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Processo:

I - RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação interpostos em face da sentença do mov. 124.1, por Janete Costa da Silva Sapata, que nos autos da ‘Adjudicação Compulsória’, sob o registro n. 0005477-97.2021.8.16.0017, ajuizada por Paulo Sergio Garcia, julgou procedentes os pedidos iniciais, na forma prevista pelo artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de determinar a extração de certidão da sentença para fins de registro da transferência da propriedade do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Ante a sucumbência, a parte ré foi condenada ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios do procurador da parte autora, os quais foram fixados em 10% sobre o valor do proveito econômico, diante da simplicidade da questão e inexistência de dilação probatória, que se relacionam à natureza do trabalho prestado e ao tempo de duração (art. 85, §2º do CPC).
Inconformada, Janete Costa da Silva Sapata interpôs recurso de apelação (mov. 128.1), sustentando, em suma, a inexistência de culpa da recorrente. Aponta que a própria parte autora tinha pleno conhecimento de que deveria buscar a adjudicação compulsória nos autos da ação original de Reitegração de Posse (autos nº 0011772-78.2006.8.16.0017). Aduz que jamais se recusou a cumprir qualquer determinação judicial ou a formalizar a transferência do imóvel, sendo evidente que a responsabilidade pelo insucesso na finalização da adjudicação decorre da conduta da própria parte autora e de sua advogada. Argumenta que o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacífico de que a responsabilidade pelo cumprimento das formalidades da adjudicação compulsória recai sobre aquele que busca a transferência do imóvel.

Contrarrazões recursais apresentadas ao mov. 132.1, oportunidade em que se alegou o não conhecimento do recurso, por ofensa ao princípio da dialeticidade.

Ausência de preparo diante do pedido de gratuidade da justiça, o qual foi deferido pela decisão de mov. 14.1 – TJ.
É, em resumo, o relatório.


II. FUNDAMENTAÇÃO:
Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso de apelação, sendo o preparo dispensado em razão do benefício da gratuidade da justiça, não havendo irregularidade na representação processual e quanto a tempestividade, pois a leitura da intimação da decisão se deu 31.01.2025, com início do prazo de 15 dias em 03.02.2025, findando-se em 21.02.2025, tendo o recurso sido interpostos no dia 21.02.2025.  

II.I Da alegada ofensa ao princípio da dialeticidade em contrarrazões recursais. 
Defende o apelado que o presente recurso não merece ser conhecido por ofensa ao princípio da dialeticidade.
Entretanto, falta-lhe razão.
Da análise das razões recursais, nota-se que houve insurgência contra os termos da sentença que entendeu pela procedência do pedido de adjudicação compulsória realizado pelo autor/apelado.
Observa-se que a apelante defendeu a ausência de recusa para a realização da escritura pública do imóvel objeto de compromisso particular de compra e venda firmado entre as partes.

Argumentou, ainda, que a referida adjudicação deveria ter sido anteriormente requerida em demanda diversa, de Reitegração de Posse ajuizada pelo ora apelado, bem como que a responsabilidade para as providências para a referida adjudicação seria deste.
Para tanto, houve as exposições dos motivos pelos quais entendeu que a sentença merece ser reformada, devolvendo ao Tribunal o conhecimento da matéria antes impugnada, em obediência ao artigo 1.013 do CPC.
Desta forma, observando que o recurso manejado atende aos requisitos preconizados pelo dispositivo do art. 1.010, III do novo estatuto adjetivo, não incidindo o disposto no art. 932, III do mesmo diploma, rejeita-se a preliminar de não conhecimento do recurso por ofensa ao princípio da dialeticidade e passa-se a análise do mérito.

II.I – Da regularidade da adjudicação compulsória
Defende a apelante a inexistência de culpa a ensejar o deferimento da adjudicação compulsória nos presentes autos.

Argumenta que a parte autora tinha pleno conhecimento de que deveria buscar a adjudicação compulsória nos autos da ação original de Reitegração de Posse (autos nº 0011772-78.2006.8.16.0017) por ela ajuizada.
Aduz que jamais se recusou a cumprir qualquer determinação judicial ou a formalizar a transferência do imóvel, sendo evidente que a responsabilidade pelo insucesso na finalização da adjudicação decorre da conduta da própria parte autora e de sua advogada.

Assevera que o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacífico de que a responsabilidade pelo cumprimento das formalidades da adjudicação compulsória recai sobre aquele que busca a transferência do imóvel.

