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Processo:

Trata-se de Apelação Cível interposta contra r. Sentença de mov. 14.1, prolatada em autos de Dúvida Registral (de n.º 0004227-09.2024.8.16.0119), em que julgados procedentes os pedidos iniciais, reputando-se legítima a exigência contida na nota de diligência registral n.º 2.447/2024, sobre a inviabilidade de registro do contrato particular apresentado, por ausência de Escritura Pública.
Inconformado, MAURO VIGNOTTI interpôs o presente recurso (mov. 27.1) sustentando a possibilidade de registro do contrato particular de cessão de direitos, por não se tratar de dação em pagamento, mas de ajuste obrigacional que gera apenas a obrigação de futura outorga da escritura definitiva.
Contrarrazões ao mov. 31.1, pelo desprovimento do Apelo.
Em sede recursal a d. Procuradoria de Justiça se manifestou pelo desprovimento do recurso (mov. 18.1-TJ), entendendo que o contrato particular apresentado — denominado “Cessão de Direitos” — possui, em verdade, natureza jurídica de dação em pagamento, e, portanto, exige escritura pública para sua validade registral. Destacou, ainda, que o instrumento não contém estipulação de preço ou contraprestação em dinheiro, mas mera referência à quitação de outros negócios entre as partes, o que afasta a configuração de cessão de direitos ou promessa de compra e venda.
Pontuou, também, que o ajuste, mesmo se interpretado como promessa de dação em pagamento, não pode ingressar no fólio real, por ausência de previsão legal no rol taxativo do art. 167 da Lei n.º 6.015/1973. Por fim, consignou que embora a legislação agrária admita a transmissão de frações ideais inferiores ao módulo rural, desde que mantida a unidade do imóvel sob regime de condomínio pro indiviso, o instrumento em exame apresenta redação ambígua, com cláusula que sugere promessa de desmembramento futuro, juridicamente inviável. Assim, concluiu pela correção da recusa registrária e pela manutenção da Sentença recorrida.
Ante o parecer ministerial, o apelante se manifestou (mov. 21.1-TJ) alegando que em Primeiro Grau o Ministério Público havia adotado posicionamento diverso, motivo pelo qual requereu a juntada do Parecer mencionado (mov. 21.2-TJ), sustentando que este reconheceu o direito ao registro do contrato na matrícula do imóvel. Argumentou que o Parecer de Segundo Grau seria superficial e deveria ser desconsiderado.
Vieram os autos assim conclusos para julgamento.


Presentes os pressupostos intrínsecos (cabimento, legitimação e interesse em recorrer) e extrínsecos (tempestividade, regularidade formal, inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer e preparo), de admissibilidade, conhece-se do recurso.
A Sentença recorrida (mov. 14.1) julgou procedentes os pedidos iniciais sob os seguintes fundamentos:
“1. RELATÓRIO
Trata-se de Dúvida Registral suscitada pelo Serviço de Registro de Imóveis de Nova Esperança/PR, em razão de inconsistências envolvendo registro do Instrumento Particular de Cessão de Direitos sobre a fração ideal de 50% do imóvel matriculado sob o nº 23.427, Livro 02-RG deste Serviço de Registro de Imóveis, pretendendo-se o ingresso do referido título no fólio real como contrato preliminar. Juntou documentos (movs. 1.1/1.5).
O Ministério Público apresentou manifestação pugnando pelo acolhimento parcial da pretensão objeto da dúvida e consequente registro do contrato preliminar de dação em pagamento e a impossibilidade do desmembramento do imóvel pactuado (mov. 11.1).
É e o relatório. Fundamento e decido.
2. FUNDAMENTAÇÃO
Ausentes nulidades ou irregularidades a serem declaradas ou sanadas, coexistindo os pressupostos processuais, é plenamente possível o conhecimento do mérito do pedido.
No mérito, o pedido comporta procedência.
A Oficial Titular de Registro de Imóveis de Nova Esperança – Estado do Paraná, suscitou dúvida com objetivo de resolver as inconsistências pretendendo-se o ingresso do referido título no fólio real como contrato preliminar.
