Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

RELATÓRIO
Perante o d. Juízo da Vara Cível de Pinhais, CENTRO DE ENSINO SUPERIOR DE PINHAIS, MANTENEDOR DA FAPI – FACULDADE DE PINHAIS ajuizou a ação de resolução contratual com pedido cumulado de tutela de urgência nº 0000220-38.2024.8.16.0033 em face de CANTINA DA DUDA LTDA. objetivando a rescisão do contrato de arrendamento de ponto comercial firmado entre as partes. Fundamenta o pedido na cláusula resolutiva expressa prevista no contrato, bem como na inadimplência reiterada da Ré quanto ao pagamento das mensalidades pactuadas, das despesas acessórias (água e luz) e no descumprimento de obrigações acessórias, como a apresentação de alvarás de funcionamento.Em contestação (mov. 37.1), a Ré arguiu, preliminarmente, a inépcia da petição inicial por suposta irregularidade de representação processual e alegou, no mérito, que adquiriu o ponto comercial e realizou investimentos no local, atribuindo à Autora a prática de arbitrariedades para rescindir o contrato.Sobreveio a sentença (mov. 84.1), que julgou procedente o pedido inicial para o fim de “a) Declarar a rescisão do contrato de arrendamento comercial firmado entre as partes; b) Determinar a desocupação do imóvel pela requerida, facultando à requerente a retirada e guarda dos bens móveis pertencentes à requerida, mediante prévia notificação; c) Condenar a requerida ao pagamento da multa contratual (cláusula 14.2), assim como dos valores inadimplidos, corrigidos monetariamente pelo IPCA-E, salvo se outro disposto em contrato, a partir do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ) e com juros moratórios de 1% ao mês, a contar do vencimento da obrigação (art. 397 do CPC)”. Ao final, condenou-se a Ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor do patrono da Autora, arbitrados em 20% sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, §2º do CPC. Embargos de declaração opostos pela Ré (mov. 87.1), os quais foram rejeitados (mov. 90.1). Inconformada, a Ré interpôs recurso de apelação (mov. 94.1), em que sustenta, em síntese: a) que houve cerceamento de defesa, pois o Juízo indeferiu pedido de produção de provas testemunhais e de audiência de instrução, essenciais para esclarecer fatos controvertidos, como datas, valores e supostos descumprimentos do contrato de arrendamento comercial. Argumenta que a decisão se baseou apenas em documentos apresentados pela Apelada, sem considerar a necessidade de prova oral; b) durante o processo, houve alteração da gestão da Apelada, com celebração de acordo e tratativas para novo contrato, o que ensejaria a perda do objeto da ação, pois não há mais interesse processual na rescisão contratual, já que as partes negociam a continuidade do vínculo; c) contesta o valor da condenação, apontando que o contrato foi assinado apenas em agosto de 2023, embora datado de 2020, e que o valor total do contrato seria de R$ 21.600,00 (12 parcelas de R$ 1.800,00), não os R$ 54.789,67 cobrados. Argumenta que houve eventos não previstos em contrato e que os pagamentos deveriam ser ajustados conforme a realidade dos fatos.Nas contrarrazões (mov. 98.1), a Autora pugnou pelo desprovimento do recurso. É o relatório.

