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Processo:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por José Ribeiro à r. Sentença de mov. 28.1, prolatada nos autos de “Suscitação de Dúvida” apresentada pelo Oficial Registrador do Cartório de Registro de Imóveis da 1.ª Circunscrição de Curitiba, julgada procedente para a manutenção da exigência registral n.° 11759/2024, oriunda da prenotação n.° 313.083.Irresignado, o apelante interpôs o presente recurso (mov. 46.1 dos autos de origem) pleiteando o cancelamento do registro da hipoteca e dos atos posteriores, das averbações relativas à emissão da cédula hipotecária e da caução, em razão da perempção da hipoteca. Assevera que o cancelamento não implica quitação nem extinção da obrigação principal — financiamento garantido pela hipoteca ou pela caução — embora, em razão do tempo decorrido desde sua constituição, esta também já se encontre prescrita. Sustenta que a ausência de previsão da perempção como fundamento para o cancelamento do registro da hipoteca, não pode servir de óbice à averbação da extinção da hipoteca. Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso, determinando-se a prática dos atos de registro, conforme postulado perante o agente delegado do 1.º Serviço de Registro de Imóveis, com o cancelamento do registro da hipoteca e averbações da cédula hipotecária e da caução, sem prejuízo do crédito quirografário em favor do credor.O Ministério Público apresentou Parecer opinando pelo desprovimento do recurso (mov. 81.1, na origem), e neste mesmo sentido o Parecer do Ministério Público em Segundo Grau, pelo desprovimento da pretensão recursal (mov. 24.1-TJ).Vieram os autos assim conclusos.

Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conhece-se do recurso. Na origem, o 1.º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Curitiba, representado pelo Sr. Luís Flávio Fidelis Gonçalves, suscitou Dúvida para dirimir a discussão acerca da impossibilidade do cancelamento do R-2, AV-3 e AV-4, sem a apresentação do termo de liberação emitido pela instituição endossatária da garantia hipotecária.Aduziu, em síntese, que foi prenotado requerimento de JOSÉ RIBEIRO solicitando o cancelamento da hipoteca registrada em favor de Bamerindus S.A. Crédito Imobiliário, constante do R-2 da matrícula n.º 13.497, bem como das averbações Av-3 (emissão de cédula hipotecária) e Av-4 (endosso da hipoteca para efeito de caução), solicitando o registro da Escritura Pública de Compra e Venda que lhe outorgaram Antônio Jairo Matozo e sua mulher.O Juízo, ao mov. 28.1, julgou procedente a dúvida nos seguintes termos:“O endosso existente na matrícula não implica em caráter acessório (subsidiário) ao da hipoteca, daí porque é necessária a concordância do endossatário acerca do cancelamento da averbação, o que não é possível de ser realizado neste procedimento, em se tratando de procedimento essencialmente administrativo, escapando às atribuições deste Juízo correcional, devendo, assim entendendo, eventual discussão ser buscada no âmbito próprio, pela via jurisdicional, sob o crivo do contraditório. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE com fundamento no Art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil a dúvida suscitada, com a manutenção da exigência registral n° 11759/2024 oriunda da prenotação n° 313.083, conforme fundamentação supra”.O suscitado, ao mov. 46.1, interpôs recurso de Apelação.Pois bem.Cumpre destacar que na suscitação de dúvida o Tabelião ao mov.1.6, p. 2, afirma que,“Não há dúvidas, portanto, que os negócios jurídicos existentes no R-2 e na AV-3 são relacionados à garantia hipotecária e, por essa Antonio Jairo Matozo (AV-3). razão, passíveis de cancelamento com base no disposto nos artigos 238 c/c 251, III, da Lei nº 6.015 c/c artigos 817 do CC/1916 e 1.485 do CC/02.”Inicialmente, importa destacar que não cabe ao Oficial do Registro de Imóveis apreciar a alegação de que os devedores cumpriram com sua obrigação perante a credora hipotecária, mas tão somente verificar a regularidade formal do título que lhe é apresentado a registro e atentar ao cumprimento das normas atinentes à matéria registral. Vejamos:“Dúvida é o procedimento administrativo por meio do qual o apresentante de um título registral, não se conformando com as exigências formuladas pelo registrador ou com a decisão que desde logo negue o registro, requer ao juiz competente para que este, após proceder à requalificação do documento, determine que este tenha acesso ao fólio real. Na dúvida, objetiva-se tão somente examinar a registrabilidade do título: somente se admite a dúvida quando se tratar de registro em sentido estrito. Não tem lugar o procedimento ora analisado nas hipóteses de averbação, e havendo dissenso quanto a esta espécie de inscrição, deve o interessado pleitear ao oficial que formule um pedido de providência ao juiz competente.” (Registros Públicos: Teoria e Prática, 6.