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Processo:

I - Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por ITA ADMINISTRAÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA em face da decisão de mov. 23.1, nos autos de AÇÃO DE DESPEJO LIMINAR c/c COBRANÇA DE ALUGÚEIS E DESPESAS DECORRENTES DA LOCAÇÃO” nº 006061-79.2025.8.16.0194, que indeferiu a liminar de despejo requerida, nos seguintes termos:“(...).3.1. Embora a Lei do Inquilinato preveja a concessão liminar do despejo, entre outros, nos casos de falta de pagamento de aluguel e acessórios, estando o contrato desprovido de garantia (art. 59, § 1º, IX), cujo provimento é fundado em tutela de evidência, a dispensar a análise do perigo da demora, no caso, o contrato tem garantia (imóvel dado em caução) e o requerimento formulado pela autora está fundamentado na concessão da tutela provisória de urgência e assim será analisado, salientando-se que a jurisprudência é pacífica acerca desta possibilidade.3.2. Para a concessão da tutela de urgência de que trata o art. 300 do Código de Processo Civil são necessários a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.Para a concessão da tutela de urgência de que trata o art. 300 do Código de Processo Civil é necessário que se verifiquem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.Com efeito, a concessão de tutela provisória de urgência, por postecipar o contraditório útil, interfere de forma significativa na constituição do procedimento civil, que se pretende dialógico e enxerga no contraditório um de seus elementos estruturantes, fazendo com que apenas uma das partes influencie na decisão judicial que toca no mérito.No que pertine à “probabilidade do direito” preleciona Luiz Guilherme Marinoni que: “A probabilidade que autoriza o emprego da técnica antecipatória para a tutela dos direitos é a probabilidade lógica – que é aquela que surge da confrontação das alegações e das provas com os elementos disponíveis nos autos, sendo provável a hipótese que encontra maior grau de confirmação e menor grau de refutação nesses elementos. O juiz tem que se convencer de que o direito é provável para conceder tutela provisória”.Assim, o Magistrado, à luz do caso concreto, analisando os elementos de convicção postos e próprios do momento processual, deve estar convencido de que a existência do direito é provável.Por outro lado, o requisito do “perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo” conjugado na perspectiva de urgência, está intimamente ligado ao ônus de distribuição do tempo do processo, que pode ser prejudicial ao Autor, causando-lhe perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, caso tenha que aguardar o deslinde do feito para receber o provimento.Marinoni, ao tecer comentários quanto à nomenclatura adotada pelo legislador, afirma que: “(...) é preciso ler as expressões perigo de dano e risco ao resultado útil do processo como alusões ao perigo na demora. Vale dizer: há urgência quando a demora pode comprometer a realização imediata ou futura do direito”.É preciso, também, que não se confundam os efeitos próprios do tempo fisiológico do processo – natural e importante para a construção de uma decisão justa – com o tempo que possa lhe influenciar de forma patológica, prejudicando a boa tutela jurisdicional e a salvaguarda do direito.Por último, o § 3º determina que não será concedida a tutela de urgência de natureza antecipada se houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.Analisando os autos, concluo pela ausência dos requisitos que autorizam a concessão da tutela de urgência.Não se nega a probabilidade do direito, demonstrada nos autos a partir das alegações da parte autora, amparada no contrato de locação e na inadimplência dos aluguéis, indicada pela planilha de débitos (mov. 1.30), além dos encargos acessórios e parcelas de acordos anteriores celebrado entre as partes.Saliento que nesses casos a mora decorre do próprio vencimento (art. 397, caput, do Código Civil) e, como o inadimplemento demanda prova negativa, por ser fato extintivo do direito alegado pela autora, é ônus da requerida provar a quitação, por força do art. 373, II do CPC.Sucede que, como sabido, os requisitos da tutela provisória são cumulativos, de modo que apenas a probabilidade do direito não basta para seu deferimento. Neste particular, não obstante a judiciosa argumentação da autora, entendo que lhe falta o requisito do perigo de dano ou o risco ao resultado útil .do processoNão pode passar despercebido pelo Juízo que o contrato de locação foi celebrado em 17/11/2016 e as inadimplências da locatária se repetiram ao longo dos anos, motivando a realização de acordos de renegociação diretamente entre as partes.E aqui é preciso ponderar que o longo tempo da locação e a reiteração de inadimplência enfraquece a alegação da autora atinente ao perigo da demora.Não se ignora, por certo, que o cenário da inadimplência é renovado a cada mês, quando surge novo aluguel que deixa de ser pago, entretanto, trata-se de um estado de coisas que já se prorroga no tempo.Se a Lei do Inquilinato, conforme apontado acima, confere ao locador instrumento processual voltado para a obtenção de liminar em tutela de evidência para a imediata retomada do