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Processo:

I – RELATÓRIO Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto por Condomínio Residencial Central Park II contra decisão de mov. 269, proferida em autos de Execução de Título Extrajudicial promovida pelo agravante em face de Izabel Fernandes.Por meio da decisão combatida, o Juízo de Origem reconheceu que o fato de o imóvel gerador dos encargos condominiais estar alienado fiduciariamente não impede o seu leilão para saldar a dívida, porém, é necessária a citação do credor fiduciário para que integre a execução, também o oportunizando quitar o débito.Sob estes fundamentos, determinou a intimação da Caixa Econômica Federal para, querendo, efetuar a quitação do valor no prazo de 15 (quinze) dias e, na hipótese de negativa da instituição, que se proceda a sua inclusão no polo passivo da demanda e a remessa dos autos à Justiça Federal.Em suas razões, o condomínio agravante sustenta que o princípio da adstrição impede a inclusão oficiosa de terceiros na lide, sendo imprescindível, para tanto, a provocação das partes. Prossegue defendendo que somente haverá deslocamento para a Justiça Federal se presente interesse jurídico direto da CEF, o que não ocorre no caso, uma vez que o interesse da empresa é meramente reflexo, ainda que ostente a posição de credora fiduciária, devendo ser aplicado ao caso o disposto na Súmula 270 do STJ.Por fim, defende que a dívida condominial é propter rem e prepondera em relação ao crédito que a instituição financeira possui, sendo que sua intimação quanto a penhora visa unicamente resguardar o direito de preferência previsto no art. 27, §8º da Lei 9.514/97, sendo que a transferência do processo à Justiça Federal atenta contra o princípio constitucional da celeridade e razoável duração do processo.Distribuídos os autos neste Tribunal, deferiu-se efeito suspensivo ao recurso (mov. 8/TJ).Intimada, a agravada renunciou o prazo para a apresentação de contrarrazões (mov. 19/TJ).Conclusos os autos, sobreveio manifestação da Caixa Econômica Federal defendendo sua ilegitimidade passiva, uma vez que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação material com o imóvel e, no presente caso, nem sequer iniciou qualquer procedimento de consolidação da propriedade em face do devedor solidário (mov. 22/TJ).Em síntese, é o relatório.

II – FUNDAMENTAÇÃO1 – Admissibilidade recursalConheço do Agravo de Instrumento, eis que preenchidos todos os pressupostos de admissibilidade inerentes à espécie, tanto os intrínsecos quanto os extrínsecos.2 - MéritoDevolve-se a este Tribunal questão relativa à possibilidade de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo de ação de execução de débitos condominiais. No caso, a instituição financeira foi incluída de ofício no passivo do feito em razão de ser a credora fiduciária do imóvel gerador dos encargos condominiais. Para figurar no polo passivo de determinada demanda, é necessário que a parte detenha legitimidade.
A legitimidade, a seu turno, consiste na correspondência subjetiva daqueles que figuram nos polos do processo com aqueles que, na esfera material, são os titulares dos direitos e obrigações debatidos.Tratando-se de ações de cobrança ou execução de obrigações condominiais, o Superior Tribunal de Justiça, em seu Tema nº 886, definiu o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento é definida pela relação jurídico-material com o imóvel gerador, caracterizada pela posse direta sobre o bem, independentemente da existência de registro na matrícula. STJ – Tema 886.: “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.”.Ainda que o citado tema estabeleça contornos para a definição da legitimidade passiva entre o promitente vendedor e o promitente comprador, seu raciocínio se aplica por analogia ao presente caso.Nesta linha, para que reste configurada a legitimidade passiva do credor fiduciário do imóvel em ação de execução de débitos condominiais é necessário que, no âmbito material, esteja materializada a sua responsabilidade pelo pagamento da obrigação.No presente caso, não há notícias de que a Caixa Econômica Federal tenha se consolidado na propriedade do imóvel, sendo sua atual relação com ele a de propriedade resolúvel, na qual não exerce a posse direta. Portanto, considerando que a credora fiduciária não se consolidou na propriedade do imóvel, tem-se que a Caixa Econômica Federal não detém legitimidade passiva para a demanda, ainda que a obrigação debatida no feito tenha natureza propter rem, pois não ela se imitiu na posse direta do bem. Por consequência, não há o que se falar em inclusão da ré no polo passivo da demanda.Sobre o tema:“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. INSURGÊNCIA EM FACE DA DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE INCLUSÃO DA CREDORA FIDUCIÁRIA NO FEITO, DETERMINANDO QUE APENAS SEJA CIENTIFICADA ACERCA DA PENHORA E DOS ATOS EXPROPRIATÓRIOS, BEM COMO RECONHECEU A POSSIBILIDADE DE PENHORA DIRETA DO IMÓVEL PARA GARANTIA DO DÉBITO.1) PLEITO PARA QUE A CREDORA FIDUCIÁRIA SEJA INCLUÍDA NO FEITO, ANTE A EXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. NÃO ACOLHIMENTO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS QUE RECAI SOBRE O DEVEDOR FIDUCIANTE QUE MANTÉM RELAÇÃO JURÍDICA DE DIREITO MATERIAL COM O IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR DIRETO. DESNECESSIDADE DE INGRESSO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL NA LIDE. 2) DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ART. 1.345 DO CC. IRRELEVÂNCIA. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMPOSSIBILIDADE DE PENHORA DA UNIDADE CONDOMINIAL QUE ORIGINOU A DÍVIDA, MAS SOMENTE SOBRE OS DIREITOS QUE O DEVEDOR POSSUI EM RELAÇÃO AO IMÓVEL. ENTENDIMENTO DO STJ E DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DECISÃO REFORMADA, A FIM DE DETERMINAR QUE A PENHORA RECAIA APENAS SOBRE OS DIREITOS DOS EXECUTADOS SOBRE O BEM. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.[...]. Primeiramente, no tocante ao argumento de que se faz necessário o ingresso da Caixa Econômica Federal, credora fiduciária, no presente feito, por se tratar de litisconsórcio passivo necessário, este não merece prosperar. Isto porque, conforme o entendimento jurisprudencial, o legitimado para figurar no polo passivo da ação que verse sobre a cobrança de taxas condominiais é o possuidor direto do imóvel, no caso o devedor fiduciante, vejamos:
[...]. Assim sendo, mostra-se desnecessária a intimação da Caixa Econômica Federal para intervir no feito, visto que não há prova de que referida instituição financeira, que figura como credora fiduciária, tenha se imitido na posse do bem imóvel em questão. [...].”. (TJPR - 9ª Câmara Cível - 0044502-08.2020.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau Guilherme Frederico Hernandes Denz - J. 17.04.2021)Da mesma forma, a jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 4ª Região tem adotado o entendimento de que a Caixa Econômica Federal somente responderá pelas dívidas condominiais dos imóveis que lhe foram entregues em garantia de alienação fiduciária quando se consolida na propriedade do bem.“APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EFETIVADA EM NOME DA CEF 1. Para os casos de contrato de venda e compra com garantia de alienação fiduciária, há transmissão da propriedade do imóvel ao adquirente, permanecendo a CAIXA como mera credora fiduciária, sem a propriedade plena 2. Apenas após a consolidação da propriedade plena por parte do credor fiduciário é que se configuraria a sua legitimidade para arcar com as taxas condominiais. 3. Apelo provido.”. Grifei.(TRF4, AC 5024863-16.2020.4.04.7200, 4ª Turma, Rel.ª para Acórdão Des.ª Maria Isabel Pezzi Klein, Julg. em 01/08/2025)“DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. AGRAVO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. [...]. 3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n.º 1.345.331/RS e em precedentes posteriores, firmou entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais inicia-se a partir da consolidação da propriedade e imissão na posse pelo credor fiduciário. [...] Tese de julgamento: 1. Na alienação fiduciária, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais cabe ao credor fiduciário somente a partir da data da consolidação da propriedade e imissão na posse, permanecendo o devedor fiduciante responsável pelos encargos anteriores.”.(TRF4, AG 5018372-83.2025.4.04.0000, 12ª Turma, Rel. para Acórdão Des. João Pedro Gebran Neto, julgado em 30/07/2025)“ADMINISTRATIVO. CONTRATOS BANCÁRIOS. TAXAS E DESPESAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE DA CEF. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE ANOTADA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. 1. As despesas e taxas condominiais são dívidas pertencentes ao imóvel, sendo responsável aquele em cujo nome estiver o bem transcrito. As taxas condominiais são dívidas pertencentes ao imóvel, sendo responsável aquele em cujo nome estiver o bem transcrito. Cuida-se de obrigações propter rem, que aderem e acompanham a coisa. 2. Na hipótese, restou demonstrada a legitimidade da CEF para o pagamento das cotas condominiais em atraso, diante da prova de sua propriedade plena, comprovada pelo registro da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel. 3. Apelação cível desprovida.”.(TRF4, AC 5013937-43.2024.4.04.7003, 12ª Turma, Rel. para Acórdão Des. João Pedro Gebran Neto, julgado em 23/07/2025)Nestas condições, é de se dar provimento ao recurso, afastando a determinação de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da execução frente a sua ilegitimidade passiva.Em tempo, registro que apesar de a decisão combatida ter indeferido a penhora do imóvel gerador dos encargos e o Condomínio agravante ter tecido considerações sobre a natureza propter rem da obrigação, não houve pedido para reconhecimento da penhorabilidade do bem, mas tão somente o afastamento da inclusão da CEF no polo passivo da demanda. 3 – Conclusão e votoSob os fundamentos expostos, voto por CONHECER e DAR PROVIMENTO ao presente Agravo de Instrumento, a fim de afastar a determinação de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da execução.