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Processo:

1. RELATÓRIO
Objeto: recurso de apelação da sentença que julgou parcialmente procedente a demanda de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais.
Decisão: cujo teor determinou a migração contratual com manutenção dos direitos e obrigações originalmente pactuados e condenou ao pagamento de multa moratória sobre o valor atualizado do contrato.
Argumentos da parte apelante:
(i) ocorrência de prescrição;
(ii) inaplicabilidade do código de defesa do consumidor;
(iii) ausência de mora por fortuito externo;
(iv) impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer;
(v) enriquecimento ilícito da parte autora; e
(vi) inaplicabilidade da multa contratual.
Pedido: provimento do recurso para afastar a condenação à obrigação de fazer e à multa contratual, com reconhecimento da prescrição e da inaplicabilidade do código de defesa do consumidor.
Contrarrazões: não provimento do recurso.
É o relatório.


2. VOTO 
2.1. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE    
Presentes os requisitos de admissibilidade, conhece-se do recurso. 
2.2. MÉRITO RECURSAL 
Questões: (i) prescrição; (ii) CDC; (iii) ausência de mora; (iv) multa contratual; (v) termo inicial dos juros; e (vi) obrigação de fazer.2.2.1. PRESCRIÇÃO 
A parte apelante alega que a pretensão inicial da autora se encontra prescrita, visto que o contrato foi firmado em 2011, tendo decorrido mais de 10 anos até a propositura da demanda. 
Sem razão. 
Conforme preconiza o art. 189, do CC, o qual consagra o princípio da actio nata, a prescrição inicia-se a partir da efetiva lesão do direito, para tanto, as reparações pretendidas iniciam-se a partir da efetiva entrega do imóvel, conforme o prazo previsto no art. 205, do CC, o qual até o momento não ocorreu. 
Por esses termos, a prescrição sequer iniciou-se.2.2.2. CDC 
A relação estabelecida entre as partes é de consumo. A parte apelante tem como atividade fim atuar no ramo da construção civil. A parte apelada, pessoa física, adquiriu imóvel ofertado pela parte apelante. Portanto, enquadram-se nos conceitos de consumidor e fornecedor (arts. 2º e 3º do CDC).    
Conforme entendimento deste Tribunal, o fato de se tratar de unidade hoteleira em regime de multipropriedade não afasta a aplicação do CDC, mormente quando inexiste indícios de que os compradores não são os destinatários finais.   
Frisa-se que, ainda que presente o intuito lucrar com o imóvel, é flagrante a vulnerabilidade frente à parte apelante, uma vez que se trata de sociedade especializada em incorporação imobiliária.  
Por isso, aplicável o CDC, como já entendeu esta Câmara em situação envolvendo o mesmo empreendimento:   
DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPETÊNCIA ESPECIALIZADA DA CÂMARA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE UNIDADE AUTÔNOMA DE HOTELARIA. EMPREENDIMENTO MALUÍ ILHA DO SOL – HOTEL RESORT. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RELAÇÃO DE CONSUMO E INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. LEGITIMIDADE PASSIVA E TEORIA DA APARÊNCIA. JULGAMENTO EXTRA PETITA. CONFIGURAÇÃO DA MORA CONTRATUAL. DANO MORAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DE AMBAS AS REQUERIDAS. RECURSO ADESIVO DO AUTOR.1. As disposições do Código de Defesa do Consumidor aplicam-se ao caso, uma vez que as requeridas estão enquadradas no conceito legal de fornecedoras de serviço. Inversão do ônus da prova que se justifica ante a hipossuficiência do autor representada pela dificuldade técnica na produção da prova. (...) 3. Empresa requerida que integra a cadeia de fornecimento e deve responder de forma objetiva e solidária pelos prejuízos suportados pelo consumidor. Inteligência do art. 7º, parágrafo único do CPC. Preliminar de ilegitimidade passiva afastada. (...) 5. Definido o prazo de entrega, fatores como tempo de execução, obtenção de mão de obra e insumos essenciais, bem como alterações estruturais para inclusão de benfeitorias estão todos ligados ao planejamento e ao risco do empreendimento em si. Configuração da mora das requeridas. (...) (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0056610-95.2018.8.16.0014 - Londrina -  Rel.: SUBSTITUTA LETICIA MARINA CONTE -  J. 20.10.2023)  
Sendo assim, ante a submissão da relação contratual estabelecida ao CDC, a parte consumidora possui a faculdade de desistir do compromisso firmado, leia-se o caso ementado a seguir: 
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SUBMISSÃO AO CDC. SÚMULA 543 DO STJ. INADIMPLEMENTO. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO INTEGRALMENTE QUITADO. DIREITO DE DESISTÊNCIA. (...) 3. De acordo com a Súmula 543 do STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 4. Na hipótese de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, em regra, é lícito ao consumidor resilir unilateralmente o contrato (direito de desistência), assegurado ao vendedor não culpado pela desconstituição do negócio o direito de retenção de parcela do valor já adimplido. (...). (REsp n. 2.023.670/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/9/2023, DJe de 15/9/2023).  
