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Processo:

I – RELATÓRIO.
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Condomínio Residencial Ecowind contra a decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Maringá, nos autos do Cumprimento de Sentença n. 0011018-87.2016.8.16.0017, que indeferiu o pedido de suspensão dos atos expropriatórios, mantendo a constrição sobre os imóveis objetos das matrículas nrs. 982 e 8.206, do 2º CRI de Maringá, o fazendo nos seguintes termos:
“... Trata-se de cumprimento de sentença movida por SANDRA DE OLIVEIRA em face de ECOINGA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, tendo como terceiro interessado no processo Condomínio Residencial Ecowind. Indefiro o pedido do terceiro interessado para suspensão dos atos expropriatórios, mantendo as penhoras realizadas sobre os imóveis matriculados sob nº 982 e 8.206 do 2º CRI desta comarca, uma vez que: não há decisão judicial que determine tal suspensão no processo nº 0018113- 90.2024.8.16.0017,(i) mas apenas a prenotação do feito nas matrículas; (ii) os embargos de terceiro opostos pelo Condomínio já foram julgados improcedentes, reconhecendo-se a ausência de registro do título no Cartório de Imóveis; e (iii) a ausência de registro inviabiliza a oponibilidade do suposto direito do Condomínio contra terceiros, nos termos dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil e da Lei nº 6.015/73. (...)”.
Irresignado, o Agravante interpôs o presente recurso sustentando, em síntese, que tem interesse jurídico direto na controvérsia, porquanto os referidos imóveis correspondem à sua área comum, essencial ao condomínio, onde se localiza o único acesso dos lotes a vias públicas, de modo que eventual alienação inviabilizaria a própria existência e funcionamento do empreendimento. Afirma que tais áreas foram idealizadas, divulgadas e comercializadas pela loteadora como integrantes da área comum desde o início das vendas, ainda no ano de 2012, constando expressamente dos materiais publicitários e dos projetos apresentados aos adquirentes.Aduz, que, embora as áreas ainda permaneçam registradas em nome da loteadora, essa circunstância decorre exclusivamente da irregularidade do empreendimento, não podendo ser imputada aos condôminos, que adquiriram os lotes com a legítima expectativa de fruição integral da estrutura condominial prometida. Ressalta que tramita ação declaratória ajuizada pelo Condomínio, onde se discute a existência da relação jurídica e a destinação dos imóveis como área comum, tendo o juízo daquela demanda reconhecido, em cognição sumária, indicativos de que os bens contemplam área comum do condomínio, determinando, inclusive, a anotação de indisponibilidade nas matrículas e a comunicação aos juízos em que tramitam processos envolvendo os mesmos imóveis.Sustenta que a decisão agravada deixou de considerar tais circunstâncias e o risco concreto da prolação de decisões conflitantes, em afronta ao disposto no art. 55, §3º, do CPC, uma vez que, enquanto em um juízo se reconhece a potencial inalienabilidade dos bens, em outro se autoriza sua expropriação. Defende, ainda, que os imóveis em questão são inalienáveis e impenhoráveis, por se tratar de área comum condominial, nos termos do art. 1.331, §3º, do CCB, do art. 1º, § 2º, da Lei nº 4.591/64 e do art. 833, I, do CPC, sendo irrelevante, para esse fim, a ausência de registro formal da destinação condominial.Por tais razões e alegando risco de prejuízo, a Agravante requer a concessão da tutela recursal para suspender os efeitos da decisão objurgada e, ao final, o provimento do recurso.Recebido o recurso e deferido o efeito pleiteado, foi determinada a intimação da Agravada, tendo se manifestado no mov. 26.1.Voltaram-me conclusos. É a breve exposição.

II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO.
