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Processo:

RELATÓRIO1. P.J. Zonta Administração de Bens e Participações Ltda propôs, em 24/02/2022, a Ação de despejo n. 0001865-71.2022.8.16.0194 em face de Reinaldo Falco, distribuída inicialmente na 12ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba para requerer a desocupação do imóvel localizado na Rua Gabirobas, nº 161/137 MD 04, bairro Uberaba, Curitiba/PR. Afirma-se na petição inicial, em resumo, que o requerido Reinaldo Falco, em 15 abril de 2008, firmou contrato de locação residencial com Djalmar Fridlund (sob curatela), que exercia o usufruto sobre o imóvel, com prazo de 12 (doze) meses; Delci de Lourdes Chandelier, ex-cônjuge de Djalmar Fridlund, detinha a nua-propriedade, e, após cancelamento do usufruto, diante do falecimento de Djalmar Fridlund em 03/02/2009, o autor adquiriu a propriedade do bem de Delci Lourdes Chandelier; após ter adquirido o imóvel, o requerido deixou de pagar os alugueres, que totalizaram o débito de R$ 27.890,38, correspondente ao período de 15/02/2019 a 15/02/2022, acrescido de juros moratórios e multa contratual; notificou-se o requerido extrajudicialmente para pagar o débito e desocupar o imóvel no prazo de 30 (trinta) dias, entretanto, não obteve êxito. Requereu-se a procedência da ação para “condenar o requerido ao pagamento total do débito referente ao aluguéis e encargos dos meses de fevereiro/2019 a fevereiro/2020 e das multas totalizando o valor de R$27.890,38 (...), corrigido monetariamente e com juros moratorios até a data do pagamento, em conformidade com o art.62, V, da Lei 8.245/1991, sob pena de ser decretado o despejo” (mov. 1.1 – autos de origem).Em mov. 16.1 dos autos de origem, o autor emendou a petição inicial para requerer a concessão de “medida liminar para desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária, em decorrência da inadimplência do pagamento dos aluguéis e encargos compreendidos no período de fevereiro/2019 a fevereiro/2022 no valor de R$27.890,38 (...), mas os valores que se vencerem durante o processo”. O Juízo da 12ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba requereu esclarecimentos sobre o trâmite da ação de reintegração de posse nº 0007094-43.2021.8.16.0001 distribuída perante a 16ª Vara Cível do mesmo Foro Central (mov. 18.1 – autos de origem).Após manifestação do autor, o Juízo da 12ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba se declarou incompetente, diante da existência de conexão destes autos com os autos de ação de reintegração de posse n. 0007094-43.2021.8.16.0001, que tramita perante a 16ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, motivo pelo qual os autos foram remetidos a esta última Vara Cível para processamento e julgamento em conjunto, bem como para apreciação do pedido liminar (mov. 23.1 – autos de origem).Após redistribuição por prevenção, a parte autora requereu novamente a apreciação da liminar (mov. 39.1 – autos de origem).O juízo da 16ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba intimou o autor para “esclarecer o pedido de despejo [...], tendo em vista o ajuizamento de ação de reintegração de posse em face do réu”, dado que “tal esclarecimento é necessário para entender a que título o réu ocupa o imóvel” (mov. 49.1 – autos de origem).O autor se manifestou nos autos no sentido de que a relação jurídica existente é de locação, presumindo-se a continuidade da locação por força do art. 8º, §2º, da lei de Locações, e reiterou o pedido de deferimento da tutela de urgência conforme exposto na petição de mov. 34 (mov. 52.1 – autos de origem).O pedido de tutela de urgência foi indeferido (mov. 57.1 – autos de origem).P.J. Zonta Administração de Bens e Participações Ltda interpôs Agravo de Instrumento n. 0066734-43.2022.8.16.0000, que teve negada a tutela antecipada recursal; e, após processamento, o recurso foi parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido pela 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça (movs. 8.1 e 26.1/AI).Devidamente citado, o requerido compareceu em audiência de conciliação (mov. 87.1) e juntou aos autos procuração (mov. 90.1), mas deixou de apresentar contestação no prazo legal, conforme atestou a certidão de mov. 94.1, razão pela qual foi decretada a sua revelia (mov. 96.1 – autos de origem).Reinaldo Falco interveio no processo para requerer a aplicação
da presunção relativa de veracidade dos fatos alegados na petição inicial e a citação da fiadora do contrato. Relatou ainda que Delci Lourdes Chandelier se recusou a receber alugueres, mesmo antes da data da venda do imóvel, tendo sido o imóvel abandonado tanto pela vendedora Delci Lourdes Chandelier, quanto pela adquirente autora, que se interessou pelo recebimento de alugueres somente 11 (onze) anos depois da compra do bem, em 2022, o que desconfigurou a locação, inexistindo, portanto, vínculo de locação entre as partes. Por fim,
