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Processo:

Vistos, relatados e discutidos estes Autos de Reexame Necessário nº º 0003358-90.2025.8.16.0190, da 2ª Vara da Fazenda Pública de Maringá, em que figura como Impetrante JOEL BORDIN MOREIRA e Impetrado SECRETÁRIO DE FAZENDA DO MUNICÍPIO DE MARINGÁ.Trata-se de “ação constitucional de mandado de segurança” impetrada por Joel Bodin Moreira em face de ato praticado pelo Secretário de Fazenda do Município de Maringá. Narrou a parte impetrante, em breve síntese, ter firmado um Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno, Mútuo para Construção de Unidade Vinculada a Empreendimento junto à Caixa Econômica Federal e a Construtora Hudson Claro LTDA, na data de 05/07/2023; que o empreendimento se trata de uma futura unidade de apartamento do Residencial Illumine; que no momento da aquisição do terreno e mútuo para construção (05/07/2023), somente existem o terreno e 54% de construção. Disse que no dia 26/07/2023, por sua advogada, protocolou um requerimento sobre o cálculo diferenciado do ITBI - por se tratar de terra nua de edifício acrescido do valor do percentual da obra já concluída (54%), que tramitou pelo sistema operacional da Prefeitura (SEI); que o procedimento foi diferente dos demais pedidos de ITBI, por orientação dos servidores da Prefeitura, pois na Escritura cita que o valor de Compra e Venda é apenas o valor da fração do terreno, e para o deferimento, teria que ter a análise da Secretaria da Fazenda. Esclareceu que a autoridade coatora juntou um despacho sem fundamento, que está eivado de legalidade, por ter sido baseado em mero entendimento pessoal e/ou por falta de estrutura jurídica para analisar um caso pertinente à mera aplicação da legislação vigente, no qual sem entendimento jurídico, indeferiram o requerimento. Requereu ao final “a concessão, em sede de provimento final, da segurança pleiteada, confirmando-se a liminar concedida, para anular o indeferimento expedido pelos Coatores, e confirmar os valores da expedição da guia do ITBI. ”A exordial veio acompanhada de documentos, seq.1.2/1.9. O impetrante colacionou demais documentos, seq. 22.1/22.3. A inicial foi recebida e o pedido liminar deferido, seq. 24.1. O Ente Público apontou o cumprimento da decisão liminar, seq. 37.1/37.2. O Ministério Público averbou a não intervenção ao feito, seq. 42.1.Sobreveio a r. sentença de mov. 47.1, que confirmou a segurança concedida liminarmente, para reconhecer o direito da parte impetrante em recolher o ITBI considerando apenas o valor acordado para Compra e Venda da fração do Terreno, acrescido do percentual da construção já existente à época do acordo.Os autos foram remetidos à superior instância em sede de reexame obrigatório (art. 14, §1º da Lei nº 12.016/09), sem recurso interposto. A Procuradoria Geral de Justiça emitiu parecer de mov. 12.1, manifestando-se pela manutenção da sentença. Vieram os autos conclusos. É o relatório.

Merece conhecimento o reexame obrigatório, conforme previsão do art. 14, §1º da Lei nº 12.016/09, pois concedida a segurança. Não merece qualquer reparo a sentença. Merece menção o fato de, após a concessão da segurança pleiteada em sede liminar (confirmada na sentença), que o próprio Município de Maringá manifestou sua concordância com o mérito da ação (mov. 37.1), reconhecendo que a base de cálculo para o ITBI deveria, de fato, incidir apenas sobre a fração ideal do terreno adquirida, somada ao percentual da obra que já existia no momento da transação.Inclusive, foi noticiado nos autos que o Fisco comunicou que o processo administrativo foi encaminhado ao setor competente para a fiscalização do Imposto Sobre Serviços (ISS) referente ao contrato de construção civil, por não se tratar de uma incorporação imobiliária. Na ocasião, a municipalidade emitiu e enviou ao contribuinte nova Guia de Recolhimento de ITBI (GR-ITBI), ajustada aos parâmetros definidos na decisão liminar (mov. 37.2)Então, ausente contraposição de interesses, a reanálise ainda persiste diante da indisponibilidade do interesse público.Como bem apontado pelo juízo singular, a controvérsia cinge-se em definir a base de cálculo do ITBI lançado pelo ente público. Sobre o ITBI discorre a Carta Constitucional:
“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição; (...) § 2º O imposto previsto no inciso II: I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;II - compete ao Município da situação do bem. (...) ”.
