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Processo:

1 - RELATÓRIO

Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento interposto por SORAYA LEITE SARAVY ROSA em face da decisão de mov. 251.1 – autos originários, que rejeitou a impugnação ao laudo de avaliação do imóvel penhorado.


Em suas razões recursais, sustenta a parte Agravante, em síntese, que as avaliações imobiliárias apresentadas para contrapor o valor apurado pelo perito judicial, demonstram que a considerável divergência dos valores, quatro vezes maior. Afirma, ainda, que não há preclusão para se manifestar sobre o laudo, já que a questão estava sendo discutida em razão do pedido de redução do valor da avaliação, formulado pela agravada. Além disso, aduz que homologar a avaliação apresentada pelo perito judicial geraria o enriquecimento sem causa da parte credora. Tece considerações sobre os documentos apresentados pelas partes, assim como sobre a discrepância dos valores e equívocos cometidos pelo profissional na avaliação. Pugnou pela concessão de efeito suspensivo e, ao final, pelo provimento do recurso.
No mov. 8.1 foi deferido o efeito suspensivo e processado o recurso.

Sem contrarrazões – mov. 13.
É o breve relatório.


2 - FUNDAMENTAÇÃO

Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (cabimento, legitimação, interesse e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer) e extrínsecos (preparo, tempestividade e regularidade formal), o recurso deve ser conhecido.
Cuida-se de Ação de arbitramento de honorários advocatícios, em fase de cumprimento de sentença, na qual a magistrada a quo rejeitou a impugnação ao laudo de avaliação do imóvel penhorado, nos seguintes termos (mov.251.1):
“1. Inicialmente, diante dos documentos complementares acostados no mov. 249.2, defiro a cessão de crédito, bem como determino a retificação do polo ativo da lide, com a exclusão do atual exequente e inclusão de Assiane Clarete Adada.
Procedam-se às comunicações de praxe.
2. Com relação à perícia realizada nestes autos, REJEITO a impugnação à avaliação realizada porquanto desacompanhada de qualquer suporte probatório apto a elidir a manifestação do perito auxiliar da justiça, que compareceu in loco ao imóvel e o analisou inclusive em comparação a imóveis vizinhos e localidades próximas.
Nada obstante, por oportuno, registro que os magistrados que operaram no presente feito agiram de modo incorreto ao oportunizar à executada a prolongação da demanda mediante pedidos sucessivos de esclarecimentos ao expert e (agora) nova perícia, pois, quando intimada na primeira oportunidade sobre o laudo pericial, renunciou ao prazo para manifestação (mov. 130), a evidenciar a preclusão do direito de impugnação, o qual vem sendo praticado desde então apenas para tumultuar o andamento processual.
Dessa forma, HOMOLOGO a avaliação do expert (R$ 655.000,00).
3. No mais, confiro à parte exequente o prazo de quinze dias para requerer o que entender pertinente quanto ao prosseguimento do feito, inclusive mediante adjudicação ou alienação judicial do bem, hipótese em que poderá indicar leiloeiro.” - Destaquei

Da análise dos autos é possível verificar que a penhora ocorreu sobre os direitos possessórios que a devedora, ora agravante, possui sob o imóvel rural localizado na Estrada do Imbuial, 1362 em Campina Grande do Sul.


Ao decidir a impugnação à penhora, a magistrada estabeleceu que (mov. 41.1):
“(...)
Neste norte, considerando que o terreno, como já dito, possui uma extensão avantajada, entendo que o fracionamento da posse é medida mais adequada à solução da presente execução, já que o imóvel, em meados de 2004, contava com uma avaliação de R$ 700.000,00 (setecentos mil reais), ou seja, o fracionamento é suficiente para saldar a dívida.

Em vista de todo o exposto, acolho parcialmente a impugnação à penhora e para o fim de definir que a penhora deve recair sobre parcela do imóvel onde não esteja a construção onde mora a executada, preservando, assim, a sua habitabilidade.