ª ed. São Paulo: Método, 2014)As questões de direito material, subjacentes à seara registral, devem ser deduzidas na esfera jurisdicional competente.O apelante afirma que o cancelamento da hipoteca atinge, por reflexo, todas as averbações.Como se pronunciou a Promotoria em seu parecer, a cédula hipotecária é título de crédito que, por sua vez, deu origem à caução, negócio desvinculado da hipoteca originária e que não está sujeito à perempção do contrato de hipoteca, observando-se o que dispõe o art. 238 da Lei 6.015/1973 c/c os arts. 817 do Código Civil de 1916 e 1.485 do Código Civil vigente. Assim, o cancelamento da caução, considerando que houve a incorporação do Banco Nacional de Habitação (credor da caução), pela Caixa Econômica Federal, necessita da apresentação do termo de liberação da caução firmado pela Caixa Econômica Federal.Isso porque, uma vez que a hipoteca foi endossada a terceiro, sub-rogou-se o endossatário em todos os direitos creditícios, que passaram a ser exercidos pela CEF, conforme o art. 16, § ún. e o art. 43 do Decreto-lei 70/1966:Art. 16. A cédula hipotecária é sempre nominativa, e de emissão do credor da hipoteca a que disser respeito, podendo ser transferida por endosso em preto lançado no seu verso, na forma do artigo 15, II, aplicando-se à espécie, no que este decreto-lei não contrarie, os artigos 1.065 e seguintes do Código Civil.Parágrafo único. Emitida a cédula hipotecária, passa a hipoteca sabre a qual incidir e fazer parte integrante dela, acompanhando-a nos endossos subsequentes, sub-rogando-se automaticamente o favorecido ou o endossatário em todos os direitos creditícios respectivos, que serão exercidos pelo último deles, titular pelo endosso em preto.Art 43. Os empréstimos destinados ao financiamento da construção ou da venda de unidades mobiliárias poderão ser garantidos pela caução, cessão parcial ou cessão fiduciária dos direitos decorrentes de alienação de imóveis, aplicando-se, no que couber, o disposto nos parágrafos primeiro e segundo do artigo 22 da Lei número 4.864, de 29 de novembro de 1965.Parágrafo único. As garantias a que se refere este artigo constituem direitos reais sobre os respectivos imóveis.Note-se que a caução é garantia diversa da hipoteca, com dívidas e partes distintas, não havendo previsão legal de extinção dela por perempção. Assim, por afetar a garantia dada a terceiros – no caso, a Caixa Econômica Federal –, o cancelamento da caução não pode ser realizado sem a anuência da referida instituição financeira, que deve fornecer o termo de liberação.Nesse sentido, a jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça:
APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA JULGADA PROCEDENTE. REGISTRO DE IMÓVEIS. PEDIDO DE BAIXA DO GRAVAME. HIPOTECA QUITADA. EXIGÊNCIA. CAUÇÃO. NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DE CARTA DE LIBERAÇÃO DA CAUÇÃO. ATUAÇÃO EFICIENTE DO REGISTRADOR VALIDADE DA CONDIÇÃO IMPOSTA. CUSTAS PELO INTERESSADO. ART. 208 DA LEI
1. Nos termos dos artigos 1.º e 4.º da Lei de 8.935/94, os serviços notariais e de registro são prestados de modo eficiente e adequado, destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.2. Comprovada a existência de gravame que impede a realização do registro, correta a atuação do registrador em exigir a comprovação da extinção da caução havida.3. Recurso conhecido e não provido”. (TJPR, AC 0001311-91.2020.8.16.0167, Rel. Des. Mário Luiz Ramidoff, 17.ª Câm. Cív., julg. em 30.11.2021)
REGISTRO DE IMÓVEIS – CRÉDITO HIPOTECÁRIO DADO EM CAUÇÃO A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – ADJUDICAÇÃO, PELA DEVEDORA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA, DO IMÓVEL HIPOTECADO – Pretensão de levantamento da caução, que estaria extinta em decorrência da extinção do crédito hipotecário – Impossibilidade, a menos que haja prova da quitação da obrigação contraída perante a instituição financeira, ou, quando menos, anuência da instituição financeira credora quanto ao levantamento da caução – Caução que se apresenta como direito real, na forma do artigo 43 do Decreto-Lei 70/66 – Inexistência de relação de acessoriedade entre caução e crédito hipotecário - Pertinência da exigência formulada pelo Sr. Registrador – Precedentes - Sentença confirmada – Recurso desprovido” (CGJSP, 1000503-39.2016.8.26.0100, Rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, julg. em 03/11/2016)
Pelas razões acima expostas, concluiu-se que a exigência do Registrador e a r. Sentença que a confirmou estão corretas.Ex positis, o voto é no sentido de negar provimento ao recurso de Apelação, nos termos da fundamentação, mantendo-se inalterada a r. Sentença.