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Processo:

Trata-se de Apelação Cível interposta contra a r. Sentença de mov. 213.1, mantida ao mov. 223.1, que nos autos da “Ação de Rescisão Contratual, Restituição de Valores c/c Indenização de Danos Materiais e Danos Morais com Pedido de Tutela Provisória”, julgou procedentes os pedidos deduzidos na Inicial, nos seguintes conclusivos termos:
“Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a ação proposta por Rodrigo Alfieri Palma em face da Imobiliária Natal EIRELI – EPP e de José Ivo Stinghen, para declarar a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes, nos termos do artigo 475 do Código Civil, por inadimplemento motivado pelos réus, condenando-os, solidariamente: a) ao ressarcimento, em favor do autor, da importância de R$ 44.014,50 (quarenta e quatro mil e quatorze reais e cinquenta centavos), correspondente aos investimentos realizados no imóvel, corrigida monetariamente desde as respectivas datas dos desembolsos e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação; b) à devolução, em favor do autor, do montante de R$ 17.280,00 (dezessete mil e duzentos e oitenta reais), referente aos aluguéis pagos, corrigido monetariamente desde a data de cada pagamento e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação; c) ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigido monetariamente a partir da data da presente decisão (Súmula 362/STJ) e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da data da celebração do contrato de locação (Súmula 54/STJ).
Condeno os réus, ainda, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.”.
Inconformados com a decisão, dela apelaram IMOBILIÁRIA NATAL EIRELI – EPP e JOSÉ IVO STINGHEN (mov. 229.1), arguindo, preliminarmente, a ilegitimidade da Imobiliária para compor o polo passivo da lide. No mérito alegam que a Sentença se fundamentou em premissas equivocadas ao concluir pela responsabilidade das rés, eis quê: i) o autor foi previamente informado de que a parte externa pertencia ao Município de Londrina e que, portanto, não era apta a obter alvará, conforme depoimento de informante da requerida; ii) o alvará foi indeferido porque o autor não preencheu os requisitos exigidos pela Lei Municipal, e não pelo fato da pertencer a parte externa ao Município. Subsidiariamente aduzem quê: iii) as despesas alegadas pelo apelado não restaram devidamente comprovadas nos autos; iv) não demonstrada a anuência do locador para com a realização de benfeitorias no imóvel; v) os aluguéis adimplidos são devidos pelo tempo de efetiva ocupação do imóvel pelo autor; vi) o abalo extrapatrimonial não restou demonstrado, tratando-se de mero descumprimento contratual, todavia, caso mantido, deve o quantum indenizatório ser minorado.
Contrarrazões pelo desprovimento do Apelo (mov. 233.1).

Vieram os autos assim conclusos para julgamento.


Presentes os pressupostos processuais de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, deve o recurso ser conhecido.
Por brevidade adota-se o Relatório do processado contido na r. Sentença, à melhor apreensão da controvérsia:

“Trata-se de ação de rescisão contratual, restituição de valores, cumulada com indenização por danos materiais e morais, com pedido de tutela provisória, movida por Rodrigo Alfieri Palma em face da Imobiliária Natal EIRELI – EPP e de José Ivo Stinghen, arguindo na inicial ter firmado contrato de locação não-residencial com o objetivo de abrir um restaurante, sendo a Imobiliária Natal a intermediadora e José Ivo Stinghen o proprietário. Após altos investimentos no imóvel, constatou-se que parte do terreno (área externa) pertencia ao Município de Londrina, inviabilizando a obtenção de licenças necessárias ao funcionamento do negócio. Considerou que os réus agiram com deslealdade ao não informar a irregularidade da área, induzindo o autor a celebrar o contrato com base em informações falsas. Pleiteou a concessão da assistência judiciária gratuita e invocou a disciplina do Código de Defesa do Consumidor. Fundado na inutilização do imóvel para o fim pretendido e na culpa exclusiva dos réus, pugnou pela declaração de rescisão do contrato, condenando-se os demandados ao ressarcimento, em seu favor, da importância de R$ 44.014,50 pelos investimentos realizados no imóvel, além da devolução de aluguéis pagos no valor de R$ 17.280,00. Propugnou, ainda, pela compensação moral em seu favor, diante dos transtornos e frustração causados pela falha na prestação de serviços e pela impossibilidade de uso do imóvel, no importe de R$ 25.000,00. Em sede de tutela provisória, requereu a imediata suspensão das obrigações contratuais. Juntou documentos.
Ao proferir decisão acerca da tutela provisória, este juízo considerou inexistente o perigo de dano iminente que justificasse a medida, pontuando, ainda, que contranotificação anexada aos autos já dava por rescindido o contrato pelos réus, não havendo evidências de cobranças ou risco de inscrição em órgãos de proteção ao crédito.
Uma vez citados, os réus habilitaram advogado e apresentaram contestação, arguindo a ilegitimidade passiva da Imobiliária Natal, dado ser mera mandatária do locador, sem vínculo direto com o contrato de locação. No mérito, dispuseram que o imóvel locado estava regular e apto ao uso comercial, imputando negligência ao autor, que não verificou previamente as condições legais para o exercício da atividade empresarial pretendida, como a obtenção de alvará de funcionamento. Negaram responsabilidade sobre a obtenção de licenças para funcionamento comercial, providências que recaíam sobre o autor. Lembraram que o imóvel foi utilizado por outros locatários para fins comerciais por mais de 10 anos, sem problemas relacionados a licenças. Argumentaram que o autor tentou utilizar, sem autorização, um terreno vizinho pertencente ao Município de Londrina, buscando responsabilizar os réus por sua estratégia malsucedida.
Indicaram a inexistência de nexo causal entre o contrato de locação e os prejuízos alegados.

