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Processo:

Trata-se de Apelação Cível interposta contra r. Sentença de mov. 122.1, mantida pela decisão de mov. 134.1, prolatada nos autos da “Ação Reivindicatória c/c Perdas e Danos” (de n.º 0002963-08.2023.8.16.0081), em que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, determinando a imissão na posse do imóvel objeto da lide em favor dos autores, condenando o réu, ao ensejo, ao pagamento dos aluguéis vencidos a partir de 12.12.2020, bem como ao pagamento dos ônus sucumbenciais.
Inconformado, o réu interpôs o presente recurso (mov. 141.1) sustentando, preliminarmente, a inexistência de posse injusta e a impossibilidade jurídica do pedido reivindicatório. Sustenta que a posse é legítima, amparada por Contrato de Compra e Venda irrevogável, já reconhecida como justa pelo Juízo de origem no indeferimento liminar (mov. 26.1). Afirma que, sem a comprovação de posse injusta, a demanda reivindicatória não pode prosperar, tornando prejudicada a análise do mérito.
No mérito, o réu/apelante alega que a Sentença incorreu em grave equívoco ao não reconhecer a validade do Contrato celebrado com o Sr. Milton, dotado de cláusulas de irrevogabilidade, irretratabilidade e vedação ao arrependimento, bem como ao admitir a cessão posterior de direitos ao autor sem que houvesse rescisão formal do Contrato original. Sustenta que o referido Contrato é plenamente válido, com cumprimento integral das obrigações e benfeitorias realizadas no imóvel, conferindo-lhe posse justa e de boa-fé.
Argumenta ainda que a cessão posterior realizada pelo Sr. Milton ao autor, por valor simbólico e sem respaldo contratual ou judicial, caracteriza tentativa de enriquecimento sem causa, fraude e abuso de direito processual, violando os princípios da boa-fé objetiva, segurança jurídica e função social do contrato. Destaca que a Sentença ignora provas documentais e decisões anteriores que confirmam sua legitimidade, aplicando critérios seletivos e desproporcionais na valoração dos contratos e da cadeia dominial.
Ainda, enfatiza que a conduta do autor e do Sr. Milton, consistente na celebração da cessão posterior e na tentativa de retomada do imóvel sem qualquer compensação, evidencia má-fé, abuso de direito e desrespeito às cláusulas contratuais originárias, tornando imprescindível a reforma integral da Sentença para reconhecer-se a improcedência do pedido exordial, a validade do contrato original e a posse legítima e protegida do réu/apelante.
Ademais, em pedido subsidiário o réu/apelante requer, na hipótese de manutenção parcial da Sentença, seja expressamente reconhecido o seu direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, bem como o exercício do direito de retenção até o efetivo pagamento dessas melhorias, nos termos do artigo 1.219 do Código Civil. Ressalta-se que tais direitos decorrem de posse legítima, contratualmente autorizada e exercida de boa-fé, com investimentos comprovados superiores a R$600.000,00, conforme laudos técnicos e documentação acostada aos autos.
O réu/apelante pleiteia, ainda, que sejam consideradas as cláusulas contratuais que lhe conferem a autorização para uso e realização de benfeitorias, garantindo, assim, a preservação da segurança jurídica, da boa-fé objetiva, da função social da posse e a vedação ao enriquecimento ilícito do autor.
Além disso, requer-se que, mesmo em caráter subsidiário, seja determinada a apuração do valor das benfeitorias em sede própria, assegurando a justiça material e a proporcionalidade entre as partes, de modo a evitar qualquer prejuízo ao possuidor de boa-fé, garantindo-se a efetividade do direito à indenização e à retenção do imóvel.
Por fim, requer-se o reconhecimento da nulidade da decisão nos Embargos de Declaração (mov. 134.1), suprindo omissões, contradições e ausência de fundamentação, reformando-se a Sentença de mérito para julgarem-se improcedentes os pedidos exordiais e condenar-se os autores/apelados nos ônus sucumbenciais.
Intimados, os autores/apelados apresentaram Contrarrazões (mov. 146.1) sustentando que a posse exercida pelo réu/apelante é injusta, não há transferência de propriedade sem registro e o réu/apelante não adimpliu o pagamento do imóvel. Alegam ainda que eventuais benfeitorias são irregulares e não comprovadas, não gerando direito à indenização ou retenção. Por fim, defendem a regularidade da decisão que rejeitou os Embargos de Declaração e requerem o não provimento da Apelação, mantendo-se a Sentença recorrida, inclusive quanto aos honorários sucumbenciais.