Argumenta que o instrumento apresentado cita os artigos 462 e 463 do Código Civil, que disciplinam os contratos preliminares, o artigo 1.467 do mesmo código, sobre o registro da Promessa de Compra e Venda, bem como o artigo 167, I, 9 da Lei 6.015/73, que dispõe sobre o registro dos contratos de compromisso de compra e venda, cessão deste e promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, relativos a imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações.
Pois bem.
Denota-se que o instrumento particular de cessão de direitos de imóvel rural formulado pelos “cedentes” Hildo Meneguette e Celia Martins Cortez Meneguette e “cessionário” Mauro Vignotti, possui como objeto “50% do lote de terras sob n° 149-B-1 (cento e quarenta e nove-B1), com área de 19.246,00 metros quadrados, iguais a 1,9246 hectares, da gleba Atalaia, situado no Município de Presidente Castelo Branco, da comarca de Nova Esperança, estado do Paraná” (mov. 1.4).
Como pontuado pela agente cartorária, o instrumento particular possui vícios que impedem a sua prenotação e consequente validade do negócio formulado pelas partes. Isto porque, deve-se atentar para três institutos civilistas envolvendo o referido título que possuem regras específicas que devem ser seguidas.
A cláusula primeira do instrumento particular de cessão de direitos de imóvel rural descreve que:
“Que, pelo presente compromisso particular em na melhor forma de direito, o qual é celebrado de forma irrevogável e irretratável, os cedentes, proprietários da integralidade do imóvel acima, CEDEM 50% (cinquenta por cento), ou seja, a metade do referido bem ao CESSIONÁRIO”.
Por sua vez, a cláusula segunda do instrumento particular de cessão de direitos de imóvel rural descreve que:
“A presente cessão é feita por quitação de outros negócios havidos entre as partes, motivo pelo qual os CEDENTES outorgam plena, geral e rasa quitação ao CESSIONÁRIO, tornando-se os mesmos proprietários em condomínio indiviso do referido bem na proporção acima, ou seja, da metade do imóvel. ”

Neste sentido, verifica-se que o negócio na sua verdadeira face não se trata de uma cessão de direitos ou até mesmo de um contrato de compra e venda, mas sim de dação em pagamento. A dação em pagamento, ou seja, o credor pode consentir em receber prestação diversa que lhe é devida, nos termos dos artigos 356 a 359, do Código Civil.
Com efeito, são requisitos da dação em pagamento (i) a preexistência de uma obrigação, (ii) a entrega efetiva e atual de uma coisa diversa da devida ou a prestação de um fato diferente do cumprimento pactuado, e (iii) o consentimento do credor.
No caso em análise, não há nenhuma especificação sobre o valor da dívida e nem o negócio a qual ela se originou. Não bastasse isso, o fato de ser um contrato preliminar não permite maiores ilações sobre o real intuito da obrigação assumida entre as partes.
Como bem apontado pela agente cartorária, o instrumento desconsidera os aspectos essenciais da dação em pagamento, que extingue a obrigação e necessitam de formalidades para validade do ato.
Outrossim, em que pese o argumento do parquet quanto ao REsp n° 1.529.72 –RJ, o caso em análise foge do entendimento firmado, eis que mesmo se tratando de um acordo formalizado por um contrato preliminar tal instrumento possui validade jurídica questionável, não garantindo a necessária segurança jurídica pertinente ao registro/averbação registral.
A confusão ora operada envolvendo três institutos atinge, em tese, a sua validade e mesmo que se tratasse de uma dação em pagamento, não estão suficientemente indicados os requisitos acima mencionados.
Além disso, como pontuado pelo Ministério Público as partes requerem a divisão de um imóvel rural sem se atentar as disposições legais inerentes a regularização da área, ou seja, a Lei ° 4.504/1964 traz vedação expressa de que o imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural (Art. 65), como no caso em apreço.
Acerca disso, a Lei de Registros Públicos, Lei nº 5868/1972 (LRP) prevê que, para fins de transmissão de imóvel rural, seu desmembramento não pode ser inferior ao módulo calculado ou fração mínima.
Art. 8º - Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do Art. 65 da Lei número 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área.