Ao replicar, o autor ratificou os pedidos de rescisão contratual, restituição de valores e indenização por danos materiais e morais, contestando os argumentos da defesa, reiterando que a condenação deverá abranger R$ 17.280,00 (aluguéis pagos), R$ 44.014,50 (danos materiais: investimentos no imóvel); R$4.320,00 (reversão da multa contratual) e R$ 25.000,00 (danos morais). Defendeu a legitimidade passiva da Imobiliária Natal, invocando as disposições contidas nos arts. 653 a 681 do Código Civil.
Sobreveio, então, a decisão de saneamento e organização do processo, por cujo intermédio foi rejeitada a preliminar invocada pela Imobiliária Natal. Depois disso, foi delimitada a controvérsia fática e jurídica incidente na causa, facultando às partes a produção de provas orais a seu respeito, segundo a distribuição ordinária do ônus da prova, afastando-se a regência do Código de Defesa do Consumidor ao caso.
Na audiência de instrução e julgamento, dispensados os depoimentos pessoais reciprocamente, foram inquiridas três testemunhas arroladas pela parte autora e outra pela ré. Os advogados da causa apresentaram suas alegações finais oralmente”.

Entende-se oportuno, ademais, transcrever os depoimentos colhidos em audiência de instrução:

Lucas Fraga Spisla – informante da parte autora:

“Foi apresentado pelo Rodrigo um anúncio num site de locação e o título de anúncio era Rua Humaitá, n.º X; quando eu fui lá com o Rodrigo para conhecer o local, esse local previamente já tinha sido um restaurante, ainda consegue informações desse local pela internet e ele estava todo preparado para ser utilizado da maneira que a gente imaginou que seria esse imóvel; então toda entrada dele é pela Rua Humaitá, ele tem um acesso a casa por um portão grande ali e uma abertura que era o balcão de atendimento das lojas, que essa era a intenção nossa; então toda essa estrutura já estava feita ali, todo pátio de atendimento era ali fora e a entrada pela Monte Castelo, que a gente só descobriu depois de ter, de fato, realizado o aluguel, não tinha nem chave no chaveiro, o cadeado estava quebrado; então o cadeado da Monte Castelo fui eu que troquei, porque não tinha previamente nenhum acesso ali, tem ali uma escadinha bem inclinada, cheia de entulho, não tinha nenhuma passagem ali, se esse imóvel foi apresentado para alguma pessoa antes, não tinha nenhuma utilidade essa entrada pela Monte Castelo; (...) a gente só foi descobrir (do problema no imóvel) quando a gente foi tentar tirar o alvará, daí veio a informação de que a parte externa não pertencia à casa, depois a gente acabou descobrindo que nem a casa tem “Habite-se” para funcionamento, mas toda parte externa não pertencia àquele imóvel; daí a gente nem chegou a abrir o empreendimento porque não sairia, o fiscal da prefeitura foi categórico falando ‘vocês não vão conseguir tirar o alvará de abertura aqui’; (tinha investido) aproximadamente R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), uma parte grande desse valor foi pra reforma interna e externa desse imóvel, hoje se passar ali na frente todo aquele jardim foi refeito por nós; nós tivemos que fazer reajuste de entrada, piso, pedra, refazer muros, a gente abriu espaço também para ter essa abertura da parte fechada da casa pro jardim, readequados a parte da cozinha e dos banheiros ali dentro; [no dia em que estiveram no imóvel pela primeira vez] estava só com Rodrigo, nós pegamos a chave na imobiliária, fomos no local ver e devolvemos a chave na imobiliária; [sobre a informação de que parte do imóvel estaria destinada à expansão da rua Humaitá] se eu não me engano no contrato está que pode haver essa expansão e se essa expansão acontecer nós vamos ter que ceder esse espaço para a prefeitura porque haverá uma obra ali, inclusive isso para mim já categoriza que aquela área poderia ser de uso, porque tá falando que se for ter a expansão aquela área externa pode ser perdida ou diminuída; [o motivo do alvará não ter sido concedido] aquele terreno não pertence a ninguém a não ser a prefeitura e isso só foi descoberto depois, porque foi alugado imóvel que funcionaria um restaurante, onde já funcionou um restaurante, e no meu entender, quando a gente procura imóvel comercial Rua Humaitá, 443, aquele era o endereço, a entrada era por essa rua e tinha uma casa e uma área externa; está previsto essa abertura da rua, se tivesse acontecido enquanto nós estivéssemos lá, nós estávamos dispostos a perder essa parte da rua, ainda assim sobra uma parte considerável, onde é possível o atendimento desse restaurante, ia comer uma faixa de 3,4 metros da rua; [o alvará foi negado] porque a parte da esquina não pertence ao proprietário do qual nós alugamos o terreno, o terreno completo pertence à Prefeitura de Londrina; nós só fomos descobrir tudo isso depois da negativa da Prefeitura de Londrina em relação alvará; a Imobiliária também não sabia disso, eles não conseguiram prover pra gente o Habite-se ou as averbações das construções ali pra gente poder dar o retorno para a Prefeitura para tentar negociar e então foi descoberto que aquele terreno inteiro não pertence ao proprietário de quem nós alugamos; as informações que nós conseguimos tirar do sistema da prefeitura é que foi concedido ao Sr. Ivo uma autorização para construção de uma garagem porque ele é o dono da casa ao lado, então ele teve uma autorização para construir uma garagem, que virou mais uma, duas casas, esse imóvel foi alugado por mais de uma dezena de anos por outra imobiliária para funcionamento de negócios ali; eu não vi nenhum problema de ter um negócio ali, sendo que já tiveram outros negócios, só que o alvará não ia sair naquele ponto ali e dificilmente com a atividade que a gente estava se propondo ali na Monte Castelo; [a Imobiliária não informou sobre a situação] porque eles não tinham conhecimento, fomos nós que trouxemos esse conhecimento para a Imobiliária depois da negativa do alvará.” (sic)
Guilherme Gouveia de Moraes – testemunha da parte autora
“A parte da cozinha é bem pequena, é um lugar bem fechado, tinha só uma janela e era um lugar bem apertado mesmo; teve que fazer bastante reforma na cozinha, estava praticamente largado, a limpeza foi bem pesada, refizemos toda parte de tubulação, de gás, toda parte estrutural de cozinha, coifa, toda essa parte estrutural da cozinha. Na parte da cozinha não dava para colocar mesa, não seria possível atendimento ao público, nem na parte interna, não teria possibilidade de colocar mesas; tem coisas que foram montadas na cozinha que não davam mais para ser retiradas, que não teriam utilidade em outro lugar” (sic).
João Antônio Mendes Oliveira – testemunha da parte autora:

