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Processo:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito, Dr. Ferdinando Scremin Neto (mov. 46.1/origem), nos autos de Ação de Resolução de Compromisso de Compra e Venda c/c Cobrança de Encargos Contratuais nº 0004228-80.2024.8.16.0058, que julgou “parcialmente” procedentes os pedidos formulados na petição inicial, nos seguintes termos:“Ante o exposto e pelo que mais dos autos consta homologo o reconhecimento do pedido no tocante à rescisão do negócio jurídico, julgando o mérito na forma do art. 487, III, “a” do CPC; e julgo procedentes os pedidos formulados na inicial, na forma do art. 487, I do CPC, para condenar a Ré ao pagamento de:a. R$ 1.345,79 a título de restituição dos impostos incidentes sobre a transação; b. R$ 216,71. A título de gastos extraordinário; c. R$ 3.653,00; a título de comissão de corretagem;d. R$ 1.245,41 a título de encargos financeirose. 25% do valor efetivamente pago pelo autor a título de cláusula penal e despesas administrativasSobre o valor da condenação incidirão correção monetária e juros de mora calculados pela SELIC, a englobar juros e atualização monetária, devidos a partir da citação por tratar-se de responsabilidade contratual.Diante da sucumbência recíproca, condeno o Autor ao pagamento de 50% das custas e despesas processuais, cabendo ao réu o pagamento 50% restantes. Os honorários advocatícios ao patrono da parte contrária deverão ser pagos na mesma proporção, ora arbitrados em 10% do valor atualizado da causa com fundamento no § 2º do art. 85 do CPC, considerando a natureza da demanda, zelo profissional, importância da causa e as intervenções realizadas nos presentes autos”.Inconformada, a ré interpôs o presente Apelo (mov. 50.1/origem), alegando, em síntese: a) em 04/12/2019 firmou com a autora/Apelada o contrato de compromisso de venda e compra do lote de terras nº 17, da quadra nº 18, do Loteamento Jardim Santa Rosa, localizado na cidade de Campo Mourão/PR, pelo valor total de R$ 114.647,40, a serem pagos em 180 parcelas já incluídas o IPTU, no valor de R$ 636,93, com vencimento todo dia 25, reajustadas com base no IGPM/FGV e IPC/FIPE; b) diante das dificuldades financeiras e de saúde não conseguiu continuar adimplindo os valores das parcelas, sendo que ao procurar o PROCON para fazer a rescisão contratual (distrato), a autora/Apelada requereu retenção de 90% dos valores pagos e informou que a restituição do restante ocorreria em doze meses; então, resolveu ingressar com Ação de Rescisão Contratual objeto dos Autos nº 0005635-24.2024.8.16.0058, cujo processo foi extinto por litispendência, em seguida tomando conhecimento da presente ação; c) a relação entre as partes é de consumo, o que justifica a revisão das cláusulas contratuais consideradas abusivas; d) a sentença, porém, não revisou adequadamente as cláusulas abusivas, especialmente no que diz respeito à retenção de valores pagos, impondo encargos financeiros indevidos e valores a título de comissão de corretagem que estavam embutidos no preço do imóvel; e) a cobrança/retenção dos impostos incidentes sobre a operação e de gastos extraordinários imputados à consumidora aderente, nos valores de R$ 1.345,79 e R$ 216,71 respectivamente, deve ser considerada abusiva, inclusive porque tais valores estavam inclusos nas parcelas, conforme determinou o contrato, devendo ser suportados pela promitente vendedora, responsável pelo empreendimento, consoante jurisprudência pacífica dos Tribunais; f) a cobrança de encargos financeiros, no importe de R$ 1.245,41, igualmente é abusiva, uma vez que a autora/Apelada não fez prova de onde surgiu referido valor; g) a sentença julgou além do pedido da autora/Apelada, que não mencionou a cobrança de IPTU, e, portanto, essa cobrança deve ser afastada; h) a comissão