a parte alegou preencher os requisitos de usucapião e impugnou o cálculo apresentado (mov. 98.1 – autos de origem).Intimado para especificação de provas, o autor requereu o julgamento antecipado da lide (mov. 100.1 – autos de origem).Sobreveio decisão saneadora que afastou a necessidade de julgamento conjunto com a ação de reintegração de posse, pois já julgada, com decisão transitada em julgado; indeferiu o pedido de citação do fiador, deferindo sua intimação para ter ciência do processo; indeferiu o pedido de produção de prova emprestada; e anunciou o julgamento antecipado da lide (mov. 102.1 – autos de origem).Reinaldo Falco opôs embargos de declaração, que foram acolhidos em parte, apenas para deferir a gratuidade da justiça (movs. 102.1 e 114.1 – autos de origem).Reinaldo Falco interpôs Agravo de Instrumento n. 0054382-82.2024.8.16.0000, que restou não conhecido (mov. 15.1/AI).A sentença julgou improcedente a ação. Condenou-se o autor no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa (mov. 141.1 – autos de origem).P.J. Zonta Administração de Bens e Participações Ltda interpôs recurso de Apelação Cível. Sustenta-se no recurso, em síntese, o seguinte: (i) a sentença julgou improcedente a pretensão inicial de cobrança de alugueis cumulada com despejo, em razão do entendimento de ausência de prorrogação do contrato de locação, uma vez que Apelante teria deixado decorrer longo tempo sem a efetiva cobrança dos alugueis, descaracterizando assim a relação locatícia, a afastar a incidência dos dispositivos 46 e 47, da Lei n. 8.245/1995; (ii) restou incontroverso nos autos a origem locatícia da moradia pelo apelado, que utilizou como tese de defesa nos autos de ação de reintegração de posse n. 0007094-43.2021.8.16.0001; (iii) restou comprovada a propriedade do imóvel pela Apelante e é incontroverso o inadimplemento dos alugueis pelo apelado, mesmo após interpelado extrajudicialmente; (iv) a sentença merece reforma por negar vigência aos artigos 9º, III; 23, I; 47; e 59, §1º, IX, da Lei n. 8.245/1995; (v) deve ser reconhecida a prorrogação automática do contrato de locação, com o reconhecimento do direito do Apelante à cobrança dos alugueis não adimplidos pelo Apelado, sob pena de despejo; (vi) em que pese o contrato de locação ter sido celebrado com o antigo proprietário do imóvel, resta demonstrado o direito da Apelante em exercer os atributos da propriedade do bem; (vii) resta comprovado nos autos pela notificação extrajudicial enviada ao Apelado em 04/01/2022, sua ciência do débito e ausência no interesse de quitação ou desocupação do imóvel; (viii) a sentença apelada desconsiderou os efeitos da revelia decretada; (ix) não há no contrato de locação primitivo qualquer cláusula expressa de vedação à renovação automática da locação, mas, contudo, o contrato prevê o dever do locatário à restituição do imóvel no fim do contrato, ocorrido em 2009, independente de notificação judicial ou extrajudicial, bem como a responsabilidade do locatário pelo aluguel e demais obrigações legais e contratuais até a devolução definitiva das chaves do imóvel, conforme cláusula I e XI (mov. 1.7); (x) demonstrado nos autos a origem locatícia da moradia pelo Apelado, a prorrogação automática da locação, o descumprimento contratual do Apelado em restituir o imóvel ou pagar os alugueis vencidos, ainda que devidamente notificado, deve-se reformar a sentença para julgar procedente a presente ação de cobrança, com a inversão dos ônus de sucumbência. Requereu-se o provimento do recurso (mov. 147.1 – autos de origem). Reinaldo Falco apresentou contrarrazões. Alega-se, em resumo, o seguinte: (i) é certo que a locação foi firmada em 15/04/2008 com o usufrutuário Djalmar Fridlund, sendo que a nu-proprietária (e alienante) recusou-se a receber aluguéis, inclusive antes da data da venda, conforme apurado nos depoimentos testemunhais produzidos na instrução dos autos de reintegração de posse n. 0007094-43.2021.8.16.0001; (ii) o imóvel foi abandonado tanto pela vendedora quanto pela compradora, desde o falecimento de Djalmar Fridlund em agosto de 2008, inclusive a partir da venda em fevereiro de 2009, período durante o qual restou desconfigurada a antiga locação; (iii) a primeira e única manifestação de interesse da adquirente pelo recebimento de aluguéis veio a ocorrer somente onze anos depois da compra do imóvel em 2009, ou seja, somente em 5 de janeiro de 2022, quando já desfigurada a relação locatícia; (iv) não tendo havido exigência de retribuição, nem sequer obrigação de cessão de uso de gozo, de consequência não existiu vínculo de locação entre o apelado e a apelante, a qual não cumpriu a função social da propriedade; (v) o Superior Tribunal de Justiça admite a mutação da natureza jurídica da posse originária; (vi) a prorrogação automática prevista no artigo 47 da Lei do Inquilinato somente poderia surtir efeito em relação ao antigo proprietário (Djalmar Fridlund), e não em face de terceiros. Requereu-se o desprovimento do recurso (mov. 151.1 – autos de origem).



ADMISSIBILIDADE
2. O recurso é tempestivo, conforme o que se observa do cotejo entre a data da leitura da intimação da sentença, 16/12/2024 (mov. 143 – autos de origem) e a data do protocolo do recurso, 06/02/2025 (mov. 147.1 – autos de origem); e o preparo está comprovado pelo documento de mov. 147.3 dos autos de origem.O recurso atende à regularidade formal, em conformidade ao disposto no artigo 1.010 do CPC.Presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.
VOTO3. Trata-se de recurso de Apelação Cível n. 0001865-71.2022.8.16.0194, em que é Apelante P.J. Zonta Administração de Bens e Participações Ltda e Apelado Reinaldo Falco.O recurso busca a reforma da sentença que julgou improcedente a ação (mov. 141.1 – autos de origem).