Presentes os pressupostos recursais de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, conheço do recurso, cujas razões se passam a analisar. A controvérsia cinge-se na possibilidade de cancelamento ou, subsidiariamente, na suspensão de atos expropriatórios que recaíram sobre os imóveis objetos das matrículas 982 e 8.206, do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Maringá, que, segundo sustenta o Agravante, constituem área comum integrante do loteamento, embora ainda registrados em nome da executada Ecoingá Empreendimentos Imobiliários Ltda.Tem parcial razão o Agravante, conforme fundamentação a seguir exposta.É que a questão relativa à titularidade e à natureza jurídica dos referidos bens não se encontra definitivamente solucionada. Ao contrário, é objeto de ação Declaratória, em trâmite perante a 3ª Vara Cível e Empresarial Regional de Maringá (autos nº 0018113-90.2024.8.16.0017), na qual se discute, precisamente, a incorporação das áreas ao condomínio e sua destinação ao uso comum. Veja-se, nesse contexto, algumas das pretensões deduzidas pelo Agravante naquele feito (mov. 1.1 – fl. 1):
“A presente demanda tem como objetivo a obtenção de declaração judicial sobre a existência e modo de ser da relação jurídica que originou o Condomínio Residencial Ecowind, o qual foi idealizado, projetado, divulgado e comercializado pela loteadora Ré como sendo um condomínio horizontal de casas com ampla e moderna área de lazer, acesso facilitado através do município de Maringá/PR, e demais especificações que constaram dos materiais de publicidade veiculados pela Ré quando do lançamento e venda dos lotes àqueles que, hoje, integram o Condomínio Autor na condição de condôminos. Tal declaração se mostra imprescindível ao Condomínio Autor, uma vez que a Ré ainda não logrou êxito em concluir a regularização e construção do empreendimento nos moldes que divulgou e comercializou, sendo imprescindível, portanto, que tal declaração abranja as características daquilo que foi prometido como correspondente à área e respectivas instalações/edificações condominiais, uma vez que a Ré, por ter promovido o lançamento, publicidade e venda do empreendimento antes de sequer obter as aprovações necessárias junto aos órgãos públicos competentes, terminou por firmar instrumentos contratuais escusos, que omitiam aquilo que efetivamente prometia, deixando de trazer descrições claras acerca da área comum do condomínio, as quais embora fossem omitidas dos documentos formalizados, constavam claramente dos materiais publicitários por ela veiculados, integrando assim o negócio jurídico que firmou por corresponder à oferta e publicidade do empreendimento, ainda que não detalhado no seu contrato de adesão padrão. É oportuno destacar que, em decorrência da atual irregularidade do empreendimento (ainda não concluído pela Ré), os imóveis onde se situam a portaria de acesso e instalações de lazer do condomínio ainda se encontram registrados como propriedade da loteadora Ré, não tendo sido anexados à área onde a Ré promoveu o registro do condomínio e consequente individualização dos lotes privativos que comercializou. Embora a Ré tenha iniciado a execução de algumas obras nos imóveis situados no município de Maringá/PR, levando os condôminos adquirentes a crerem que tão logo seriam igualmente regularizados e transferidos em favor do condomínio ou ao menos à associação criada para tal fim, a Ré até o momento não promoveu a regularização e/ou transferência de tais imóveis, os quais atualmente correm graves riscos de serem alienados em demandas que a Ré responde perante a terceiros, sem que os condôminos, representados em seus direitos condominiais pelo Autor, possuam sequer título claro a reconhecer aquilo que lhes foi efetivamente prometido, elemento essencial ao exercício regular dos direitos sobre a área”.
Necessário registrar, ainda, que os Embargos de Terceiro opostos pelo Condomínio, embora julgados improcedentes em primeiro grau, encontram-se pendentes de apreciação definitiva. Com efeito, foi interposta Apelação contra a sentença, à qual se atribuiu efeito suspensivo justamente para sobrestar o curso do feito até o julgamento da ação declaratória mencionada. Tal decisão, por evidente, projeta efeitos sobre as demandas conexas ou que guardem relação de prejudicialidade com a definição da propriedade dos imóveis, como ocorre neste procedimento de cumprimento de sentença.Colhe-se, oportuno, alguns excertos da decisão, de minha relatoria:
Não obstante a manifestação da Apelada (mov. 29.1), conforme exposto no despacho de mov. 26.1, o Condomínio apelante informou o ajuizamento da ação de "Declaração de Existência de Negócio Jurídico", de nr. 0018113- 90.2024.8.16.0017, onde busca o reconhecimento judicial de que os imóveis objetos das matrículas nrs. 982 e 8206, do 2º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Maringá /PR, fazem parte do empreendimento imobiliário denominado Condomínio Ecowind, que foi projetado, divulgado e comercializado pela loteadora Ecoingá Empreendimentos Imobiliários Ltda. Segundo consta dos autos, o acesso ao loteamento, à portaria e às áreas comuns de lazer do empreendimento estão localizados nos imóveis objetos das matrículas nrs. 982 e 8206. Consta, também, que os imóveis permaneceram em nome da loteadora em face de algumas irregularidades no empreendimento, que foi objeto de investigação pelo Ministério Público. Assim, considerando que o imóvel objeto da matrícula nr. 982 foi objeto de constrição nos autos de Cumprimento de Sentença nr. 0011018- 87.2016.8.16.0017, de onde decorrem estes Embargos de Terceiro, entendo evidenciada a prejudicialidade externa (art. 313, V, do CPC), pois, caso confirmado que os imóveis fizeram parte do empreendimento imobiliário e que somente permaneceram em nome da loteadora em face a algumas irregularidades no empreendimento, a penhora nestes autos recaiu sobre bem que não integra mais o patrimônio da Executada. Desta forma, nos termos do art. 313, V, “a”, do CPC, entendo prudente a suspensão do processo até o julgamento final ação de "Declaração de Existência de Negócio Jurídico", de nr. 0018113-90.2024.8.16.0017.