imóvel, é justamente buscando primar para que a inadimplência não se prolongue e o locador mitigue as suas próprias perdas. Ora, se, por um lado, a postura da requerida implica em descumprimento das obrigações contratuais, não se pode ignorar que, por outro, a autora mostrou até certa tolerância, o que deve ser levado em consideração no pedido de tutela provisória.Nessa ordem de ideias, compreende-se que não existe prejuízo imediato para que a autora aguarde a citação da requerida, até mesmo para proporcionar o pagamento do débito como forma de evitar a rescisão do contrato.Registre-se, por fim, que nada obsta que a autora, depois de citada a requerida e oferecida a contestação, apresente novo requerimento, seja de liminar (art. 59, § 1º, IX da Lei do Inquilinato), seja de tutela provisória (art. 300 do CPC), demonstrando a presença de seus requisitos.Diante do exposto, indefiro o requerimento de tutela provisória de urgência formulado na inicial.(...)”.Inconformado o Agravante interpôs o presente Agravo de Instrumento, sustentando, em breve síntese, que a decisão agravada entendeu que não estavam presentes os requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil, especialmente o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Defendeu que o magistrado fundamentou sua negativa na alegada tolerância da autora frente aos reiterados inadimplementos da locatária, o que, em sua ótica, enfraqueceria a urgência da medida.Sustentou que a decisão não poderia prevalecer, pois todos os requisitos legais para a concessão da tutela de urgência estavam devidamente preenchidos. Alegou que a inadimplência da agravada havia se agravado de forma inédita, acumulando seis meses de aluguéis vencidos, além de encargos como água, luz e IPTU, totalizando um débito superior a R$ 600.000,00.Afirmou que, diferentemente de ocasiões anteriores, a locatária não demonstrou qualquer intenção de regularizar a situação, tampouco apresentou justificativas para o inadimplemento. Ressaltou que a situação contratual se tornara insustentável, com risco iminente de constrições judiciais sobre o imóvel, o que justificaria a retomada imediata da posse para evitar maiores prejuízos.Destacou que, após o ajuizamento da ação, surgiram notícias de que a empresa agravada havia encerrado suas atividades em diversas localidades, inclusive na sede do imóvel locado, abandonando funcionários e fornecedores. Anexou como prova reportagens jornalísticas e reclamações em plataformas públicas, como o Reclame Aqui, que indicavam o fechamento das unidades da empresa e a inadimplência generalizada.Aduziu que o perigo de dano é evidente e crescente, e que a manutenção da decisão agravada apenas agravaria a situação, tornando o prejuízo irreparável. Argumentou que a tutela de urgência é cabível mesmo em contratos com garantia, conforme entendimento pacífico da jurisprudência, desde que presentes os requisitos legais.Invocou precedentes do Tribunal de Justiça do Paraná que reconhecem a possibilidade de concessão de tutela de urgência para despejo liminar em casos de inadimplemento reiterado e abandono do imóvel, mesmo diante da existência de garantias contratuais. Citou julgados que reforçam a tese de que a probabilidade do direito e o perigo de dano estavam configurados no caso concreto.Por fim, requereu o conhecimento e provimento do recurso, com a concessão da tutela recursal para determinar a desocupação liminar do imóvel localizado na Rodovia BR 116, n° 26929, Curitiba/PR, e a imissão da agravante na posse do bem (mov. 1.1).Em análise perfunctória, esta Relatora indeferiu o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal ao presente recurso (mov. 9.1).Devidamente intimado, o agravado não apresentou contrarrazões, conforme decurso de prazo (mov. 17).Após, voltaram-me os autos conclusos.É o relatório.

II - O recurso merece conhecimento, na medida em que estão presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, tanto os intrínsecos (cabimento, legitimação e interesse em recorrer), como os extrínsecos (tempestividade, regularidade formal, inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer e preparo).Pretende o agravante a antecipação de tutela a decisão que indeferiu a liminar de despejo requerida, alegando para tanto que “crescimento exponencial dos débitos inadimplidos, os quais, em seis meses superam meio milhão de reais; (b) o saldo devedor se tornará insanável pela parte recorrida; (c) jamais houve tamanho inadimplemento das obrigações; (d) há enorme prejuízo financeiro à agravante, ao ser privada do recebimento dos aluguéis e impossibilitada de locar o imóvel para outrem e, com isso, auferir renda; (e) a inadimplência de despesas como água, luz e impostos pode ensejar na constrição, penhora e até a perda do bem imóvel”.Na espécie, sabe-se que a concessão de medida liminar na ação de despejo está condicionada ao preenchimento dos requisitos de lei especial (Lei 8.245/91), cuja aplicação se sobrepõe à regra geral estabelecida no Código de Processo Civil.Consoante dispõe o artigo 59, §1º, IX, da Lei de Locações, é possível o deferimento de despejo liminar do imóvel objeto de locação:Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.