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Processo:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito, Dr. Ferdinando Scremin Neto, no mov. 136.1 dos autos de Ação Declaratória de Resolução de Contrato c/c Pedido Liminar de Reintegração de Posse nº 0000869-93.2022.8.16.0058, ajuizada pelos autores/Apelados em face dos réus/Apelantes, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos (destaques do original):“Posto isso julgo procedente em parte o pedido, para o fim de declarar a rescisão contratual por inadimplemento do compromisso particular de compra e venda, restituindo as partes ao estado anterior de coisas, isto é, ao status quo ante. Ante a sucumbência recíproca distribuo os ônus em 60% para a ré e 40% para os autores, arbitrando honorários advocatícios em 15% sobre o valor da causa, à vista da natureza da demanda, do tempo do processo e da inexistência de dilação probatória em audiência, observadas, quanto as partes, os efeitos suspensivos de eventual concessão de assistência judiciária gratuita em favor de qualquer delas, anteriormente à publicação desta sentença.”.Foram opostos embargos de declaração por ambas as partes (movs. 129.1 e 140.1/origem), sendo que apenas os aclaratórios opostos pelos réus/Apelantes foram analisados e rejeitados (mov. 151.1/origem). Inconformados, os vencidos interpuseram o presente Apelo (mov. 156.1/origem), sustentando, em síntese e após resumo fático, que: a) o contrato de compra e venda de imóvel rural firmado entre as partes não estabeleceu prazo certo para a quitação da dívida junto ao Banco da Amazônia S/A, caracterizando uma obrigação de prazo incerto; b) o pagamento do valor de R$ 50.000,00 foi efetivado por meio de dação em pagamento em 30/04/2013, quitando a obrigação prevista no contrato; c) a dação em pagamento foi formalizada e aceita pelos vendedores, extinguindo a dívida, conforme o artigo 356 do Código Civil; d) não houve comprovação de evicção do imóvel dado em dação, portanto, a quitação permanecia válida; e) a obrigação de assunção da dívida junto ao Banco da Amazônia S/A não configurou inadimplemento, uma vez que não houve interpelação prévia dos adquirentes Apelantes, conforme exige o artigo 397 do Código Civil; f) o Juízo a quo falhou ao reconhecer a mora sem considerar a necessidade de notificação prévia, o que é imprescindível no caso de obrigações de prazo incerto; g) o pagamento da hipoteca junto ao referido banco foi realizado mesmo antes da citação da corré Juliana, o que corrobora a purgação tempestiva da mora; h) a rescisão contratual não se justifica, pois cumpriram substancialmente suas obrigações; i) “o doc. do Mov. 76.5 e as escrituras acima mencionadas, comprovam, documentalmente, que a dívida hipotecaria restou paga”.Com base em tais argumentos, pugnaram a reforma da sentença, para que seja reconhecida que a mora no caso concreto é ex persona e que, em razão disso, deveria ter havido a interpelação extrajudicial, não suprindo tal deficiência a citação ocorrida nos autos. Subsidiariamente, caso se entenda que a citação supre a falta de interpelação, que seja reconhecido que houve o pagamento da importância de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) através de dação em pagamento, e com relação às dívidas junto ao Banco da Amazônia S/A, que seja reconhecida a purgação da mora antes da citação da corré Juliana. Em qualquer das hipóteses, requerem seja reconhecido que o pagamento à instituição financeira foi substancial, o que desautoriza a rescisão contratual, reformando a sentença para julgar improcedente o pedido. Intimados os autores/Apelados apresentaram contrarrazões recursais (mov. 165.1/origem), oportunidade em que rebateram os argumentos lançados pelos recorrentes, pugnando a manutenção da sentença, pois o contrato previu assunção imediata da dívida perante o Banco da Amazônia S/A e não quando os réus/Apelantes achassem por bem