O Código Tributário Nacional pontua:
“Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. ”
E o artigo 40, da Lei Complementar Municipal n. 677/2007 dispõe:
“Art. 40. A base de cálculo do imposto é o valor dos bens imóveis ou dos direitos reais transmitidos ou cedidos apurado no momento da transmissão ou cessão”
Nesse sentido, a doutrina esclarece que o valor venal “é o valor de venda, ou o valor mercantil, isto é, o preço por que as coisas, foram, são ou possam ser vendidas” (Plácido e Silva, Vocabulário Jurídico, 27ª ed., o. 1.461, Rio de Janeiro, Forense, 2008).O Código Tributário Nacional dispõe em seu artigo 38 que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, sendo que o valor pactuado no negócio jurídico geralmente tende a refletir o valor de mercado. Não se pode perder de vista que a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor do negócio que efetivamente foi levado à efeito, ou seja, deve guardar relação com a realidade da aquisição no momento do recolhimento do tributo, sob pena de caracterizar enriquecimento indevido por parte do ente público credor. Somado a isso, o ITBI deve incidir apenas sobre o valor venal do imóvel à época do respectivo fato gerador.Eis o entendimento da Corte Superior:
“Súmula 110/STF - O imposto de transmissão inter vivos não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno.”
"Súmula 470/STF - O imposto de transmissão `inter vivos' não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda."
Analisando os documentos de seq. 22.2/22.3, é possível verificar que o financiamento contratado pelo impetrante se destinou à aquisição do terreno e construção de uma unidade residencial do empreendimento imobiliário. Pelo terreno, foi avençado pagamento da quantia de R$ 14.072,44 (quatorze mil, setenta e dois reais e quarenta e quatro centavos). E pela unidade de residência, foi combinado a quantia de R$ 353.703,91 (trezentos e cinquenta e três mil, setecentos e três reais e noventa e um centavos). Restou, ainda, demonstrado, quando da formalização do acordo, o empreendimento contava com apenas 54% de suas obras concluídas, consoante documento de seq. 1.7.Por certo, não há nada nos autos que comprove a existência de demais áreas construídas a legitimar acréscimos na tributação de ITBI. Assim sendo, tal arguição levada à efeito de forma unilateral pelo Ente Público não se presta à tanto, estando presente o direito líquido e certo da parte impetrante, como reconhecido na sentença. O juízo singular amparou seu entendimento nos seguintes precedentes jurisprudenciais, que replico:
APELAÇÃO E REMESSA NECESSÁRIA – MANDADO DE SEGURANÇA – SÃO PAULO – ITBI – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO NÃO EDIFICADO E CONSTRUÇÃO FUTURA, SOB O REGIME DE EMPREITADA, ADMINISTRAÇÃO OU “PREÇO DE CUSTO” – PRETENSÃO DO CONTRIBUINTE DE RECOLHER O ITBI SOMENTE SOBRE O VALOR DA FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PLEITO DE REFORMA – NÃO CABIMENTO – INEXISTÊNCIA DE CONSTRUÇÃO AO TEMPO DA AQUISIÇÃO DO TERRENO – CONSTRUÇÃO SUPORTADA COM RECURSOS DOS PRÓPRIOS CONDÔMINOS – BASE DE CÁLCULO QUE DEVE CORRESPONDER TÃO SOMENTE AO VALOR DO TERRENO ADQUIRIDO E NÃO SOBRE A TOTALIDADE DO CONTRATO ENGLOBANDO A FUTURA CONSTRUÇÃO – INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 110 E 470 DO STF – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS. (TJSP – APELAÇÃO/REMESSA NECESSÁRIA – 18ª CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO – REL. HENRIQUE HARRIS JÚNIOR – 14.07.2022)
RECURSO INOMINADO – ITBI – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO E CONTRATO DE MÚTUO PARA A CONSTRUÇÃO DA UNIDADE IMOBILIÁRIA – NATUREZAS DISTINTAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA E CONTRATO DE MÚTUO PARA A CONSTRUÇÃO CELEBRADOS NO MESMO INSTRUMENTO E COM A MESMA SPE – IRELEVÂNCIA – SITUAÇÃO QUE NÃO DESNATURA AS DUAS NATUREZAS JURÍDICAS DAS CONTRATAÇÕES – INCIDÊNCIA DO ITBI SOMENTE SOBRE A FRAÇAÕ IDEAL DO TERRENO – INTELIGÊNCIA DO ART. 156, INCISO II, DA CF/88, ARTS. 35 E 38 DO CTN E SÚMULAS 110 E 470 DO STF – IMPOSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA TRIBUTÁRIA SOBRE CONSTRUÇÃO FUTURA – LIMITAÇÃO CONSTITUCIONAL AO PODER DE TRIBUTAR QUE VEDA O ALARGAMENTO DA BASE DE CÁLCULO DO TRIBUTO – EXAÇÃO VIOLADORA DO PRINCÍPIO DA LEGALIDADE TRIBUTÁRIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. O ITBI É TRIBUTO NA MODALIDADE “IMPOSTO” QUE INCIDE SOBRE A TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL OU DO DOMÍNIO, NA FORMA DO ART. 156, INCISO II DA CF/88, ARTS. 35 E 38 DO CTN E SÚMULAS 110 E 470 