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Processo:

Trata-se de
recurso de
Apelação Cível
interposto
em face da sentença proferida
pela MM. Juiz
de Direito, Dr.
Marcio de Lima, no mov.
175.1
dos autos de
Ação de
Adjudicação Compulsória
nº
0007271-18.2022.8.16.0083,
movida pelo autor/Apelante
em face dos
réus/Apelados,
objetivando a adjudicação compulsória de
imóvel
constituído por
terreno
localizado
na
Rua Tupiniquim, nº 637, Bairro São Francisco, na cidade de Francisco Beltrão/PR, em decorrência de contrato
particular
de compra e venda dito realizado com
o réu
Moacir Vargas,
que
julgou
extinto o processo sem resolução do mérito, diante da
“ausência de condição imprescindível a viabilizar a ação”, nos termos do artigo 485, incisos IV e VI,
do Código de Processo Civil.

Inconformado
com esse resultado,
o
autor interpôs
o presente Apelo
(mov.
179.1/origem),
alegando,
em síntese, que:
a)
adquiriu o imóvel por meio de contrato particular de compra e venda, o qual foi extraviado devido a um evento climático, e que, apesar da posse mansa e pacífica por mais de 20 anos, a sentença extinguiu
o processo
sem apreciação adequada da situação;
b)
houve cerceamento de
defesa, visto que as provas testemunhais não foram devidamente valoradas e a sentença carece de fundamentação, não enfrentando todos os argumentos e provas apresentados, especialmente a anuência tácita dos
réus/Apelados;
c)
a decisão recorrida demonstrou apego excessivo ao formalismo, desconsiderando a função social da propriedade e os direitos do promitente comprador, conforme artigo
1.418 do Código Civil;
d)
a exigência de matrícula individualizada não é absoluta e pode ser relativizada em casos excepcionais, como o presente, onde o
autor/Apelante demonstrou a impossibilidade de obter a matrícula
e a inércia dos
réus/Apelados em promover a regularização do imóvel; a recusa
dos
réus/Apelados em outorgar a escritura é manifesta, evidenciada pela contestação apresentada e pela inércia em regularizar a situação do imóvel;
e)
o direito à adjudicação compulsória deve ser analisado à luz dos princípios da função social da propriedade e da boa-fé, pois a negativa da adjudicação afronta a regularização de situação consolidada.
Com base em tais fundamentos, requereu o provimento do recurso,
reformando-se
a sentença
para
reconhecer
o direito à adjudicação compulsória e determinar
a expedição da carta de adjudicação em
seu
favor;
caso seja necessária a individualização da matrícula do imóvel, a
determinação de
expedição de alvará judicial para
tanto, com a
inversão do ônus
de sucumbência.
Intimados, os
réus/Apelados não apresentaram contrarrazões (mov. 182.0), sendo que após distribuição e sorteio
(movs. 3.1
e 4.0), vieram conclusos
os autos
em
16/06/2025
(mov. 6.0).
É o relatório.

Presentes os pressupostos
extrínsecos
de admissibilidade — tempestividade, preparo
dispensado por ser o recorrente beneficiário da justiça gratuita (mov.
16.1/origem), regularidade formal e a inexistência de fato impeditivo —, e
intrínsecos
— legitimidade, interesse e cabimento —,
merece ser conhecido o recurso.
A
controvérsia recursal
recai sobre
a sentença que julgou extinto sem
resolução do
mérito o
processo com
pedido de adjudicação compulsória referente ao
imóvel
constituído por
terreno
localizado
na
Rua Tupiniquim, nº 637, Bairro São Francisco, na cidade de Francisco Beltrão/PR, em decorrência de contrato de compra e venda dito realizado
pelo autor/Apelante
com o réu/Apelado
Moacir Vargas,
por entender o magistrado sentenciante
ausente
condição imprescindível
ao
processamento e êxito da pretensão.

A matéria devolvida ao exame para este Tribunal envolve
a existência dos requisitos necessários
à
adjudicação de
imóvel, alegado
adquirido pelo autor/Apelante,
e se houve formalismo excessivo do
Juízo
a quo
ao avaliar a prova documental que se faria necessária no caso.