Assim, a pretensão inicial da parte autora é legítima e deve ser acolhida para rescindir o contrato de compra e venda, com a devolução dos valores pagos ao promitente comprador.2.2.3. FORTUITO EXTERNO    
Conforme ensinamento de Paulo Lôbo:    
se o devedor pode evitar ou impedir seus efeitos, não há caso fortuito ou força maior. [...] Não se insere no conceito de caso fortuito e força maior a previsibilidade. O fato poderia ser previsível, mas sua ocorrência não poderia ser evitada ou impedida pelos figurantes do negócio jurídico. [...] O que interessa é a inevitabilidade dos efeitos, para o devedor, em dimensão tal que impeça o adimplemento, causando danos ao credor. (LÔBO, Paulo. Direito civil: obrigações (volume 2) [livro digital]. 11ª edição. São Paulo: Editora Saraiva, 2023, p. 106)   
A cláusula 11 do contrato (mov. 1.5 do 1º grau) estabeleceu a entrega do empreendimento para o dia 31-12-2013, com tolerância de 180 dias, independentemente da existência de caso fortuito ou força maior, o que determinou como data impreterível para a entrega o dia 30-6-2014.    
O contrato foi celebrado no dia 15-3-2011 (mov. 1.4 do 1º grau) e até o momento da interposição do recurso (15-5-2025) o empreendimento ainda não havia sido entregue. Portanto, demonstrado o atraso na entrega da obra.    
As diversas alterações no empreendimento, especialmente para a característica de estância termal, ocorreram sem formalização de termos aditivos e sem anuência expressa da parte apelada, o que afronta o contido no art. 51, IX e XIII, do CDC, bem como a própria essência de negócio jurídico, que pressupõe ajuste de vontades.    
Logo, as modificações no cronograma decorrentes dessas mudanças não vinculam a parte apelada, mesmo que, em tese, valorizem o empreendimento, considerando que nos termos do CC, art. 313, “o credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa”.    
Todos os outros acontecimentos invocados pela parte apelante (pandemia – março /2020; incêndio – fevereiro/2015) ocorreram após o prazo final estabelecido no contrato.    
Portanto, não ficou comprovado caso fortuito ou força maior capaz de justificar o atraso na entrega do empreendimento e afastar a culpa da parte apelante.2.2.4. MULTA CONTRATUAL  
A apelante fundamentou seu pedido de afastamento da multa exclusivamente na ausência de atraso, alegando ocorrência de caso fortuito ou força maior.  
Como a mora do apelante foi reconhecida do tópico anterior, deve ser mantida a penalidade imposta na sentença. 
Ademais, quanto à limitação da multa, não assiste razão à parte apelante. 
Conforme leciona Gustavo Tepedino, Carlos Konder e Paula Bandeira:   
Sob o aforismo clássico pacta sunt servanda, construiu-se a noção de que “o contrato faz lei entre as partes”, emprestando ao fruto da autonomia negocial o mesmo efeito das determinações do legislador. (TEPEDINO, Gustavo; KONDER, Carlos N.; BANDEIRA, Paula G. Fundamentos do Direito Civil: Contratos. v.3. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2023. E-book. p.37).  