2. Considerando a necessidade de se aferir qual a área da posse correspondente ao valor da dívida, entendo ser necessária a avaliação do terreno e após a elaboração de laudo topográfico da área penhorada. Consigno que após a confecção da avaliação e demais ato é que será retificado o auto de penhora.

Assim, nomeio como perito avaliador Sr. Amarildo de Souza Cercal (e-mail: amarilcercal@gmail.com – fone: 99535-5577).

Intime-se o expert para informar se aceira o encargo, bem como elaborar proposta de honorários.”
No laudo pericial encartado no mov. 118.1, o Expert consignou:
“2 OBJETIVO

2.1 OBJETIVO GERAL

A perícia tem por finalidade apurar o justo e atual valor de mercado da área rural localizada na Estrada do Imbuial, 1362, Campina Grande do Sul/PR. Os procedimentos para a realização da perícia estão devidamente identificados no mov. 41.1 do sistema Projudi.

2.2 OBJETIVO ESPECÍFICO

Os objetivos específicos deste laudo são:

a) identificação e determinação da composição do imóvel avaliando;

b) apurar o valor mercadológico atual do imóvel;

A documentação anexada pelas partes foi utilizada para dar suporte à avaliação.
(...)
4 IDENTIFICAÇÃO DO AVALIANDO
Trata-se de um imóvel com característica residencial (chácara) com área de terreno correspondente a 145.200,00 m². Sobre a área há benfeitorias, entretanto não fazem parte da avaliação. Demais informações do imóvel encontram-se no Anexo 1 – Documentos do Avaliando.”

Apontando que o valor atribuído ao imóvel, em novembro de 2020, era de R$ 910.000,00.
Após a impugnação ao laudo, o Expert, no mov. 137.1, ratificou o laudo, apresentando alguns esclarecimentos adicionais.


Na sequência, após novas impugnações apresentadas pelas partes (movs. 145.1 e 146.1), o perito judicial apresentou laudo complementar (mov. 156.1), em que acrescentou:
“Analisando o questionamento da Requerente com relação ao critério estabelecido no trabalho pericial referente a diferença do valor de mercado de um imóvel regularizado (com Matrícula Imobiliária) e um imóvel com direitos possessórios (como é o caso do avaliando). Informo que trabalho pericial atribuiu um desconto de R$ 17.828,00 (1,93% por cento) do valor de mercado, relativo à inexistência de matrícula imobiliária o avaliando, a saber: Retirado do Anexo 4 do Laudo Pericial mov. 118.5 p.10 e 11
(...)
Porém, consultando Jurisprudências e estudos técnicos sobre o assunto, informo que o STJ atribuiu um percentual de desconto superior (40% por cento). Já o estudo técnico, anexado neste manifesto, realizado pelo IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, atribuiu um percentual médio de 30% (por cento). Tanto a jurisprudência citada como o estudo técnico estão descritas em um único relatório anexado neste manifesto. Com base no estudo descrito, este perito complementa o laudo pericial do mov. 118, ajustando o valor do desconto sobre o valor de mercado do avaliando com base no percentual atribuiu pelo estudo técnico realizado (30%), o qual, considero mais preciso e seguro para o trabalho pericial. Tendo em vista que o Laudo Pericial já contemplou o desconto percentual de 1,93% (por cento), logo, será aplicado uma redução de mais 28,07% (por cento) sobre o valor atribuído no referido Laudo, totalizando os referidos 30%.”

Atribuindo novo valor ao imóvel:
A devedora, ora agravante, apresentou dois laudos particulares que indicam como valor da área, sem as benfeitorias:
Avaliação 1 (mov. 177.4) - VALOR DE MERCADO
Terra nua: R$ 19,00 x 145.200 m² .................................R$ 2.758.800,00
Avaliação 2 (mov. 177.5) – VALOR DA TERRA NUA (Com topografia boa, bosque e lugar para plantio, segue o cálculo do valor de terra sem as benfeitorias):
145.200 m² x R$28,77 – 35% (por não ter matrícula e ser uma posse) = R$2.715.240,00 (o valor do m² ficou em R$ 18,70).