3.1. No plano fático, depreende-se dos autos que P.J. Zonta Administração de Bens e Participações Ltda propôs a ação de despejo em face de Reinaldo Falco, para requerer a desocupação do imóvel localizado na Rua Gabirobas, nº 161/137 MD 04, bairro Uberaba, Curitiba/PR.A ação foi instruída com matrícula do imóvel; contrato de locação; planilha de débitos; notificação extrajudicial; comprovante de envio da notificação; planilha de débitos (movs. 1.4 a 1.11 e 100.2 – autos de origem).Consta da matrícula do imóvel de n. 12.153 do 4º Cartório de Registro de Imóveis, constituído pelo lote n. 10, da Planta Natal Marconcin, município de Curitiba/PR, o registro da compra e venda do imóvel por Djalmar Fridlund e Delci de Lourdes Chandelier, em 24/11/2004 (escritura pública de 04/11/1999) (mov. 1.4 – autos de origem).Registrou-se, em 24/11/2004, o formal de partilha decorrente de Ação de separação consensual e partilha de bens, no qual a nua propriedade do imóvel foi partilhada em favor de Delci de Lourdes Chandelier, com usufruto vitalício em favor de Djalmar Fridlund (R-5 e R-6), que foi cancelado em 08/10/2008 (AV-7) em razão do falecimento do usufrutuário.Em 16/03/2009 registrou a escritura pública de compra e venda, firmada em 03/02/2009, na qual Delci de Lourdes Chandelier vendeu o imóvel objeto da matrícula n. 12.153 para P.J. Zonta Administração de Bens e Participações Ltda (R-8), incluídos os imóveis de matrículas n. 70.213 e 70.214 do 4ºCRI (mov. 1.4).Conforme se verifica do contrato de locação, Reinaldo Falco, em 15/04/2008, firmou contrato de locação residencial, pelo prazo de 12 (doze) meses, com Djalmar Fridlund (sob curatela), usufrutuário do imóvel (mov. 1.7 – autos de origem); veja-se no que interessa:O autor/apelante juntou aos autos notificação extrajudicial (n. telegrama: MB239830168BR), que tem o seguinte conteúdo (mov. 1.9):Solicitado Em: 04/01/2022Agendado Para: 04/01/2022 por condorN° do Telegrama: MB239830168BRAdicionais:- PEDIDO DE CONFIRMAÇÃO - VIA POSTAL:Mensagem:NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E PEDIDO DE DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL.NOTIFICADOS: REINALDO FALCO e ESPOSA GISELE BIAJANTE OLEGARIO FALCO, ambos residentes na Rua Gabirobas, 161 (137-MD4), Uberaba - Curitiba - PR - CEP: 81560-150. NOTIFICANTE: PJ ZONTA ADMINISTRAÇÃO DE BENS E PARTICIPAÇÕES LTDA, atual proprietária do imóvel localizado Rua Gabirobas, 161, Curitiba-PR, conforme escritura pública lavrada e registrada no Cartório de 4° Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Curitiba, sob a matrícula 70.214, inscrição imobiliária n° 88230012 - lote 12, por meio de seu procurador que ao final assina, vem através desta, com amparo legal no artigo 726 e seguintes do Novo Codigo de Processo Civil e na Lei do Inquilinato n° 8.245/91, NOTIFICAR formalmente Vossa Senhoria da existência de DÉBITOS do imóvel referente aos aluguéis não adimplidos e para DESCOCUPAÇÃO do bem, para uso proprio do proprietario, nos termos do Art.47, III, Lei 8.245/1991. O Valor do débito refere-se aos aluguéis dos meses de março/2019 a dezembro/2021 e multa de 10% por inadimplemento, totalizando a quantia de R$27.384,76 (Vinte e sete mil e trezentos e oitenta e quatro reais e setenta e seis centavos). Conforme extrai-se dos autos 0007094-43.2021.8.16.0001, de Reintegração de Posse, em trâmite perante a 16ª Vara Cível desta Comarca, fora pactuado Contrato Particular de Locação de Imóvel residencial, entre o notificado e o antigo proprietário do imóvel, Sr. DJALMAR FRIDLUND, no qual restou acordado que os aluguéis devidos seriam no valor de R$ 220,00 (Duzentos e vinte reais) mensais com vencimento até o dia 10 de cada mês subsequente da assinatura do pacto locaticio, conforme CLÁUSULA III do contrato. Deste modo, conforme os fatos e cálculos já encaminhados ao seu Advogado, Dr. JOÃOHENRIQUE TEIXEIRA MONDIN, REQUER o notificante que os notificados, respeitando a legislação vigente, proceda com o pagamento total do débito no valor de R$27.384,76 (Vinte e sete mil e trezentos e oitenta e quatro reais e setenta e seis centavos no prazo máximo de 5 dias, bem como a DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL no prazo de 30 dias, a partir do recebimento desta Notificação Extrajudicial. Certo de sua compreensão e boa vontade, coloco-me à disposição para o que for necessário e para formalizar tratativas de acordo do valor a ser pago. Ao término do prazo estipulado sem a manifestação de Vossa Senhoria, estaremos, assim, liberados para a adoção de outras medidas para efetuar a cobrança dos referidos débitos como o protesto de títulos e medidas judiciais cabíveis para dirimir o conflito. Atenciosamente, MARCUS VINICIUS CABULON OAB/PR 38.226
Juntou-se aos autos print de envio do documento (telegrama n. MB239830168BR) e recebimento de telegrama de n. MB201787584, remetido em 13/12/2021 por terceiro (Taina Arriso) (movs. 1.10 e 1.11 – autos de origem):