Nesse cenário, o prosseguimento dos atos expropriatórios, antes da resolução definitiva da controvérsia dominial, revela-se claramente inadequado. A eventual alienação judicial dos bens, caso posteriormente reconhecida sua natureza de área comum ou a inalienabilidade decorrente de sua destinação, comprometeria a utilidade da prestação jurisdicional e poderia gerar prejuízos de difícil ou impossível reparação.Diante desse contexto, mostra-se adequada a suspensão dos atos expropriatórios incidentes sobre os imóveis, como providência destinada a preservar o resultado útil do processo, ressaltando-se, contudo, que a adoção dessa conduta não tem o escopo de antecipação de juízo definitivo quanto à titularidade dos bens ou à procedência das pretensões deduzidas nas ações pendentes.Em sentido semelhante:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DECISÃO RECORRIDA QUE CONCEDEU EFEITO SUSPENSIVO AOS EMBARGOS E DETERMINOU O SOBRESTAMENTO DOS ATOS EXPROPRIATÓRIOS DA EXECUÇÃO. INSURGÊNCIA DOS EMBARGADOS. ALEGADO NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA A SUSPENSÃO. NÃO ACOLHIMENTO. VERIFICADA EXISTÊNCIA DE CONEXÃO ENTRE A EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL E A AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL AJUIZADA PELOS EMBARGANTES. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. IMPOSSIBILIDADE DE PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO, COM O FIM DE EVITAR ATOS E DECISÕES CONFLITANTES. ADEMAIS, EXECUÇÃO QUE SE ENCONTRA DEVIDAMENTE GARANTIDA. INTELIGÊNCIA DO ART. 921, INCISO I, E ART. 313, INCISO V, ALÍNEA A, AMBOS DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PRECEDENTES DESTE EG. TRIBUNAL. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-PR 0004557-09.2023 .8.16.0000 Curitiba, Relator.: Dilmari Helena Kessler, Data de Julgamento: 21/08/2023, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 22/08/2023)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO. PENHORA DE IMÓVEL. RECURSO CONTRA DECISÃO LIMINAR DE SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO EM RELAÇÃO AO BEM QUE É OBJETO DOS EMBARGOS. INVIABILIDADE DA INSURGÊNCIA RECURSAL. INCIDÊNCIA DA REGRA DO ART. 678, CPC. RECURSO QUE DESAFIA A ORIENTAÇÃO DO STJ NO SENTIDO DE QUE “OS EMBARGOS DE TERCEIRO, SE NÃO INDEFERIDOS LIMINARMENTE, SUSPENDEM OS ATOS EXECUTIVOS REFERENTES AOS BENS EMBARGADOS”. CAUTELA QUE SE JUSTIFICA PARA EVITAR A IRREVERSIBILIDADE DERIVADA DE EVENTUAL EXPROPRIAÇÃO DO BEM. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 6ª C. Cível - 0029021-68.2021.8 .16.0000 - Londrina - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU HORACIO RIBAS TEIXEIRA - J. 14 .03.2022)” - Negritei
Diante deste panorama, mostra-se mais prudente manter a constrição sobre os imóveis, contudo, com a suspensão de quaisquer outros atos expropriatórios, que poderão ser retomados com imediaticidade na eventual improcedência das teses do Agravante, se assim entender o juízo competente.Diante, então, desse contexto, impõe-se o parcial provimento do recurso para reformar a decisão recorrida, com a necessária suspensão da continuidade dos atos expropriatórios sobre os imóveis objetos das matrículas 982 e 8.206, do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Maringá, determinados nos autos de cumprimento de sentença n. 0011018-87.2016.8.16.0017.É como voto.