VOTO
Conheço do recurso de apelação, porque preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade. A arguição de nulidade da sentença por cerceamento de defesa será apreciada em primeiro lugar, face a nítida prejudicialidade em relação ao mérito.A Apelante afirma estar configurado o cerceamento de defesa, pois, nada obstante tenha pleiteado a produção de prova oral para comprovar diversos aspectos relacionados ao contrato de arrendamento de ponto comercial, o Juízo de origem indeferiu o pedido e julgou antecipadamente o feito, baseando-se exclusivamente nos documentos apresentados pela Autora, ora Apelada. Colhe-se da exordial dos autos de origem que, em 01/06/2020, a Autora firmou com a Ré um contrato de arrendamento mercantil de ponto comercial e bens móveis, tendo por objeto a exploração do comércio de alimentação para alunos e funcionários da instituição, com prazo de vigência de 5 (cinco) anos (mov. 1.2). Alegou que a Ré nunca pagou nenhum valor das mensalidades acordadas. Conforme documento de mov. 1.3, a Autora notificou a Ré de seu desinteresse no prosseguimento do contrato, considerando: “- o não cumprimento dos termos propostos no documento enviado em 19 de agosto de 2023; - o não atendimento às necessidades apresentadas no evento realizado em 07 de outubro de 2023; - o não atendimento de forma proposta aos alunos que iniciaram em 09 de outubro de 2023, conforme mensagens trocadas na mesma data; - a inadimplência da ARRENDATÁRIA”. A Ré, por sua vez, se recusou a desocupar o bem e encaminhou contra notificação à Autora (mov. 1.4), na qual alegou que: a) está dando regular cumprimento às obrigações de fornecimento de alimentação; b) realizou ampla reforma com a finalidade de atender com excelência os alunos da instituição; c) a cantina sempre funcionou como um espaço para o oferecimento de lanches e alimentos prontos para consumo; no entanto, em evento realizado no dia 07/10/2023, a Autora, informalmente, modificou as disposições contratuais, determinando o fornecimento de pratos quentes no horário de almoço; d) após o referido evento, foi comunicada pela Autora a respeito da obrigatoriedade do oferecimento de serviço de buffet, iniciando, então, uma série de adequações visando atender à solicitação; e) os valores gastos para atender às necessidades da Autora vem sendo abatidos e descontados dos alugueres combinados; f) a Autora não está cumprindo com suas obrigações contratuais, deixando de entregar o calendário letivo e lhe obrigando a fornecer almoço para 84 estudantes, quando, na realidade, o número de vendas sequer ultrapassa 5 ou 10 pessoas. O Juízo de origem indeferiu a tutela de urgência pleiteada (mov. 14.1). Em face de tal decisão, foi interposto o Agravo de Instrumento n. 0002512-95.2024.8.16.0000 AI pela Autora, o qual foi desprovido por decisão de minha relatoria, julgada nesta colenda 18ª Câmara (mov. 25.1). Transcrevo a ementa a seguir:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE ARRENDAMENTO MERCANTIL DE PONTO COMERCIAL E DE BENS MÓVEIS. EXPLORAÇÃO DE COMÉRCIO DE ALIMENTAÇÃO PARA ALUNOS E FUNCIONÁRIOS DA INSTITUIÇÃO DE EDUCAÇÃO. DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU A ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS PRÁTICOS DA TUTELA JURISDICIONAL. INSURGÊNCIA DO AUTOR. Pretensão de concessão da tutela de urgência. Não acolhimento. Não preenchimento dos requisitos elencados pelo artigo 300 do Código de Processo Civil, ou seja, que haja probabilidade de atendimento do pedido de resolução do contrato por ocasião da prolação da sentença e de que a antecipação dos efeitos práticos do provimento seja necessária para poupar o arrendador de dano grave. Agravante que, embora alegue o inadimplemento contratual por parte da Agravada, olvida que o tema é controvertido, sendo necessária ampla dilação probatória, de sorte que não é possível reconhecer, de pronto, a aparência do bom direito. Perigo de dano que, igualmente, não restou constatado, pois, ainda que a Agravada esteja inadimplente com o valor da contraprestação a ser paga à Agravante, não há prova de que ela não esteja prestando os serviços para os quais foi contratada ou de que eles se mostrem deficientes. Decisão agravada mantida. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