“Na consulta prévia unificada foi constatada a viabilidade do estabelecimento, a partir disso passei para o Rodrigo correr atrás dos documentos, todavia, quando foi feito o processo para o alvará foi verificado que havia alguma divergência entre as inscrições imobiliárias repassadas, foi aí que travou e eu não tive mais contato com o processo; a divergência foi que o imóvel que o Rodrigo locou estava com algum trecho que não estava correspondendo aquela inscrição que estávamos colocando. (...) O alvará só é requerido quando está tudo alinhado, é a última etapa do processo, tem que cumprir todos os requisitos e quando está tudo certinho, todas as documentações em mãos a gente requer o alvará, foi durante esse processo que descobrimos que não dava, mas já tinha havido a certidão prévia unificada em que atestava a viabilidade do estabelecimento, porém, a posteriori, a essa consulta foi descoberta essa irregularidade junto à inscrição imobiliária. Para requerer o alvará precisa estar com o imóvel pronto, por conta da vigilância sanitária”.

Cliseide Mussini Batista – informante da parte ré:

“Eles foram lá para locar o imóvel, nós locamos o imóvel para eles; era locação comercial; eles comentaram que queriam montar uma cervejaria e que tinham interesse no pátio todo e eu até comentei que o pátio do Seu Ivo era de mais ou menos uns 2 metros após a casa, depois é da Prefeitura; aí me perguntaram se podia usar, eu falei que segundo Seu Ivo não sai Alvará, esse imóvel veio para mim desocupado, mas segundo o Seu Ivo quando foi levar pra gente administrar ele informou que o menino que estava lá ficou alguns anos e não conseguiu o alvará aí ele desocupou porque o interesse dele, ele queria o alvará do pátio todo; segundo eu ouvi dos funcionários da administração, o alvará foi negado por conta desse pátio, eles fizeram investimento ali e depois não saiu o alvará; foi falado para os locadores que uma parte ali seria da Prefeitura, pode ser que ela nunca venha a pegar, mas pode ser que daqui um ano, dois anos, vinte anos, então não adianta usar porque não vai sair alvará; eu passei essa informação para um dos meninos que estava locando, não lembro com qual”.

Da ilegitimidade passiva
Primeiramente, nos termos do art. 1.009, § 1.º do CPC, é cabível a apreciação, em sede de Apelação Cível, de impugnação à decisão interlocutória que rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva da Imobiliária.
Pois bem.

Parte-se da premissa de que a ilegitimidade passiva, em se tratando de uma das condições da ação, deve ser aferida in status assertionis, isto é, à luz do afirmado na Petição Inicial, adstrita ao exame da possibilidade, em tese, da existência de vínculo jurídico-obrigacional entre as partes, e não do direito provado.

Assim, considera-se como legititimidade ad causam “a relação de pertinência subjetiva entre o conflito trazido a juízo e a qualidade para litigar a respeito dele, como demandante ou demandado. Tem de haver correspondência lógica entre a causa posta em discussão e a qualidade para estar em juízo litigando sobre ela”1.

Conforme consta do Contrato de Locação juntado ao mov. 1.6, a IMOBILIÁRIA NATAL EIRELI-EPP atuou como mandantária do locador José Ivo Stinghen:

O mandato se caracteriza pela outorga de poderes para que outrem pratique atos ou administre em seu nome.
Sem menoscabo ao entendimento do d. Magistrado, e. Superior Tribunal de Justiça possui entendimento sobre a ilegitimidade passiva da administradora de imóveis em demandas que versem sobre contrato de locação, quando exercer papel de mandatária do locador do bem.