§1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:(...).IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente do motivo.Assim, para a concessão da ordem liminar de despejo com fulcro no artigo 59, §1º, IX, da Lei 8.245/1991 será necessário o preenchimento dos seguintes requisitos:I – prestação de caução no valor equivalente à soma de três aluguéis;II – a comprovação da falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento;III – estar o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, da Lei de Locação, por não ter sido contratada ou em caso de extinção o pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.Ademais, importante considerar que o art. 37, em cujo inciso I, está prevista a caução, que pode ser em bem imóveis (art. 38).Ocorre que, apesar das alegações despendidas no petitório inicial e neste recurso, percebe-se que os requisitos legais para despejo liminar não foram cumpridos pela parte, vez que, não foi realizada a caução equivalente a três aluguéis, bem como o contrato apresenta a modalidade de caução imobiliária (imóvel matriculado no Ofício de Registro de Imóveis de Chapecó, sob o número 118.402 - mov. 1.8, clausula 13ª - fls. 09 e mov. 1.11, clausula 3ª - fls. 02), o que afasta a possibilidade de concessão da medida liminar de desocupação do imóvel, vez que por ora não ficou comprovado que o débito extrapola os limites das garantias ofertadas no contrato.Nesse sentido:AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO – DECISÃO DE DEFERIU O PEDIDO DE LIMINAR DESPEJO – IRRESIGNAÇÃO RECURSAL DOS REQUERIDOS – CONTRATO DE LOCAÇÃO GARANTIDO POR FIANÇA E CAUÇÃO IMOBILIÁRIA – NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS NO §1º, INC. IX DO ART. 59 DA LEI DE LOCAÇÕES – ACOLHIMENTO DA TESE RECURSAL – IMPOSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DE ORDEM LIMINAR DE DESPEJO COM ESPEQUE NO ART. 300 DO CPC, QUANDO NÃO DEMONSTRADO O RISCO DE DANO GRAVE, DE DIFÍCIL OU IMPOSSÍVEL REPARAÇÃO – GARANTIAS OFERTADAS EM VALOR SIGNIFICATIVAMENTE SUPERIOR AO VALOR INADIMPLIDO – NOVOS ELEMENTOS APRESENTADOS PELA SUBLOCADORA – IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE DIRETA EM SEGUNDO GRAU DE JURISDIÇÃO – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. (TJPR - 12ª Câmara Cível - 0044110-39.2018.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU ANTONIO DOMINGOS RAMINA JUNIOR - J. 24.07.2019)AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL INDEFERIDA. RAZÕES RECURSAIS QUE IMPUGNAM OS FUNDAMENTOS DA DECISÃO E DEDUZEM CLARO PEDIDO DE SUA REFORMA. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO POR OFENSA À SÚMULA 158, DO STJ, AFASTADA. INTELIGÊNCIA DOS ART. 59, §1º; 37, I; E 38, §1º, TODOS DA LEI DO INQUILINATO. CAUÇÃO IMOBILIÁRIA PREVISTA NO CONTRATO. GARANTIA PESSOAL. IRRELEVÂNCIA DE NÃO TER SIDO LEVADA À AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. PROVIDÊNCIA DE INTERESSE DO LOCADOR PARA DAR PUBLICIDADE DA GARANTIA A TERCEIROS. AUSÊNCIA DE ÓBICE DE QUE O IMÓVEL PERTENÇA A TERCEIROS. REPERCUSSÃO DE SUA TRANSFERÊNCIA A OUTREM QUE DEVE SER ANALISADA APÓS AMPLA INSTRUÇÃO E À LUZ DO CONTRADITÓRIO. GARANTIA CONTRATUAL QUE, EM PRINCÍPIO, REMANESCE HÍGIDA. DECISÃO QUE INDEFERIU O DESPEJO LIMINAR CONFIRMADA.- O recurso merece conhecimento, não sendo caso de aplicação da Súmula 182, do STJ, eis que restou atacada a decisão agravada, bem como está claro pedido de sua reforma para afastar a conclusão de que o contrato de locação está garantido por caução, defendendo sua invalidade.- O fato de não ter sido averbado na matrícula do imóvel que ele foi dado em garantia (caução) no contrato de locação não a invalida como garantia pessoal prestada pela locatária.- Quanto à alienação do imóvel dado em garantia a outrem, há que se ponderar que ele nunca pertenceu à locatária, já era de propriedade de terceiro ao tempo da contratação da locação, não havendo vedação de que a caução recaia sobre patrimônio imobiliário de terceiro garantidor, tratando-se de questão controvertida a subsistência da garantia, o que impõe, por cautela, a manutenção do indeferimento do despejo liminar. Agravo de Instrumento não provido. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0076500-91.2020.8.16.0000 - Ponta Grossa - Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA - J. 17.05.2021)Assim, no presente caso, a parte Agravada optou por garantir o contrato na modalidade de garantia imobiliária, hipótese que afasta a possiblidade de concessão liminar de despejo, por expressa vedação da norma especial.Ainda, a título de reforço argumentativo, não se ignora a possibilidade de concessão da liminar de despejo com base na tutela de urgência (artigo 300 CPC).Ocorre que, mesmo por tal ótica, mostra-se temerária, também, a concessão da medida liminar postulada nos autos de origem pela parte autora/agravante, diante do perigo de irreversibilidade da medida.Por tais motivos, reputa-se precipitada a imediata concessão de medida liminar de despejo, seja porque o contrato está garantido, seja porque não foi prestada a caução equivalente à soma de três aluguéis.Destarte, voto no sentido de conhecer do recurso de agravo de instrumento, e, negar-lhe provimento, mantendo-se a respeitável decisão judicial, por seus próprios e bem lançados fundamentos de fato e de Direito.