A cláusula décima primeira, parágrafo quarto, do contrato prevê a aplicação de multa moratória mensalmente, contudo, limitada a 10% do preço atualizado do imóvel (mov. 1.6 – fl. 13):   
  
Portanto, incabível o argumento para estabelecer a multa em 10% do valor comprovadamente pago pela parte apelada, uma vez que a cláusula estipulada e anuída entre as partes dispõe expressamente o limite à multa moratória em 10% do preço atualizado do imóvel.  
No entanto, estamos diante de contrato de adesão elaborado pela própria pela apelante. Dessa forma, se a própria ré apelante estipulou multa sobre o valor do contrato, age de maneira contraditória ao questionar a base de cálculo da cláusula penal.   
Foi a apelante quem deu causa à incidência da multa ante a ausência de entrega do empreendimento no prazo estipulado. Além disso, o montante não se mostra excessivo diante das peculiaridades do caso. Assim, não há falar em enriquecimento ilícito da parte apelada.2.2.5. TERMO INICIAL DE JUROS  
A parte apelante defende que os juros de mora devem incidir a partir da citação válida, e não da data do desembolso, conforme jurisprudência consolidada.
Determina o art. 405, caput, do CC, que os juros de mora incidem a partir da data da citação em obrigação decorrente de contrato.   
O Superior Tribunal de Justiça assim decidiu sobre o tema:  
CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE URBANO). AÇÃO DE COBRANÇA DE MULTA POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. REVISÃO DA CONCLUSÃO DO JULGADO. SÚMULA N.º 7 DO STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. [...] 2. No caso, a revisão da conclusão do julgado, com o consequente acolhimento da pretensão recursal, no sentido de reconhecer a existência de justa causa para o atraso na entrega da obra, exigiria o reexame das circunstâncias fáticas dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n.º 7 do STJ. 3. Tendo sido determinada a inversão da cláusula penal prevista no contrato, os juros de mora alusivos à condenação judicial incidem a partir da citação. 4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo interno não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.158.647 /RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/11 /2022, DJe de 24 /11/2022.)  
Portanto, a sentença deve ser reformada nesse ponto.2.2.6. OBRIGAÇÃO DE FAZER
A parte apelante sustenta pela impossibilidade de cumprir com a obrigação de fazer fixada em sentença. Assim, aduz que a entrega da unidade nos moldes inicialmente estipulados por contrato é impossível, dado que o projeto inicial sofreu alterações, as quais resultaram na inexistência da fração adquirida pelos recorridos.   
Por esse motivo, a parte pugna pela possibilidade de migração contratual, com o fito de atribuir o valor da cota anteriormente adquirida como um crédito para a aquisição da cota do novo empreendimento, que possui valor superior daquela adquirida pelo apelado.  
Nos moldes já discorridos no presente voto, a alteração no projeto inicial é fruto de interesse unilateral dos fornecedores, a qual sequer foi comunicada aos adquirentes, ou seja, não houve anuência.  
Desta feita, com a alteração, os vendedores inadimplentes visam obstar a migração dos contratos antigos para o novo empreendimento, sob argumento de enriquecimento ilícito. Contudo, a postura visualizada afronta veemente as disposições do art. 51, do CDC.
Tendo-se por base que o autor celebrou contrato particular de venda e compra de fração ideal de imóvel (cota hoteleira em multipropriedade) e que houve a quitação do contrato, a modificação do projeto inicial não pode implicar, necessariamente, na rescisão do primeiro e fornecimento de um crédito como abono. Isso pois, tal opção impõe a assunção de obrigação diversa da contraída pelo consumidor, e revela-se excessivamente onerosa, porquanto para ter direito à utilização da unidade hoteleira adquirida precisará desembolsar nova quantia.  
Nesse sentido, o CDC concede aos consumidores algumas opções para resolução da relação contratual, dentre as quais o consumidor optou pela manutenção da obrigação inicial (nos termos do art. 35, I, do CDC) e, subsidiariamente, pela conversão em perdas e danos (art. 35, II, do CDC).  
Em caso similar, decidiu a 19ª Câmara Cível:  
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL E OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C TUTELA PROVISÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. AQUISIÇÃO DE UNIDADE HOTELEIRA EM TIME SHARING. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE REQUERIDA. ALEGADA INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DESACOLHIMENTO. TEORIA FINALISTA MITIGADA. VULNERABILIDADE E HIPOSSUFICIÊNCIA TÉCNICA DO CONSUMIDOR CONSTATADA. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE MORA NA ENTREGA POR CASO FORTUITO EXTERNO. DESACOLHIMENTO. INCÊNDIO NA ESTRUTURA DA OBRA QUE NÃO RESTOU COMPROVADO NOS AUTOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 373, II, DO CPC. CONSEQUÊNCIAS DA PANDEMIA DA COVID-19 QUE IMPORTOU NO ATRASO DA OBRA. INVIABILIDADE. OBRA QUE JÁ ESTAVA ATRASADA NO INÍCIO DA PANDEMIA. IMPLEMENTAÇÃO DE MELHORIAS NO EMPREENDIMENTO. IMPLEMENTOS UNILATERAIS PELO PROMITENTE VENDEDOR. PROMITENTE COMPRADOR QUE NÃO FOI INFORMADO. ALTERAÇÃO UNILATERAL DO CRONOGRAMA DA OBRA. PRÁTICA ABUSIVA. ART. 51, IX E XIII, CDC. PRECEDENTES. ATRASO POR CULPA DA VENDEDORA EVIDENCIADO. PLEITO DE AFASTAMENTO DA NULIDADE DA CLÁUSULA QUE LIMITA A INCIDÊNCIA DA MULTA MORATÓRIA A 10% DO VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. ACOLHIMENTO. LIMITAÇÃO PREVISTA EM CONTRATO E EM OBSERVÂNCIA AO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. REDUÇÃO EQUITATIVA. ARTS. 412 E 413, CC. PRECEDENTES DESTE E. TJPR. ALEGAÇÃO DE BIS IN IDEM NAS CONDENAÇÕES. ACOLHIMENTO. INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA DECORRENTES DO MESMO FATO GERADOR. PRECEDENTES DO C. STJ E DESTE E. TJPR. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO EM MULTA MORATÓRIA EIS QUE MAIS BENÉFICA AO CONSUMIDOR. DANO MORAL DEVIDO. CONSTATADO ATRASO DE APROXIMADAMENTE 9 (NOVE) ANOS. PREJUÍZO QUE NÃO PODE SER CONSIDERADO MERO DISSABOR DO COTIDIANO. VALOR DOS DANOS EXTRAPATRIMONIAIS MANTIDO. OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. PEDIDO DE REFORMA QUANTO À INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DESACOLHIMENTO. TEMA Nº 971 DO STJ. PENALIDADE PREVISTA SOMENTE EM DESFAVOR DO COMPRADOR. ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER. ALTERAÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE NO PROCEDIMENTO DE MIGRAÇÃO CONTRATUAL. MANUTENÇÃO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRECEDENTE DESTA C. 19ª CC. ÔNUS SUCUMBENCIAL READEQUADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0004706-60.2023.8.16.0014 - Londrina -  Rel.: SUBSTITUTO RICARDO AUGUSTO REIS DE MACEDO -  J. 23.09.2024).2.2.7. ÔNUS SUCUMBENCIAL  
A parte requerida, ora apelante, requereu a readequação do ônus sucumbencial.   
Sem razão. 
Em que pese o provimento parcial do recurso, nota-se que a alteração do termo inicial dos juros moratórios não altera o julgamento proferido na origem, sendo certo que a parte autora obteve a consagração quanto ao seu pedido principal. Assim, o ônus sucumbencial deve ser mantido nos moldes fixados pelo Juízo de origem.2.3. CONCLUSÃO
Ante o exposto, voto pelo conhecimento do recurso e, no mérito, para dar-lhe parcial provimento com o fito de alterar o termo inicial dos juros de mora, e fixar-lhe a partir da citação, nos termos supra.