Entretanto, falta-lhe razão.
Tem-se que a ação de adjudicação compulsória destina-se à transferência da propriedade de bem imóvel diante da recusa ou impossibilidade do promitente vendedor, mesmo após o integral cumprimento do contrato pelo promitente comprador.
Aludido instituto fundamenta-se nos princípios da função social da propriedade e da boa-fé objetiva e encontra previsão legal no art. 1.418 do CC e no art. 16 do Decreto-lei nº 58/1937. Também o art. 501 do CPC prevê que a sentença supre a declaração de vontade não emitida.
Denota-se dos autos que pretendeu o autor o suprimento da declaração de vontade da ré em transferir o imóvel de matrícula n.º 21455 do 2º CRI de Maringá-PR.
Declarou que adquiriu da parte ré e de seu esposo, Antônio Roberto Sapata, irmão do autor, o citado imóvel, tendo realizado um contrato particular de compromisso de compra e venda, datado de 16.10.2000,
Afirmou que desde a formalização do negócio tem a posse do imóvel, mas que após o falecimento de Antônio, que ocorreu antes da formalização da escritura definitiva do imóvel, a parte ré Janete não procedeu à transferência da propriedade do imóvel ao autor.
Relatou ser necessário ajuizar processo judicial para defender a posse do imóvel, tendo sido reconhecida a prática de esbulho possessório pela ré contra o autor nos autos n.º 0011772-78.2006.8.16.0017.
No presente caso, restou comprovada a realização de instrumento particular de compromisso de compra e venda entre as partes do imóvel em que pretende a adjudicação.
Nota-se, ainda, que o cumprimento do contrato por parte do comprador restrou incontroverso, tenda a ré, vendedora, tendo, apenas, relatado que o pedido em demanda de reintegração de posse ajuizada anteriormente pelo autor em face da ré foi julgado procedente para reintegrar aquele na posse do imóvel que se pretende a ajudicação.
No entanto, conforme destacado na sentença, a alegação de que caberia ao autor requerer a adjudição dos autos de Reitegração de Posse não prospera, na medida em que estes trataram de esbulho possessório, qual seja, com a discussão restrita a posse, enquanto a carta de adjudicação formaliza a transferência de propriedade.
Outrossim, destacou-se no julgado que o fato de o esposo da apelante ter falecido não a impediria de formalizar a escritura pública, uma vez que era casada com o de cujus sob o regime de comunhão universal de bens, de modo que se comunicam todos os bens presentes e futuros, inclusive o imóvel em discussão, sendo, portanto, proprietária.
Ademais, ressaltou-se a regra do art. 613 e 614 do CPC, pela qual, inexistindo inventário, a viuva meeira é representante do espólio, como adminstradora provisória dos bens, possuindo legitimidade para gerir a herança até o compromisso de eventual inventariante.
Do mesmo modo, analisando os citados autos de reintegração de posse, nota-se que a ré/ora apelante defendeu, inclusive, a ausência de pagamento do bem, sendo tal alegação rechaçada na sentença daqueles autos sob o fundamento de que na própria escritura constou a quitação de valores e a posse imediata do bem.

Portanto, estão presentes os requisitos formais da adjudicação compulsória: contrato válido, preço quitado e recusa injustificada à outorga da escritura, sendo correta a procedência dos pedidos na sentença recorrida.

Os compromissos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão valem como título para o registro da propriedade, desde que acompanhados da respectiva prova da quitação, nos termos do art. 26, §6º, da Lei nº 6.766/1979:
“Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

§ 6 Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão o como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação”

Logo é direito do compromissário exigir a outorga da escritura de compra e venda, mas apenas quando antecipado ou ultimado o pagamento integral do preço e estando quites com os impostos e taxas, sob pena de adjudicação compulsória, nos termos do art. 15 e art. 16 do Decreto-Lei nº 58/1937:
“Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.

Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo”

Desta forma, apenas após comprovar o pagamento do preço, o contratante poderá exigir a adjudicação compulsória, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil:

“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”

