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Processo:

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos por Favoreto Engenharia Ltda. e por Fabrício Marquezetti e Selane Denobi Marquezetti contra a sentença proferida nos autos da Ação de Resilição de Contrato c/c Restituição de Valores, nº 0016179-09.2024.8.16.0014, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos (mov. 89.1 – processo originário):
Diante de todo exposto, com fundamento no artigo 487 I do Código de Processo Civil, julgo, com resolução de mérito, PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da presente ação e como consequência:DECLARO a rescisão contratual do presente contrato por culpa da parte autora, assim devendo restituir tais valores.DECLARO a devolução do dinheiro pago pelos autores, incluindo o valor das arras confirmativas, com retenção no percentual de 25%, motivo pelo qual improcedo o limite a 10% como pretende a parte autora.Não deverão ser incluídos no cálculo da retenção o valor a título de “depreciação do imóvel”. Declaro lícita a cobrança de IPTU e taxa condominial contraa parte autora até a rescisão do contrato.CONDENO a parte autora, por ter decaído nos pedidos de maiores repercussões processuais e econômico motivo pelo qual condeno ao pagar na integralidade as custas e despesas do processo, além dos honorários advocatícios da parte ré que arbitro em 10% sobre o valor da causa.
Irresignada, a Favoreto Engenharia Ltda. interpôs apelação sustentando, em síntese, que a sentença foi omissa ao deixar de autorizar a retenção dos encargos moratórios e remuneratórios incidentes sobre as parcelas pagas em atraso até a data do pedido de rescisão, bem como ao não permitir que a restituição dos valores fosse realizada de forma parcelada, requerendo a reforma parcial do julgado (mov. 106.1 – processo originário).
Por sua vez, Fabrício Marquezetti e Selane Denobi Marquezetti apelam defendendo que a rescisão decorreu de culpa da vendedora, em razão da alteração da forma de pagamento inicialmente pactuada e da ausência de viabilização da permuta por materiais de pintura. Sustentam a abusividade das cláusulas contratuais que preveem retenção de 25%, taxa de fruição, comissão de corretagem, taxa de depreciação e cobrança de IPTU e condomínio, postulando a redução da retenção para 10%, além da restituição das demais verbas descontadas (mov. 107.1 – processo originário).
Apresentadas contrarrazões por ambas as partes, vieram os autos conclusos.
É o relatório.

VOTO
O Apelo 1, interposto pela Favoreto Engenharia Ltda., não merece ser conhecido, por ausência de interesse recursal.
A apelante sustenta que a sentença foi omissa ao deixar de autorizar a retenção dos encargos moratórios incidentes sobre as parcelas inadimplidas, bem como ao não determinar que a restituição dos valores ocorra de forma parcelada.

Todavia, verifica-se que o decisum não afastou expressamente a incidência de tais encargos, tampouco definiu a forma de restituição dos valores, limitando-se a estabelecer os critérios gerais da resolução contratual.
A apuração de eventual saldo devedor e a forma de cumprimento da obrigação são matérias próprias da fase de liquidação e de cumprimento de sentença, observados os parâmetros fixados no título judicial.

Assim, ausente sucumbência quanto aos pontos impugnados, evidencia-se a falta de interesse recursal, impondo-se o não conhecimento do apelo 1.
Também não se conhece da insurgência dos autores/compradores, apelantes 2, quanto à denominada taxa de depreciação, por ausência de interesse recursal.
Isso porque a sentença expressamente afastou sua incidência ao consignar que "não deverão ser incluídos no cálculo da retenção o valor a título de depreciação do imóvel", acolhendo, portanto, a pretensão dos autores nesse particular.
Inexistindo sucumbência, não há interesse recursal quanto ao ponto.
No mais, após a análise dos pressupostos de admissibilidade, conclui-se que os demais temas ventilados no apelo 2 devem ser conhecidos.
Consta da inicial que os autores celebraram, em 17/07/2017, instrumento particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no empreendimento Victoria Garden, pelo valor de R$ 630.259,28, sustentando que efetuaram pagamentos expressivos e que a rescisão contratual decorreu de conduta da vendedora, em razão do atraso na entrega do imóvel e do descumprimento da forma de quitação ajustada, que previa parte do pagamento mediante fornecimento de materiais de pintura. Requereram a declaração de nulidade de cláusulas contratuais reputadas abusivas, a rescisão do contrato, a restituição de 90% dos valores pagos, com retenção de apenas 10%, bem como a devolução das quantias desembolsadas a título de IPTU e taxas condominiais.