No que diz respeito à ação de reintegração de posse n. 0007094-43.2021.8.16.0001, promovida, em 14/04/2021, em face de “desconhecidos”, vê-se que PJ Zonta Administração de Bens e Participação Ltda afirma em sua petição inicial que (i) é proprietário dos imóveis Lotes 10, 11 e 12, situados na Rua Gabirobas, nº 137, 149 e 161, respectivamente, Bairro Uberaba, CEP 81.560-150, Curitiba-PR (registrados, respectivamente, nas matrículas n. 12.153, n. 70.213 e n. 70.214, do 4º CRI de Curitiba), adquiridos em 27/02/2009; (ii) há mais de um ano (do ajuizamento da ação) tomou conhecimento da ocorrência de esbulho nos imóveis citados, habitados por desconhecidos, que realizaram construções ilegais de duas casas, não obtendo êxito em realizar contato com os moradores; (iii) “antes da aquisição, referidos imóveis eram habitados, todavia, mediante pagamento de aluguel aos antigos proprietários”; (iv) “a requerente após tomar conhecimento dos fatos tentou por diversas vezes realizar contato com os requeridos, a fim de fazer cessar o esbulho, contudo não obteve êxito”; (v) é necessária a expedição de Ofício a Copel e Sanepar para que apresentem os dados cadastrais dos moradores que ali usam o serviço de energia elétrica e estes, consequentemente, possam ser citados. Requereu-se a procedência da ação (mov. 1.1) O autor requereu concessão de liminar para determinar a reintegração de posse sem a oitiva dos requeridos, o que foi indeferido em 19/05/2021, sob os fundamentos de que: (i) “há mais de um ano a requerente tomou conhecimento do esbulho nos imóveis supra citados”; e (ii) “não há provas acerca do efetivo exercício de sua posse, apenas demonstração da propriedade” (mov. 21.1 – autos 0007094-43.2021.8.16.0001).Sobrevindo resposta ao ofício expedido à Copel (mov. 35.1), PJ Zonta Administração de Bens e Participação Ltda emendou a petição inicial para incluir, no polo passivo, Jocimara Nagia Sertori, Reinaldo Falco e Gisele Biajante Olegário Falco (residentes no lote 10, Rua Gabiroba, n. 137, MD-03; n. 137, MD-04; e n. 161, MD-01, respectivamente) (mov. 39.1 – autos 0007094-43.2021.8.16.0001). Gisele Biajante Olegário Falco, Reinaldo Falco, Jocimara Nagia Sertori,
e Anderson de Moura Ribas apresentaram contestação. Alegou-se, preliminarmente, a ausência de interesse processual, pois o autor teria fundamentado a ação de reintegração em sua propriedade e não, em sua posse. No mérito, afirmou-se que ao adquirir os imóveis, o autor já tinha conhecimento de que os requeridos residiam no local na condição de locatários, lá permanecendo neste caráter há mais de 10 (dez) anos, razão pela qual as construções feitas por eles s não podem ser consideradas precárias ou clandestinas; os requeridos sempre tiveram a posse do imóvel desde a aquisição da propriedade pelo autor em 2009, de modo que o autor nunca teve a posse e não se há falar em esbulho; em nenhum momento a parte autora notificou os requeridos para a desocupação e posterior retomada do imóvel. Requereu-se a improcedência da ação (mov. 61.1 – autos 0007094-43.2021.8.16.0001).A ação de reintegração de posse foi apensada aos autos n. 0002232-95.2022.8.16.0194 (Ação de arbitramento de aluguel cumulada com cobrança proposta pelo ora autor em face de Jocimara Nagia Sertori), 0001865-71.2022.8.16.0194 (presente Ação de despejo com cobrança) e 0004443-04.2022.8.16.0001 (Ação de despejo com cobrança ajuizada pelo ora autor em face de Anderson de Moura Ribas, que alegou como defesa a usucapião) (movs. 92 a 94 – autos 0007094-43.2021.8.16.0001).Em 23/11/2022, realizou-se audiência de instrução e julgamento (mov. 149 – autos 0007094-43.2021.8.16.0001).Em 12/06/2023 sobreveio a sentença que julgou improcedente a ação de reintegração de posse, com a seguinte fundamentação (mov. 167.1):[...]Assim, será analisado quem detém a melhor posse, uma vez que a determinação judicial será estendida somente em relação a ela (a posse), inexistindo óbice à futura ação reivindicatória, que busque o bem por sua propriedade. Veja-se que não era mais possível converter o pedido possessório em pedido petitório, no momento processual em que foi formulado, tampouco pode-se falar em fungibilidade, já que se tratam de institutos bastante distintos, envolvendo fundamentações diversas. Também não há que se falar em inclusão de outros réus no polo passivo, assim como já devidamente fundamentado em audiência, de modo que a presente sentença produzirá efeitos somente em relação às partes, não alcançando terceiros, mesmo que moradores do local, porque a parte autora assumiu o risco de não os incluir no polo passivo, em momento oportuno (antes da instrução processual). Portanto, passar-se-á à análise da posse exercida pelas partes, independente da comprovação da propriedade dos terrenos. Resta incontroverso o fato de que o autor adquiriu os imóveis em 2009, que não cobrou alugueres dos réus, e que até o ano de 2018 