Além disso, mesmo nas hipóteses em que há a alienação ou cessão de parte ideal, quando o notário suspeitar de burla à lei, poderá ser negado o seu registro, conforme disposição expressa do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado do Paraná – Foro Extrajudicial, vejamos:
Art. 689. Sob pena de responsabilidade, o notário não poderá lavrar, no caso de desmembramento, escrituras de parte de imóvel rural se a área desmembrada e a remanescente não forem iguais ou superiores à fração mínima de parcelamento impressa no certificado de cadastro correspondente. (Redação dada pelo Provimento nº 269, de 10 de novembro de 2017)
§ 1º O disposto neste artigo não se aplica aos casos em que a alienação se destine, comprovadamente, à anexação a outro imóvel rural confinante, desde que a área remanescente seja igual ou superior à fração mínima de parcelamento. (Redação dada pelo Provimento nº 269, de 10 de novembro de 2017) • Ver Instrução Normativa nº 16/2017.
§ 2º A cessão ou alienação de parte ideal é permitida desde que não caracterize tentativa de burla à lei, o que será examinado pelo notário com seu prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados, a localização, etc. Na dúvida, submeterá o caso à apreciação do Juiz Corregedor do Foro Extrajudicial. (Incluído pelo Provimento nº 269, de 10 de novembro de 2017)
Verifica-se que o imóvel objeto da celeuma jurídica possui modulo rural mínimo, não havendo dispositivos legais que permitam o seu fracionamento nos moldes apresentados no instrumento particular de cessão de direitos de imóvel rural.
Dessa forma, restaram evidenciadas irregularidades no instrumento objeto de discussão, a autorizar à Agente Delegada a negativa do seu registro.
3. DISPOSITIVO
Diante do exposto, e por tudo mais que dos autos consta, resolvo o mérito, nos termos do art. 487, I do Código de Processo Civil, e JULGO PROCEDENTE a dúvida para autorizar a Serventia Extrajudicial a negar o registro do instrumento no Registro de Imóveis.
Custas pela parte Requerente MAURO VIGNOTTI (Artigo 207, da Lei de Registros Públicos). Sem honorários, pela ausência de lide.
[...]”
[sic – grifos originais]
Sustenta o apelante que o instrumento particular de cessão de direitos não se enquadraria como dação em pagamento, mas apenas como ajuste obrigacional, capaz de gerar direito à futura outorga da escritura definitiva, sendo, portanto, passível de registro na matrícula do imóvel. Afirma, ainda, que o parecer ministerial de Primeiro Grau teria reconhecido tal possibilidade, divergindo da manifestação em Segundo Grau, a qual seria superficial e desconsideraria a análise detalhada do contrato preliminar.
A controvérsia recursal cinge-se, portanto, à possibilidade de registro do contrato particular apresentado, diante de sua natureza jurídica, da observância das formalidades legais e da possibilidade de fracionamento do imóvel rural abaixo do módulo legalmente permitido.
Pois bem.
II. 1. Da natureza jurídica do instrumento particular
Inicialmente, importa destacar que a qualificação do negócio jurídico deve se dar conforme o seu conteúdo material e não pela denominação conferida pelas partes, em observância ao princípio da primazia da substância sobre a forma (art. 112 do Código Civil).
No caso, o contrato em análise, conquanto intitulado “Instrumento Particular de Cessão de Direitos de Imóvel Rural” (mov. 1.4), revela inequívoca transferência de propriedade em quitação de obrigações pretéritas, sem estipulação de preço em dinheiro. Tais elementos configuram, em essência, dação em pagamento, nos termos do art. 356 do Código Civil, segundo o qual “o credor pode consentir em receber prestação diversa da que lhe é devida”.
Ademais, nos termos do art. 108 do Código Civil:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Logo, tratando-se de negócio translativo de domínio (dação em pagamento de bem imóvel), é indispensável a Escritura Pública, sendo o Instrumento Particular inábil à transmissão da propriedade e ao registro.
II. 2. Da ausência de previsão legal para registro
Ainda que se entendesse tratar de promessa de cessão de direitos ou promessa de dação em pagamento, o título continuaria inapto ao ingresso no fólio real, uma vez que o art. 167, I, da Lei n.º 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), contém rol taxativo dos atos registráveis, não abrangendo tal espécie de negócio jurídico.