Citada, a ré apresentou contestação, defendendo que o empreendimento foi entregue dentro do prazo contratual e que a rescisão decorreu exclusivamente do inadimplemento dos compradores, os quais deixaram de cumprir a obrigação relativa ao pagamento da parcela final. Alegou a validade das cláusulas contratuais que autorizam a retenção de valores, da cobrança da comissão de corretagem, dos encargos moratórios, do IPTU e das taxas condominiais.
Sobreveio sentença de parcial procedência para declarar rescindido o contrato por culpa dos autores, determinar a restituição das quantias pagas, com retenção de 25% pela ré, reconhecer a validade da cobrança da comissão de corretagem, da taxa de fruição de 1,5% sobre o valor do imóvel e da cobrança de IPTU e taxas condominiais até a rescisão contratual, condenando ainda os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.
Pois bem.
Resolução Contratual
Em primeiro lugar, não prospera a alegação dos apelantes 2, autores, de que a resolução contratual decorreu de inadimplemento da vendedora, em razão da suposta recusa em receber materiais de pintura como forma de amortização do saldo devedor.
Embora sustentem que a possibilidade de quitação parcial do preço mediante fornecimento de tintas teria constituído condição determinante para a celebração do negócio, verifica-se que a cláusula contratual pertinente não impôs à promitente vendedora obrigação irrestrita de receber os materiais. Ao contrário, o item 3.1.1 do contrato estabelece que "faculta-se ao promitente comprador amortizar" parte do saldo devedor mediante fornecimento de materiais de pintura, enquanto a cláusula 3.1.1.1 condiciona expressamente a operacionalização dessa modalidade de pagamento ao fornecimento dos produtos pelos mesmos preços, marcas e condições constantes do melhor orçamento obtido pela promitente vendedora à época da solicitação.
Assim, a utilização da permuta não dependia exclusivamente da vontade dos compradores, estando subordinada ao atendimento das condições objetivamente previstas no próprio contrato.
A prova documental produzida nos autos, longe de evidenciar recusa injustificada da recorrida em receber os materiais, demonstra que a construtora efetivamente iniciou o procedimento contratualmente previsto. Dos e-mails juntados aos autos verifica-se que a recorrida solicitou orçamento aos apelantes, analisou os valores apresentados e informou que estes se encontravam superiores aos praticados pelo concorrente, encaminhando, inclusive, os preços de referência para eventual adequação da proposta.
Em resposta, os compradores limitaram-se a afirmar que aquela forma de pagamento teria sido ajustada quando da celebração do negócio, sem, contudo, demonstrar terem atendido à exigência contratual de equiparação aos preços constantes do melhor orçamento apresentado à vendedora.
Nesse contexto, não se extrai dos autos qualquer elemento apto a evidenciar que a recorrida tenha recusado, de forma arbitrária ou imotivada, o recebimento dos materiais. Ao revés, a documentação revela que a inviabilização da permuta decorreu da ausência de preenchimento das condições estabelecidas pelas próprias partes no instrumento contratual.
Desse modo, não há falar em descumprimento contratual imputável à promitente vendedora ou em culpa desta pela resolução do negócio, devendo ser mantida a conclusão da sentença quanto ao reconhecimento de que a rescisão decorreu do inadimplemento dos compradores, que deixaram de quitar o saldo remanescente na forma convencionada.
Também não prospera a alegação de que a demora na conclusão do empreendimento teria transferido à recorrida a responsabilidade pela resolução do contrato. Embora tenha havido atraso na entrega da obra, verifica-se que as partes celebraram aditivo contratual para readequação do cronograma de pagamentos, circunstância que evidencia a composição da questão naquele momento, sem qualquer demonstração de que a mora da construtora tenha inviabilizado o adimplemento do contrato ou constituído causa determinante para sua posterior resolução. Ademais, a controvérsia recursal concentra-se na impossibilidade de amortização do saldo devedor mediante fornecimento de materiais de pintura, e não no atraso da entrega do empreendimento.