fazê-lo, além do que igualmente não se perfectibilizou a dação em pagamento de lote urbano.Subiram os autos a esta Corte, sendo distribuídos por prevenção à Apelação Cível nº 0000869-93.2022.8.16.0058 Ap (mov. 4.1), vindo conclusos em 27/05/2025 (mov. 7.0).Em deliberação inicial do Relator (mov. 11.1) converteu-se o julgamento em diligência, determinando-se o retorno (baixa) dos autos à origem para que o Juízo a quo julgasse os embargos de declaração opostos pelos autores/Apelados no mov. 139.1/origem. Isso ocorreu, sendo rejeitados os aclaratórios (mov. 184.1/origem), tendo ambas as partes renunciado ao prazo para manifestação (movs. 187.0 a 190.0/origem). Retornaram os autos conclusos para julgamento em 18/11/2025 (mov. 15.0).É o relatório.

Presentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade — tempestividade, preparo (movs. 156.2 e 156.3/origem), regularidade formal e a inexistência de fato impeditivo —, e intrínsecos — legitimidade, interesse e cabimento —, o recurso merece ser conhecido.Cinge-se a controvérsia a respeito da sentença que, reconhecendo o inadimplemento contratual por parte dos réus/Apelantes (promissários compradores), rescindiu o compromisso particular de compra e venda celebrado entre as partes, restituindo as partes ao status quo ante. Inicialmente, faz-se necessária uma breve digressão do contexto fático-jurídico por detrás da propositura da causa em discussão, para sua melhor compreensão e encaminhamento da decisão justa da demanda. Os autores/Apelados, ao tempo do ajuizamento da ação, ainda constavam como legítimos proprietários do Lote de Terras Rural nº 71, do loteamento denominado “Área Excedente” dos imóveis Morro Limpo, Gleba 2- 3ª e 4ª Etapa e Piabanha Gleba 1 - 1ª Etapa, com 57.200 hectares de cultura de 2ª classe e 558.4598 hectares de cerrado de 2ª classe, somando 615,6598 hectares (seiscentos e quinze hectares, sessenta e cinco e noventa e oito centiares), situado no Município de Rio Sono, no Estado do Tocantins, área de terras também denominada de “Agropecuária Kaffurna”, conforme escritura pública de compra e venda devidamente registrada ainda em 04/01/2002 perante a matrícula nº 965 do CRI competente (movs. 1.11, 1.13 e 1.14/origem).Ocorre que em 31/08/2011 eles firmaram o contrato particular de compromisso de compra e venda de referido imóvel rural com o Sr. Aldo Xavier da Silva e a Sra. Juliana Suemato, ora réus/Apelantes, para a venda dos direitos sobre a área, mediante pagamento do valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) até o dia 30/05/2012, conforme nota promissória anexada no mov. 1.10/origem, mais a assunção imediata da integralidade da dívida em nome dos promitentes vendedores junto ao Banco da Amazônia S/A, no valor originário de R$ 264.683,71, sendo esse o negócio objeto da ação (mov. 1.9/origem).De acordo com o exposto na petição inicial, os réus/Apelantes não cumpriram as obrigações contratuais – não houve pagamento da nota promissória de R$ 50.000,00, tampouco assunção, pagamento ou ao menos negociação da dívida junto ao banco –, motivo pelo qual buscou-se a rescisão do contrato particular de compromisso de compra e venda.A dívida bancária, ainda segundo essa narrativa, permaneceria em nome dos autores/Apelados e ultrapassaria 1 milhão de reais. Afirmaram, ainda, que o imóvel se encontrava completamente abandonado e que conforme notificação expedida pelo Ministério Público (mov. 1.17/origem), ali ocorreram incêndios e queimadas, o que demonstraria que terceiras pessoas estariam preparando a terra para uma possível invasão.Os réus/Apelantes, por seu turno, aduziram, em resposta, que a pretensão de rescisão do negócio jurídico é injusta, uma vez que honraram com suas obrigações e que o imóvel não estaria abandonado. Para tanto, afirmaram que ainda que a dívida objeto da obrigação assumida em contrato não estivesse quitada – a qual, segundo eles, pretendiam quitar