Vieram os autos assim conclusos para julgamento.


Preliminarmente, o réu/apelante sustenta a inexistência de posse injusta e a impossibilidade jurídica do pedido reivindicatório, alegando que, na ausência deste requisito, os pedidos não poderiam ser acolhidos.

Contudo, não prospera a questão suscitada em forma de preliminar.
Com efeito, as alegações de “inexistência de posse injusta” e “impossibilidade jurídica do pedido reivindicatório” não constituem matérias preliminares, mas sim questões de mérito, porquanto dizem respeito diretamente aos elementos constitutivos da Reivindicatória — ou seja, à verificação da presença dos requisitos legais do artigo 1.228 do Código Civil.
A verificação da procedência ou improcedência do pleito reivindicatório depende de análise probatória, não se confundindo com hipótese de extinção processual sem resolução de mérito.
Do mesmo modo, a alegação de que a posse exercida seria “justa” ou “amparada por contrato de compra e venda” também não configura vício processual que inviabilize o exame do mérito. Trata-se de tese defensiva de natureza material, voltada à demonstração de que os autores/apelados não preenchem os requisitos da posse (in)justa, elemento indispensável para o êxito na demanda reivindicatória.
Portanto, a matéria invocada pelo réu/apelante não pode ser conhecida como preliminar, devendo ser apreciada no âmbito do mérito recursal.
Presentes os pressupostos intrínsecos (cabimento, legitimação e interesse em recorrer) e extrínsecos (tempestividade, regularidade formal, inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer e preparo), de admissibilidade, conhece-se do recurso.
A r. Sentença (mov. 122.1) julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais sob os seguintes fundamentos:
“[...]
DA NULIDADE DO CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS
Sustenta o requerido que o contrato de cessão de direito entabulado entre o Sr. Milton e o autor estaria eivado de nulidade, já que aquele não possuía mais direitos sobre o bem, tendo sido este transferido ao requerido quando da assinatura do contrato.
Aduz, ainda, que diante da existência de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, não poderia o Sr. Milton ter alienado ao bem ao autor.
Inicialmente, destaco que a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade não impede a rescisão contratual, sobretudo em caso de inadimplemento.
[...]
Ademais, de acordo com a previsão expressa do art. 221, do CC, o instrumento particular firmado pelas partes atesta as obrigações convencionais estabelecidas, mas seus efeitos apenas se operam em relação a terceiros com o registro da avença no registro público.
Considerando que o contrato de compra e venda firmado pelo requerido e o Sr. Milton nunca foi registrado, como também não o foram todos os demais contratos da cadeia negocial, não há falar em aplicação ao autor de qualquer deles.
Portanto, REJEITO a tese de nulidade do contrato.
DA PRETENSÃO REIVINDICATÓRIA
A ação reivindicatória é destinada ao titular do domínio de um bem certo e determinado que não detém sua posse.
A pretensão jurídica de direito material que ela visa resguardar é justamente conferir ao proprietário de certo bem que disponha de todos os atributos do domínio segundo a legislação civil: uso, gozo e fruição.
Para isso, todavia, é preciso que o autor comprove ser efetivamente o dominus da coisa reivindicada, e que ela esteja fora de sua posse, de forma indevida, além de individualizar perfeitamente o imóvel objeto da controvérsia.
Ora, tanto nas ações possessórias, quanto nas petitórias, faz-se mister que o autor discrimine a área sobre a qual incide sua pretensão, para que direito alheio não seja lesado.
No caso dos autos, entendo presentes todos os requisitos.
Cumpre salientar que a ação reivindicatória tem caráter essencialmente dominial e por este motivo só pode ser ajuizada pelo legítimo proprietário.
De acordo com o ordenamento jurídico, especialmente o previsto no art. 1.245, do CC, a transferência da propriedade do bem se dá mediante registro do título translativo no registro de imóveis.
Assim, o contrato particular de compra e venda embora tenha o condão de estabelecer direitos e obrigações entre as partes, não enseja, por si só, a transferência ou aquisição da propriedade.
Apenas o registro, que se dá com a inscrição do contrato no registro de imóveis é que se transferem os direitos sobre o bem, outorgando ao titular o uso, gozo, fruição e a sequela, nos termos do art. 1.228, do Código Civil.