DO STF. A RECORRENTE CONTRATOU A COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO PARA A CONSTRUÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA, E CELEBROU CONTRATO DE MÚTUO PARA A CONSTRUÇÃO E AMBOS OS CONTRATOS FORAM CELEBRADOS COM A MESMA SOCIEDADE DE PROPÓSITOS ESPECÍFICOS NUM MESMO INSTRUMENTO CONTRATUAL. O FATO DE SER A MESMA SPE A CELEBRAR AS DUAS ESPÉCIES DE CONTRATAÇÃO E DE AVENÇA SER PACTUADA NUM MESMO INSTRUMENTO NÃO INVIABILIZA A EXISTÊNCIA DE DUAS NATUREZAS JURÍDICAS DISTINTAS NUM MESMO INSTRUMENTO CONTRATUAL. A HIPÓTESE DE INCIDÊNCIA TRIBUTÁRIA DO ITBI É A TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE OU DO DOMÍNIO, E NÃO ABRANGE A CONSTRUÇÃO FUTURA. A ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA NÃO PODE COBRAR O ITBI SOBRE O VALOR DO TERRENO ACRESCIDO DO VALOR DA CONSTRUÇÃO FUTURA, PORQUE ISSO É UM ALARGAMENTO DA BASE DE CÁLCULO QUE VIOLA A LIMITAÇÃO CONSTITUCIONAL AO PODER DE TRIBUTAR (ART. 150, I, DA CF/88). LIMITAÇÃO AO PODER DE TRIBUTAR QUE CONSTITUI GARANTIA CONSTITUCIONAL ASSEGURADA AO CONTRIBUINTE. PRINCÍPIO DA LEGALIDADE QUE IMPEDE INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA EM FAVOR DO ENTE TRIBUTANTE, SOB PENA DE VIOLAÇÃO AO ART. 150, INCISO I, DA CF/88. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. (TJSP – RECURSO INOMINADO CÍVEL – 3ª TURMA CÍVEL – REL. LUIZ FERNANDO SILVA OLIVEIRA – 15.08.2023).
TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL E REMESSA NECESSÁRIA EM MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. DETERMINAÇÃO DE INCIDÊNCIA DO IMPOSTO SOBRE FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO E DA UNIDADE HABITACIONAL. EM CONSTRUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE INCIDIR A TRIBUTAÇÃO SOBRE EDIFICAÇÃO FUTURA. ENUNCIADOS DE SÚMULAS 110 E 470 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. DECISÃO CONCESSIVA DA ORDEM MANTIDA. RECURSO E REMESSA DESPROVIDOS. “É indevida a cobrança do ITBI sobre o valor do contrato destinado à construção futura de imóvel, porquanto não constitui seu fato gerador, devendo incidir apenas sobre o montante da fração ideal do respectivo terreno, este efetivamente adquirido e transferido (TJSC – Apelação Cível – Rel. Des. Bettina Maria Maresch de Moura, Quarta Câmara de Direito Público – j. 29.10.2020)
O entendimento também está presente na jurisprudência do TJPR:

“REMESSA NECESSÁRIA. DIREITO TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI) E BASE DE CÁLCULO PARA AQUISIÇÃO DE TERRENO. APLICABILIDADE DA SÚMULA 110/STF E 470/STF REMESSA NECESSÁRIA CONFIRMADA.(…) 2. A questão em discussão consiste em saber se o imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI) deve incidir apenas sobre o valor do terreno adquirido, sem considerar o valor de eventual construção futura. III. Razões de decidir3. A jurisprudência do STF, por meio das Súmulas nº 110 e 470, determina que o ITBI deve incidir apenas sobre o valor venal do imóvel no momento da transmissão, excluindo construções futuras da base de cálculo. 4. A decisão do juiz de primeira instância foi fundamentada e atendeu aos primados da lei, confirmando o direito do impetrante de recolher o ITBI apenas sobre o valor do terreno adquirido .IV. Dispositivo e tese 5. Sentença confirmada, concedendo a segurança requerida pelos impetrantes. Tese de julgamento: A base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve considerar apenas o valor do terreno adquirido, sem incluir o valor de construções futuras, conforme as Súmulas 110 e 470 do Supremo Tribunal Federal. (…)” (TJ-PR 00011088420258160190 Maringá, Relator.: José Sebastião Fagundes Cunha, Data de Julgamento: 02/06/2025, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/06/2025)
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA E ANULATÓRIA DE CRÉDITO TRIBUTÁRIO C/C REPETIÇÃO DO INDÉBITO. PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. (…). BASE DE CÁLCULO DO ITBI. VALOR DA FRAÇÃO DO IMÓVEL NO ESTADO EM QUE SE ENCONTRAVA À ÉPOCA DA TRANSMISSÃO. IMPOSSIBILIDADE DE SE APURAR O VALOR DO IMÓVEL CONSIDERANDO CONSTRUÇÃO FUTURA. SÚMULAS 110 e 470 DO STF. RESTITUIÇÃO DO EXCESSO DEVIDO. PRECEDENTES DESTA CORTE. (…) SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO”.(TJ-PR 0068029-10.2021.8 .16.0014 Londrina, Relator.: José Joaquim Guimaraes da Costa, Data de Julgamento: 21/08/2023, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 22/08/2023)
Portanto, resta mantida integralmente a sentença em sede de reexame necessário. Feitas tais considerações, voto pelo conhecimento e confirmação da sentença.