não havia reivindicado de qualquer forma os terrenos, seja mediante envio de notificação para desocupação ou por medida judicial.Também incontroverso o fato de que o autor não chegou a exercer a posse dos bens, eis que a petição inicial indica que tinha conhecimento, quando da aquisição, de que havia pessoas morando no local à título de locação e que continuaram residindo no local, sem ter chegado a exercer a posse direta. Note-se que a própria testemunha Renan afirmou que o autor nunca utilizou o imóvel, uma vez que havia pessoas morando no local. Relatou que foi até o local solicitando que os moradores o desocupassem, informando que o grupo de mercados "Condor" tinha adquirido. Contudo, vê-se que o informante relatou que tal reivindicação somente teria ocorrido em 2018 e início de 2019, o que revela que o autor permaneceu por cerca de 10 (dez) anos sem procurar retomar os bens, seja para desocupação ou para cobrança de alugueres, indicando, assim, que não exercia sua posse de forma direta. Ademais, todas as testemunhas ouvidas relataram que os réus moram no local há mais de 10 (dez) anos, que nunca deixaram suas residências, e que jamais viram qualquer pessoa reivindicá-las, tendo conhecimento da compra do terreno pelo autor somente através do presente processo. Portanto, é certo que o autor adquiriu os imóveis em 2009, já possuindo conhecimento de que havia pessoas residindo no local à título locatício, mas que nunca cobrou alugueres ou pediu para desocuparem o local (ao menos até 2018), permitindo, assim, que os réus residissem no local de forma gratuita, não exercendo a posse direta do bem, o que afasta o requisito essencial do pedido de reintegração de posse. No que tange à ré Jocimara, note-se que todas as testemunhas ouvidas afirmaram que trabalha em outra cidade, mas que mantém ali sua residência, a qual é cuidada pelo filho, que ali também reside. Assim, resta demonstrado que ainda exerce a posse direta do imóvel, mesmo que não o utilize todos os dias. Desta feita, impende em reconhecer que a melhor posse é exercida pelos réus, não tendo o autor sequer demonstrado o exercício de posse anterior, que lhe proporcione o direito de reivindicar a sua reintegração.[...]A sentença transitou em julgado em 03/10/2023 (mov. 183 – autos 0007094-43.2021.8.16.0001).Os autos n. 0002232-95.2022.8.16.0194 (Ação de arbitramento de aluguel cumulada com cobrança proposta pelo ora autor em face de Jocimara Nagia Sertori) e 0004443-04.2022.8.16.0001 (Ação de despejo com cobrança ajuizada pelo ora autor em face de Anderson de Moura Ribas, que alegou como defesa a usucapião) ainda estão em fase de instrução e julgamento.
Em termos de valoração da prova, pode-se considerar provados os seguintes fatos: (i) Djalmar Fridlund e Delci de Lourdes Chandelier adquiriram, em 24/11/2004, a propriedade do imóvel do lote n. 10, objeto da matrícula do imóvel de n. 12.153 do 4º Cartório de Registro de Imóveis, mediante escritura pública de compra e venda, lavrada em 04/11/1999; (ii) a nua propriedade do imóvel, após registro, em 24/11/2004, de formal de partilha de bens decorrente de ação de divórcio, pertencia a Delci de Lourdes Chandelier, com usufruto vitalício em favor de Djalmar Fridlund, que foi cancelado em 08/10/2008 (AV-7) em razão do falecimento do usufrutuário; (iii) Reinaldo Falco firmou, em 15/04/2008, contrato de locação residencial, pelo prazo de 12 (doze) meses, com Djalmar Fridlund (sob curatela), usufrutuário do imóvel; (iv) em razão da compra e venda realizada entre a proprietária Delci de Lourdes Chandelier e P.J. Zonta Administração de Bens e Participações Ltda em 03/02/2009, transmitiu-se ao adquirente a titularidade proprietária do imóvel do lote n. 10, da Planta Natal Marconcin, município de Curitiba/PR, objeto da matrícula do imóvel de n. 12.153 do 4º Cartório de Registro de Imóveis; (v) P.J. Zonta Administração de Bens e Participações Ltda enviou, em 05/01/2022, notificação extrajudicial para Reinaldo Falco, requerendo a desocupação do imóvel e o pagamento de débito de R$27.384,76, decorrente da locação firmada com Djalmar Fridlund; (vi) após a morte do locador/usufrutuário em 2008, Reinaldo Falco continuou residindo no imóvel sem contraprestação; (vii) PJ Zonta Administração de Bens e Participação Ltda ajuizou a Ação de reintegração de posse n. 0007094-43.2021.8.16.0001 em face de Jocimara Nagia Sertori, Reinaldo Falco e sua esposa Gisele Biajante Olegário Falco e Anderson de Moura Ribas (residentes na Rua Gabiroba, n. 137, MD-03; n. 161/137, MD-04; e n. 161, MD-01, respectivamente), que foi julgada improcedente, pois, o autor “adquiriu os imóveis em 2009, já possuindo conhecimento de que havia pessoas residindo no local à título locatício, mas que nunca cobrou alugueres ou pediu para desocuparem o local (ao menos até 2018), permitindo, assim, que os réus residissem no local de forma gratuita, não exercendo a posse direta do bem”.
