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Processo:

Relatório

1. Condomínio Residencial Spazio La Fontaine interpõe agravo de instrumento contra a r. decisão de mov. 334.1, integrada ao mov. 345.1. proferida pela juíza de direito substituta da 7ª Vara Cível de Londrina, Dra. Kléia Bortolotti, nos autos de execução de título extrajudicial nº 0053352-43.2019.8.16.0014, ajuizada pela agravante em face de Bruno Vanelli Costa, agravada, pela qual indeferido o pedido de penhora do imóvel gerador dos créditos executados, alienado fiduciariamente ao Banco do Brasil S.A., também agravado.

Eis o seu teor:

“1. 1. A parte exequente requereu, em evento 330.1, a penhora do imóvel gerador das cotas condominiais em execução.

Inicialmente, destaca-se que o credor fiduciário somente responde pelo pagamento de dívida oriunda de taxas condominiais quando consolidada a propriedade em seu nome, com a devida imissão na posse do imóvel alienado fiduciariamente, a teor do disposto no art. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997, e art. 1.368-B, § único, do Código Civil.

Neste sentido, os referidos dispositivos não preveem a solidariedade quanto ao pagamento de cotas condominiais, que só pode emanar da lei ou de contrato (art. 265, CC). Em verdade, são claros ao determinar que o credor fiduciário somente passa a responder pelo pagamento de quaisquer encargos relativos ao imóvel a partir da data em que for imitido na posse direta do bem, mediante a consolidação da propriedade. A propósito, cita-se: (...)

Assim, não havendo notícia da consolidação da propriedade, bem como da imissão do credor fiduciário na posse direta do bem, o pedido de sua intimação para pagamento da dívida perseguida neste feito não merece prosperar.

Quanto à possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial, trata-se de tema que tem sido objeto de divergência nos Tribunais Superiores. Isso, pois, conforme apontado pelo exequente em sua manifestação, a Quarta Turma, no julgamento do REsp nº 2.059.278/SC, por maioria, decidiu que imóveis alienados fiduciariamente podem ser penhorados para execução de despesas condominiais do devedor fiduciante, destacando que "as normas dos art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem."

Por outro lado, a Terceira Turma, no julgamento do REsp 2.036.289/RS, entendeu que imóveis alienados fiduciariamente não podem ser penhorados mesmo que a dívida seja oriunda de débito condominial devido pelo devedor fiduciante. A ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, discorreu que "apesar de o art. 1.345 do CC/2002 atribuir, como regra geral, o caráter propter rem ao débito condominial, essa regra foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelos art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002."

Assim, malgrado não desconheça o entendimento exarado no julgamento do REsp nº 2.059.278/SC pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, compartilho de posição diversa, alinhada ao entendimento firmado pela Terceira Turma e adotado, também, em diversas oportunidades pelo E. Tribunal de Justiça do Paraná. Como apontado pela relatora Ministra Nancy Andrighi, o caráter propter rem conferido ao débito condominial restou excepcionado pelos art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC, pois, embora o devedor deva responder pela dívida com seu patrimônio, o imóvel em alienação fiduciária pertence ao patrimônio do credor fiduciário. Logo, somente é admitida a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária (art. 1.368-B, CC, e art. 835, inciso XII, do CPC).

Não obstante, destaco que a discussão será definida pelo julgamento do Tema Repetitivo 1266, em que o Superior Tribunal de Justiça definirá se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial, que, todavia, não determinou a suspensão dos processos pendentes.

Deste modo, indefiro o pedido realizado em evento3301, de penhora do imóvel gerador das cotas condominiais. 2. Intime-se a parte exequente para requerer o que entender devido para prosseguimento da execução, no prazo de 05 (cinco) dias.”

A sustentação da agravante, em síntese, é a de que a penhora do imóvel seria adequada. Narra que, penhorados os direitos do executado sobre o bem, a tentativa de alienação não logrou sucesso. Pondera que, posteriormente, a 2ª Seção do e. Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento acerca da possibilidade de penhora de imóvel por dívida condominial, ainda que alienado fiduciariamente (REsp nº 1.929.926/SP). Salienta que, à luz do art. 1.367 do CC e 16 da Lei nº 9.514/99, a propriedade fiduciária é um direito real de garantia e, como tal, não pode ser equiparado à propriedade plena. Afirma que, nesse contexto, as disposições do art. 1368-B do CC e 27, § 8, da Lei 9.514/97 não relativizam as obrigações propter rem. Afirma que “a despesa condominial não se trata de um encargo pessoal do devedor fiduciante ou credor fiduciário, mas sim, de um encargo vinculado ao imóvel”. Ressalta que o contrato de financiamento está em atraso desde 11.2019 (256.2) sem que o credor tenha tomado qualquer medida para a consolidação da propriedade. Requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso.

Distribuídos os autos dentre os órgãos julgadores especializados em “ações relativas a condomínio em edifício, inclusive execuções” (mov. 3.1 – AI), o recurso foi recebido sem a atribuição de efeito suspensivo, diante da ausência de risco de dano grave ou de difícil reparação (mov. 9.1 – AI).

Os agravados ofereceram contrarrazões (movs. 14.1 e 15.1 – AI) e os autos vieram conclusos.

É o relatório do que interessa.



Voto



2. O recurso merece conhecimento, na medida em que presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, tanto os intrínsecos (cabimento, legitimação e interesse em recorrer), como os extrínsecos (tempestividade, regularidade formal, inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer e preparo).

3. No mérito, merece provimento.

Cinge-se a controvérsia devolvida a este egrégio Tribunal de Justiça à possibilidade de penhora do imóvel registrado sob a matrícula nº 102.249 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Londrina (mov. 1.4), gravado com ônus de alienação fiduciária ao Banco do Brasil S.A., para a garantia de dívidas condominiais contraídas pelo devedor fiduciante.

De início, não se desconsidera a existência de julgados desta Câmara Cível – alguns inclusive relatados por esta Desembargadora, curvada a posicionamento até então adotado de forma majoritária pela Corte Superior – no sentido de que o bem imóvel alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor fiduciante, não poderia ser objeto de penhora em execução de despesas condominiais.

Em razão disso, como regra, admitia-se a constrição tão somente dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, com fundamento nos artigos 1.368-B, caput, do Código Civil e 835, XII, do Código de Processo Civil, assim como foi determinado na decisão aqui agravada.


Nessa linha, em rol não exaustivo: TJPR - 8ª Câmara Cível - 0025064-88.2023.8.16.0000 - São José dos Pinhais - Rel.: Substituto Admir Ribeiro Richter - J. 25.09.2023; TJPR - 8ª Câmara Cível - 0035431-74.2023.8.16.0000 - São José dos Pinhais - Rel.: Desembargadora Themis de Almeida Furquim - J. 18.09.2023; TJPR - 8ª Câmara Cível - 0024174-52.2023.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: Desembargador Luciano Carrasco Falavinha Souza - J. 18.09.2023.

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, entretanto, reviu aquele entendimento, sedimentando a compreensão de que “em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002”.

O acórdão, então, restou assim ementado:

“CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.
2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno.
3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.
5. Recurso especial provido.”
(REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.)

Com a devida vênia às considerações trazidas pela decisão recorrida, é o entendimento que merece prevalecer. Afinal, como consignado no brilhante voto apresentado pelo eminente ministro Raul Araújo à oportunidade, não se pode continuar a admitir situações em que “o devedor fiduciante, embora quite mensalmente as prestações do contrato de alienação fiduciária da coisa imóvel adquirida, simplesmente não paga as contribuições condominiais mensais, as quais, por sua vez, também não são assumidas pelo credor fiduciário, que se julga imune a tal obrigação propter rem”.

Desse modo, equivocada a decisão interlocutória recorrida ao manter o deferimento de penhora apenas dos direitos sobre o imóvel sob a matrícula nº 102.249 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Londrina, ante a possibilidade da penhora sobre o próprio imóvel na hipótese, ainda que esteja gravado com ônus de alienação fiduciária.


Em hipóteses semelhantes, vem decidindo no mesmo sentido esta 8ª C.C.:


“Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Possibilidade de se penhorar imóvel gravado com alienação fiduciária para quitar dívidas condominiais. Recurso provido .I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de penhora imobiliária, em virtude da alienação fiduciária que o gravava, mas deferiu a penhora sobre os direitos incidentes sobre o imóvel. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão refere-se à possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em caso de dívidas condominiais. III. Razões de decidir 3. Considerando que a obrigação decorrente de despesas condominiais possui natureza propter rem, uma vez que tais despesas objetivam a conservação da própria coisa e por isso agregam e acompanham o bem independente da sua titularidade, o próprio imóvel deve responder pelo seu inadimplemento.4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça evoluiu para reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente na execução de débitos condominiais, justamente em razão da natureza propter rem da obrigação. Situação essa que também se verifica no presente caso, o que impõe a reforma da decisão atacada. IV(...)” (TJPR - 8ª Câmara Cível - 0028969-33.2025.8.16.0000 - São José dos Pinhais -
Rel.: DESEMBARGADOR LUCIANO CARRASCO FALAVINHA SOUZA -
J. 30.06.2025) (destaquei)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS – INSURGÊNCIA CONTRA A DECISÃO QUE INDEFERIU A PENHORA SOBRE O IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA – IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – DÉBITO CONDOMINIAL QUE POSSUI NATUREZA PROPTER REM – PREFERÊNCIA DO CONDOMÍNIO FRENTE AO CREDOR HIPOTECÁRIO – POSSIBILIDADE DE PENHORA – APLICAÇÃO DO RECENTE ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESP 2.059.278/SC – NECESSIDADE DE CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO, A FIM DE OPORTUNIZAR A QUITAÇÃO DO DÉBITO – DECISÃO REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.1. Não se olvida que esta Câmara Cível admitia a constrição tão somente dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, não podendo ser objeto de penhora em execução, contudo, recentemente a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça reviu o entendimento, sedimentando que em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil.” (TJPR - 8ª Câmara Cível - 0001168-79.2024.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: SUBSTITUTO ADEMIR RIBEIRO RICHTER - J. 29.07.2024) (destaquei)

“Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença. Despesas condominiais que detém natureza propter rem. Natureza da dívida que autoriza a penhora do imóvel que a originou. Precedente do Superior Tribunal de Justiça. Decisão reformada.1. “[...] A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002 [...]” (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.)2. Recurso conhecido e provido.” (TJPR - 8ª Câmara Cível - 0010401-03.2024.8.16.0000 - Cascavel - Rel.: DESEMBARGADOR LUCIANO CARRASCO FALAVINHA SOUZA - J. 15.07.2024) (destaquei)

Registre-se, todavia, na linha do que decidido pelo e. STJ, a necessidade de que a credora fiduciária integre a ação de execução, na hipótese o Banco do Brasil S.A., ora agravado, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial e, em ação regressiva, buscar da devedora fiduciante a restituição dos valores eventualmente desembolsados.

4. Passando-se as coisas desta maneira, meu voto é no sentido de conhecer e dar provimento ao agravo de instrumento, a fim de reformar a decisão interlocutória recorrida e deferir o pedido de penhora sobre o imóvel matriculado sob nº 102.249 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Londrina, conforme fundamentação.