Dessarte, apenas a inscrição do título aquisitivo da propriedade no registro é que confere ao titular o direito de reivindicar a coisa.
[...]
No caso dos autos, como se observa da Matrícula juntada ao ev. 1.5, o imóvel reivindicado está inscrito no registro imobiliário em nome de ANTONIO MARCOS IENSEN e ORLI CRAIS IENSEN.
Perfectibilizado, portanto, o requisito da comprovação da titularidade do autor.
Ademais, o exercício da posse pelo requerido é matéria incontroversa nos autos, sendo debatido somente se tal posse é exercida de forma justa ou não.
Do compulsar dos autos, noto que desde a celebração do contrato de compra e venda (ev. 1.7, cláusulas primeira e sexta) o requerido tem conhecimento da existência da dívida perante a COHAPAR.
Não bastasse isso, de acordo com o alegado pelas partes, em 2012 estas se dirigiram até um representante da COHAPAR para buscar realizar acordo e quitar as parcelas em atraso (ev. 1.4). Nesse sentido é o depoimento da testemunha Mauricio Bueno de Camargo, que afirmou:
“Isso aí foi em 2012, na época eu era prefeito da cidade de Cruzmaltina e presidente da associação. Eu lembro que o Marcio e uma outra pessoa me procurou, pra ver se conhecia alguém da COHAPAR (...) pediu que apresentasse o pessoal para eles fazerem uma negociação de uma casa (...) eu só apresentei o pessoal pra eles e de resto eu não sei mais nada (...) era a respeito de uma casa popular em Faxinal”.
Desta feita, embora ciente da existência da dívida, bem como do seu dever de pagá-la (assumido contratualmente quando da aquisição do bem), o requerido não efetuou qualquer pagamento.
Veja-se, embora alegue que gostaria de ter pago a dívida e que foi impedido pelo autor, não faz qualquer prova de tais alegações, não tendo juntado aos autos sequer os comprovantes de pagamento das notas promissórias emitidas em favor do Sr. Milton, de quem adquiriu o bem, havendo prova de que quem efetuou o pagamento de tais valores foi, na verdade, o autor (ev. 1.12).
Portanto, evidenciada a má-fé, do requerido que adquiriu o bem através de contrato de compra e venda, mas, do que se tem dos autos, nunca efetuou qualquer pagamento ao Sr. Milton ou mesmo à COHAPAR.
Por fim, entendo estar o bem devidamente individualizado (evs. 1.4 a 1.7), sendo que todos os contratos, bem como a matrícula versam sobre o mesmo bem.
Destarte, presentes os requisitos autorizadores da reivindicatória, de rigor a procedência dos pedidos inaugurais.
DAS PERDAS E DANOS
Ainda, pretende a parte autora o ressarcimento por perdas e danos, com o arbitramento de locatícios retroativos em relação aos últimos três anos em que foi exercida injustamente a posse pelo requerido.
A fixação de aluguel pelo período da ocupação indevida evita o enriquecimento sem causa da parte requerida, bem como configura justa indenização pelo uso do imóvel.
No caso dos autos, tem-se que o requerido ocupa o imóvel de forma irregular desde maio de 2013, quando efetuados pelo autor os pagamentos relativos à aquisição e a regularização dos débitos (evs. 1.12 e 1.14).
Entretanto, diante do reconhecimento da incidência ao caso da prescrição trienal (ev. 80), a pretensão de ressarcimento formulada pelo autor se limita ao período de três anos anteriores à propositura desta demanda, ou seja, cabível o arbitramento de locatícios desde 12/12/2020.
Determino, entretanto, seja aferido em liquidação de sentença, mediante prévia avaliação do imóvel, o valor de aluguel, já que são exigidos conhecimentos específicos acerca do mercado de imóveis para que se possa determinar o montante mencionado.
Ademais, em relação ao aluguel, estabeleço que valor obtido deve ser corrigido anualmente pelo IGPM, índice inflacionário hodiernamente utilizado para esta função.
Por fim, em que pese o réu ter pleiteado a condenação da parte autora ao pagamento de danos materiais, a título de restituição das benfeitorias realizadas no imóvel, entendo não haver provas nos autos acerca do valor efetivamente gasto com a realização de benfeitorias no bem.
Não restaram comprovadas nos autos quaisquer benfeitorias realizadas pelo réu, se limitando este a afirmar que demoliu a construção anterior e construiu no terreno outra casa.