Pois bem.
A sentença, adianta-se, deve ser mantida pelos próprios fundamentos e outros agregados, que se vão expor
na sequência e que são até mais incisivos e decisivos, os quais demonstram a completa
inviabilidade jurídica
da pretensão adjudicatória apresentada na
presente
ação.
Para começar, o imóvel cujo domínio se pretende obter sequer é devidamente individualizado e particularizado na petição inicial, informando-se apenas o numeral
629
da Rua Tupiniquim, Bairro São Miguel (ou “São Franciso” ou Loteamento Daros”), em Francisco Beltrão/PR, onde ele residiria.
Não houve
indicação de matrícula imobiliária, da área e confrontações do terreno, do número do lote ou da quadra.
Para piorar, o autor/Apelado apresentou uma declaração da COPEL sobre instalação de ponto de energia elétrica em 02/06/1995 (UC nº 59536233), cuja responsabilidade passou para o nome dele em 01/05/2005, que se refere ao numeral
627
da mesma Rua Tupiniquim (mov. 1.6/origem), e um extrato de débitos de IPTU e outros tributos municipais de imóvel com inscrição cadastral nº 181358, cujo contribuinte é o réu/Apelado Espólio de
Joares
João Daros, que é o lote nº 13, da quadra nº 941, com área total de 803,82m², mas cujo numeral é o
637
da mencionada Rua Tupiniquim (mov. 1.7/origem).
Logo, há inconsistências importantes, inclusive,
a respeito de qual é o imóvel cuja adjudicação se requereu, salientando-se que o acolhimento do pedido implicaria em ordem judicial para transferência cogente de domínio perante o Cartório de Registro de Imóveis, para fins dos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, donde ser preciso
conhecer
qual é o bem, em nome de quem está registrado (para que este seja réu obrigatório no processo) e qual é o título aquisitivo de direitos que o pretendente possui para exigir essa transferência.
Sim, porque seria
fundamental
ter apresentado contrato escrito de compromisso de compra e venda do imóvel e comprovação do pagamento do preço, oponíveis ao titular dominial, que nos termos da matrícula nº 17.664 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Francisco Beltrão/PR, anexada no mov. 74.2/origem, era o Sr.
Joares
João Daros, falecido e representado no processo por seu Espólio, que ofereceu a contestação de mov. 53.1/origem.
A petição inicial sequer apresenta detalhes do suposto negócio de compra e venda, tais como data, preço e condições de pagamento,
e, ademais, ele não foi efetuado com o Sr.
Joares
João Daros, nem se apresentou sucessão de contratos a partir do proprietário, donde não se legitimar e viabilizar a pretensão de adjudicação compulsória (demonstração de obrigação de fazer) perante o Espólio demandado, à inexistência de qualquer vínculo jurídico.
A alegação do autor/Apelante de que durante
um vendaval
“perdeu o contrato”, mesmo que fosse comprovada, não supriria a necessidade de juntá-lo aos autos para permitir o processamento do pedido de adjudicação compulsória. Ora, se
quiser
adquirir o domínio em razão do exercício de posse prolongada e incontestada há mais de vinte anos, como alegou, inclusive com possibilidade de computar a posse dos antecessores, a ação a ser proposta seria a de aquisição originária, isto é, usucapião, que independe de justo título.
A propósito, em sustentação, os seguintes julgados do Superior Tribunal de Justiça (destacou-se):
“AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. OMISSÃO INEXISTENTE. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. EFICÁCIA. SUBSTITUIÇÃO DA VONTADE DO PROMITENTE-VENDEDOR. DEFINIÇÃO DE QUESTÕES REGISTRÁRIAS. JUÍZO CÍVEL. INCOMPETÊNCIA. RECURSO
IMPROVIDO.
1. Não há que se falar em ofensa aos
arts. 489, § 1º, e 1.022, II, do CPC, uma vez que o acórdão recorrido adotou fundamentação suficiente decidindo integralmente a controvérsia. É indevido conjecturar-se a existência de omissão, obscuridade ou contradição no julgado apenas porque decidido em desconformidade com os interesses da parte.
2. Na ação de adjudicação compulsória, a decisão judicial exerce a função de suprir a manifestação de vontade do promitente-vendedor, assumindo, em seu lugar,
o encargo de efetivar a formalização do contrato de compra e venda
anteriormente pactuado. Precedentes.
3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.”
(AREsp
n. 1.367.062/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 3/12/2025).
“AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS. PROCURAÇÃO.
AUSÊNCIA DOS REQUISITOS ESSENCIAIS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PREÇO E QUITAÇÃO NÃO ESPECIFICADOS NO INSTRUMENTO.
REVALORAÇÃO JURÍDICA DOS FATOS. POSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 7/STJ. PROVIMENTO DO RECURSO PARA
RESTABELECER A SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.