O curso processual em primeiro grau prosseguiu e a Ré apresentou contestação (mov. 37.1). Alegou que adquiriu o ponto comercial da cantina em 2020 e realizou diversas reformas, aumentando a qualidade e valorização do espaço. Disse que a relação entre as partes sempre ocorreu sem contrato formal até agosto de 2023, quando a Autora apresentou um contrato retroativo a 2020 para assinatura e que a Ré assinou o documento em setembro de 2023, embora dele não tenha recebido uma via assinada pela contraparte Aduziu que após a abertura de novos cursos (especialmente Medicina), o fluxo de alunos aumentaria e a Autora teria passado a agir para romper o vínculo, enviando notificação extrajudicial e acumulando reclamações posteriores. No mérito, suscitou como matéria de defesa: a) a nulidade do contrato, porque (i) foi enviado em Word, sem assinatura da Autora; (ii) a versão juntada aos autos contém assinatura e testemunhas não apresentadas anteriormente; (iii) a assinatura é de pessoa sem poderes (vice-diretora); (iv) as cláusulas são confusas e contraditórias; b) a inexistência de inadimplemento, já que o contrato prevê 12 parcelas de R$ 1.800,00, totalizando R$ 21.600,00, e não havia data para o primeiro pagamento; c) a ausência de descumprimento contratual, já que (i) as supostas reclamações de clientes são poucas e surgiram apenas após a Autora tentar rescindir o contrato; (ii) a própria faculdade aplicou pesquisa de satisfação com resultado positivo; (iii) a Autora impôs exigências extracontratuais, como fornecer almoço tipo “buffet”, atividade que não é objeto da cantina; (iv) a Ré se adaptou às exigências, arcando com custos altos, gerando prejuízos; d) o adimplemento parcial,
já que eventos realizados por exigência da Autora serviram como forma de compensação de valores; e) e a rescisão unilateral indevida, já que como não houve inadimplemento, eventual rescisão promovida pela Autora seria motivado por ela, devendo: pagar 50% do valor do arrendamento restante (cláusula 14.2), indenizar pela posse do ponto comercial, ressarcir benfeitorias, pagar lucros cessantes. Ao final, requereu, a improcedência da ação e a autorização para para depósito judicial das parcelas de R$ 1.800,00.A Autora apresentou impugnação à contestação (mov. 46.1) e as partes foram intimadas para indicarem as provas que pretendiam produzir (mov. 48.1). A Autora requereu o julgamento antecipado da lide (mov. 52.1), e a Ré pugnou pela produção de prova oral para esclarecimento dos fatos controvertidos (mov. 59.1). Sobreveio decisão de saneamento e organização do processo, pela qual o juízo de origem anunciou o julgamento antecipado, na forma do art. 355, inciso I, do CPC (mov. 66.1).A parte Ré apresentou petição reiterando o pedido de produção de prova oral (movs. 70.1 e 76.1), o que foi indeferido pelo juízo (movs. 72.1 e 78.1). Foi proferida sentença (mov. 84.1), pela qual o juízo de primeiro grau julgou procedente a demanda, entendendo pela validade do contrato, e rescindindo o pacto ante o inadimplemento da Ré. Concluiu-se que o contrato permitia rescisão unilateral por notificação, o que a Autora realizou corretamente e que a resistência da Ré em desocupar o imóvel violou os termos do contrato, mesmo que não houvesse inadimplemento. A Ré foi condenada a desocupar o imóvel e pagar a multa contratual prevista na cláusula n. 14.2, além de todos os valores mensais em atraso desde fevereiro de 2022 até a saída efetiva, a serem corrigidos (IPCA-E) e juros de 1% ao mês, além das custas processuais e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação.A sentença, todavia, deve ser cassada. A solução da controvérsia exigia dilação probatória, tendo sido precipitado o julgamento de mérito, com a extinção do feito, pelo juízo de origem, para que se pudesse investigar os termos do contrato, especialmente no que tange à matéria de defesa arguida pela Ré, sequer refutada pelo juízo a quo. Embora a Ré tenha pleiteado, de forma específica, a produção de prova oral, a instrução foi encerrada sem a designação de audiência de instrução e julgamento.O artigo 355, I, do CPC, em consonância com a garantia constitucional à razoável duração do processo, confere ao juiz o poder/dever de julgar de pronto a lide quando a questão de mérito for unicamente de direito, ou, sendo fática e jurídica, não houver necessidade de complementação do quadro probatório.O