Da análise das conclusões apresentadas pelo avaliador, assim como dos documentos apresentados pela agravante é possível evidenciar que há considerável discrepância nos valores apurados pelo perito judicial e daqueles constantes nos laudos particulares.

Neste sentido, cumpre destacar que a avaliação realizada deverá especificar os bens avaliados, com as suas características e o estado em que se encontram, assim como seu respectivo valor, em consonância com os incisos do artigo 872 do CPC:
Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar:

I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram;

II - o valor dos bens.

Já quanto à possibilidade de realização de nova avaliação, o art. 873 do CPC dispõe que:
Art. 873. É admitida nova avaliação quando:
I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;
II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;
III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.
Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.

Em que pese o laudo elaborado pelo perito judicial tenha atendido os requisitos dos art. 872 do CPC, há considerável divergência na avaliação do imóvel, devendo a questão ser analisada com cautela, a fim de se evitar enriquecimento indevido pela parte credora, razão pela qual entendo que, nos termos do art. 873, III do CPC, existindo fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem, justifica-se a realização de nova avaliação.
Nesse sentido:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO. AVALIADOR JUDICIAL. CRITÉRIOS DO ART. 115 CNCGJ. AUSENTES. NOVA AVALIAÇÃO DO BEM. POSSIBILIDADE. ART. 873, INCISOS I E III DO CPC. DÚVIDA ACERCA DO VALOR ATRIBUÍDO AO BEM. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO. (TJPR - 13ª Câmara Cível - 0009057-50.2025.8.16.0000 - Medianeira -
Rel.: DESEMBARGADOR FERNANDO FERREIRA DE MORAES -
J. 23.04.2025)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. DECISÃO QUE REJEITOU IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO JUDICIAL. INSURGÊNCIA DA PARTE EXECUTADA. ACOLHIMENTO. LAUDO QUE NÃO OBSERVOU AS NORMAS DE PROCEDIMENTO ESTABELECIDAS NO CÓDIGO DE NORMAS DA CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA DO TJPR. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS PARÂMETROS ADOTADOS E DISCRIMINAÇÃO DAS PESQUISAS DE MERCADO REALIZADAS. APARENTE DISCREPÂNCIA DE VALORES EM RELAÇÃO AOS ANÚNCIOS JUNTADOS NOS AUTOS. FUNDADA DÚVIDA SOBRE OS VALORES ATRIBUÍDOS AOS BENS PENHORADOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 873, III, DO CPC. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. DECISÃO REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
(TJPR - 8ª Câmara Cível - 0030768-14.2025.8.16.0000 - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADORA THEMIS DE ALMEIDA FURQUIM -
J. 02.06.2025)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CARTA PRECATÓRIA EM AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO. DISCREPÂNCIA DE VALORES. FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. NOVA AVALIAÇÃO. POSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 873, INCISO III, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. DECISÃO AGRAVADA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO, AO QUAL SE DÁ PROVIMENTO. (TJPR - 7ª Câmara Cível - 0023987-15.2021.8.16.0000 - Palmeira -
Rel.: DESEMBARGADOR FRANCISCO LUIZ MACEDO JUNIOR -
J. 13.10.2021)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DA AVALIAÇÃO JUDICIAL. NOVA AVALIAÇÃO. PERTINÊNCIA. FUNDADA DÚVIDA SOBRE O VALOR ATRIBUÍDO AO BEM. INTELIGÊNCIA DO ART. 873, INCISO III, DO CPC. IMÓVEL AVALIADO EM OUTRAS DUAS OPORTUNIDADES COM VALOR SUPERIOR AO DA AVALIAÇÃO ATUAL. PRECEDENTES DESTA CORTE DE JUSTIÇA. DECISÃO REFORMADA.RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 7ª Câmara Cível - 0067100-19.2021.8.16.0000 - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADOR MARCEL GUIMARÃES ROTOLI DE MACEDO -
J. 26.08.2022)

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso de agravo de instrumento para, reformando a decisão agravada, determinando a realização de nova avaliação.

3 - CONCLUSÃO

Diante do exposto, voto por CONHECER E DAR PROVIMENTO ao recurso de Agravo de Instrumento Cível interposto.