3.2. P.J. Zonta Administração de Bens e Participações Ltda sustenta no recurso, em resumo, o seguinte: (i) restou incontroverso a origem locatícia da moradia pelo apelado, que utilizou isso como tese de defesa nos autos de reintegração de posse n. 0007094-43.2021.8.16.0001 que sua ocupação se dava em razão de contrato de locação; (ii) está demonstrada a propriedade do apelante sobre o imóvel, bem como a inadimplência; (iii) a sentença deve ser reformada porque nega vigência aos artigos 9º, III; 23, I; 47; e 59, §1º, IX, da Lei n. 8.245/1995; (iv) deve ser reconhecida a prorrogação automática do contrato de locação, com o reconhecimento do direito do Apelante à cobrança dos alugueis não adimplidos pelo Apelado, sob pena de despejo; (v) em pese o contrato de locação ter sido celebrado com o antigo proprietário do imóvel, resta demonstrado o direito do Apelante em exercer os atributos da propriedade do bem; (viii) a sentença apelada desconsiderou os efeitos da revelia decretada; (vi) não há no contrato de locação primitivo qualquer cláusula expressa de vedação à renovação automática da locação, mas, contudo, o negócio prevê o dever do locatário à restituição do imóvel no fim do contrato, ocorrido em 2009, independente de notificação judicial ou extrajudicial, bem como a responsabilidade do locatário pelo aluguel e demais obrigações legais e contratuais até a devolução definitiva das chaves do imóvel, conforme cláusula I e XI.Sobre a questão, constou da sentença o seguinte (mov. 141.1 – autos de origem): [...]Primeiramente, impende destacar que a conexão então existente entre os presentes e os autos de reintegração de posse resta prejudicada para fins de julgamento simultâneo, vez que este já foi sentenciado e transitado em julgado antes de ter sido redistribuído a este juízo. Assim, esta sentença apenas seguirá os limites decisórios da sentença já proferida naqueles autos, no que couber, analisando-se as provas ali constantes, também no que couber.Depreende-se da sentença proferida nos Autos 0007094-43.2021.8.16.0001 (Reintegração de Posse) que “Resta incontroverso o fato de que o autor adquiriu os imóveis em 2009, que não cobrou alugueres dos réus, e que até o ano de 2018 não havia reivindicado de qualquer forma os terrenos, seja mediante envio de notificação para desocupação ou por medida judicial. Também incontroverso o fato de que o autor não chegou a exercer a posse dos bens, eis que a petição inicial indica que tinha conhecimento, quando da aquisição, de que havia pessoas morando no local à título de locação e que continuaram residindo no local, sem ter chegado a exercer a posse direta”, o que foi corroborado pelas testemunhas ouvidas em audiência de instrução e julgamento naquele processo.Neste contexto, em que os arts. 46 e 47 da Lei nº 8.245/91 prevejam a possibilidade de prorrogação do contrato de locação, é certo que a autora não deu continuidade ativa a este contrato, deixando transcorrer longo tempo sem a cobrança de alugueres ou qualquer outro ato inerente à figura do locador, o que afasta os preceitos básicos da locação, descaracterizando, assim, o contrato de locação anteriormente mantido entre o réu e o antigo locador. Desta forma, não merece amparo o pedido de despejo, tampouco o pedido de cobrança de alugueres formulado na petição inicial, posto que inexiste vínculo locatício entre as partes. Nada impede, contudo, que a pretensão de desocupação e de cobrança por utilização do imóvel sejam formulados em ação autônoma com o cunho reivindicatório, isto é, baseado não em um contrato de locação (tampouco na posse, como o foi a ação de reintegração de posse em apenso), mas na propriedade do bem. No que tange à alegação de usucapião, observa-se que se trata de alegação de defesa, a qual não merece análise, vez que houve decurso do prazo para apresentação de contestação pelo réu.Note-se que o réu revel pode intervir no processo para pedir produção de provas ou arguir questões de ordem público, as quais podem ser analisadas inclusive de ofício pelo juiz, mas as teses de defesa devem ser alegadas somente no prazo legal de defesa. Caso contrário, seria desrespeitar os prazos legais, bem como a revelia já decretada nos autos. Da mesma forma, nada impede que a pretensão usucapienda seja renovada em ação autônoma, caso desejar o réu, lembrando que esta pretensão e eventual pretensão reivindicatória da autora deverão ser analisados conjuntamente, sob pena de prolação de sentenças conflitantes.DISPOSITIVO Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos iniciais, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC.