naquele primeiro semestre de 2022 –, não estariam inadimplentes perante o contrato, já que não havia prazo estipulado entre as partes para cumprimento da obrigação, além do que o valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) foi quitado com a dação em pagamento do Lote nº 16, da Quadra nº 25, do Loteamento Gran Riva, em Campo Mourão/PR, realizada no dia 30/04/2013, conforme instrumento particular trazido aos autos (mov. 53.4/origem), além do que os autores/Apelados teriam declarado que receberam integralmente o valor do contrato objeto da presente ação, conforme declaração recibo manuscrita também datada de 30/04/2013 (mov. 53.5/origem) e teriam outorgado escritura pública de compra e venda do imóvel em Tocantins em 09/10/2014, perante o 1º Tabelionato de Notas de Campo Mourão/PR, à fl. 48 do Livro 398-N.A primeira sentença, proferida no mov. 101.1/origem, que havia declarado prescrita a pretensão dos autores/Apelados foi reformada por esta Corte em anterior recurso de apelação, afastando o referido óbice, sobrevindo então a sentença aqui recorrida que, acolhendo os fatos e fundamentos jurídicos aventados pelos promitentes vendedores na petição inicial, rescindiu o contrato celebrado entre as partes, assim fundamentando o Juízo a quo:“(...)Nota-se que a causa de pedir é o inadimplemento dos promitentes compradores, embora o pedido esteja fundado apenas na restituição das partes ao status quo ante, isto é, à rescisão contratual. Alega o réu na contestação: “ainda que a dívida objeto da obrigação assumida em contrato não esteja quitada, o que se deve fazer ainda nesse bimestre, urge salientar que não havia prazo estabelecido entre as partes para que tal obrigação fosse concluída e portanto, os requeridos não estão inadimplentes”.Nota-se verdadeira confissão quanto à matéria de fato, restando, portanto, incontroversa a mora.Em que pese a alegação de que ausência de prazos para a quitação da dívida assumida pelo réu, a citação na presente demanda tem o efeito de constituir o devedor em mora, sendo um de seus efeitos materiais, registre-se.Ademais, a alienação do objeto litigioso informada ao seq. 126.1 não altera a legitimidade das partes, tampouco impede o desfazimento do negócio, eis que o adquirente do bem objeto do litígio assume os riscos do negócio.Registre-se, ainda, que não sobreveio a informação e a prova de quitação dos valores assumidos pelo promitente comprador, o réu.De modo que a responsabilidade obrigacional deve ser imputada ao réu, na medida em que assumiu a dívida (schuld) e a responsabilidade pela quitação dela (haftung).E como tal, o desfazimento do negócio é medida que se impõe, eis que o autor não tem mais interesse na purgação da mora.(...)”. Pois bem.Examinada a natureza jurídica do conflito de interesses e os únicos pedidos formulados na petição inicial, de “rescisão contratual por inadimplemento” e de consequente “reintegração de posse”, do qual ainda decorreriam – embora genericamente requeridas – “perdas e danos” (mov. 1.1/origem), que não foram reconhecidas pelo Juízo a quo justamente em razão dessa aleatoriedade, é de concluir que a sentença deve ser reformada na parte recorrida, e isso precipuamente porque o fato impeditivo do direito alegado à rescisão do contrato para a retomada do imóvel oposto nas contestações, que foi o do adimplemento das obrigações e a quitação outorgada pelos promitentes vendedores, acha apoio em documento com fé pública.Com efeito, o contrato particular de mov. 1.9/origem constituiu uma promessa de compra e venda, pois é da substância dos negócios jurídicos envolvendo a transmissão de bens imóveis a lavratura de escritura pública.O referido contrato foi assinado em 31/08/2011, pelos autores/Apelados e suas esposas, coproprietárias com eles da área de terras no Tocantins, vindo na ação se alegar que suas cláusulas foram descumpridas para pedir o desfazimento do negócio, ou seja, da