Nesse sentido:
RECURSO ESPECIAL. INTERESSE DE AGIR. AUSÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR PERDAS E DANOS. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE LOCADOR E ADMINISTRADORA. INCIDÊNCIA DO CDC. PRAZO PRESCRICIONAL. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. REGRA GERAL DO CÓDIGO CIVIL. JULGAMENTO: CPC/15. (...) 4. Pelo contrato de administração imobiliária, o proprietário confia à administradora a gerência do imóvel visando, em geral, a locação do bem a terceiros, daí exsurgindo, portanto, duas relações jurídicas distintas: a primeira, de prestação de serviços, entre a administradora e o locador; e a segunda, de locação, entre o locador e o locatário, intermediada pela administradora. 5. A administradora atua como mandatária do locador na gestão do imóvel, inclusive - e especialmente - perante o locatário do bem, e, nessa condição, o locador, em regra, figura como destinatário final fático e econômico do serviço prestado pela administradora - como consumidor, portanto. 6. Em algumas situações, pode o locador se apresentar ainda como parte vulnerável - técnica, jurídica, fática e/ou informacional - em relação à administradora, sobretudo por se tratar, usualmente, de um contrato de adesão. 7. O serviço oferecido pela administradora possui caráter profissional pois, além de, em geral, dispor, em relação ao locador, de superioridade no conhecimento das características da atividade que habitualmente exerce, é evidente a sua natureza econômica. (...) 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido em parte. (REsp 1.846.331/DF, Rel.ª Min.ª Nancy Andrighi, Terceira Turma, julg. em 10.03.2020)
PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO PROPOSTA CONTRA A ADMINISTRADORA DO IMÓVEL LOCADO, MANDATÁRIA DA LOCADORA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM CONFIGURADA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. ART. 267, VI, DO CPC. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem se firmado no sentido de que a Administradora de Imóveis, por ser mera mandatária do locador do imóvel, não possui legitimidade processual para figurar no pólo passivo de eventual ação judicial que tenha por fundamento o contrato de locação. Isso porque não se pode confundir o proprietário do imóvel com quem o representa, ou seja, com seu mandatário, tendo em vista que este, ao celebrar o contrato de locação, não o fez em nome próprio, mas em nome de seu mandante, o locador. 2. Hipótese em que a ação declaratória de nulidade de ato jurídico proposta pelo fiador no contrato de locação foi proposta contra a Administradora de Imóveis e não em face da locadora. Ilegitimidade passiva ad causam configurada, ensejando a extinção do processo sem julgamento do mérito, nos termos do art. 267, VI, do CPC. 3. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 664.654/RJ, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, Quinta Turma, julg. em 12.9.06 - grifou-se)
Esta c. Câmara curva-se ao entendimento de referida Corte Superior:
APELAÇÕES CÍVEIS. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS PROPOSTA PELA LOCATÁRIA EM FACE DOS LOCADORES E DA IMOBILIÁRIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA QUE RECONHECEU A INEXIGIBILIDADE DA COBRANÇA, MAS AFASTOU O PEDIDO DE INDENIZAÇÃO EXTRAPATRIMONIAL. INSURGÊNCIA RECURSAL DE AMBAS AS PARTES. 1. RECURSO DE APELAÇÃO DOS REQUERIDOS (LOCADORES E IMOBILIÁRIA). 1.1. PEDIDO DE REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA CONCEDIDA À AUTORA. SEM RAZÃO. MANUTENÇÃO DO BENEFÍCIO CONCEDIDO EM PRIMEIRO GRAU. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO PELA PARTE REQUERIDA ACERCA DA CAPACIDADE FINANCEIRA DA AUTORA. 1.2. TESE DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. ACOLHIMENTO. MERA MANDATÁRIA DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL E QUE, PORTANTO, NÃO RESPONDE POR DEVERES INERENTES AO CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRECEDENTES. ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. (...) 3. RECURSO DE APELAÇÃO DOS REQUERIDOS PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DE APELAÇÃO DA AUTORA DESPROVIDO. (AC 0063955-39.2023.8.16.0014, Rel. Des. Tito Campos De Paula, julg. em 19.11.24)
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – LOCAÇÃO RESIDENCIAL – IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO AUTORAL E REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA – INSURGÊNCIA DA AUTORA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA POR UMA DAS APELADAS – ACOLHIMENTO – IMOBILIÁRIA QUE FIGUROU COMO MERA MANDATÁRIA E, PORTANTO, PARTE ILEGÍTIMA – PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E DESTA CORTE DE JUSTIÇA – PLEITO DA APELANTE PARA RESTABELECIMENTO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA – ACOLHIMENTO – IMPOSSIBILIDADE DE REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA SOMENTE PELO FATO DE A PARTE ESTAR REPRESENTADA POR ADVOGADO PARTICULAR, NOS MOLDES DO § 4° DO ART. 99 DO CPC/2015 – DEMAIS TESES QUE PLEITEIAM POR CONDENAÇÕES À OBRIGAÇÃO DE FAZER, DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS QUE ESTÃO EMBASADAS NA RESPONSABILIDADE DO LOCADOR EM TRANSFERIR A TITULARIDADE DA CONTA JUNTO À COPEL, QUE ESTAVA EM NOME DA APELANTE – NÃO ACOLHIMENTO – NÃO DEMONSTRADA A EXISTÊNCIA DE PEDIDO DE TRANSFERÊNCIA DE TITULARIDADE OU DESLIGAMENTO DO SERVIÇO PELA APELANTE. DILIGÊNCIA QUE INCUMBE AO TITULAR DA UNIDADE CONSUMIDORA, SOB PENA DE ASSUMIR PARA SI A RESPONSABILIDADE PELA UTILIZAÇÃO. HIPÓTESE DOS AUTOS – DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (AC 0073777-52.2023.8.16.0014, Rel. Des. Ruy A. Henriques, julg. em 11.06.2024 - grifou-se)
Portanto, considerando que a Imobiliária atuou como mera representante do corréu no contrato de locação, não restando comprovado que excedeu os poderes que lhe foram outorgados, tem-se que é ilegítima para compor o polo passivo da lide.