Retenção de Valores
Afastada a alegação de culpa da vendedora pela resolução do contrato, passa-se a análise da pretensão de redução do percentual de retenção para 10% dos valores pagos.
Cumpre destacar que o contrato foi celebrado em 17/07/2017, anteriormente à entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), razão pela qual a controvérsia deve ser solucionada à luz da legislação então vigente e da jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é admitida a retenção de parte das parcelas pagas pelo comprador inadimplente, desde que em percentual razoável, suficiente para recompor as despesas suportadas pelo vendedor e afastar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.
Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. 3. Na hipótese, rever a conclusão do tribunal local demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial em virtude das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 4. O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.791.907/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 8/3 /2021, DJe de 12/3/2021).
Ainda, “...Tomando como base os aludidos referenciais, a fixação do percentual de retenção deve guardar relação com o montante contratual efetivamente pago pelo consumidor, ou seja, quanto maior o montante contratual pago pelo consumidor, mais próximo do mínimo (10%) ficará o percentual de retenção, ao passo que, quanto menor o montante contratual quitado pelo adquirente, mais próximo do máximo (25%)” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0004119-15.2024.8.16.0075 - Cornélio Procópio -
Rel.: SUBSTITUTA RENATA ESTORILHO BAGANHA -
J. 13.06.2026).
No caso dos autos, verifica-se que os apelantes adimpliram R$ 415.855,14 (mov. 66.10) de um contrato celebrado pelo valor de R$ 630.259,28, ou seja, aproximadamente 70% do preço ajustado, circunstância que revela elevado grau de cumprimento da obrigação contratual.
Além disso, a incorporadora permanecerá na posse do imóvel, que poderá ser novamente comercializado, inexistindo demonstração concreta de prejuízo extraordinário que justifique a retenção do percentual máximo admitido pela jurisprudência.
Nessa perspectiva, a retenção de 25% dos valores pagos — equivalente a montante superior a R$ 110.000,00 — mostra-se excessiva diante das peculiaridades do caso concreto, sobretudo considerando o elevado percentual do contrato já adimplido pelos compradores.
Assim, em observância aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, entendo adequada a redução da retenção para 15% dos valores efetivamente pagos, percentual que remunera satisfatoriamente as despesas administrativas, comerciais e operacionais decorrentes do desfazimento do negócio, sem importar em vantagem excessiva à incorporadora, preservando-se, ao mesmo tempo, o equilíbrio contratual e a vedação ao enriquecimento sem causa.
Desse modo, a sentença merece parcial reforma neste ponto, para reduzir o percentual de retenção incidente sobre os valores pagos pelos autores de 25% para 15%, mantidos os demais critérios estabelecidos pelo Juízo de origem.
Da taxa de fruição
No que se refere à taxa de fruição, assiste razão aos apelantes.
É certo que a jurisprudência do admite a validade da cláusula contratual que prevê o pagamento de indenização pela fruição do imóvel nas hipóteses de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do adquirente. Referida verba possui natureza indenizatória, destinando-se a compensar o vendedor pela indisponibilidade do bem durante o período em que permaneceu na posse do comprador.
Todavia, a exigibilidade da referida indenização pressupõe a efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel, circunstância que justifica a compensação pela utilização exclusiva do bem ou pela impossibilidade de sua exploração econômica pelo vendedor.
No caso concreto, embora mantida a conclusão de que a resolução contratual decorreu do inadimplemento dos compradores, não há prova de que os autores tenham recebido as chaves ou exercido a posse da unidade imobiliária. Ao contrário, os autos evidenciam que o impasse relativo à quitação da parcela final do preço impediu a concretização da entrega do imóvel, não se verificando qualquer período de ocupação pelos adquirentes.
Nessas circunstâncias, inexistindo fruição do bem pelos compradores, resta ausente o pressuposto fático que autoriza a incidência da indenização contratualmente prevista, razão pela qual a manutenção da cobrança implicaria conferir à verba caráter meramente punitivo, incompatível com sua natureza indenizatória.