Nesse sentido já decidiu o e. Superior Tribunal de Justiça, dispondo que “o ajuste pelo qual as partes prometem extinguir uma dívida existente mediante a dação em pagamento de bem imóvel não demanda instrumento público, que se mostra imprescindível apenas para a efetiva transmissão da propriedade do bem” (AgInt no AREsp 1.347.683/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3.ª Turma, j. 30.8.2021, DJe 3.9.2021).
Assim, ainda que se conferisse natureza meramente obrigacional ao instrumento, não haveria previsão legal para seu registro, razão pela qual correta a recusa do Oficial Registrador e a Sentença que julgou procedente a dúvida.
II. 3. Do fracionamento do imóvel rural
Outro ponto relevante diz respeito à natureza rural do imóvel objeto do contrato e à estipulação de que a cessão compreenderia 50% do lote, o que implica potencial divisão inferior ao módulo rural.
Nos termos do art. 65 da Lei n.º 4.504/1964 (Estatuto da Terra), “o imóvel rural não é divisível em áreas de tamanho inferior ao módulo de propriedade rural”. O art. 8.º da Lei n.º 5.868/1972 reforça a vedação, determinando que “nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior ao módulo calculado para o imóvel ou à fração mínima de parcelamento”.
No mesmo sentido, destaco o art. 689 do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Paraná:
Art. 689. Sob pena de responsabilidade, o Notário não poderá lavrar, no caso de desmembramento, escrituras de parte de imóvel rural se a área desmembrada e a remanescente não forem iguais ou superiores à fração mínima de parcelamento impressa no certificado de cadastro correspondente.
§ 1º. O disposto neste artigo não se aplica aos casos em que a alienação se destine, comprovadamente, à anexação a outro imóvel rural confinante, desde que a área remanescente seja igual ou superior à fração mínima de parcelamento.
§ 2º. A cessão ou alienação de parte ideal é permitida desde que não caracterize tentativa de burla à lei, o que será examinado pelo notário com seu prudente critério e baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de lotes parcelados, a localização, etc. Na dúvida, submeterá o caso à apreciação do juiz corregedor do foro extrajudicial.
O referido artigo dispõe que o notário não poderá lavrar nem registrar escrituras de parte de imóvel rural quando a área remanescente ou desmembrada for inferior à fração mínima de parcelamento, salvo em hipóteses excepcionais previstas no § 1º. Ainda que a cessão de parte ideal seja, em tese, juridicamente possível, a própria norma (art. 689, § 2.º, CN/CGJ-PR) veda o ato quando caracterizar tentativa de burla à legislação agrária, hipótese evidenciada no caso concreto, em que há cláusula sugerindo futura divisão física da gleba.
Assim, também por esse fundamento o título não pode ingressar no Registro de Imóveis, por contrariar normas de ordem pública voltadas à preservação da função social e da estrutura fundiária rural.
II. 4. Da alegação de divergência do parecer ministerial
No que tange à alegada divergência entre os pareceres ministeriais emitidos em Primeiro e Segundo Graus, ressalte-se que tais manifestações possuem natureza meramente opinativa, não vinculando o julgador.

Ademais, o Ministério Público, em grau recursal, não está adstrito à posição anteriormente adotada, podendo rever seu entendimento à luz de novos elementos ou da revaloração jurídica dos fatos.
Assim, eventual diferença de posicionamento não configura nulidade processual nem compromete a regularidade do julgamento.
Cumpre registrar que ambos os Pareceres — o de Primeiro Grau (mov. 21.2-TJ) e o de Segundo Grau (mov. 18.1-TJ) — coincidem nos pontos centrais: reconhecem a natureza de dação em pagamento do instrumento e a necessidade de Escritura Pública para a transmissão do domínio, bem como a vedação ao registro quando implicar fracionamento do imóvel rural abaixo do módulo legal.

A diferença apontada resume-se a grau de ênfase: o parecer de Primeiro Grau admitiu a validade de um ajuste preliminar com expectativa de outorga futura, enquanto o de Segundo Grau adotou postura mais restritiva, recusando qualquer aptidão ao fólio real do instrumento.

Tal divergência interpretativa não configura nulidade nem afasta os fundamentos que amparam a recusa registral, razão por que não altera o presente decisum.
Ante o exposto, voto por negar provimento à Apelação, mantendo integralmente a r. Sentença por seus próprios fundamentos.