Entendo que, ainda que haja indícios da realização de benfeitorias pelo requerido no imóvel, não há como se presumir o valor por ele desembolsado. Além do mais, cabendo a ele o ônus de comprovar suas alegações, apenas apresentou fotografias do imóvel antes da realização de obras (ev. 66.5), o que não basta para comprovar os investimentos realizados.
[...]
Assim, diante da ausência de provas acerca de eventuais benfeitorias realizadas no imóvel, deixo de promover a condenação do autor à indenização, já que não se faz possível a presunção de dano material.
3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pleitos iniciais, bem como EXTINTA a presente ação, com resolução de mérito (art. 487, I, do CPC), para os fins de:
a) DETERMINAR a imissão na posse do imóvel de matrícula 5.809, do CRI de Faxinal, em favor da parte autora;
b) CONDENAR a parte ré ao pagamento de aluguéis em favor da parte autora, em valor a ser apurado em sede de liquidação de sentença, devidos desde 12/12/2020 até a efetiva desocupação, corrigidos monetariamente pelo índice INPC, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde o efetivo prejuízo.
Ante a mínima sucumbência da esfera autora, condeno a parte ré ao pagamento das despesas processuais, bem como de honorários ao procurador da parte autora, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, sopesados os critérios legais, notadamente o trabalho realizado, o lugar da prestação do serviço, o grau de zelo e o tempo para tanto despendido (art. 85, § 2º, CPC).
[...]” [sic – grifos originais]
A controvérsia recursal cinge-se a verificar se a Sentença recorrida, ao reconhecer a validade da cessão de direitos firmada entre o Sr. Milton e o autor/apelado, bem como ao julgar procedente o pedido de imissão na posse e de arbitramento de aluguéis, decidiu de forma adequada às provas dos autos e à legislação civil aplicável.
De modo específico, cabe examinar:
(i) se o Contrato de Compra e Venda firmado entre o réu/apelante e o Sr. Milton seria suficiente para conferir-lhe posse legítima e impedir a cessão posterior dos direitos ao autor/apelado;
(ii) se a ausência de registro imobiliário inviabilizaria o reconhecimento da titularidade dominial em favor do réu/apelante, afastando a pretensão reivindicatória; e,
(iii) se há comprovação de benfeitorias realizadas pelo réu/apelante que ensejem indenização ou direito de retenção, conforme alegado.
Essas são as questões efetivamente controvertidas e razoáveis para ser decididas nesta Instância, vez que todos os demais pontos — como a existência do imóvel, a sua individualização, e a cadeia contratual básica — são incontroversos.
Pois bem.
II.1. Da alegada nulidade da cessão de direitos
Sustenta o réu/apelante que o Contrato de Cessão de Direitos (mov. 1.12) firmado entre o Sr. Milton e os autores/apelados é nulo, ao argumento de que o cedente já havia alienado o bem a ele (réu), mediante Contrato de Compra e Venda (mov. 1.7), com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade. Aduz que, diante disso, o Sr. Milton não possuía mais legitimidade para ceder o imóvel ao autor.
Sem razão.
Conforme bem destacou o Juízo a quo, a cláusula de irrevogabilidade não impede a resolução do contrato em caso de inadimplemento, e tampouco é apta a transferir a propriedade do bem sem o devido registro imobiliário. Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.
No caso concreto, o Contrato de Compra e Venda celebrado entre o Sr. Milton e o réu/apelante (mov. 1.7) nunca foi levado a registro, tal como não o foram os demais contratos da cadeia dominial. Assim, o documento firmado apenas gerou efeitos obrigacionais entre as partes, não se opondo a terceiros, especialmente ao cessionário que posteriormente adquiriu os direitos sobre o mesmo bem.
Ressalte-se, ademais, que o réu/apelante não comprovou haver adimplido integralmente o preço avençado, tampouco efetuado qualquer pagamento à COHAPAR — obrigação expressamente assumida aquando da aquisição do bem. Os comprovantes de pagamento juntados aos autos (movs. 1.14-15 e 1.20-21) referem-se ao autor/apelado, o que reforça a legitimidade da cessão.
Dessa forma, ausente prova de quitação e inexistente registro, correta a conclusão de Primeiro Grau ao rejeitar a alegação de nulidade contratual.
II. 2. Da pretensão reivindicatória e da posse injusta
O réu/apelante defende que sua posse seria legítima e amparada por Contrato válido, reconhecida inclusive pelo indeferimento de liminar operado ao mov. 26.1.