1. A análise da qualificação jurídica de um documento, cujos fatos são incontroversos, para aferir se ele constitui título hábil para a adjudicação compulsória, configura
revaloração
da prova, e não seu reexame, o que afasta a incidência da Súmula 7/STJ.
2. O direito à adjudicação compulsória
exige a existência
de um compromisso de compra e venda que preencha os requisitos legais, notadamente a estipulação de preço e a prova da quitação, nos termos dos
arts.
1.417 e 1.418 do Código Civil.
3. A procuração em causa própria (in rem suam), para ser considerada instrumento hábil a substituir a promessa de compra e venda e, assim, embasar a ação de adjudicação compulsória, deve conter os elementos essenciais do negócio jurídico, quais sejam, a individualização do bem, o preço e a forma de quitação.
4. A mera quitação do financiamento original do imóvel pela loteadora não supre a ausência de estipulação do preço no instrumento de cessão de direitos celebrado entre os particulares, cedente e cessionário, não servindo como prova da efetiva compra e venda entre eles.
5. Não se desincumbe do ônus probatório (art. 373, I, do CPC) o autor que, em ação de adjudicação compulsória,
não apresenta contrato de promessa de compra e venda ou instrumento equivalente
com os requisitos essenciais do negócio jurídico.
6.
Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e provido.”
(AREsp
n. 2.496.312/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025, DJEN de 25/11/2025).
Destarte,
como se sabe,
é cabível a pretensão adjudicatória em face do promitente vendedor, para que este cumpra a obrigação de fazer, isto é, outorgue escritura pública de compra e venda do imóvel objeto do compromisso, permitindo-se o ingresso do título no registro imobiliário para transferência da propriedade do bem em favor do promitente comprador (CC, artigo
1.418).
São necessários, pois,
os seguintes requisitos: existência de contrato de compra e venda, quitação do preço e recusa injustificada do vendedor.
O artigo 1.417 do Código Civil é claríssimo a respeito (grifou-se):
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento,
celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
O
autor/Apelante, além de não possuir contrato de compra e venda e
não
provar
a quitação do preço,
sequer
indicou com segurança e precisão
qual
o
lote
objeto da pretensão, donde correta a extinção do processo por falta de pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular e por falta de legitimidade
ad causam
para o pleito específico, incidindo no caso o disposto nos artigos 320 e 485, incisos IV e VI, do Código de Processo Civil.
Em acréscimo, o
Juízo
a quo, ao analisar o caso em exame, reconheceu
a
impossibilidade
de o autor/Apelante adjudicar o imóvel, diante da ausência de matrícula individualizada, pois como ponderado pelo Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva, no julgamento do REsp nº 1.851.104/SP,
em 12/05/2020,
“se o imóvel cuja escritura se exige a outorga não possui matrícula própria, individualizada no registro de imóveis, eventual sentença que substitua a declaração de vontade do promitente vendedor torna-se inócua, pois insuscetível de transcrição [...] daí porque a existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória”.
De fato, o lote pretendido – seja ele qual for – não tem matrícula individualizada e isso
poderia ser um problema
intransponível se essa matrícula não pudesse ser gerada quando emitido o primeiro título aquisitivo e translativo de propriedade, o que, apenas para argumentar, parece não ser o caso.
Segundo o R-2 da matrícula nº 17.664 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Francisco Beltrão/PR, de 27/07/1998, que vem a ser a
matrícula mãe, houve a
constituição
regular
de loteamento, denominado “Loteamento Daros”,
observada a Lei nº 6.766/1979,
contudo sem que o proprietário e loteador, Sr.
Joares
João Daros, promovesse na sequência a abertura de matrículas próprias para cada lote, o que não era exigido pela legislação, eis que a
Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973, na redação dada pelas
Leis
nº 6.216/1975, 6.688/179, 10.267/2001 e 14.382/2022) estabelece que isso ocorreria com
o registro do primeiro título aquisitivo, como se extrai dos
artigos 172,
176,
§ 1º, incisos I e II,
nºs. 1 a 6,
227
e
228,
in
verbis
(sublinhou-se):
Art. 172 - No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, "inter
vivos" ou "mortis
causa" quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.
Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:
I -
cada
imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação caso a transcrição possua todos os requisitos elencados para a abertura de matrícula;