A propósito:
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (TIME-SHARING). CONDOMÍNIO PRESTIGE (EMPREENDIMENTO "MY MABU"). SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA EMBARGADA/EXEQUENTE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE INTERMEDIAÇÃO POR TERCEIRO INDEPENDENTE. VENDA REALIZADA POR PREPOSTOS DA PRÓPRIA INCORPORADORA. CONFIGURAÇÃO DE VENDA DIRETA. INAPLICABILIDADE DO TEMA 938 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DO ENCARGO. TAXA DE FRUIÇÃO. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. VALIDADE, EM TESE. AUSÊNCIA, CONTUDO, DO IMPLEMENTO DA CONDIÇÃO PARA SUA EXIGIBILIDADE. NÃO ATINGIMENTO DO PERCENTUAL MÍNIMO PARA DISPONIBILIZAÇÃO DA UNIDADE. INEXISTÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE OU DE EFETIVA DISPONIBILIDADE DO BEM. INVIABILIDADE DA COBRANÇA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.I. Caso em exame1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de embargos à execução, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a nulidade das cláusulas contratuais relativas à comissão de corretagem e à taxa de fruição, afastando a cobrança de tais encargos.II. Questão em discussão2. Discute-se a legitimidade da cobrança da comissão de corretagem e da taxa de fruição em contrato de concessão de direito real de uso de unidade imobiliária sob o regime de multipropriedade.III. Razões de decidir3. A cobrança da comissão de corretagem pressupõe a efetiva atuação de terceiro independente na intermediação do negócio, nos termos do Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça e do art. 722 do Código Civil.4. No caso concreto, a própria apelante reconhece que a venda foi realizada por sua equipe interna, circunstância que caracteriza venda direta e afasta a natureza jurídica da corretagem.5. Ausente prova da intermediação por corretor autônomo ou empresa especializada, revela-se indevida a transferência do encargo ao consumidor.6. A taxa de fruição possui previsão legal (art. 67-A da Lei nº 4.591/1964) e contratual, sendo válida em tese. Todavia, sua exigibilidade pressupõe a efetiva disponibilização do imóvel ao adquirente.7. Não tendo sido atingido o percentual mínimo contratualmente previsto para disponibilização da unidade ao contratante, e inexistindo imissão na posse ou efetiva disponibilidade do bem, mostra-se inviável a cobrança da taxa de fruição, sob pena de enriquecimento sem causa.IV. Dispositivo e tese7. Recurso de apelação conhecido e desprovido, mantendo-se integralmente a sentença. Tese de julgamento: A cobrança de comissão de corretagem exige a efetiva intermediação por terceiro independente, sendo indevida quando a venda é realizada por prepostos da própria incorporadora. A taxa de fruição, embora válida em tese, somente é exigível quando comprovada a efetiva disponibilização do imóvel ao adquirente. (TJPR, 19ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0012470-15.2024.8.16.0030, Rel. Des. Subst. Maria Roseli Guiessmann, j. 13.06.2026. Sem destaque no original).
Assim, embora válida, em tese, a cláusula contratual que prevê a taxa de fruição, sua incidência, no caso concreto, mostra-se indevida, diante da inexistência de posse ou utilização do imóvel pelos apelantes.
Desse modo, a sentença merece reforma neste particular, para afastar a condenação dos autores ao pagamento da taxa de fruição.

Das despesas condominiais e IPTU
Assiste razão aos apelantes 2.
Embora o contrato atribua ao promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais após a conclusão da obra, ainda que não imitido na posse, tal disposição não prevalece no caso concreto.
O entendimento a ser adotado é de que a responsabilidade pelas cotas condominiais surge apenas com a efetiva imissão na posse, consubstanciada, em regra, na entrega das chaves:
RECURSO INOMINADO. RESIDUAL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES DO IMÓVEL À PROMITENTE COMPRADORA, QUE SE RECUSOU A RECEBÊ-LAS. RECUSA INJUSTIFICADA. ATITUDE CONTRÁRIA À BOA-FÉ. ENTENDIMENTO FIRMADO NO RESP 1.847.734/SP. DATA DA DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES QUE MARCA O TERMO INICIAL DA IMISSÃO DA COMPRADORA NA POSSE DO IMÓVEL. MOMENTO EM QUE PASSA A SER SUA A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. RELAÇÃO MATERIAL COM O BEM. TEMA REPETITIVO 886 (RESP 1.345.331/RS). PLEITO DE LEVANTAMENTO DA PENHORA QUE RECAI SOBRE A UNIDADE DE PROPRIEDADE DE TERCEIRO. ILEGITIMIDADE PARA TAL PRETENSÃO. PRERROGATIVA, CONTUDO, DE RECUSA DO ENCARGO DE FIEL DEPOSITÁRIA. SÚMULA 319, DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, EM RELAÇÃO À PROMITENTE VENDEDORA. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 5ª Turma Recursal dos Juizados Especiais - 0009983-55.2022.8.16.0026 - Campo Largo -
Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO JOSÉ DANIEL TOALDO - Rel.Desig.: JUÍZA DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUÍZAADOS ESPECIAIS MANUELA TALLÃO BENKE -