magistrado, mais do que a prerrogativa, tem o dever de proferir sentença caso entenda que todos os elementos para julgamento da lide estão reunidos, evitando, desse modo, onerar o processo com a realização de diligências desnecessárias e postergar a prestação jurisdicional, em desprestígio à garantia constitucional à razoável duração do processo.Contudo, às vezes, aquilo que para alguns magistrados parece bastante à aplicação da regra do artigo 355, I do CPC pode, aos olhos de outros julgadores, se mostrar insuficiente ao esclarecimento dos fatos, e isso, em determinadas circunstâncias, acaba por gerar a nulidade do processo, em razão do desprestígio ao direito constitucional ao contraditório e à ampla defesa (CF, artigo 5º, LV).Na espécie, infere-se que alguns aspectos acerca do contrato de arrendamento comercial celebrado entre as partes não foram suficientemente esclarecidos. Explica-se. Em primeiro lugar, embora o contrato preveja, em sua cláusula 14.1, a possibilidade de resilição unilateral por qualquer das partes, mediante simples denúncia com antecedência mínima de quarenta e cinco dias, impõe-se a observância do disposto no artigo 473, parágrafo único, do Código Civil, que condiciona o exercício dessa prerrogativa ao respeito ao prazo necessário para a recuperação dos investimentos relevantes realizados para a execução do contrato, a saber: “se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos”. No caso que se analisa, o fato de a Ré, para viabilizar o cumprimento do contrato de arrendamento de ponto comercial e bens móveis, ter realizado investimentos de vulto na reforma, preparação e manutenção das instalações, compra de insumos, contratação de funcionários, etc., não foi sequer ponderado pelo juízo sentenciante. Das fotografias acostadas aos autos, aliás, é facilmente perceptível o investimento feito pela Ré no local (mov. 37.1), donde não ser razoável que tais elementos não sejam considerados ou ainda compensados na investigação dos valores devidos na ocasião da resilição do contrato. Em segundo lugar, embora a alegação de ausência de pagamento dos alugueis, pela Ré, não tenha sido desconstituída através da juntada dos respectivos comprovantes de pagamento, remanesce dúvida sobre os valores a serem pagos pela arrendatária. Isto porque, o período de vigência do contrato não foi esclarecido já que, embora conste no contrato a data inicial de 01/06/2020, é notório que tal período corresponde à época em que, em razão das restrições impostas em decorrência da pandemia do COVID-19, as instituições de ensino estiveram sem funcionamento regular, prestando serviços aos alunos por meio de videoaulas.Observa-se que a sentença fixou como termo inicial o mês de fevereiro de 2022. Contudo, não houve esclarecimento acerca do período efetivo de prestação dos serviços. Ademais, a Autora deixou de considerar o intervalo correspondente às férias do calendário letivo, o qual, conforme previsto no próprio instrumento contratual (cláusula 4ª, parágrafo primeiro), poderia ser objeto de compensação em razão da inatividade da cantina.Demais disso, verifica-se, a partir da notificação e da contranotificação juntadas aos autos (movs. 1.3 e 1.4), que, em 07 de outubro de 2023, foi realizado um evento no local, ocasião em que a Ré teria sido compelida a prestar serviço diverso daquele originalmente pactuado. A Ré alega que parte do inadimplemento decorreu da necessária compensação entre os valores despendidos para a realização do referido evento. Todavia, tais circunstâncias não foram objeto de análise pelo juízo de origem. Finalmente, há de ser ponderado que o pedido de resolução contratual formulado pela Autora não teve como causa petendi única a falta de pagamento do aluguel, sendo por ela mencionados outros descumprimentos contratuais “a falta de variedade dos produtos ofertados, qualidade, preço, falta de educação no atendimento, e até mesmo a presença de baratas no local”), o que exige comprovação.Em terceiro lugar, com relação aos supostos descumprimentos contratuais por parte da arrendadora, observa-se que as alegações de que a Autora teria alterado parte do objeto do contrato, determinando a obrigação do fornecimento de almoço no formato “buffet”, e impondo uma série de adequações no cumprimento do contrato, também não foram analisados pelo juízo.