promessa de transferir o domínio do imóvel aos réus/Apelados e promissários compradores.No entanto, o que a petição inicial omitiu e que as contestações trouxeram a lume é que em 09/10/2014, ou seja, três anos depois do contrato preliminar, os autores/Apelados e suas esposas outorgaram escritura pública de compra e venda do imóvel aos réus/Apelantes, lavrada às fls. 048/050 do Livro 0398-N do 1º Tabelionato de Notas de Campo Mourão/PR, na qual transferiram a propriedade, dando plena e geral quitação do preço recebido, nela declarado como sendo de R$ 370.000,00 (trezentos e setenta mil reais).Essa escritura pública foi registrada na matrícula imobiliária apenas em 22/08/2022, o que, ainda que tenha sido após a citação dos réus/Apelantes da ação, não retira o fato de que se constitui de documento com fé pública e que faz prova plena dos fatos nele declarados, conforme o artigo 215 do Código Civil.A pontuar, ademais, que a matrícula nº 965, originária, foi encerrada perante o Cartório de Registro de Imóveis de Rio Sono/TO, por conta de retificação administrativa decorrente do georreferenciamento da área rural efetuado por iniciativa dos adquirentes (mov. 126.2/origem), sendo seus dados transportados para a nova matrícula nº 2.998 criada naquele ofício imobiliário, simultâneo ao registro da propriedade em nome dos réus/Apelantes, justamente em razão da mencionada escritura pública (mov. 126.3/origem).Logo, não subsiste juridicamente o apontamento de eventual inadimplemento do contrato particular superveniente à outorga de escritura pública de compra e venda que o ratificou e deu quitação das obrigações dos promissários compradores como efetivadas, de um jeito ou de outro, perante Tabelião de Notas. Não bastasse, os réus/Apelantes ainda juntaram recibo de quitação assinado pelo autor/Apelado NILTON, por si e pelos demais, dizendo que “recebemos integralmente o valor do contrato, sendo que nada mais temos a reclamar, dando pleno, geral, raza (sic) e irrevogável quitação”, de 30/04/2013, com firma reconhecida em 20/09/2013 (movs. 76.5 e 76.6/origem).Desta forma, a pendência de dívida de cédula rural pignoratícia e hipotecária sobre o imóvel perante o Banco da Amazônia S/A, após a outorga da escritura pública de compra e venda pelos autores/Apelados, ainda em 2014, até se pode afirmar que não dizia mais respeito a eles, haja vista que o credor hipotecário possui direito de sequela sobre o bem gravado, nos termos do artigo 1.419 do Código Civil, motivo de não impedimento da sua venda aos réus/Apelantes, como se extrai do artigo 1.475 do Código Civil.Logo, tendo os réus/Apelantes demonstrado a quitação da dívida em 04/05/2022 perante o banco (mov. 67.3/origem), isso não pode significar inadimplemento que lhes seja imputável para desfazer um contrato particular que foi ratificado anteriores por escritura pública entre as mesmas partes e que achou registro imobiliário para transferir-lhes a propriedade, incondicionalmente e com todos os direitos reais de uso, gozo e disposição, consoante os artigos 1.227, 1.228, 1.245, caput, e 1.246 do Código Civil.Eventual problema com imóvel urbano recebido como parte do pagamento do preço da área, conforme aditivo contratual de mov. 53.4/origem, datado de 30/04/2023, ainda que possa ter existido, de igual forma não se sobrepõe à quitação já outorgada perante o Notário ao se lavrar a escritura definitiva.Transparece que o Sr. NILTON deu a quitação mencionada, por si e pelos demais, em razão dessa dação, realizada na mesma data, mas, como dito, a escritura pública foi lavrada mais de um ano depois (09/10/2014), quando tinha transcorrido tempo de sobra para reclamar de alguma coisa errada.Deve-se decidir desta forma, mais ainda, quando na petição inicial os autores/Apelados silenciam sobre a existência da escritura pública de compra e venda e, mesmo ao longo do trâmite processual não trazem qualquer elemento de persuasão