J. 29.03.2025).
Apelação Cível. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA E AUSêNCIA DE INTERESSE DE AGIR PELA ASSINATURA DE TERMO DE QUITAÇÃO EM DISTRATO. TESES DECIDidAS EM DESPACHO SANEADOR. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO. MATÉRIAS IMPUGNÁVEIS VIA AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRECLUSÃO. RECURSO NÃO CONHECIDO NESTE PONTO. atraso na entrega da obra. validade da cláusula que estipula tolerância de 180 dias. emissão de habite-se em momento anterior ao periodo de tolerância. não comprovação de liberação das chaves para que o promitente comprador pudesse se imitir na posse. termo de distraTo firmado após escoado o prazo de 180 dias. mora caracterizada. culpa pela rescisão do contrato que deve ser atribuída à promitente vendedora. retenção de valores pagos. impossibilidade. súmula 543 do stj. taxas condominiais. obrigação propter rem. devolução devida. consumidor que nunca tomou posse do imóvel. multa por descumprimento do contrato. pedido não deduzido na inIcial. sentença extra petita nesse ponto. exclusão da condenação. recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido.1. A questão da legitimidade passiva da Apelante restou apreciada na decisão de saneamento do processo (mov. 163.1). Diante da ausência de interposição de recurso frente a decisão que afastou a preliminar de ilegitimidade (cabível, na ocasião, pelo que determina o artigo 1.015, inciso VIII), resta preclusa a discussão, razão pela qual o recurso não deve ser conhecido neste ponto.2. Igual raciocínio deve ser aplicado ao pedido de reconhecimento da ausência de interesse de agir pela assinatura do termo de quitação pela promitente compradora, na medida que, a mesma decisão saneadora de mov. 163.1, afastou a preliminar suscitada e não houve interposição de recurso (nos termos do artigo 1.015, inciso II do CPC), razão pela qual não conheço do recurso neste tópico.3. O entendimento sedimentado pela jurisprudência é de que é válida a cláusula que estipula período de tolerância de 180 dias para entrega do empreendimento, período no qual, para fins de resolução contratual, não se pode considerar que a promitente vendedora está em mora.4. A finalidade precípua do contrato de compra e venda do imóvel é a possibilidade de fruição dos direitos de propriedade, notadamente os de uso e gozo (art. 1.228, CC), o que, evidentemente, somente se perfectibiliza com a efetiva imissão na posse ou, no mínimo, com a plena possibilidade de imissão na posse. E, no caso concreto, não restou comprovada pelos apelantes a disponibilização das chaves após a emissão do habite-se, tanto é que sequer foi impugnada a tese de que os apelados nunca se imitiram na posse do imóvel. 5. O termo de resilição foi assinado apenas em 04/12/2014 e 27/11/2014 (mov. 1.10 e 1.11), o que demonstra que a mora da promitente vendedora, eis que escoado o prazo de 180 dias de tolerância. Logo, a sentença que reconheceu a mora e a culpa dos apelantes pela resolução do contrato deve ser mantida.6. Deve ocorrer a devolução integral dos valores pagos, por força do que dispõe a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.7. A obrigação ao pagamento das despesas condominiais possui natureza propter rem, ou seja, se origina do direito real de propriedade ou posse sobre a coisa. Considerando que as obrigações relativas aos encargos condominiais são transferidas ao promitente comprador de unidade autônoma somente quando este passa a ter a disponibilidade da posse, do uso e do gozo do imóvel, a partir da efetiva entrega das chaves, é abusiva a cláusula que estipula que o consumidor deve pagar as taxas condominiais a partir do momento da instalação do condomínio.8. Do cotejo dos pedidos inicias, não se vislumbra que a parte tenha requerido a condenação das rés ao pagamento de multa pela rescisão do contrato. Assim, deve ser afastada a condenação ao pagamento da multa, eis que sequer houve pedido nesse sentido, configurando sentença extra petita neste ponto. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0024239-25.2015.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR MARCELO GOBBO DALLA DEA -
