Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

1.RELATÓRIOObjeto: Recurso de apelação da sentença que extinguiu a demanda de adjudicação compulsória de imóvel sem resolução do mérito, por falta de interesse de agir, diante da existência de registros de indisponibilidade na matrícula do imóvel, o que impediria a outorga da escritura definitiva em favor da parte autora.Razões recursais: (i) existência de compromisso de promessa de compra e venda quitado; (ii) recusa injustificada na outorga da escritura definitiva; (iii) indisponibilidade do imóvel não impede a adjudicação compulsória; e(iv) direito à adjudicação compulsória mesmo sem registro do compromisso na matrícula.Pedido: Provimento do recurso para julgar procedente a demanda de adjudicação compulsória, com condenação da parte apelada ao pagamento de multa, indenização por danos morais, honorários advocatícios e custas processuais.Contrarrazões: Não apresentadas.É o relatório.

2. VOTO2.1. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE Presentes os requisitos de admissibilidade, conhece-se do recurso.
2.2. MÉRITO RECURSALQuestões: (i) interesse de agir em adjudicação compulsória diante da indisponibilidade do imóvel; (ii) incidência do CDC; (iii) nulidade da cláusula compromissória; (iv) adjudicação compulsória; (v) multa; (vi) danos morais.
2.2.1. INDISPONIBILIDADE DO IMÓVELNos termos do art. 825, inc. I, do CC, a adjudicação é uma das formas de expropriação dos bens do devedor e não um ato de disposição voluntária por parte deste, de modo que a indisponibilidade de bens não deve ser empecilho à concretização da adjudicação (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0076278-55.2022.8.16.0000 - Pérola - Relator: Desembargador Substituto Anderson Ricardo Fogaça - j. 19.6.2023).Nesse contexto, o STJ já firmou entendimento de que a adjudicação constitui um ato executivo de transferência compulsória de bens, não sendo, portanto, impedida pela indisponibilidade cautelar, a qual se refere apenas à alienação voluntária por parte do devedor. Ainda, a indisponibilidade de bens não confere prioridade frente a outros credores, tampouco impede a atuação coercitiva do Estado na expropriação, já que se limita à restrição da disposição patrimonial por vontade própria do devedor (STJ, REsp nº 1.493.067/RJ, Rel: Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 21.03.2017).Posto isso, conclui-se que a indisponibilidade de bens dos apelados não constitui fator impeditivo para a adjudicação em favor do apelante, razão pela qual não há que se falar em ausência de interesse de agir. Considerado o efeito devolutivo da apelação cível e estando o feito em condições de imediato julgamento, passa-se à análise dos pontos omissos e do mérito da demanda, conforme o art. 1.013, §§ 1º e 3º, do CPC.
2.2.2. APLICAÇÃO DO CDC E CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA DE ARBITRAGEMDe acordo com os arts. 2º e 3º, do CDC, verifica-se que a relação de compra e venda entabulada entre as partes se enquadra no cerne consumerista, porquanto o apelante figura como destinatário final do bem vendido pelos apelados, que atuam com habitualidade no ramo imobiliário. Nesse contexto, o art. 51, inc. VII, do CDC, dispõe que são nulas de pleno direito as cláusulas que determinem a utilização compulsória de arbitragem.De acordo com entendimento do STJ, o ajuizamento de demanda pelo consumidor é suficiente para demonstrar a sua discordância em se submeter ao Juízo arbitral. Ainda no referido julgado, restou consignado que, sobre contratos sujeitos ao CDC, sejam eles de adesão ou não, impõe-se a nulidade de cláusula que determine a utilização compulsória da arbitragem, ainda que satisfeitos os requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei nº 9.307/96 (STJ - REsp: 1785783 GO 2018/0229630-5, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 05/11/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/11/2019).Portanto, é nula a cláusula compromissória de arbitragem, reconhecendo-se a competência do Poder Judiciário para processar e julgar a presente demanda.
2.2.4. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIASobre a adjudicação compulsória, dispõem os arts. 1.417 e 1.418 do CC: Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.Observa-se, dessa forma, que o ajuizamento da adjudicação compulsória pressupõe o preenchimento dos seguintes requisitos: (i) a existência de um compromisso de compra e venda sem cláusula de arrependimento entre as partes; (ii) o pagamento integral do preço; e (iii) a recusa ou impossibilidade do promitente vendedor em outorgar da escritura definitiva.
