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Processo:

1. RelatórioTrata-se de recurso de agravo de instrumento interposto em face da decisão proferida na “ação de execução de título extrajudicial”, autos nº 0005892-82.2023.8.16.0026, em que o magistrado singular indeferiu a penhora sobre imóvel gravado por alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal (mov. 79.1 dos autos de origem).Nas razões recursais, sustenta o condomínio recorrente que é devida a penhora sobre o imóvel objeto de alienação fiduciária, tendo em vista a natureza propter rem do débito exequendo (cotas condominiais). Aponta que a propriedade da instituição financeira é mero direito real de garantia, o que não se confunde com a propriedade plena, devendo a dívida condominial preponderar em face da alienação fiduciária, em virtude de seu caráter propter rem e da natureza colaborativa entre todos os condôminos. Ainda afirma que a 2ª Seção do STJ pacificou o entendimento daquela Corte, decidindo pela possibilidade da penhora do imóvel objeto de alienação fiduciária. Busca a concessão de efeito suspensivo ao presente recurso e, ao final, requer que seja deferida a penhora sobre o bem imóvel (mov. 1.1/TJ).Em sede liminar, ao mov. 8.1/TJ, foi indeferido o efeito suspensivo pleiteado pela parte agravante.Intimado a apresentar resposta ao recurso (mov. 16.1), o agravado deixou transcorrer o prazo sem manifestação (mov. 17/TJ).É o relatório.

2. Voto2.1. AdmissibilidadeO recurso interposto por Condomínio Residencial Califórnia merece conhecimento, uma vez presentes os pressupostos de admissibilidade recursal (cabimento, legitimidade recursal, interesse recursal, tempestividade, preparo (mov. 1.2/TJ) regularidade formal e a inexistência de fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer). 2.2. MéritoCinge-se a controvérsia recursal acerca da possibilidade de penhora de imóvel gravado de alienação fiduciária. A parte exequente/agravante argumenta ser cabível o pedido em razão da natureza propter rem do débito condominial. Ademais, afirma que a propriedade do banco constitui mera garantia e que o Superior Tribunal de Justiça já reconheceu a possibilidade de penhora nesses casos, razão pela qual a decisão de mov. 79.1 dos autos de origem merece reforma (mov. 1.1/TJ).Sem razão. A matrícula do imóvel sobre o qual se pretende a penhora revela que este está gravado com alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal (mov. 77.2, fl. 3 dos autos de origem). Ou seja, o documento demonstra que a parte executada/agravada não detém a propriedade plena do bem.Em se tratando alienação fiduciária, a titularidade jurídica do imóvel é transferida ao banco financiador, que permanece como proprietário fiduciário até a quitação integral da dívida, enquanto o devedor fiduciante detém apenas a posse direta e o direito de uso, adquirindo a plena propriedade somente após o pagamento total do contrato, conforme dispõem os artigos 23 e 25 da Lei nº 9.514/97:Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.
Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel. § 1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato. § 2º À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária. Sob essa perspectiva, Flávio Tartuce ensina que “O credor fiduciário é o proprietário da coisa, tendo, ainda, um direito real de garantia sobre o bem que lhe é próprio. Com o pagamento de todos os valores devidos, o fiduciante adquire a propriedade, o que traz a conclusão pela qual a propriedade do credor é resolúvel”. (TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 2ª Edição. Revista, atualizada e ampliada. São Paulo: Método, 2012. p. 1017)Assim, considerando que a propriedade fiduciária em questão pertence à Caixa Econômica Federal, a qual não integra a presente relação processual, revela-se inadmissível a constrição de seu patrimônio para satisfação do débito exequendo.Nessa conjuntura, somente os direitos do executado sobre o imóvel podem eventualmente ser alienados em favor do condomínio credor, não sendo possível, contudo, a penhora do bem, conforme pleiteado pelo exequente.Corroborando esse entendimento, destaca-se a jurisprudência desta Colenda Câmara Cível:AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COTAS CONDOMINIAIS. DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL E DETERMINOU AO EXEQUENTE MANIFESTAÇÃO SOBRE