O autor da ação, ora apelante, fundamenta o pedido de desocupação do imóvel na Lei n. 8245/1995, que regula o contrato de locação de imóvel urbano. Os artigos 9º, inc. III, e 23, inc. I, da Lei de Inquilinato dispõem o seguinte:Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Art. 23. O locatário é obrigado a:I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contratoPor se tratar de contrato de locação residencial com duração de 12 (doze) meses, a análise do pedido se enquadra na hipótese do artigo 47, inciso I, da Lei n° 8.245/1995: Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I - Nos casos do art. 9º;(...)A possibilidade de concessão de despejo em caráter liminar está prevista no artigo 59 da Lei n° 8245/1995:Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (...)IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) (grifo nosso)Por outro lado, de acordo com o artigo 10 da Lei de Locações, “morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros”.De acordo com o regramento legal, tanto os direitos, quanto as obrigações advindas do contrato de locação são transmitidos a todos os herdeiros, de modo que, sendo uma ação personalíssima, é despicienda a invocação da propriedade com o propósito de alterar a legitimidade.Como orienta o Superior Tribunal de Justiça, “Tendo em vista a natureza pessoal da relação de locação, o sujeito ativo de eventual ação de despejo ou indenizatória por perdas e danos ocasionados ao imóvel locado identifica-se com a figura do locador, assim definido no respectivo contrato de locação, podendo ou não coincidir com a figura do proprietário” (AgInt no AREsp n. 2.632.873/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 25/11/2024, DJEN de 29/11/2024; REsp n. 1.590.902/SP, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/4/2016, DJe de 12/5/2016).No caso dos autos, P.J. Zonta Administração de Bens e Participações Ltda propôs a ação de despejo em face de Reinaldo Falco, para requerer a desocupação do imóvel localizado na Rua Gabirobas, nº 161/137 MD 04, bairro Uberaba, Curitiba/PR, sob fundamentos de que o usufrutuário Djalmar Fridlund firmou contrato de locação com o requerido em 04/2008, que teria, mesmo após a morte, se prorrogado, agora em favor do adquirente/proprietário autor/apelante.Verifica-se da petição inicial e dos documentos que a instruem, que Delci de Lourdes Chandelier, ex-cônjuge de Djalmar Fridlund, detinha a nua-propriedade. Após cancelamento do usufruto, em razão do falecimento de Djalmar Fridlund, em 03/02/2009 o autor adquiriu a propriedade do bem de Delci Lourdes Chandelier (movs. 1.1, 1.4 e 1.7 – autos de origem).Como se verifica dos autos, o locador Djalmar Fridlund faleceu em 2009, de modo que a relação locatícia transmitiu-se aos herdeiros – e não à nu-proprietária do imóvel (que se tratava do ex-cônjuge, notadamente porque inexiste demonstração de partilha de bens e direitos em seu favor), que alienou o bem ao autor/apelante.Outrossim, verifica-se a possível existência de herdeiro, dado que o contrato de locação foi assinado em nome de Djalmar Fridlund pelo curador Djalmar Fridlund Filho (mov. 1.7, f. 3).Desse primeiro plano, poder-se-ia constatar, portanto, a inviabilidade da prorrogação do contrato de locação em relação à anterior nu-proprietária e, de consequência, ao adquirente/apelante, de modo que não se vislumbraria a legitimidade para a retomada do imóvel com fundamento na Lei n. 8.245/1995, a impor a sentença de improcedência, por motivo diverso (dada a primazia da decisão de mérito, nos moldes do art. 4º, 282, §2º e 485, inc. VI, e §3º do CPC). Esse entendimento encontra respaldo na jurisprudência deste Tribunal de Justiça:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C TUTELA DE URGÊNCIA. SENTENÇA QUE JULGOU EXTINTO O FEITO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL. ILEGITIMIDADE ATIVA. AUTORES QUE, EMBORA PROPRIETÁRIOS, NÃO FIGURAM COMO PARTE NO CONTRATO DE LOCAÇÃO. RELAÇÃO JURÍDICA DE DIREITO PESSOAL ENTRE LOCADOR E LOCATÁRIA. LOCADOR QUE PODE OU NÃO COINCIDIR COM A FIGURA DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. PRECEDENTES. IMPOSSIBILIDADE DE PLEITEAR DIREITO ALHEIO EM NOME PRÓPRIO. ART. 18 DO CPC. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. [...] 5. Nada obstante os apelados estarem inadimplentes com a obrigação de pagamento do IPTU, conforme cláusula terceira, parágrafo terceiro, e cláusula nona, alíneas “a”, “g” e “h” do contrato de locação, o que resultou no ajuizamento de execuções fiscais pelo Município de Curitiba/PR, isso por si só não autoriza que os apelantes, que não constam como parte no contrato de locação, ajuízem a presente ação de despejo.6. Destaca-se que a discussão na ação de despejo é tão somente possessória, e não relacionada à propriedade do bem, sendo que a figura do locador pode ou não corresponder àquela do proprietário. Portanto, a relação jurídica estabelecida entre o locador e o locatário não gera obrigações de natureza real, mas sim pessoal. 7. Conforme dispõe o art. 18 do CPC, “ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico”. Nesse sentido, a despeito de os apelantes serem proprietários do imóvel locado, essa condição não os autoriza a cobrar direitos relativos à contrato de locação do qual não são partes. 8. Portanto, os apelantes não possuem legitimidade ativa para o ajuizamento da presente ação de despejo, razão pela qual deve ser mantida em sua integralidade a sentença recorrida. [...] (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0027267-54.2022.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR MARCELO GOBBO DALLA DEA -