Além do mais, tem-se que o instrumento particular de compromisso de compra e venda, ainda que não registrado, é suficiente para a concessão da adjudicação compulsória pretendida, conforme disposição da Súmula 239 do STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.
Nesse sentido, já decidiu esse egrégio Tribunal de Justiça:
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO AUTOR. PRELIMINAR DE NULIDADE SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE PODERES DO MANDATÁRIO À ÉPOCA DA CONTRATAÇÃO. NÃO ACOLHIMENTO. RATIFICAÇÃO EXPRESSA DO NEGÓCIO JURÍDICO PELOS MANDANTES. ART. 662, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL. MATÉRIA NÃO IMPUGNADA EM APELAÇÃO. PRECLUSÃO.MÉRITO. 1. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITOS LEGAIS. COMPROVAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO E DA QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. ARTIGOS 1.417 E 1.418 DO CÓDIGO CIVIL. SÚMULA 239 DO STJ. PAGAMENTO DO SINAL EM ESPÉCIE EXPRESSAMENTE PREVISTO NO CONTRATO. PRESUNÇÃO DE QUITAÇÃO. ART. 320 DO CÓDIGO CIVIL. DESNECESSIDADE DE COMPROVANTE BANCÁRIO. PRECEDENTES DO STJ E DO TJPR. 2. PAGAMENTO DA PARCELA FINAL AO PROCURADOR DOS VENDEDORES. EFICÁCIA LIBERATÓRIA. ART. 308 DO CÓDIGO CIVIL. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA PELO MANDATÁRIO APÓS O VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO. PRESUNÇÃO DE ADIMPLEMENTO. EVENTUAL AUSÊNCIA DE REPASSE QUE CONSTITUI LIDE INTERNA ENTRE MANDANTES E MANDATÁRIO, INOPONÍVEL AO TERCEIRO DE BOA-FÉ. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS PARA A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REFORMA DA SENTENÇA. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL PARA A OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA DO IMÓVEL. INVERSÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. HONORÁRIOS RECURSAIS INCABÍVEIS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
I. Caso em exame1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória, reconhecendo a validade do negócio jurídico, mas fundamentando a improcedência na ausência de comprovação do pagamento integral do preço, condenando o autor ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se o apelante comprovou o pagamento integral do preço do imóvel para a concessão da adjudicação compulsória e se a validade do contrato de compra e venda foi ratificada pelos apelados.III. Razões de decidir3. O pagamento do sinal de R$ 10.000,00 foi comprovado pelo contrato, que estabelece que o valor foi pago em espécie na assinatura.4. A ratificação do mandato pelos réus garante a validade do negócio jurídico, mesmo na ausência de poderes do procurador na data da assinatura.5. A escritura pública de compra e venda, lavrada pelo procurador, gera presunção de quitação do preço ajustado.6. A ausência de cláusula de arrependimento e a quitação do preço perante o representante dos vendedores atendem aos requisitos legais para a adjudicação compulsória do imóvel.IV. Dispositivo e tese7. Apelação conhecida e provida para reformar a sentença, julgando procedente o pedido inicial e determinando a outorga da escritura definitiva do imóvel.Tese de julgamento: A outorga da escritura definitiva de compra e venda pode ser exigida pelo promitente comprador, mesmo sem o registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis, desde que comprovado o pagamento integral do preço ao representante legal do vendedor._________Dispositivos relevantes citados:

CC/2002, arts. 1.417 e 1.418; CPC/2015, art. 487, I; CPC/2015, art. 85, § 2º; CC/2002, art. 308.Jurisprudência relevante citada:

STJ, AgRg no AGRAVO DE INSTRUMENTO nº 1.041.904, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 13.08.2013; TJ-PR, APELAÇÃO CÍVEL nº 00038793720218160170, Rel. Jose Americo Penteado De Carvalho, 19ª Câmara Cível, j. 19.06.2023; Súmula nº 239/STJ; Enunciado nº 95/CJF. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0032524-84.2023.8.16.0014 - Bela Vista do Paraíso -
Rel.: ANDREI DE OLIVEIRA RECH -
J. 11.05.2026).” Grifos.


“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ - ALEGAÇÃO DE VÍCIOS NO CONTRATO QUE IMPEDEM O PLEITO DE ADJUDICAÇÃO - CONTRATO NÃO REGISTRADO JUNTO AO OFÍCIO DE IMÓVEIS - COMPROMISSO FORMALIZADO ATRAVÉS DE INSTRUMENTO PARTICULAR - CISCUNSTÂNCIAS QUE NÃO AFETAM A VALIDADE E EFICÁCIA DO NEGÓCIO, TAMPOUCO O PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO - ART. 1.417 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002 - FORMALIZAÇÃO POR INSTRUMENTO PÚBLICO OU PARTICULAR - SÚMULA 239 DO STJ - DIREITO À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA QUE NÃO SE CONDICIONA AO REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS - DISCUSSÃO MERAMENTE OBRIGACIONAL, ENTRE O PROMITENTE COMPRADOR E O PROMITENTE VENDEDOR - ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA DO EX-CÔNJUGE - PARTE QUE NÃO CELEBROU O COMPROMISSO - VÍCIO QUE RESTOU SUPRIDO COM A EXPEDIÇÃO DO FORMAL DE PARTILHA - IMÓVEL DE PROPRIEDADE EXCLUSIVA DA RÉ - VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM - CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO - INEXISTÊNCIA - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 12ª Câmara Cível - AC - 1623781-1 - Cornélio Procópio - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ANTONIO DOMINGOS RAMINA JUNIOR - J. 28.02.2018).”

Assim, presentes os requisitos da adjudicação compulsória (contrato válido, preço quitado e recusa injustificada à outorga da escritura), impõe-se a manutenção da sentença de procedência dos pedidos iniciais.
Diante do desprovimento do recurso de apelação cível, os honorários advocatícios de sucumbência devem ser majorados para 11% sobre o valor do proveito econômico obtido, conforme o art. 85 §11 do CPC, ressalvado os benefícios da gratuidade de justiça deferidos neste recurso os quais devem incidir, apenas, no percentual atualmente majorado (efeitos ex nunc).

CONCLUSÃO

Por todo o exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento

ao recurso de apelação, majorando os honorários em fase recursal em 11% sobre o valor do proveito econômico obtido, nos termos do voto do relator.