Entretanto, a alegação não merece acolhimento.
Cumpre destacar, de início, que o indeferimento de medida liminar não implica juízo de mérito acerca da controvérsia, tratando-se de análise perfunctória e sumária, realizada em sede de cognição superficial, pautada apenas em juízo de probabilidade. Assim, o fato de não haver sido deferida a liminar de reintegração não configura o reconhecimento judicial da legitimidade da posse do réu/apelante, tampouco gera presunção de direito material em seu favor.
Nos termos do artigo 1.228 do Código Civil, cabe ao proprietário o direito de reaver a coisa do poder de quem injustamente a possua ou detenha. No caso, a matrícula do imóvel de n.º 5.809, do CRI de Faxinal (mov. 1.5, f. 06) comprova que a propriedade está inscrita em nome dos autores/apelados ANTONIO MARCOS IENSEN e ORLI CRAIS IENSEN, preenchendo-se o primeiro requisito da demanda reivindicatória.
O exercício da posse pelo réu/apelante é fato incontroverso, restando verificar se tal posse é ou não justa.
Conforme o art. 1.200 do Código Civil, “é justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária”. Por sua vez, considera-se posse injusta aquela que decorre de ato contrário à boa-fé ou à ordem jurídica, como ocorre nas hipóteses de esbulho, retenção indevida ou inadimplemento de obrigação assumida como condição da posse.

E, como bem observou o Juízo de origem, o réu/apelante, embora ciente da existência de dívida perante a COHAPAR e tendo assumido contratualmente a obrigação de quitá-la (mov. 1.7), jamais efetuou qualquer pagamento, demonstrando comportamento incompatível com a boa-fé objetiva.
Extrai-se da Sentença recorrida que a testemunha da parte ré, Sr. Maurício Bueno de Camargo (mov. 111.1), ouvida em audiência, confirmou que o réu/apelante e o Sr. Milton buscaram acordo junto à COHAPAR em 2012, sem êxito. Ainda assim, o apelante permaneceu no imóvel sem quitar a dívida, o que evidencia a ausência de justo título e a posse de má-fé.
Assim, considerando a titularidade registral em nome dos autores/apelados, a ausência de adimplemento e a falta de título hábil oponível a terceiros, correta a Sentença ao reconhecer a posse injusta e julgar procedente o pedido reivindicatório.
II.3. Das benfeitorias e do direito de retenção
O réu/apelante afirma haver realizado benfeitorias substanciais no imóvel, com investimento superior a R$600.000,00, requerendo indenização e direito de retenção.

Todavia, inexiste prova idônea nos autos que comprove tais gastos.
O apelante limitou-se a juntar fotografias (mov. 94.3) e alegações genéricas de que teria demolido a construção anterior e erguido nova edificação, sem apresentar notas fiscais, recibos ou laudos que comprovassem o efetivo desembolso.

Diante da ausência de prova concreta, correta a Sentença ao indeferir o pleito indenizatório.
Ressalte-se, ademais, que o direito de retenção previsto no art. 1.219 do Código Civil é exclusivo do possuidor de boa-fé, condição não verificada no caso concreto, haja vista que o réu/apelante permaneceu na posse de bem alheio sem título válido e após ciência da dívida e da cessão posterior à parte autora.
Logo, inexiste fundamento jurídico para o reconhecimento de indenização ou direito de retenção.
II. 4. Dos aluguéis e perdas e danos
Por fim, quanto ao arbitramento de aluguéis, a r. Sentença limitou corretamente a indenização ao período de três anos anteriores à propositura da demanda (12.12.2020), em observância à prescrição trienal (art. 206, § 3.º, I, do Código Civil), determinando a apuração do valor em Liquidação de Sentença.
Tal critério mostra-se razoável e proporcional, evitando o enriquecimento ilícito do ocupante e assegurando justa compensação ao proprietário pelo uso indevido do imóvel.
Diante do exposto, não se verifica qualquer ilegalidade ou descompasso probatório na Sentença recorrida (mov. 122.1), mantida em Embargos de Declaração ao mov. 134.1, eis que o conjunto fático-probatório confirma a validade da cessão, a injustiça da posse e a inexistência de benfeitorias indenizáveis.
Assim, nega-se provimento à Apelação, mantendo-se integralmente a Sentença por seus próprios fundamentos.
Diante do não provimento do recurso, majoram-se os honorários advocatícios sucumbenciais devidos aos Patronos dos autores/apelados para 11% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.