Apenas a título de esclarecimento, deve-se pontuar que o dever de indenizar previsto no artigo 667 do Código Civil2 refere-se exclusivamente à relação estabelecida entre mandatário e mandante, isto é, quanto aos prejuízos causados ao mandante pelo mandatário, ou por quem se fizer substabelecer sem autorização.

Destarte, deve a r. Sentença ser reformada para reconhecer-se a ilegitimidade da ré IMOBILIÁRIA NATAL EIRELI – EPP, extinguindo-se o feito em relação à requerida, sem resolução de mérito, nos termos do artigo 485, VI do CPC, condenando-se a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais relativas à sua inclusão nos autos, e em honorários sucumbenciais, estes fixados em 10% sobre 50% do valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2.º do CPC.
Do mérito
Cinge-se a pretensão recursal a discutir a responsabilidade da parte apelante pela rescisão contratual, a indenização pelos investimentos realizados pelo autor no estabelecimento comercial e a presença de abalo extrapatrimonial indenizável.
Conforme estabelece o artigo 422 do Código Civil, “os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.

O dever de informação é consequência direta da cláusula geral da boa-fé objetiva, devendo os contratantes, desde as tratativas preliminares, prestarem as informações necessárias à adequada execução e conclusão do contrato firmado.
Analisando as provas contidas nos autos, denota-se que embora conste como objeto do contrato de locação o imóvel situado na Rua Monte Castelo n.º 269, Jardim Higienópolis, a entrada principal do local era voltada à Rua Humaitá n.º 443, considerado como parte do imóvel o terreno de propriedade do Município, conforme consta no Laudo de Vistoria produzido pelos requeridos:


As fotos da entrada do imóvel, ademais, são todas da parte voltada à Rua Humaitá, inexistindo no Laudo de Vistoria Inicial fotos do portão de entrada voltado à Rua Monte Castelo.

Consultando o imóvel pelo Google Street View3, constata-se que à época da formalização do negócio jurídico, de fato, a entrada do imóvel está voltada à Rua Humaitá, e não à Rua Monte Castelo:


Inegável, portanto, que a forma como o imóvel foi oferecido ao autor, gerou a expectativa de que pudesse utilizar a frente do imóvel, voltada à rua Humaitá, para as atividades de seu estabelecimento comercial, expectativa que foi quebrada com a impossibilidade de se obter Alvará para referida área.
Conforme ensinam Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery4:
“O negócio jurídico é celebrado sobre uma base negocial, que contém aspectos objetivos e subjetivos, base essa que deve manter-se até a execução plena do contrato, bem como até que sejam extintos todos os efeitos decorrentes do contrato (pós-eficácia). ‘Por base do negócio devem-se entender todas as circunstâncias fáticas e jurídicas que os contratantes levaram em conta ao celebrar o contrato, que podem ser vistas nos seus aspectos subjetivo e objetivo’ (Nery. RDPriv 10/179)”.

No caso dos autos, restou caracterizada a quebra de expectativa de obtenção do Alvará do imóvel com frente para a Rua Humaitá, pois, conforme expressamente informado pelo Fiscal da Prefeitura, em consulta prévia realizada em 17.12.2021, “em consulta aos sistemas informatizados da prefeitura, o terreno ao lado do solicitado, situado na Rua Humaitá, 443, aparece como sendo propriedade do Município de Londrina. Portanto, antes da concessão do Alvará de Licença e Funcionamento, sugerimos o encaminhamento do presente processo à Diretoria de Gestão de Bens Municipais da Secretaria Municipal de Gestão Pública para confirmar a regularidade da ocupação e instalação do estabelecimento no local”.

O que se conclui é que embora, aparentemente, o autor e seu sócio, Lucas Fraga Spisla, tivessem conhecimento de que poderiam vir a ter que ceder parte do terreno da Rua Humaitá ao Município de Londrina, não tinham conhecimento de que o imóvel locado, em realidade, não estava voltado para a Rua Humaitá, do que só tiveram conhecimento com as informações prestadas pelo Fiscal da Prefeitura.

Não restou demonstrado nos autos que o autor e seu sócio tomaram ciência de que o imóvel não tinha entrada pela Rua Humaitá e que, portanto, não conseguiriam obter Alvará para funcionamento do estabelecimento naquele terreno, antes de formalizarem o contrato de locação, pois os depoimentos dos informantes da parte autora e da ré são conflitantes nesse ponto.