ou comprovação de algum vício de consentimento.Enfim, os réus/Apelantes tem a posse e o domínio da área de terras, por conta de negócio jurídico oneroso de sua transmissão devidamente “sacramentado” perante órgãos competentes, não podendo ser desapossados dele em razão de eventual inadimplemento passado que restou totalmente superado a partir de declaração solene de vontade dos autores/Apelados.A propósito, em apoio, o entendimento mutatis mutandis do seguinte julgado:“DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO PLENA. AUSÊNCIA DE NOVAÇÃO E LITISPENDÊNCIA. RECONHECIMENTO. NECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E DE REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Agravo em Recurso Especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, fundamentado no art. 105, inciso III, alínea a, da Constituição Federal, em face de acórdão que reformou sentença para reconhecer a quitação plena de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com base em instrumento particular com efeito de escritura pública. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se a quitação plena e irrevogável concedida em contrato definitivo extingue obrigações derivadas de contrato preliminar, afastando a tese de novação. 3. A questão em discussão também envolve a análise de litispendência e preclusão, considerando decisão anterior em exceção de pré-executividade. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A tese de litispendência foi afastada, pois a decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade apenas declarou inadequação da via eleita para análise das teses suscitadas, sem julgamento de mérito, não havendo preclusão consumativa. 5. Quanto à novação, manteve-se o entendimento de que a quitação plena e irrevogável pelo preço de venda do imóvel, concedida em documento com efeito de escritura pública, não foi desconstituída por provas em contrário. 6. A análise da pretensão recursal demanda revisão do conteúdo contratual e do acervo fático-probatório, providência incompatível com o escopo do recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ. IV. DISPOSITIVO
7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.” (AREsp n. 2.941.469/TO, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 12/9/2025).“DIREITO CIVIL. QUITAÇÃO POR ESCRITURA PÚBLICA. INVIABILIDADE DA COBRANÇA DE PROMISSÓRIA VINCULADA AO CONTRATO QUE GEROU A QUITAÇÃO PASSADA EM DATA POSTERIOR. ART. 945 - § 2º, CC. DOUTRINA. PRECEDENTE. RECURSO PROVIDO. I - A quitação expressa em escritura pública goza de presunção absoluta (juris et de iure) do pagamento, que se sobrepõe à existência de notas promissórias em poder do credor, vinculada ao contrato que originou aquela escritura. II - Nesses casos (art. 945, § 2º do Código Civil), somente se admite a prova da falsidade da própria escritura, seja porque entregue o título ao devedor por meios ilícitos, seja porque presente algum vício que enseje a nulidade do instrumento. III - Sem prequestionamento, não se inaugura o acesso à instância especial.” (REsp n. 108.264/DF, relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 26/6/2001, DJ de 15/10/2001, p. 265).Sendo tais fundamentos mais do que suficientes para a reforma da sentença, não é preciso analisar os demais pontos suscitados no Apelo, os quais, por sinal, se têm por secundários diante da situação elucidada.Por último, em razão do provimento do recurso, devem os autores/Apelados, que ficaram completamente vencidos, arcar com a integralidade das custas e despesas processuais e com honorários advocatícios devidos aos patronos dos réus/Apelantes na base de 15% do valor atualizado da causa.Eis as razões pelas quais o voto é pelo conhecimento e provimento do recurso, reformando-se a sentença para julgar inteiramente improcedentes os pedidos formulados na petição inicial, com redistribuição dos ônus sucumbenciais, nos termos da fundamentação.