II -
são
requisitos da matrícula:
1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;

2) a data;
3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:
a -
se
rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;

b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.

4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:

a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
5) o número do registro anterior;
6) tratando-se de imóvel em regime de multipropriedade, a indicação da existência de matrículas, nos termos do § 10 deste artigo; 
Art. 227 - Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro nº 2 - Registro Geral - obedecido o disposto no art. 176.
Art. 228 -
A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado.   
Logo,
se tivessem sido preenchidos os outros requisitos exigidos para a ação,
acima identificados,
uma sentença
com força de escritura pública de compra e venda (para tomar o lugar desta),
até poderia
ser registrada
como o primeiro título aquisitivo pós-loteamento, assim gerando/criando a
matrícula individualizada, sem desrespeito ao artigo 16, § 2º, do Decreto-Lei nº 58/1937, porém,
subsistem os impedimentos, dentre os quais o Juízo
a quo
se utilizou da falta de prova de recurso do alienante em efetuar a transferência.
Desta 20ª Câmara Civil,
veja-se os seguintes
arestos
de casos
semelhantes
(fez-se os destaques):
“DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL.
APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO. MANTIDA.
HONORÁRIOS. DEFENSOR DATIVO. CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível visando a reforma de sentença que extinguiu a demanda de adjudicação compulsória sem resolução do mérito, em razão da ausência de contrato escrito que comprovasse a promessa de compra e venda do imóvel. Parte apelante alegou a existência de autorização para escritura e a impossibilidade de apresentação do contrato.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a adjudicação compulsória sem a apresentação de contrato escrito que comprove a promessa de compra e venda do imóvel e se cabe o arbitramento de honorários ao defensor dativo.
III. Razões de decidir
3. A ausência de contrato escrito impede o ajuizamento de adjudicação compulsória, conforme o art. 1.417 do CC.
4. O documento apresentado pela parte apelante não comprova a celebração do negócio jurídico.
5. A demanda deveria ter sido ajuizada contra todos os proprietários registrais, configurando litisconsórcio passivo necessário.
6. Necessidade de arbitramento de honorários ao defensor dativo em razão de sua atuação no 1º Grau.
IV. Dispositivo e tese
7. Apelação conhecida e parcialmente provida para arbitrar honorários ao defensor dativo.
Dispositivos relevantes citados:
CC,
arts. 1.417 e 1.418; EAOAB, art. 22, § 1º; Lei Estadual nº 18.664/2015, art. 5º.
Jurisprudência relevante citada:
TJ-PR, Apelação Cível 00067247220188160194, Rel. Rosaldo Elias
Pacagnan, 20ª Câmara Cível, j. 31.01.2025; TJ-PR, Apelação Cível 00292872620208160021, Rel. Rosaldo Elias
Pacagnan, 20ª Câmara Cível, j. 25.02.2025.
Resumo em linguagem acessível: O tribunal analisou um recurso de apelação sobre um pedido de adjudicação compulsória, que é quando alguém quer obrigar outra pessoa a transferir a propriedade de um imóvel. A decisão anterior tinha extinguido o pedido porque não havia um contrato escrito que comprovasse a compra do imóvel. O tribunal entendeu que, para fazer esse pedido, é necessário ter um contrato e que a falta dele impede a ação. Além disso, o tribunal decidiu que o advogado que atuou na defesa da parte que fez o pedido deve receber honorários, totalizando R$ 2.000,00, mas não aumentou os honorários do advogado do outro lado. Portanto, o pedido de adjudicação foi negado, mas o advogado da parte que recorreu receberá o pagamento pelos serviços prestados.”
(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0005890-47.2021.8.16.0038 - Fazenda Rio Grande - Rel.: SUBSTITUTA MARIA ROSELI GUIESSMANN - J. 07.11.2025).
“APELO CÍVEL.
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DEMANDA JULGADA EXTINTA SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, POR AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. INSURGÊNCIA.
INEXISTÊNCIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FALTA DE COMPROVAÇÃO SUFICIENTE DO PAGAMENTO DO PREÇO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE RECUSA DA PARTE REQUERIDA À OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA OU DA EXISTÊNCIA DE ÓBICES A TANTO. INTERESSE PROCESSUAL NÃO VERIFICADO. PRECEDENTES. ÔNUS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS. HONORÁRIOS RECURSAIS. INAPLICABILIDADE IN CASU. APELO CONHECIDO E NÃO-PROVIDO.”
(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0004398-92.2023.8.16.0056 - Cambé - Rel.: DESEMBARGADORA ANA LUCIA LOURENÇO - J. 12.07.2024).
Considerando que
a presente decisão é pelo não provimento do recurso, mantendo-se a
sentença recorrida,
ainda que com outros fundamentos,
são devidos
honorários advocatícios recursais, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, e consoante entendimento
do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.059, de modo
que
diante da ausência de
incremento de trabalho
[ausência de contrarrazões]
e breve tempo nesta instância recursal, em conjunto com a natureza e importância da causa, majoram-se
os honorários de sucumbência
devidos
em favor do patrono dos
réus/Apelados
para 11% (onze por cento)
sobre o valor da causa,
em atenção aos critérios do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.
Ressalva-se, uma vez mais,
a suspensão da exigibilidade das custas processuais e honorários de sucumbência por ser o recorrente beneficiário da justiça gratuita, nos termos do artigo
98, § 3º, do Código de Processo Civil.

Por tais razões, o
voto
é no sentido de
conhecer
e negar provimento
ao recurso, mantendo-se a sentença combatida, com
a
majoração dos honorários sucumbenciais, nos termos acima.