Enquanto o informante da parte autora narra que somente tiveram conhecimento da situação do imóvel e da impossibilidade de obtenção do Alvará através das informações prestadas pelo Fiscal da Prefeitura, após vistoria no imóvel, e que a imobiliária não tinha conhecimento sobre a situação até ser comunicada pelo autor, bem como que o antigo locatário relatou apenas que saiu do imóvel por questões pessoais, a informante da parte ré relata que o locador havia informado à imobiliária que o antigo locatário havia desocupado o imóvel por não haver conseguido obter o alvará, pois o terreno era de propriedade do Município, e que isto foi repassado ao autor e seu sócio.

Pontue-se que o antigo locatário, que poderia elucidar a questão, não foi arrolado por nenhuma das partes.
Quanto à impossibilidade de obtenção do Alvará, diferentemente do alegado pelos recorrentes, a irregularidade na inscrição imobiliária do imóvel foi a principal razão para a inviabilidade de obtenção do Alvará, eis que os demais problemas apontados pelo Fiscal eram de fácil resolução e foram supridos, conforme se infere do depoimento prestado por João Antônio Mendes Oliveira, testemunha do autor e responsável pela consulta prévia unificada da viabilidade do estabelecimento.

Portanto, demonstrada a quebra da base contratual, eis que não repassadas as informações necessárias ao autor, deve-se manter a conclusão pela rescisão contratual e o dever de indenizar imposto ao locador.

Nesse viés:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA EM CARÁTER ANTECEDENTE. LOCAÇÃO COMERCIAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA LOCADORA REQUERIDA.1. RESCISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE DA LOCADORA. ART. 22 DA LEI DE LOCAÇÕES. IMÓVEL SEM CONDIÇÕES DE USO REGULAR DIANTE DA GRANDE QUANTIDADE DE MOFO E BOLOR EM PARTE DELE, DECORRENTE DE CLARA INFILTRAÇÃO. DESCUMPRIMENTO DO AJUSTE PELA LOCADORA. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO NÃO COMPROVADA. ÔNUS DA REQUERIDA. ART. 373, II, DO CPC.- De acordo com o art. 22 da Lei de Locações são obrigações do locador, dente outras, entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina e garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado.- A prova dos autos revela grande quantidade de umidade, mofo e bolor na parte do imóvel onde fica o estoque do comércio. A troca de e-mails entre a imobiliária e o locador tampouco demonstra que houve recusa ou comportamento combativo deste em relação às visitas de prestadores de serviço, de modo que inquestionável a culpa da locadora na rescisão do contrato.- Além disso, não há qualquer prova nos autos de que tenha sido uma época com chuvas atípicas que gerariam danos extraordinários em imóvel em perfeitas condições estruturais, todos ônus da locadora.2. DANO MATERIAL. VALOR DESPEDINDO COM FRETE PARA MUDANÇA. RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DA LOCADORA. NEXO CAUSAL. RECIBO DE QUITAÇÃO QUE PREENCHE OS REQUISITOS DO ART. 320 DO CC.- De acordo com o CC “aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito” (art. 186), cuja “indenização mede-se pela extensão do dano” (art. 944).- Há nexo causal entre a desocupação do imóvel e o descumprimento contratual do ajuste pela locadora, que não manteve o imóvel em condições necessárias a seu uso regular, de modo que deve ela indenizar o valor despendido com o frete.- Todos os requisitos do art. 320 do CC estão presentes no recibo juntado, em que consta o valor da dívida, quem pagou, quem recebeu, o tipo de serviço e o lugar. Apelação cível não provida. (TJPR, 18.ª Câm. Cív., AC 0002101-23.2022.8.16.0194, Curitiba, Rel. Des. Péricles Bellusci de Batista Pereira, julg. em 29.09.25)
Quanto aos danos materiais reconhecidos pela Sentença, estes decorrem da previsão legal contida no artigo 475 do Código Civil, segundo o qual:
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
Observando o rol de gastos indicados pelo requerente na Petição Inicial, denota-se que não se referem a “melhoramentos acrescidos à coisa com a finalidade de evitar que se deteriore (benfeitorias necessárias); com a finalidade de aumentar o seu valor (benfeitorias úteis) ou com a finalidade de torná-la mais vistosa ou agradável (benfeitorias voluptuárias)”5, mas sim a investimentos realizados para a instalação do estabelecimento comercial no imóvel locado, o qual restou prejudicado com a quebra contratual, devendo, portanto, ser indenizado a título de perdas e danos.

Quanto às perdas e danos prevê o Código Civil que “abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar” (art. 402, CC).
Destarte, o ônus de comprovar as despesas alegadamente tidas com o investimento no imóvel era do autor, nos termos do art. 373, I do CPC.
O autor elencou os seguintes gastos que teve de suportar:


Todavia, deixou de comprovar o pagamento das faturas da COPEL (R$3.219,00), da aquisição de coifa (R$3.900,00) e dos serviços de pintura (R$1.500,00), valores que devem ser descontados do montante a ser restituído.