Analisando o processo da demanda originária, denota-se que o compromisso de compra e venda foi pactuado em caráter irrevogável e irretratável (mov. 1.7) e há demonstração da quitação integral do bem (mov. 1.10). Ademais, não sendo a indisponibilidade do bem fator impeditivo para a adjudicação, conforme já esclarecido alhures, presume-se verdadeira a alegação de que houve recusa injustificada à outorga da escritura definitiva, considerando-se a aplicação dos efeitos da revelia ao caso (art. 344 do CPC).Verificado o preenchimento dos três requisitos, o deferimento da adjudicação do imóvel é medida que se impõe.
2.2.5. MULTASustenta o apelante a aplicação do Tema 971 do STJ como fundamento para a inversão da cláusula penal prevista na cláusula décima quinta do contrato, em desfavor aos apelados.Sem razão.O Tema 971 do STJ trata da possibilidade de inversão da cláusula penal em contratos de adesão firmados entre comprador e construtora/incorporadora, nos casos de inadimplemento por atraso na entrega de imóvel em construção. O entendimento consolidado foi o seguinte:No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.O caso dos autos, contudo, não se enquadra na hipótese, porquanto o contrato objeto da lide não possui natureza de contrato de adesão, e a controvérsia dos autos não decorre de atraso na entrega de imóvel em construção, mas sim de inadimplemento contratual que enseja pedido de adjudicação compulsória, instituto jurídico diverso daquele tratado no precedente citado.Portanto, trata-se de hipótese substancialmente distinta daquela enfrentada pelo STJ no Tema 971, razão pela qual não se justifica a aplicação analógica ou extensiva do entendimento firmado naquele julgamento.
2.2.6. DANOS MORAISO simples inadimplemento contratual, decorrente da não outorga da escritura definitiva, não configura, por si só, dano moral indenizável, salvo quando ultrapassa os limites do mero aborrecimento.Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento de que “o mero descumprimento de cláusula contratual controvertida não enseja a condenação por dano moral” (AgInt no AREsp 1336041/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 5/2/2019, DJe 12/2/2019).No caso concreto, embora o autor alegue ter sido surpreendido com informações de que o imóvel estaria com anotações de indisponibilidade e na iminência de atos de avaliação e expropriação, não há qualquer prova efetiva do alegado prejuízo. Registre-se que a parte apelante, no momento oportuno, demonstrou desinteresse na produção da prova testemunhal, pugnando pelo julgamento antecipado do feito (item 51.1); vale dizer que a produção deste elemento probatório poderia, eventualmente, comprovar suas alegações nesse sentido.É sempre importante ressaltar que a inversão do ônus probatório não isenta o consumidor de comprovar minimamente os fatos constitutivos de seu direito (art. 373, inc. I, do CPC).Por fim, ainda que se reconheça a indevida negativa de outorga da escritura pública de compra e venda, tal circunstância, por si só, não configura dano moral in re ipsa (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0021115-92.2019.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: LUCIANA CARNEIRO DE LARA - J. 17.06.2025).Dessa forma, diante da ausência de comprovação efetiva do alegado dano moral, incabível qualquer condenação nesse sentido.
2.3. CONCLUSÃO Pelo exposto, vota-se para conhecer e dar parcial provimento do recurso a fim de: (i) cassar a sentença, para determinar o processamento do feito; e (ii) suprir a outorga da parte ré na escritura de compra e venda, referente ao imóvel descrito na matrícula de nº 4.121 do RI de Fazenda Rio Grande, deferindo sua adjudicação à parte autora, mediante a comprovação do pagamento de tributos. Transitada em julgado, esta decisão adjudica o imóvel à parte autora, valendo como título para a transcrição (Decreto-lei 58/1937, art. 16, § 2º).Condena-se a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC.Deixa-se de arbitrar honorários recursais, pois apenas é cabível quando o recurso for integralmente desprovido ou não conhecido (Tema 1059/STJ).
3. DISPOSITIVO