O PROSSEGUIMENTO DO FEITO, CONSIDERANDO A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL QUE ORIGINOU O DÉBITO. RECURSO INTERPOSTO POR ELE.1. PRETENSÃO DE SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL. IMPOSSIBILIDADE NO CASO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA BASEADO EM ACORDO. VINCULAÇÃO DAS PARTES ORIGINÁRIAS AO TÍTULO EXECUTIVO, AINDA QUE SE TRATE DE OBRIGAÇÃO PROPTER REM.2. EXISTÊNCIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA RESPONSÁVEL PELO FINANCIAMENTO DO BEM. CREDORA FIDUCIÁRIA QUE DETÉM PROPRIEDADE RESOLÚVEL. PRETENSÃO DE INVASÃO DA ESFERA PATRIMONIAL INDEVIDA. POSSIBILIDADE DE PENHORA APENAS DOS DIREITOS AQUISITIVOS QUE O EXECUTADO DETÉM. DECISÃO MANTIDA.3. DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA.AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 10ª Câmara Cível - 0015629-22.2025.8.16.0000 - Campina Grande do Sul - Rel.: DESEMBARGADOR GUILHERME FREIRE DE BARROS TEIXEIRA - J. 14.07.2025) Grifou-se.AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADMISSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO DE BEM PERTENCENTE A TERCEIRO – CREDOR FIDUCIÁRIO – QUE DETÉM A PROPRIEDADE RESOLÚVEL DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE DA PENHORA DOS DIREITOS DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PRECEDENTES DO STJ. JULGAMENTO RECENTE DO COLENDO STJ DO TEMA 1266. DECISÃO POR MAIORIA (5 A 4 VOTOS). MANUTENÇÃO DO ENTENDIMENTO DESTA CÂMARA CÍVEL ATÉ RESOLUÇÃO DO TEMA E FIXAÇÃO DA TESE PELA CORTE SUPERIOR. PRETENSÃO PARA PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE O BEM. NECESSIDADE DE FORMULAÇÃO DO PEDIDO AO JUÍZO DE ORIGEM. NÃO CONHECIMENTO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. (TJPR - 10ª Câmara Cível - 0028426-30.2025.8.16.0000 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR MARCO ANTONIO ANTONIASSI - J. 30.06.2025) Grifou-se.AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU PEDIDO DE PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DE DÍVIDA CONDOMINIAL. RECURSO DO CONDOMÍNIO. IMÓVEL PENHORADO OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, QUE TEM COMO CREDORA FIDUCIÁRIA A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DA PARTE EXECUTADA E, COMO TAL, NÃO PODE SOFRER CONSTRIÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 10ª Câmara Cível - 0110429-76.2024.8.16.0000 - Cascavel - Rel.: SUBSTITUTA ELIZABETH DE FATIMA NOGUEIRA CALMON DE PASSOS - J. 07.06.2025) Grifou-se.AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – TAXAS CONDOMINIAIS – IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM CONTRATO HABITACIONAL – DECISÃO QUE DEFERIU A PENHORA DOS DIREITOS QUE A EXECUTADA POSSUI SOBRE O IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO EXECUTADO – INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO/EXEQUENTE – PRETENSÃO DE PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL – INVIABILIDADE DA MEDIDA QUANDO A CREDORA FIDUCIÁRIA NÃO INTEGRA A EXECUÇÃO – CONSTRIÇÃO QUE NÃO PODE ALCANÇAR PATRIMÔNIO DE TERCEIRO ALHEIO À RELAÇÃO PROCESSUAL – DECISÃO MANTIDA. Agravo de instrumento desprovido. (TJPR - 10ª Câmara Cível - 0085282-48.2024.8.16.0000 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADORA ELIZABETH MARIA DE FRANCA ROCHA - J. 15.03.2025). Grifou-se.À luz do disposto, embora as despesas condominiais possuam natureza propter rem, a unidade imobiliária não pode ser penhorada para responder pelas dívidas, uma vez que não se admite a constrição do patrimônio de terceiro alheio ao processo.Não se ignora que a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, em julgamento recente, firmou entendimento no sentido de admitir a penhora de imóveis alienados fiduciariamente para a satisfação de débitos condominiais.Todavia, considerando que a decisão foi proferida por maioria estreita (cinco votos a quatro) e que ainda permanece pendente de julgamento o Tema 1.266, com a consequente fixação da tese vinculante, mantém-se, por ora, o entendimento desta Câmara Cível no sentido da impossibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente.Assim, a r. decisão deve ser mantida.3. DispositivoDiante do exposto, VOTO no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso de agravo de instrumento interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CALIFÓRNIA, mantendo-se integralmente a decisão agravada.