J. 19.09.2022. Sem destaque no original).
Como os autores jamais receberam as chaves ou exerceram a posse do imóvel, mostra-se abusiva a transferência ao consumidor do ônus de suportar despesas condominiais referentes a período em que não podia usar, gozar ou fruir do imóvel, porquanto a obrigação propter rem, embora vinculada à unidade imobiliária, somente pode ser exigida do adquirente após sua efetiva imissão na posse.
Portanto, revela-se indevida a cobrança das despesas condominiais, impondo-se a reforma da sentença para afastar tal condenação e determinar a restituição dos valores comprovadamente pagos a esse título.
O mesmo se aplica a cobrança de IPTU e demais tributos incidentes sobre o imóvel, que possuem natureza propter rem, recaindo sobre quem exerce a posse direta do bem, sendo válida a responsabilização do promissário comprador pelo pagamento proporcional dos tributos somente após a imissão na posse.
Desse modo, impõe-se a reforma da sentença para afastar a cobrança das despesas condominiais e de IPTU, imputadas aos apelantes.
Comissão de corretagem
Não merece acolhimento a insurgência dos apelantes 2 quanto à comissão de corretagem, ao menos pelos fundamentos adotados nas razões do recurso.
A retenção decorrente da resolução contratual e a comissão de corretagem possuem naturezas jurídicas distintas. Enquanto a primeira visa compensar os prejuízos advindos do desfazimento do negócio, a segunda remunera o serviço de intermediação prestado por ocasião da celebração do contrato.
Assim, a mera fixação do percentual de retenção não implica, por si só, a absorção da comissão de corretagem, sobretudo quando há previsão contratual específica e não se discute, no presente caso, a validade da cláusula de transferência desse encargo ao comprador, mas apenas sua inclusão no percentual retido.
Inexistindo identidade entre as verbas, correta a sentença ao manter a cobrança da comissão de corretagem de forma autônoma.
Dos consectários legais
Quanto aos consectários legais, os valores objeto de restituição deverão ser corrigidos monetariamente desde cada desembolso, por se tratar de mera recomposição do poder aquisitivo da moeda.
No tocante aos juros de mora, considerando a superveniência da Lei nº 14.905/2024, aplica-se a nova redação dos arts. 389, parágrafo único, e 406, caput e § 1º, do Código Civil. Assim, na ausência de taxa convencionada para a hipótese de restituição reconhecida judicialmente, os juros moratórios deverão observar a taxa legal, correspondente à taxa Selic, deduzido o índice de atualização monetária (IPCA), incidindo a partir da constituição em mora, na forma da legislação aplicável.
Dispositivo
Ante o exposto, voto por não conhecer do Apelo 1, interposto por Favoreto Engenharia Ltda., por ausência de interesse recursal e, quanto ao Apelo 2, interposto por Fabrício Marquezetti e Selane Denobi Marquezetti, conhecê-lo em parte e, na parte conhecida, dar-lhe parcial provimento, para: a) reduzir o percentual de retenção incidente sobre os valores pagos pelos autores de 25% para 15%; b) afastar a cobrança da taxa de fruição; c) afastar a cobrança das despesas condominiais e do IPTU, determinando a restituição dos valores eventualmente pagos a tais títulos; d) manter, no mais, a sentença por seus próprios fundamentos, inclusive quanto ao reconhecimento da culpa dos autores pela resolução contratual e à validade da cobrança da comissão de corretagem.
Os valores a serem restituídos deverão ser apurados em liquidação de sentença, observando-se os parâmetros fixados neste acórdão, incidindo correção monetária desde cada desembolso e juros legais na forma dos arts. 389, parágrafo único, e 406, caput e § 1º, do Código Civil, com a redação conferida pela Lei nº 14.905/2024, observados os respectivos termos iniciais de incidência.
Diante da sucumbência recíproca, redistribuo os ônus sucumbenciais, na proporção de 30% em desfavor dos autores e 70% em desfavor da ré, mantida a verba honorária, com adequação na mesma proporção, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil.