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Processo:

I – RELATÓRIO:Tratam-se de recursos de Apelações Cíveis interposto nos autos de “Ação de Restituição de Valores Pagos em decorrência de promessa de compra e venda rescindida”, sendo Apelante 01 MARIA TEREZINHA DOS ANJOS DE OLIVEIRA e Apelante nº 02 RAFAEL MORENO DE SANTIAGO SANTOS, tendo como apelados os mesmos, a fim de rechaçar sentença proferida pelo Juízo da 18ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, que julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida na petição inicial para o fim de condenar o apelante nº 02, à restituição dos valores pagos a título de adimplemento parcial do contrato (R$ 20.000,00), descontados os aluguéis mensais que serão fixados em liquidação de sentença. A correção monetária do montante será restituída pela aplicação da média aritmética entre INPC e IGP-DI. Destarte, condenou as partes, porque sucumbentes, ao pagamento das custas e despesas processuais, assim como honorários advocatícios de sucumbência dos patronos da parte adversa, arbitrando 10% (dez por cento) do valor da causa, ante o contido no artigo 85, §2º, do CPC/2015. Ressalvou que as obrigações decorrentes da sucumbência da apelante nº 01 ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade, nos termos do artigo 98, §3º, do CPC/2015.RAFAEL MORENO DE SANTIAGO SANTOS opôs Embargos de Declaração, que foram conhecidos e parcialmente acolhidos, a fim de esclarecer que os honorários advocatícios de sucumbência são devidos aos patronos de cada polo processual, a serem arcados pela parte adversa. Ressaltou que as custas e despesas processuais são rateadas de forma igual entre as partes, levando-se em consideração os valores adiantados por cada uma (mov. 142.1 – 1º Grau).Resumo do andamento no 1º Grau de jurisdição:Maria Terezinha dos Anjos de Oliveira ajuizou “Ação de Restituição de Valores pagos em decorrência de promessa de compra e venda rescindida” em face de Rafael Moreno Santiago Santos, alegando que prescreve em 10 (dez) anos a pretensão para a autora requerer a restituição dos valores pagos em razão de desfazimento de negócio jurídico, o que é pacífico na jurisprudência. As partes firmaram o contrato de Promessa de Compra e Venda de imóvel, em 22/08/2022, sendo que a autora se comprometeu a efetuar os seguintes pagamentos: 1º pagamento: R$ 30.000,00 (trinta mil reais), na data da assinatura do contrato; 2º pagamento: R$ 15.000,00 (quinze mil reais), pago em 04/01/2013; 3º pagamento: R$ 5.000,00 (cinco mil reais), em 24/01/2013, totalizando o valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). Alega que o último pagamento do saldo remanescente de R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais), que seria mediante financiamento bancário habitacional, junto à Caixa Econômica Federal, não ocorreu, pois o réu negou-se a assinar o contrato na qualidade de vendedor e titular do crédito que estava sendo disponibilizado à autora. Afirma que o imóvel foi cedido à autora na data da assinatura do contrato, sendo que em 12/03/2013 houve a notificação da autora para desocupar o bem, sendo que foi notificada acerca da rescisão unilateral do contrato em 19/03/2013. Conforme estipulado na cláusula 5 do Contrato, a não aprovação do financiamento junto à Instituição Financeira acarretaria a rescisão do negócio, com a devolução à autora dos valores já pagos, sem prejuízo para nenhuma das partes. Entretanto, desde 2013 a autora vêm tentando receber a restituição dos R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), porém sem sucesso. Nesse sentido, o valor atualizado da dívida consiste em R$ 120.046,28 (cento e vinte mil, quarenta e seis reais e vinte e oito centavos). Alega, ainda, que a partir da rescisão unilateral do contrato, o requerido pôde vender novamente a unidade, percebendo manifesta vantagem econômica. Primeiramente, pugna a concessão da justiça gratuita, e no mérito, a procedência da ação (mov. 1.1 – 1º Grau).O Juízo de origem determinou ao autor que emendasse a inicial, a fim de juntar procuração atualizada, indicar o endereço eletrônico das partes, bem como juntar declaração atualizada do imposto de renda pessoa física (mov. 6.1 – 1º Grau).A autora emendou a inicial (mov. 9.1 – 1º Grau).Após a citação do requerido (mov. 84.1 – 1º Grau), designou-se audiência de mediação, que restou infrutífera (mov. 89.1 – 1º Grau).Rafael Moreno de Santiago Santos apresentou contestação, alegando, em prejudicial de mérito, a ocorrência da prescrição trienal, nos moldes do artigo 206, §3º, inciso V, do Código Civil, bem como a prescrição quinquenal, conforme artigo 206, §5º, inciso I, do Código Civil. Também impugna, preliminarmente, a justiça gratuita postulada pela autora. No mérito, afirma que o contrato foi rescindindo no início de 2013, por culpa exclusiva da requerente, sendo que o requerido teve sérios prejuízos com o negócio firmado, pois deixou de vender ou alugar o imóvel para terceiros ante a promessa de compra efetuada. Alega que inexistem valores a serem restituídos, pois a requerente efetuou o pagamento de arras indenizatórias em favor do requerido, conforme previsão contratual, além do que alguns dos valores mencionados na inicial sequer foram recebidos pelo demandado, mas somente a quantia de R$ 30.000,00 (trinta mil reais). Sustenta que a autora não faz prova dos fatos constitutivos do direito alegado, pois, diferente do exposto na petição inicial, o réu nunca foi contatado para comparecer na instituição financeira, sendo que a instituição financeira sequer exigiu tal diligência e, mesmo que tivesse exigido, era do interesse do requerido a assinatura do contrato e a concretização do negócio. Destaca-se que a requerente ficou 7 (sete) meses no imóvel objeto da lide, ao passo que o requerido havia concedido 8 (oito) meses para regularização da documentação, o que denota a boa-fé do réu. Alega também que o pagamento da quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) não foi realizado ao requerido, mas sim ao corretor que efetuou a negociação, a título de comissão de corretagem, inexistindo razão jurídica para a devolução de algo que não recebeu. E ainda que fossem devidos, tais valores encontram-se albergados pela prescrição. Diferente do que sustenta a autora, inexistiu qualquer tentativa de solução consensual com o requerido, por iniciativa dela, antes de 2018, pouco tempo anterior ao ajuizamento da demanda. Em nome do princípio da eventualidade, pugna o abatimento dos valores referentes aos aluguéis devidos pela autora, referente ao período de 7 (sete) meses que permaneceu no imóvel. Ao final, postula a improcedência da ação (mov. 90.1 – 1º Grau).A autora impugnou a contestação, reiterando a procedência da demanda (mov. 93.1 – 1º Grau).Intimadas para especificarem provas (mov. 94.1 – 1º Grau), ambas as partes pugnaram o julgamento antecipado da lide (mov. 98.1 e mov. 100.1 – 1º Grau).A autora peticionou novamente no feito, postulando o julgamento antecipado da lide (mov. 101.1 – 1º Grau).O Juízo de origem anunciou o julgamento antecipado da lide (mov. 103.1 – 1º Grau).O Magistrado a quo proferiu sentença, com resolução do mérito, conforme dispositivo a seguir transcrito (mov. 124.1 – 1º Grau).“(...)
3. Dispositivo Frente ao exposto e o que mais dos autos consta, na forma do art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão deduzida na petição inicial para o fim de CONDENAR a parte ré à restituição dos valores pagos a título de adimplemento parcial do contrato (R$20.000,00), descontados os aluguéis mensais que serão fixados em liquidação de sentença. A correção monetária do montante a ser restituído deverá ocorrer pela média aritmética entre INPC e o IGP-DI. Condeno ambas as partes, porque sucumbentes, ao pagamento das custas e despesas processuais, assim como dos honorários advocatícios dos patronos da parte adversa, que arbitro em 10% sobre o valor da causa, ante o contido no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, levando em consideração para o arbitramento a natureza da causa e a desnecessidade de instrução do feito. Anote-se que as obrigações decorrentes da sucumbência do embargante ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão que as certificou, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, nos termos do art. 98, §3º do Código de Processo Civil. (...)”O requerido opôs Embargos de Declaração (mov. 129.1 – 1º Grau), que foram conhecidos e parcialmente acolhidos (mov. 142.1 – 1º Grau).maria terezinha dos anjos de oliveira interpôs recurso de Apelação Cível nº 01, sustentando (mov. 147.1 – 1º Grau): A) a apelante não desistiu da compra do imóvel, pois foi o apelado quem deixou de comparecer para assinar o contrato junto à instituição financeira, diligência imprescindível para a concretização do negócio, sendo a rescisão imputável ao apelado; B) a ausência de aprovação da documentação, de qualquer das partes, por conta da Instituição financeira, gera o cancelamento da proposta, sendo que os valores pagos a título de sinal de negócio devem ser restituídos, sem qualquer ônus; C) a aposição do termo “arras” na cláusula 10 do contrato, além de importar em contradição, coloca a apelante em desvantagem excessiva, prevalecendo o disposto no artigo 478 do Código Civil; D) as arras são descabidas, pois ausente previsão legal para sua incidência no caso de bem imóvel; E) os aluguéis são indevidos, pois o apelado recebeu valores a tal título durante o período de ocupação do imóvel, todavia não emitia recibo. Ao final, pugnou o provimento do recurso.RAFAEL MORENO DE SANTIAGO SANTOS interpôs recurso de Apelação Cível nº 02, alegando (mov. 149.1 – 1º Grau), em sede de prejudicial de mérito: A) tanto a prescrição trienal como a prescrição quinquenal da pretensão da apelada nº 02. E, no mérito, alega que: B) a apelada nº 02 não se desincumbiu do ônus de demonstrar os fatos constitutivos do seu direito, em violação ao artigo 373, inciso I, do CPC/2015, pois deixou de colacionar qualquer documento apto a comprovar o pagamento dos valores em favor do apelante; C) a restituição dos valores atinentes à comissão de corretagem é indevida, pois tais valores foram pagos em favor de terceiros, além do que o contrato foi rescindido por culpa exclusiva da apelada e os referidos serviços foram devidamente prestados; D) inexistem valores a serem devolvidos à apelada, pois ausente pagamento indevido em favor do apelante. E, pleiteou no sentido do provimento do recurso (mov. 149.1 – 1º Grau).A apelada nº 02, MARIA TEREZINHA DOS ANJOS DE OLIVEIRA, apresentou contrarrazões, pugnando o desprovimento do Recurso de Apelação nº 01 (mov. 158.1 – 1º Grau).O apelado nº 01, RAFAEL MORENO DE SANTIAGO SANTOS, apresentou contrarrazões, postulando em sede de preliminar, a impugnação da justiça gratuita, bem como a ocorrência da prescrição trienal e quinquenal, e, no mérito, o desprovimento do recurso (mov. 159.1 – 1º Grau).Os autos foram distribuídos mediante sorteio (mov. 3.1 – 2º Grau).Determinou-se a intimação da apelante nº 01, para manifestar-se quanto a impugnação da Justiça Gratuita (mov. 13.1 – 2º Grau).A apelante nº 01 manifestou, no esteio da improcedência da impugnação à justiça gratuita, efetuada pelo apelante nº 02 (mov. 17.1 – 2º Grau).A impugnação da justiça gratuita, apresentada por RAFAEL MORENO DE SANTIAGO SANTOS (apelante nº 02), foi indeferida, mantendo incólume o benefício deferido em favor de MARIA TEREZINHA DOS ANJOS DE OLIVEIRA (apelante nº 01) (mov. 20.1 – 2º Grau).Determinou-se a intimação das partes para manifestarem-se sobre eventual interesse na realização de acordo (mov. 29.1 – 2º Grau), sendo que a apelante nº 01 deixou de manifestar-se (mov. 39 – 2º Grau), ao passo que a apelante nº 02 informou desinteresse na conciliação, pugnando o regular prosseguimento do feito (mov. 40.1 – 2º Grau).A Procuradoria-Geral da Justiça informou ausência de interesse público, apto a ensejar sua manifestação na demanda (mov. 45.1 – 2º Grau).É o relatório.

II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃOEncontram-se presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos (tempestividade; preparo; regularidade formal, inexistência de fato impeditivo ou extintivo ao direito de recorrer) e intrínsecos (legitimidade para recorrer; interesse de recorrer; cabimento), merecendo o recurso de Apelação Cível nº 01 ser parcialmente conhecido e o recurso de Apelação Cível nº 02 conhecido. Ressalta-se que, no tocante ao Recurso de Apelação nº 01, interposto por Maria Terezinha dos Anjos de Oliveira, o Juízo de origem deferiu em favor dela os benefícios da justiça gratuita (mov. 11.1 – 1º Grau), sem registro de posterior revogação nos autos principais.
II.I – CONTRARRAZÕES – PRELIMINAR – IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITAO apelante nº 02, RAFAEL MORENO DE SANTIAGO SANTOS, alegou, em sede de contrarrazões ao recurso de apelação nº 01, que o benefício da justiça gratuita, concedido em favor da apelante nº 01 deve ser revogado, pois ausentes os pressupostos legais.Todavia, esta Relatora, em momento anterior neste recurso, indeferiu o pedido de impugnação, uma vez que o apelante não acostou qualquer elemento que justifique a referida revogação, deixando de questionar a veracidade da declaração de hipossuficiência firmada pela apelante nº 01 (mov. 20.1 – 2º Grau).Assim, não merece conhecimento neste ponto, uma vez que a matéria está decidida.
II.II – APELAÇÃO CÍVEL nº 01 - MARIA TEREZINHA DOS ANJOS DE OLIVEIRA.A) ÔNUS DA PROVA – FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO DA AUTORA.
A apelante nº 01, Maria Terezinha dos Anjos de Oliveira alega que a culpa pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda é imputável exclusivamente ao apelado nº 01, pois foi este quem deixou de comparecer para assinar o contrato junto à instituição financeira, diligência imprescindível para a concretização do negócio.No caso, trata-se de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, qual seja, imóvel situado na Rua Aristides Teixeira, nº 135 – Residencial Dom Rodrigo, apartamento 212, registrado sob nº 52.483 junto ao 2º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Curitiba (Indicação Fiscal nº 32.074.086.039-0), sendo promitente compradora a apelante nº 01 e promitente vendedor o apelado º 01, no valor de R$ 135.000,00 (cento e trinta e cinco mil reais).Conforme previsto no instrumento contratual, o pagamento é de ser efetuado mediante o pagamento de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), a título de sinal de negócio, além de outros R$ 15.000,00 (quinze mil reais), no ato da assinatura do contrato de Compra e venda junto ao Agente Financeiro, ficando o saldo residual de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), a ser quitado mediante crédito a ser obtido junto ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH).A apelante nº 01 aduz que efetuou o pagamento sinal ao apelado nº 01, no importe de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), na data da assinatura do contrato (22/08/2012).Alega que efetuou um segundo pagamento, no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), em 04/01/2013 e outros R$ 5.000,00 (cinco mil reais), em 24/01/2013, totalizando, juntamente com o sinal, a quantia adimplida de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), estando pendentes R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil), que não foram pagos diante da ausência de aprovação do crédito junto ao agente financeiro.É importante denotar que compete ao autor formalizar provas dos fatos constitutivos do seu direito, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil de 2015 (CPC/2015).CPC/2015“Art. 373. O ônus da prova incumbe:I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;”Conforme lição de NERY JUNIOR “a palavra vem do latim ônus, que significa carga, fardo, peso, gravame. Não existe obrigação que corresponda ao descumprimento do ônus. O não atendimento do ônus de prova coloca a parte em desvantajosa posição para a obtenção do ganho de causa. A produção probatória, no tempo e na forma prescrita em lei, é ônus da condição de parte” (NERY JUNIOR, Nelson. Código de Processo Civil comentado. 17. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2018. p. 1.151).No caso, a apelante nº 01, muito embora sustente que o apelado nº 01 deixa de cumprir diligência imprescindível junto ao Agente Financeiro, atinente à assinatura do contrato de financiamento, deixa de colacionar qualquer prova nesse sentido.Por outro lado, os documentos colacionados no processo dão conta do interesse do apelado nº 01 em adimplir o contrato.Isso porque consta notificação extrajudicial datada de 12/03/2013, emitida pelo apelado nº01 e endereçada à apelante nº 01, com requerimento de desocupação do bem imóvel, com fundamento no decurso de prazo de 06 (seis) meses após a assinatura do contrato, sem a devida assinatura junto ao Agente Financeiro por conta da compradora (mov. 1.14 – 1º Grau).Notificação Extrajudicial (mov. 1.14 – 1º Grau)Caso a apelante nº 01 entendesse que o motivo da desocupação, exposto na notificação, fosse inverídico, poderia ter efetuado uma contra-notificação ao apelado nº 01, com a pretensão de resolver o problema junto ao Agente Financeiro, ou mesmo ter tomado medida judicial para obstar a desocupação do bem.Todavia, a apelante nº 01, ao deixar de colacionar um único documento nesse sentido, acaba por violar a regra do ônus da prova, inscrito no artigo 373, inciso I, do CPC/2015.A propósito:“Apelação Cível. ação DE INDENIZAÇÃO por danos materiais c/c danos morais. CONTRATO DE EMPREITADA. vícios CONSTRUTIVOS. danos morais COMPRoVADOS. INDENIZAÇÃO DEVIDA. APLICAÇÃO DA MULTA DECORRENTE DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. AUSÊNCIA DE PROVAS. recurso conhecido e parcialmente provido. 1. A situação vivenciada pelo autor não se tratou de mero aborrecimento, mas sim desconforto fora do normal, suficiente para a caracterização do dano moral, que em razão de falha na construção foi obrigado a permanecer no imóvel, novo, que se encontrava com defeitos de construção. 2. No que tange ao atraso na entrega da obra, a questão está relacionada ao onus probandi, ou seja, o ônus da prova, com base no art. 373, I do CPC/15, incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito. E, nos termos do art. 373, inciso II do CPC/15, o ônus da prova incumbe ao réu quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. No caso dos autos, a parte autora não comprovou o que alegou, prevalece as alegações da parte ré, em análise conjunta das provas nos autos. (TJPR - 18ª C. Cível - 0005956-78.2019.8.16.0173 - Umuarama -
Rel.: DESEMBARGADOR MARCELO GOBBO DALLA DEA - J. 23.05.2022)”“CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DEMANDA DE COBRANÇA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DO AUTOR. ALEGAÇÃO DE NULIDADE POR INDEFERIMENTO DE PRODUÇÃO DA PROVA ORAL. INOCORRÊNCIA. APELANTE QUE, DEVIDAMENTE INTIMADO A APRESENTAR O ROL DE TESTEMUNHAS EM CINCO DIAS SOB PENA DE PRECLUSÃO, NÃO ATENDE AO COMANDO JUDICIAL, AFIRMANDO, CONTUDO, QUE SERIA OFERTADO OPORTUNAMENTE. CORRETO INDEFERIMENTO. NULIDADE REJEITADA. MÉRITO. RECORRENTE QUE AFIRMA PROVADO O FATO CONSTITUTIVO DE SEU DIREITO. PROVAS PRODUZIDAS PELO AUTOR INSUFICIENTES PARA COMPROVAR O FUNDAMENTO DE SEU ALEGADO DIREITO. REVELIA DA PARTE ADVERSA QUE NÃO RETIRA O ÔNUS PROBATÓRIO DO AUTOR, AINDA QUE MINIMAMENTE, COMPROVAR A OCORRÊNCIA DOS FATOS ALEGADOS. PRECEDENTES DO STJ. 1. A parte que é devidamente intimada a ofertar o rol de testemunhas, sob expresso anúncio de preclusão, mas que desatende ao comando judicial, informando que somente o fará posteriormente, sem qualquer justificativa, não cabe alegar nulidade decorrente da não realização da oitiva pretendida. 2. A revelia da parte adversa não retira os efeitos da preclusão consumativa em desfavor do apelante, pois esta se presta a preservar a marcha do processo e a segurança jurídica. 3. No mérito, os parcos documentos juntados pelo apelante, na qualidade de autor – alguns ilegíveis – não bastam a comprovar a contratação de fabricação de “secador de ração” pelo valor de R$85.000,00 (oitenta e cinco mil reais). 4. A revelia não afasta o ônus probatório do autor de, ao menos, comprovar minimamente o fato constitutivo do seu direito, nos termos do inc. I, art. 373 do CPC.RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 12ª C. Cível - 0008524-78.2018.8.16.0019 - Ponta Grossa - Rel.: DESEMBARGADORA IVANISE MARIA TRATZ MARTINS - J. 18.05.2022)”Assim, a sentença é de ser mantida no ponto que fundamenta a ausência de comprovação da culpa do apelado nº 01 pela não formalização do contrato de compra e venda.
B) ARRAS OU SINAL DE NEGÓCIO.
A apelante nº 01 sustenta que a ausência de aprovação da documentação, de qualquer das partes, por conta da Instituição financeira, gera o cancelamento da proposta, sendo que os valores pagos a título de sinal de negócio devem ser restituídos, sem qualquer ônus. Alega sobre a aposição do termo “arras” na cláusula 10 do contrato, além de importar em contradição, coloca a apelante em desvantagem excessiva, prevalecendo o disposto no artigo 478 do Código Civil. Nesse sentido, as arras são descabidas, pois ausente previsão legal para sua incidência no caso de bem imóvel.A cláusula nº 5 do contrato dispõe que “a NÃO APROVAÇÃO de documentação de QUALQUER das partes, pelo Agente Financeiro (CEF), cancela automaticamente esta proposta, sem prejuízo para nenhuma das partes, devendo o valor do sinal ser devolvido” (mov. 1.12, fls. 2 – 1º Grau).Entretanto, diferente do que argumenta a recorrente, a referida previsão não diz respeito ao inadimplemento do contrato principal e eventual impossibilidade de retenção do sinal do negócio, mas sim à eventual desaprovação do financiamento do saldo devedor perante o agente financeiro, por ausência de aprovação da documentação, sendo certo que, no caso, inexistem provas de que o agente financeiro indeferiu o pedido com base nessa justificativa.No tocante à contradição existente na cláusula 10 do contrato, o Juízo de origem, ao fundamentar a sentença, vai ao encontro da pretensão recursal, pois a previsão de arras penitenciais destoa da alegada irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato.Contrato (mov. 1.12, fls. 2 – 1º Grau)
Entretanto, com acerto o Juízo reputou aplicável as arras indenizatórias, prevista no artigo 418 do Código Civil, pois independem de previsão de arrependimento, sendo adequada a retenção do sinal do negócio, no importe de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), em favor de Rafael Moreno de Santiago Santos (apelado nº 01).Nos termos do artigo 418 do Código Civil, “(...) se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado (...)”.Ao contrário do que alega a apelante nº 01, tal instituto é aplicável aos casos de inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel.Conforme lição de Nelson Nery “(...) a rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados (...)”. (NERY JUNIOR, N.; Código Civil comentado. 12 ed. rev. ampl. atual. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2017. p. 951)A propósito:“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LIDE PRINCIPAL (1): PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS INICIAIS. RECONHECIMENTO DA CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR PELA RESCISÃO CONTRATUAL.
CONDENAÇÃO DOS PROMITENTES VENDEDORES À RESTITUIÇÃO DAS ARRAS, DESCONTADOS O PERCENTUAL DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA E TAXA DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS RÉUS. PRETENSÃO DE RETENÇÃO DAS ARRAS. PERTINÊNCIA. APLICAÇÃO DO ART. 418 DO CÓDIGO CIVIL. RELAÇÃO ENTRE PARTICULARES, NÃO REGIDA PELA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA. HIPÓTESE DE ARRAS DE NATUREZA CONFIRMATÓRIA, QUE ASSUMEM CARÁTER INDENIZATÓRIO NO CASO DE INEXECUÇÃO CONTRATUAL. ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR INCONTROVERSA. AUTOR QUE ADIMPLIU SOMENTE AS ARRAS E DESISTIU DE OBTER FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PARA A QUITAÇÃO DAS DEMAIS PARCELAS DO NEGÓCIO. REFORMA DA SENTENÇA. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. RECONVENÇÃO (2): IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS DOS RECONVINTES. PRETENSÃO DE APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA EM DESFAVOR DO AUTOR. IMPOSSIBILIDADE. CUMULAÇÃO ENTRE RETENÇÃO INTEGRAL DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS E CLÁUSULA PENAL INDEVIDA, SOB PENA DE BIS IN IDEM. NATUREZAS SEMELHANTES DOS INSTITUTOS. PEDIDO DE CONDENAÇÃO DO PROMITENTE COMPRADOR AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÕES SUPLEMENTARES. AFASTAMENTO. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DE PREJUÍZOS EXCEDENTES AO MONTANTE DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS, UTILIZADAS COMO TAXA MÍNIMA. INTELIGÊNCIA DO ART. 419 DO CÓDIGO CIVIL. DEMAIS PREJUÍZOS DOS PROMITENTES VENDEDORES NÃO DEMONSTRADOS NO CASO. CONJUNTO PROBATÓRIO INSUFICIENTE. IMPROCEDÊNCIA DOS REQUERIMENTOS DA RECONVENÇÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. a) Consoante o art. 418 do Código Civil, “se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado”. b) Reconhecida a culpa exclusiva do promitente comprador pelo desfazimento de negócio jurídico não submetido à legislação consumerista, é devida a retenção das arras confirmatórias em favor dos promitentes vendedores. c) Conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, “evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título)” (REsp 1617652/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/09/2017, DJe 29/09/2017). d) Não é possível a fixação de indenizações suplementares à retenção das arras confirmatórias pela inexecução contratual sem a prova de maiores prejuízos, nos termos do art. 419 do Código Civil. (TJPR - 2ª C. Cível - 0013081-03.2017.8.16.0130 - Paranavaí -
Rel.: DESEMBARGADOR ROGÉRIO LUIS NIELSEN KANAYAMA - J. 16.05.2022)”“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES. AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO. ACOLHIMENTO. DEVOLUÇÃO IMEDIATA DA QUANTIA PAGA. SUMULA 543 DO STF. RETENÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE ARRAS. - Apesar de existir a informação nos autos de suposta inadimplência por parte dos autores, a ré não apresentou qualquer prova do alegado, motivo pelo qual é possível concluir que a rescisão contratual ocorreu em razão de simples desistência do negócio. - Nesse caso, portanto, é aplicável a consequência prevista contratualmente, no sentido de ser a promitente-vendedora obrigada à devolução dos valores pagos, retendo tão somente o valor dado a título de sinal de negócio. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. DEVIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE. FIXAÇÃO POR EQUIDADE. INTERPRETAÇÃO DO ART. 85 DO NCPC EM CONSONÂNCIA COM A SISTEMÁTICA DO ORDENAMENTO JURÍDICO. APLICABILIDADE DOS PRINCÍPIOS CONSTITUCIONAIS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE.- (...) Recurso parcialmente provido. (TJPR - 18ª C. Cível - 0010412-25.2017.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA - J. 13.07.2020)”Destaca-se, ainda, que o eventual prejuízo financeiro alegado por conta da apelante nº 01, decorrente das arras indenizatórias, não se confunde com a teoria da onerosidade excessiva, pois esta última diz respeito ao desequilíbrio contratual, nos contratos de execução continuada, quando a prestação se torna demasiadamente onerosa para uma das partes, em virtude de fatos extraordinários e imprevisíveis, o que se afasta da realidade dos autos.Assim, é de ser negado provimento ao recurso neste ponto, pois cabível a retenção de valores a título de arras indenizatórias.
C) DOS ALUGUÉIS PELA FRUIÇÃO DO BEM.
A apelante nº 01 sustenta que os aluguéis são indevidos, pois o apelado nº 01 recebeu valores a tal título durante o período de ocupação do imóvel, todavia não emitia recibo.No caso, a referida alegação trata de inovação recursal, pois além de tal questão não constar na sentença, a apelante nº 01 deixa de tecer qualquer consideração sobre o referido ponto ao impugnar a contestação, ou seja, além de não refutar a retenção a título de aluguéis, sequer mencionou, nos autos de origem, que efetuou os pagamentos em favor do apelado nº 01.Logo, o recurso não deve ser conhecido neste ponto.Nesse sentido, imperioso que o presente recurso de apelação nº 01 seja conhecido em parte, e, na parte conhecida, tenha negado seu provimento.
II.III - APELAÇÃO CÍVEL Nº 02 – RAFAEL MORENO SANTIAGO SANTOS.II.III.A – PREJUDICIAL DE MÉRITO – PRESCRIÇÃO.
O apelante nº 02, RAFAEL MORENO DE SANTIAGO SANTOS, sustenta tanto a existência da prescrição trienal como a prescrição quinquenal da pretensão da apelada nº 02. Nessa linha, alega que a pretensão de reparação civil prescreve em 3 (três) anos, conforme regra do artigo 206, §3º, inciso V, do Código Civil, ao passo que a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constante em instrumento particular prescreve em 5 (cinco) anos, com arrimo no artigo 206, §5º, inciso I, do Código Civil.Sem razão.Isso porque o prazo prescricional aplicável às controvérsias de natureza contratual, no caso, ação de restituição de valores pagos em decorrência de contrato promessa de compra e venda, é decenal, conforme entendimento sedimentado tanto no STJ como nesta Corte de Justiça.“Código CivilArt. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.”Nesse sentido:“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO ALEGADA EM RECONVENÇÃO. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CC/2002. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Consoante entendimento jurisprudencial, "nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez anos de prazo prescricional e, quando se tratar de responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto no art. 206, § 3º, V, do CC/02, com prazo de três anos" (EREsp 1.280.825/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2018, DJe de 02/08/2018). 2. Na hipótese, a pretensão alegada em reconvenção decorre de inadimplemento contratual, incidindo o prazo prescricional decenal do art. 205 do CC/2002. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp n. 1.705.382/SP, relator Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 1/2/2021.)”“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO QUINQUENAL AFASTADA. APLICAÇÃO DO PRAZO DECENAL PREVISTO NO ARTIGO 205 DO CÓDIGO CIVIL. MÉRITO. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL DADO COMO PAGAMENTO PELA PROMISSÁRIA COMPRADORA. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE SE ENCONTRA SOB POSSE DE TERCEIRO ALHEIO À ESTA DEMANDA. SENTENÇA QUE CORRETAMENTE CONVERTEU A OBRIGAÇÃO EM PERDAS E DANOS. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 234 E 248 DO CÓDIGO CIVIL E DO ARTIGO 499 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL/15. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA INCIDENTES SOBRE A CONDENAÇÃO. CITAÇÃO. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. MULTA CONTRATUAL. PROMITENTE VENDEDORA QUE SE COMPROMETEU A PAGAR UM SALÁRIO MÍNIMO POR MÊS EM CASO DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ENCARGO DEVIDO NO VALOR ACORDADO ENTRE AS PARTES ATÉ A RESCISÃO DO CONTRATO DECRETADA PELA SENTENÇA. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AUTORA QUE DECAIU DE PARTE MÍNIMA DE SEUS PEDIDOS. ARTIGO 86, PARÁGRAFO ÚNICO DO DIPLOMA PROCESSUAL CIVIL/15. RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO.RECURSO ADESIVO DESPROVIDO. (TJPR - 4ª C. Cível - 0042864-08.2019.8.16.0021 - Cascavel - Rel.: DESEMBARGADOR ABRAHAM LINCOLN MERHEB CALIXTO -
J. 22.08.2021)”“CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE COTAS IMOBILIÁRIAS. RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE-VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DE TODOS OS VALORES PAGOS A ELA PELA PROMISSÁRIA-COMPRADORA. PRESCRIÇÃO DECENAL. APELAÇÃO NÃO PROVIDA (TJPR - 10ª C. Cível - 0002933-97.2018.8.16.0064 - Castro -
Rel.: DESEMBARGADOR ALBINO JACOMEL GUERIOS - J. 29.01.2022)”Denota-se que a pactuação ocorreu em 22/08/2012 e a presente demanda foi ajuizada em 18/07/2018, quando ainda não escoado o prazo prescricional decenal.Logo, é de ser rechaçada a prejudicial de mérito exposta no recurso de apelação nº 02.
II.III.B – MÉRITO
Rafael Moreno de Santiago Santos (apelante nº 02) afirma que a apelada nº 02 não se desincumbiu do ônus de demonstrar os fatos constitutivos do seu direito, em violação ao artigo 373, inciso I, do CPC/2015, pois deixou de colacionar qualquer documento apto a comprovar o pagamento dos valores em favor do apelante. Nesse sentido, a restituição dos valores atinentes à comissão de corretagem é indevida, pois tais valores foram pagos em favor de terceiros, além do que o contrato foi rescindido por culpa exclusiva da apelada nº 02 e os referidos serviços foram devidamente prestados. Argumenta, por fim, que inexistem valores a serem devolvidos à apelada, pois ausente pagamento indevido em favor do apelante.É questão incontroversa que os valores a título de sinal de negócio, no importe de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) foram pagos por conta de Maria Terezinha dos Anjos de Oliveira (apelada nº 02) em favor do apelante nº 02.Isso porque o próprio apelante nº 02 afirma, em sua peça contestatória, que a retenção da referida quantia é válida, a título de indenização pelos prejuízos suportados (mov. 90.1 – 1º Grau).A parte controvertida recai sobre a possiblidade de restituição em favor da apelada nº 02, das quantias de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) e R$ 5.000,00 (cinco mil reais), conforme comprovantes colacionados na inicial (mov. 1.13 – 1º Grau).A sentença, neste ponto, não comporta reparos.Denota-se que inexistem provas aptas a indicar que os mencionados valores, depositados na conta bancária de titularidade de Almir Farias Santos Junior, tenham sido efetuados a título de comissão de corretagem (mov. 1.13 – 1º Grau).Inexiste qualquer previsão no contrato quanto à incidência da mencionada comissão.As provas denotam que a titularidade da conta bancária, onde foram depositados os valores, é do genitor do apelante nº 02 (mov. 1.13 – 1º Grau), ensejando que tal conta fora indicada pelo próprio apelante no momento da pactuação inicial.No termo de rescisão contratual, assinado por ambas as partes, que o saldo devedor é R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil) reais (mov. 1.15 – 1º Grau), sem nada mencionar que algum dos valores já pagos ocorreram a título de comissão de corretagem.Por fim, a praxe é que a mencionada comissão seja paga mediante a entrega de recibo por conta do profissional de corretagem, sendo tal documento inexistente nos autos, ônus que o apelante nº 02 deixou de desincumbir-se, em violação ao artigo 373, inciso II, do CPC/2015.“APELAÇÃO CÍVEL e apelação adesiva.ação de rescisão contratual proposta pela promitente compradora. APELAÇÃO. PROMITENTE VENDEDORA. ERROS MATERAIS VERIFICADOS NA SENTENÇA. QUESTÃO PREJUDICADA PELO RESULTADO DO JULGAMENTO DA APELAÇÃO ADESIVA. RETENÇÃO MÁXIMA REDIMENSIONADA PARA 17,5% DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO SOBRE O VALOR PAGO A ESTE TÍTULO. DISPOSIÇÃO GENÉRICA INSUFICIENTE. PARÂMETROS FIXADOS PELO STJ EM JULGAMENTO REPETITIVO. INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. DESCABIMENTO NO PRESENTE CASO. AUSÊNCIA DE CONSTRUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR EFETIVAMENTE USUFRUIR DO BEM. (...) RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (...). 2. Apesar do contrato prever, efetivamente, que as despesas de corretagem não seriam devolvidas ao promissário comprador no caso de rescisão, nota-se que não há qualquer cláusula especificamente tratando da imposição de seu ônus ao promissário comprador e, menos ainda, do valor a ser pago a este título. Neste sentido, portanto, a transferência do ônus da comissão de corretagem ao promitente comprador se revela ilícita, conforme já decidiu o Superior Tribunal de Justiça em recurso especial julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos. (...). (TJPR - 18ª C. Cível - 0015179-72.2018.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR MARCELO GOBBO DALLA DEA - J. 04.04.2022)“APELAÇÃO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. JURISPRUDÊNCIA QUE ACEITA A RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DOS VALORES PAGOS. CASO EM QUE A SENTENÇA FIXOU A RETENÇÃO EM 10% DO MONTANTE PAGO. MAJORAÇÃO PARA 20%. NECESSIDADE. AUTOR QUE PAGOU APENAS 19 DAS 150 PARCELAS DO CONTRATO. VALOR QUE AGORA SE MOSTRA SUFICIENTE PARA COBRIR AS DESPESAS DA RÉ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO COMPRADOR. NECESSIDADE DE EXPRESSA E CLARA PREVISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA, NO CASO. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVIA A RETENÇÃO DE VALORES A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM, PUBLICIDADE E TRIBUTOS EM CASO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO. DESPESAS QUE JÁ ESTÃO ENGLOBADAS NO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. NOVA RETENÇÃO QUE CARACTERIZARIA INDEVIDO BIS IN IDEM. PRECEDENTES. JUROS DE MORA. CONTRATO DESFEITO POR CULPA DO COMPRADOR E DE MODO DIVERSO DA CLÁUSULA PENAL PREVISTA NO CONTRATO. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. TESE FIXADA EM RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. (TJPR - 6ª C. Cível - 0005710-87.2020.8.16.0160 - Sarandi -
Rel.: DESEMBARGADOR FERNANDO PAULINO DA SILVA WOLFF FILHO - J. 04.03.2022)”Assim, acertada a sentença na parte que determina que o apelante nº 02 faça a restituição da quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), devidamente corrigida, com a possibilidade de abatimento dos aluguéis pelo lapso temporal que a apelada nº 02 usufruiu do imóvel.Logo, é de ser conhecido e negado provimento ao recurso de apelação nº 02.
ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA
Considerando a sucumbência recíproca, é de ser mantida a distribuição equânime operada no Juízo de origem.
SUCUMBÊNCIA RECURSAL
Considerando o desprovimento de ambos os recursos, imperiosa a majoração, em grau recursal, dos honorários advocatícios de sucumbência fixados na origem.Assim, majora-se os referidos honorários, fixados na origem no valor de 10% (dez) por cento sobre o valor atualizado da causa, ao novo patamar de 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa, com fulcro no artigo 85, §11, do CPC/2015.Posto isso, manifesta-se o voto no sentido de conhecer em parte e, na parte conhecida, negar provimento à Apelação Cível nº 01, mantendo-se a sentença na parte que fundamenta a ausência de comprovação da culpa do apelado º 01 pela não formalização do contrato de compra e venda, sendo cabível a retenção de valores a título de arras indenizatórias.
Quanto à Apelação Cível nº 02, manifesta-se no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso, a fim de manter a sentença na parte que determina, ao apelante nº 02, que efetue a restituição dos valores em favor da apelada nº 02, com a possibilidade de abatimento dos aluguéis pelo lapso de fruição do imóvel.