Não é demais lembrar que é dever dos contratantes, antes da celebração do negócio jurídico, durante sua vigência e até depois, proceder de acordo com a boa-fé (artigo 422 do Código Civil). A boa-fé em questão não é a subjetiva, enquanto sinônimo de querer agir corretamente, mas sim a objetiva, da qual decorre a obrigação de adoção de um padrão ético de conduta que se revele compatível com a situação que se apresenta, independentemente do que seja desejado pela parte. O artigo 113, § 1º, do Código Civil, especifica: § 1º A interpretação do negócio jurídico deve lhe atribuir o sentido que: III -corresponder à boa-fé; ... V -corresponder a qual seria a razoável negociação das partes sobre a questão discutida, inferida das demais disposições do negócio e da racionalidade econômica das partes, consideradas as informações disponíveis no momento de sua celebração. No caso em apreço, as alegações da Ré — no sentido de que teria realizado investimentos substanciais no local, bem como de que se viu obrigada a se adequar às determinações da Autora quanto ao objeto contratual — demandam análise mais aprofundada. Isso porque a hipótese de rescisão contratual prevista na cláusula 14.2 do instrumento, por suposto descumprimento contratual e consequente aplicação de multa, deve estar lastreada em conjunto probatório robusto, o que, à luz dos elementos constantes dos autos até o presente momento, não se verifica. Cumpre ponderar, ademais, que a execução do contrato envolveu a participação de terceiros, tais como prepostos, funcionários e intermediadores, que poderiam contribuir para o esclarecimento do contexto fático delineado. Todavia, tais aspectos não podem ser integralmente aferidos apenas pela prova documental acostada aos autos. Logo, partindo da premissa de que a possibilidade de resilição unilateral do contrato não é absoluta, devendo ser sopesados diversos aspectos fáticos, especialmente para a incidência da multa por descumprimento da avença e a necessidade de compensação de eventuais valores despendidos no trato, resta evidente que o julgamento antecipado da causa, máxime quando requerida expressamente a dilação probatória, restou precipitado.O direito à produção de provas, frise-se, advém da Constituição, e, por esta razão, somente pode ser negado quando seu exercício se mostrar absolutamente desnecessário à resolução do feito; a contrario sensu, havendo a possibilidade de que a prova cuja produção a parte deseja possa demonstrar a (in)existência de fato apto a influir no resultado da causa, sua realização é rigor, sob pena de sacrifício ao direito de defesa do litigante.Enfim, ao sentenciar o feito antecipadamente, o Juízo de 1º Grau comprometeu a prestação jurisdicional, situação que, para ser corrigida, exige a cassação da sentença, oportunizando-se às partes a realização da instrução e a possibilidade de demonstrar a procedência de suas alegações.Em sentido semelhante:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DOS RÉUS.1) Preliminar de inadequação da via eleita arguida em contrarrazões. Não acolhimento. Interposição de “recurso inominado” com errôneo direcionamento à Turma Recursal. Possibilidade de conhecimento como recurso de apelação, em aplicação do princípio da fungibilidade, eis que "mero equívoco do recorrente em denominar a peça de interposição de recurso inominado ao invés de recurso de apelação não é suficiente para a inadmissibilidade do apelo" (REsp n. 1.992.754/SP, relatora Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, DJe de 17/5/2022). 2) Preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade. Rejeição. Fundamentação recursal que se contrapõe aos fundamentos da sentença, impugnando diretamente as conclusões relativas à (in)existência da dívida, à ocorrência de danos no imóvel e à ausência de prova do pagamento. Reiteração de pedido de produção de prova oral que confirma o inconformismo com a sentença e o propósito de infirmar seus fundamentos.3) Tese dos Réus de cerceamento de defesa, em razão da necessidade de produção de prova testemunhal. Acolhimento. Controvérsia fática relevante. Existência de dissenso quanto à própria configuração do descumprimento contratual, bem como ao valor e a existência de danos no imóvel. Concessão de permissão para que os Réus possam se desincumbir do ônus de demonstrar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da Autora, nos termos do artigo 373, II do CPC, sobretudo em razão do pedido expresso de dilação probatória. Cerceamento de defesa caracterizado.4) Prestação jurisdicional, ademais, que se deu de modo incompleto. Sentença que deixou de se manifestar sobre pedidos relevantes constantes na petição inicial, como a cobrança de multa contratual e honorários advocatícios convencionados. Julgamento Citra petita. Inobservância ao disposto no artigo 489, §1º, do CPC. 5) Sentença cassada, com retorno dos autos à origem. Demais teses prejudicadas. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0069184-77.2023.8.16.0014 - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ HENRIQUE MIRANDA -
J. 09.09.2025).
Posto isso, voto no sentido de conhecer e dar provimento ao recurso, para o fim de cassar a sentença que julgou extinto o processo, determinando o retorno do feito à origem para que seja realizada dilação probatória.