Quanto aos demais gastos, apesar das impugnações apresentadas pelos recorrentes, verifica-se que se referem a despesas diretamente relacionadas à adaptação do imóvel para a instalação do estabelecimento comercial que as partes pretendiam abrir (bar/restaurante). Ademais, tais despesas foram realizadas durante o período em que a parte autora permaneceu no imóvel, destacando-se que a desmontagem da câmara fria ocorreu em janeiro de 2022 (mov. 1.16), logo após o autor tomar conhecimento da irregularidade existente na inscrição imobiliária do bem (mov. 1.8).
Especificamente quanto ao recibo referente à venda de madeira, é inquestionável nos autos que Lucas Fraga era sócio do autor no empreendimento, o que restou comprovado em sua oitiva em audiência de instrução, levado a ser ouvido apenas como informante, não se desconstituindo, portanto, a veracidade do documento de mov. 1.18.
No que tange ao recibo pelos serviços de comunicação visual e gráfica (mov. 1.15), o fato de ter sido emitido poucos dias após a rescisão contratual entre as partes, por si só, não elide a sua veracidade, eis que se trata de pagamento por serviços previamente acordados.

Portanto, deve a r. Sentença ser reformada apenas para decotar do valor da indenização o montante referente às despesas não comprovadas (R$8.619,00), condenando-se, assim, o réu JOSÉ IVO STINGHEN ao pagamento de R$35.395,50 (trinta e cinco mil trezentos e noventa e cinco reais e cinquenta centavos).

Esse valor deverá ser corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora desde a data de cada desembolso, conforme ditam o artigo 398 do Código Civil e as Súmulas 43 e 54 do STJ, aplicando-se a Taxa Selic.

Quanto à restituição dos valores pagos a título de aluguéis, assiste razão aos recorrentes.

Conforme leciona Fábio Ulhoa Coelho, “contrato de locação é aquele em que uma das partes (locador), titular da posse de um bem infungível, cede temporariamente o uso e fruição deste à outra (locatário)”6. Em contrapartida, o locatário paga uma remuneração ao locador pelo tempo que ocupar o imóvel.

In casu, a inviabilidade de concretização do estabelecimento comercial idealizado pelas partes, em razão da divergência na inscrição imobiliária não comunicada pelo locador, em que pese autorize a rescisão antecipada do contrato de locação, não justifica a restituição dos valores de aluguéis pagos pelo autor. Note-se que o locador foi impedido do exercício do uso e gozo de seu imóvel por todo o período em que o autor/locatário o ocupou, sendo justa a remuneração dos aluguéis.
Ainda que não tenha obtido êxito na abertura do estabelecimento comercial por culpa do locador, o prolongado (1 ano) tempo em que esteve usufruindo do imóvel foi para adequá-lo à finalidade pretendida e estes investimentos já lhe serão restituídos.

Todavia, ainda que não caiba a restituição dos aluguéis, assiste razão ao pedido subsidiário formulado pela parte autora quanto à aplicação da multa contratual prevista na cláusula décima primeira, segundo a qual:

Destarte, considerando que a desocupação antecipada do imóvel ocorreu por culpa do locador, deve este ser condenado ao pagamento de multa correspondente a 3 (três) meses do aluguel vigente à época. Assim, considerando o valor do aluguel (R$1.440,00), deverá o locador pagar R$4.320,00 (quatro mil trezentos e vinte reais) ao locatário.

Portanto, deve a r. Sentença ser reformada para afastar a condenação à restituição dos aluguéis pagos, mas, acolhendo o pedido subsidiário deduzido na Inicial, condenar o locador ao pagamento da multa contratual no montante de R$4.320,00, corrigidos monetariamente pelo índice IPCA desde a data da rescisão contratual e acrescido de juros de mora a partir da data da citação, aplicando-se, a partir daí, exclusivamente a Taxa Selic.

Quanto ao dano moral, é consabido que é o prejuízo que afeta o ânimo psíquico, moral e intelectual da vítima, ofendendo direitos da personalidade pela violação da honra subjetiva ou objetiva, esta compreendida pela imagem de que a pessoa goza perante terceiros.
Além do mais, a responsabilização pelo dano moral exige que a circunstância apontada cause ao indivíduo aflições e angústias capazes de interferir intensamente em seu comportamento psicológico.

Rui Stoco, a respeito do dano moral, ensina:
“Diferentemente do que ocorre com o dano material, a alteração desvaliosa do bem estar psicofísico do indivíduo deve apresentar certa magnitude para ser reconhecida como prejuízo moral. Um mal-estar trivial, de escassa importância, próprio do risco cotidiano da convivência ou da atividade que o indivíduo desenvolva, nunca o configurará. Isto quer dizer que existe um 'piso' de incômodos, inconvenientes ou desgostos a partir dos quais este prejuízo se configurará juridicamente e procede sua reclamação.” (STOCO, Rui. In Tratado da Responsabilidade Civil. 6.ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2004, p. 1.692)
In casu, o autor fundamenta o abalo extrapatrimonial na quebra da expectativa criada de instalar o estabelecimento comercial que havia planejado, por haver os requeridos locado um imóvel inadequado ao exercício da atividade comercial, bem como em sua desídia em resolver os problemas quando notificados extrajudicialmente.

