-se construções futuras ainda não existentes, o que restou disposto nas Súmulas 110 e 470 do Supremo Tribunal Federal. O mesmo raciocínio foi adotado no voto do Desembargador Fagundes Cunha na Remessa Necessária nº 0001108-84.2025.8.16.0190, envolvendo situação análoga, onde se concluiu que o imposto não pode incidir sobre construções futuras, por inexistência de fato gerador, senão vejamos:
REMESSA NECESSÁRIA. DIREITO TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI) E BASE DE CÁLCULO PARA AQUISIÇÃO DE TERRENO. APLICABILIDADE DA SÚMULA 110/STF E 470/STF REMESSA NECESSÁRIA CONFIRMADA. I. Caso em exame.Remessa necessária de mandado de segurança cível em que a parte impetrante buscou o reconhecimento do direito de recolher o imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI) com base apenas nos valores das frações de terreno adquiridas, sem considerar o valor de eventual construção futura, após a sentença que concedeu a segurança pleiteada na 2ª Vara da Fazenda Pública de Maringá.II. Questão em discussão.A questão em discussão consiste em saber se o imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI) deve incidir apenas sobre o valor do terreno adquirido, sem considerar o valor de eventual construção futura. III. Razões de decidir.A jurisprudência do STF, por meio das Súmulas nº 110 e 470, determina que o ITBI deve incidir apenas sobre o valor venal do imóvel no momento da transmissão, excluindo construções futuras da base de cálculo.A decisão do juiz de primeira instância foi fundamentada e atendeu aos primados da lei, confirmando o direito do impetrante de recolher o ITBI apenas sobre o valor do terreno adquirido.IV. Dispositivo e teseSentença confirmada, concedendo a segurança requerida pelos impetrantes.Tese de julgamento: A base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve considerar apenas o valor do terreno adquirido, sem incluir o valor de construções futuras, conforme as Súmulas 110 e 470 do Supremo Tribunal Federal. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 12.016/2009, art. 14, § 1º; CTN, arts. 35 e 36. Jurisprudência relevante citada: TJPR, 1ª Câmara Cível, 0007833-60.2023.8.16.0190, Rel. Desembargador Lauri Caetano da Silva, j. 29.04.2024; TJPR, 3ª Câmara Cível, 000358622.2017.8.16.0004, Rel. Desembargador José Sebastião Fagundes Cunha, j. 29.10.2020; TJPR, 4ª Turma Recursal, 0001006-37.2021.8.16.0179, Rel. Juiz de Direito da Turma Recursal dos Juizados Especiais Leo Henrique Furtado Araújo, j. 05.02.2024; TJPR, 4ª Turma Recursal, 0023772-12.2022.8.16.0030, Rel. Juiz de Direito da Turma Recursal dos Juizados Especiais Aldemar Sternadt, j. 27.03.2024; TJPR, 3ª Câmara Cível, RN - Palotina, Rel. Desembargador Eduardo Casagrande Sarrao, j. 25.04.2017; Súmulas nº 110 e 470 do STF.Resumo em linguagem acessível: O Tribunal decidiu que o pedido feito por quem entrou com o Mandado de Segurança foi aceito. A decisão anterior, que permitiu que a parte impetrante pagasse o imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI) apenas sobre o valor do terreno, sem incluir o valor de uma construção futura, foi confirmada. Isso porque a lei e a jurisprudência dizem que o ITBI deve ser calculado somente sobre o valor do imóvel no momento da compra, sem considerar o que ainda será construído. Portanto, a decisão do juiz foi mantida, pois estava correta e de acordo com as normas. (TJPR - 3ª Câmara Cível - 0001108-84.2025.8.16.0190 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR JOSÉ SEBASTIÃO FAGUNDES CUNHA -
J. 02.06.2025)
Nos termos do art. 35 do CTN, o fato gerador do ITBI é a transmissão inter vivos da propriedade ou do domínio útil de bem imóvel. O art. 38 do mesmo diploma estabelece que sua base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, apurado no momento da ocorrência do fato gerador.No caso dos autos, restou demonstrado que os contratos celebrados com os adquirentes foram estruturados em dois momentos distintos: a) a compra e venda da fração ideal do terreno; b) a contratação de prestação de serviços para construção da unidade habitacional, mediante mútuo com recursos da Caixa Econômica Federal. Tais contratos foram firmados durante a execução do programa “Minha Casa, Minha Vida”, sendo auditados por ente público e com recursos transferidos diretamente à construtora. No modelo negocial adotado pela apelada, os contratos não estão camuflando uma venda de unidade pronta, mas sim refletindo uma estrutura jurídica legítima, com a venda de terreno e contratação autônoma de construção, ou seja, tal separação não é fictícia nem simulada: ela é essencial para a liberação de crédito pela instituição financeira e para a observância da legislação tributária, inclusive quanto à incidência do ISS sobre a construção futura. A tentativa do Município de incluir a construção futura na base de cálculo do ITBI viola o princípio da legalidade tributária e afronta o critério temporal do fato gerador (valor do bem no momento da transferência). E ainda, veja-se que, conforme se extrai dos documentos juntados aos autos (mov. 1.8), o valor referente à construção não foi pago à vendedora do terreno, mas à construtora, posteriormente à aquisição do solo. Assim, descabe a tributação do ITBI sobre valores futuros e incertos, em desconformidade com os artigos 35 e 38 do CTN. Por essas razões, nego provimento ao recurso, nos termos da fundamentação.