J. 04.09.2023)AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de despejo c/c cobrança de alugueres. Decisão que deferiu a liminar de despejo da ré. Insurgência da ré, que alega diversas nulidades na decisão agravada. (1) Alegação de ilegitimidade ativa da autora/agravada. Acolhimento. Empresa autora que não faz parte do contrato de locação firmado entre a ré e terceira. Fato de a terceira locadora ser supostamente sócia da empresa autora que não significa que a pessoa jurídica pode demandar em nome da pessoa física. Sujeito ativo da ação de despejo que é o locador constante do contrato, podendo ou não coincidir com o proprietário do imóvel. Impossibilidade de se pleitear direito alheio em nome próprio. Inteligência do art. 18 do CPC. Ilegitimidade ativa configurada. (2) Impossibilidade de transferência da legitimidade, pois não se trata de hipótese de substituição processual expressamente autorizada em Lei. (3) Ausência de condição da ação. Matéria de ordem pública. Efeito translativo recursal que impõe a extinção do processo, na origem, de ofício. (4) Estipulação de sucumbência. (5) Decisão reformada. Liminar de despejo revogada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. EXTINÇÃO DA AÇÃO NA ORIGEM, DE OFÍCIO, POR ESTE TRIBUNAL. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0053635-06.2022.8.16.0000 - Medianeira -Rel.: DESEMBARGADOR ROGERIO RIBAS -J. 12.12.2022)AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – DECISÃO AGRAVADA QUE DEFERIU O PEDIDO LIMINAR – REFORMA – LEGITIMIDADE ATIVA PARA A PROPOSITURA DA DEMANDA QUE RECAI NO LOCADOR – APARENTE PROPOSITURA PELOS PROPRIETÁRIOS, QUE NÃO SÃO OS LOCADORES CONSTANTES NO CONTRATO DE LOCAÇÃO – PRECEDENTES – RECURSO PROVIDO (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0025705-47.2021.8.16.0000 - União da Vitória - Rel.: DESEMBARGADORA DENISE KRUGER PEREIRA - J. 16.08.2021)APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE LOCAÇÃO ESCRITO - AÇÃO DE DESPEJO - PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO - AUSÊNCIA DE UMA DAS CONDIÇÕES DE AÇÃO - ILEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA - IMÓVEL DA GENITORA DADO EM USUFRUTO AO FILHO - AÇÃO PROPOSTA PELO NU-PROPRIETÁRIO - INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO CONTRATUAL - LEGITIMIDADE DA LOCADORA DO IMÓVEL PARA INGRESSO EM JUÍZO. APELAÇÃO DESPROVIDA. (TJPR - 11ª Câmara Cível - AC - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADOR ERACLES MESSIAS - Unânime -
J. 14.01.2009)De todo modo, ainda que pudesse superar essa questão, reconhecendo-se, com a morte do locador, a transmissão e a prorrogação do contrato em favor da nu-proprietária e depois em favor do adquirente/apelante (que não demonstraram suas qualidades de herdeiros), verifica-se que, como afirmado na sentença, a parte autora/apelante “não deu continuidade ativa a este contrato, deixando transcorrer longo tempo sem a cobrança de alugueres ou qualquer outro ato inerente à figura do locador, o que afasta os preceitos básicos da locação, descaracterizando, assim, o contrato de locação anteriormente mantido entre o réu e o antigo locador”.É incontroverso nos autos que o autor/apelante adquiriu o imóvel objeto da lide em 2009, não cobrou alugueres do requerido e até o ano de 2021 não havia reivindicado de qualquer forma a área, seja mediante envio de notificação para desocupação ou por medida judicial (considerando o ajuizamento da ação de reintegração de posse n. 0007094-43.2021.8.16.0001 e o envio de notificação extrajudicial ao requerido, comprovada nestes autos, em 2022 – ainda que se considere o relato do informante nos autos da ação possessória no sentido de procurar o imóvel entre 2018 e início de 2019).A inércia e o desinteresse da parte na execução ou exigibilidade do contrato de locação originário, mesmo ciente da existência de moradores no local (e que, como se restou demonstrado nos autos de reintegração de posse, entraram no local a título de contrato de locação) após aproximadamente 10 (dez) anos permitem concluir que o suposto contrato de locação firmado entre o usufrutuário (não continuado pelos seus herdeiros ou adquirentes do imóvel) perdeu eficácia.Se efetivamente existente a locação, que, presume, veio se prorrogando, o autor/apelante deveria demonstrar a existência de qualquer ato inerente à figura do locador, o que não é a hipótese dos autos.Sendo duvidosa a existência e não existindo eficácia do contrato de locação firmado em 2009 pelo falecido usufrutuário (art. 373, inc. I, do CPC), não merecem guarida os pedidos de despejo e de cobrança de alugueres formulado na petição inicial.Inexiste, portanto, de qualquer ângulo que se analise a questão, as ofensas alegadas pelo apelante em relação aos artigos 9, 23, 46/47 e 59, em razão da impossibilidade de retomada do imóvel com fundamento na lei de locações de imóveis urbanos.Outrossim, são irrelevantes os argumentos do apelante no sentido de que resta demonstrado o direito de exercer os atributos da propriedade do bem; e a sentença apelada desconsiderou os efeitos da revelia decretada. Primeiro porque, conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, “os efeitos da revelia são relativos e não acarretam a procedência automática do pedido, devendo o magistrado analisar as alegações do autor e a prova dos autos” (AgInt no REsp n. 2.040.077/RO, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 27/5/2024, DJe de 29/5/2024; AgInt no AREsp 1915565/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/11/2021, DJe 18/11/2021). Em segundo lugar, como afirmado na sentença, nada impede que a pretensão de desocupação e de cobrança por utilização do imóvel sejam formulados em ação petitória, baseado não em um contrato de locação, mas na propriedade do bem.Em conclusão, a sentença deve ser mantida.De consequência, o recurso deve ser desprovido.Por fim, dispõe o §11 do artigo 85 do Código de Processo Civil que “o tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal”.A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial n. 1.864.633/RS, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues (julgado em 9/11/2023, DJe de 21/12/2023, Tema 1059), no rito dos recursos repetitivos, fixou a seguinte tese:A majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente. Não se aplica o art. 85, § 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento e limitada a consectários da condenação.Em razão do não provimento do recurso, deve ser majorado o valor dos honorários sucumbenciais em 2% que, somados àqueles arbitrados na sentença (10%), totalizam 12% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11º, do CPC.
VOTA-SE para CONHECER do recurso de Apelação Cível para NEGAR-LHE PROVIMENTO.