Do que se observa das alegações e provas contidas nos autos, além do investimento financeiro, o autor investiu seu tempo na estruturação do estabelecimento comercial que idealizou, eis que permaneceu no imóvel por doze meses, vindo a descobrir a irregularidade do imóvel somente em dezembro de 2021, após quase seis meses da imissão na posse. E após a informação obtida de Fiscal do Município, o autor ainda buscou solucionar a situação, vindo a notificar a rescisão contratual somente em maio de 2022.
Ademais, conforme relatou o sócio do autor em audiência de instrução, a ideia de estabelecimento comercial era justamente o atendimento no jardim, o qual foi indicado como parte do imóvel, como já apontado.
Portanto, evidente que a frustração quanto à abertura do estabelecimento comercial após o investimento durante longo período, por falha na prestação de serviço do locador que deixou de cientificar o autor sobre a real situação do imóvel, ultrapassa o mero aborrecimento decorrente do descumprimento contratual, caracterizando abalo moral indenizável.
No tocante ao quantum reparatório, deve o Magistrado analisar as circunstâncias do caso concreto, dentre as quais a natureza da lesão, suas consequências, o grau de culpa, as condições financeiras das partes e ainda, sua dúplice finalidade, punitiva/educativa e compensatória, porém, sem causar o enriquecimento da parte lesada.
Em virtude da inexistência de parâmetros legais para a fixação da verba indenizatória, prepondera na doutrina e jurisprudência o entendimento de que o arbitramento da indenização pelo Magistrado deverá levar em consideração os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, a fim de analisar as peculiaridades do caso concreto e as funções pedagógicas e inibitórias da reprimenda.
A respeito dos parâmetros para a fixação do dano moral, veja-se também o entendimento do e. Superior Tribunal de Justiça:

“(...) Assim, se o arbitramento do valor da compensação por danos morais foi realizado com moderação, proporcionalmente ao grau de culpa, ao nível sócio-econômico do recorrido e, ainda, ao porte econômico do recorrente, orientando-se o juiz pelos critérios sugeridos pela doutrina e pela jurisprudência, com razoabilidade, fazendo uso de sua experiência e do bom senso, atento à realidade da vida e às peculiaridades de cada caso, o STJ tem por coerente a prestação jurisdicional fornecida”. (4.ª Turma, AgInt no AREsp 886.022/PR, Rel. Min. Marco Buzzi, julg. em 01.12.16, p. 6 - grifou-se)
Em contrapartida, estabeleceu-se na doutrina e jurisprudência a necessidade de se analisarem não só as possibilidades financeiras do ofensor - pois a reprimenda deve ser proporcional ao seu patrimônio material, para que efeito inibitório concreto surta -, mas igualmente do ofendido, pois o Direito não tolera o enriquecimento sem causa.
Quanto à extensão do dano, o autor investiu seu tempo na estruturação de um estabelecimento comercial que tinha como principal característica o atendimento externo, entretanto, observa-se que os prejuízos patrimoniais experimentados pela parte autora já serão reparados mediante a condenação ao ressarcimento dos danos materiais.

No que diz respeito à capacidade financeira das partes, tem-se, de um lado, um empresário como autor, e, como réu, um aposentado.

Sopesadas, portanto, essas peculiaridades, mostra-se adequada, a fim de evitar o enriquecimento ilícito de uma parte à custa do empobrecimento de outra, a minoração do quantum indenizatório para R$5.000,00 (cinco mil reais).
Esse valor deverá ser acrescido de juros de mora a partir da data da citação, pela Taxa Selic, deduzido o índice IPCA, e corrigido monetariamente a partir desta decisão, incidindo, a partir daí, integralmente a Taxa Selic.

Conclusão
Assim, deve a r. Sentença ser reformada para:

(i) reconhecer a ilegitimidade passiva da Imobiliária Natal Eireli-EPP, julgando o feito extinto, sem resolução do mérito, em relação à ré, nos termos do artigo 485, inciso VI do CPC e, por conseguinte, condenar a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais relativas à inclusão da ré na lide, bem como ao pagamento de honorários sucumbenciais, estes fixados em 10% sobre 50% do valor da causa.

(ii) julgar parcialmente procedente a pretensão autoral em relação ao réu JOSÉ IVO STINGHEN, condenando-se-o ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$35.395,50 (trinta e cinco mil, trezentos e noventa e cinco reais e cinquenta centavos), corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora desde a data de cada desembolso, aplicando-se a Taxa Selic e da multa contratual no montante de R$4.320,00, corrigida monetariamente pelo índice IPCA desde a data da rescisão contratual e acrescida de juros de mora a partir da data da citação, aplicando-se, a partir daí, exclusivamente a Taxa Selic, e ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$5.000,00 (cinco mil reais), corrigidos monetariamente desde o arbitramento e acrescidos de juros de mora desde a data da citação, devendo incidir, inicialmente, a Taxa Selic deduzido o índice IPCA, nos termos do artigo 406, § 1,º do CC, e, a partir desta decisão, apenas a Taxa Selic.

Considerando a sucumbência mínima da parte autora, deve o réu JOSÉ IVO STINGHEN arcar com as custas, demais despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos dos artigos 85, § 2.º e 86, caput do CPC.
Ante o exposto, o voto é no sentido de dar parcial provimento ao recurso de Apelação dos requeridos, nos termos da fundamentação supra.