de corretagem deve ser suportada pela autora/Apelada em atenção ao risco do negócio e por ser cláusula abusiva passível de revisão; i) a multa compensatória fixada em 25% sobre os valores pagos é excessiva e deve ser reduzida para 10%, consoante a jurisprudência que isso recomenda em casos semelhantes.Requereu o provimento do recurso para reformar a sentença, a fim de (i) reconhecer a abusividade da multa compensatória e reduzi-la para 10% sobre os valores pagos, e (ii) declarar ser indevida a cobrança da comissão de corretagem, dos tributos, incluindo IPTU, dos encargos financeiros e de restituição dos impostos incidentes sobre a transação e gastos extraordinários aleatórios, e, assim, (iii) readequar os ônus sucumbenciais. Devidamente intimada, a autora/Apelada apresentou contrarrazões recursais (mov. 54.1/origem), pugnando a manutenção da sentença e desprovimento do recurso, eis que as retenções estabelecidas não são abusivas e estão autorizadas no contrato, na lei e na jurisprudência.Subiram os autos a esta Corte, onde após distribuição por sorteio (mov. 3.1), vieram conclusos em 04/07/2025 (mov. 6.0).É o relatório.

Presentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade — tempestividade, preparo dispensado por ser a recorrente beneficiária da justiça gratuita (mov. 41.1/origem), regularidade formal e a inexistência de fato impeditivo —, e os intrínsecos — legitimidade, interesse e cabimento —, o recurso merece ser conhecido.Cinge-se a controvérsia recursal a respeito da extensão das consequências jurídico-econômicas de restituição de valores, advindas da rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por culpa/inadimplemento da promissária compradora, cujos pedidos de reforma da sentença concentram-se em reconhecimento da abusividade: [I] da multa compensatória (cláusula penal), com pedido de sua redução para 10% sobre os valores pagos;
[II] da retenção dos valores a título de comissão de corretagem, de cobrança de tributos, de IPTU e de gastos extraordinários.Em breve retrospecto, tem-se como provado e incontroverso que as partes celebraram em 04 de dezembro de 2019, o instrumento particular de contrato de compromisso de compra e venda nº 365, para aquisição do Lote de terras nº 17, da Quadra nº 18, do Loteamento Jardim Santa Rosa, localizado no Município de Campo Mourão/PR, matriculado no Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis daquela Comarca sob nº 40.556 (matrícula mãe), pelo preço ajustado de R$ 114.647,40 (cento e catorze mil, seiscentos e quarenta e sete reais e quarenta centavos), sendo dado como parcela inicial (entrada) o valor de R$ 636,93 (seiscentos e trinta e seis reais e noventa e três centavos), e o saldo dividido em 179 parcelas mensais de R$ 636,93 (seiscentos e trinta e seis reais e noventa e três centavos), a primeira vencendo em 25/02/2020 (mov. 1.5/origem). Dos relatórios trazidos pela promitente vendedora e não refutados/impugnados pela promissária compradora, ora ré/Apelante, têm-se que ela realizou o pagamento da entrada e de 24 parcelas, totalizando o valor de R$ 17.506,04 (mov. 1.8/origem) e depois de firmado o instrumento particular de renegociação, em 23/08/2022 (mov. 1.6/origem), realizou o pagamento de mais três parcelas, que totalizaram o valor de R$ 2.565,95 (mov. 1.9/origem).Como visto, a sentença objurgada reconheceu a procedência do pedido de rescisão contratual, nesse ponto não sendo atacada no recurso e determinou as seguintes retenções/cobranças pela autora/Apelada, contra as quais se insurge a consumidora aderente, por considerá-las abusivas:R$ 1.345,79 (restituição dos impostos incidentes sobre a transação); R$ 216,71 (gastos extraordinários); R$ 3.653,00 (comissão de corretagem);R$ 1.245,41 (encargos financeiros);25% do valor pago (cláusula penal e despesas administrativas).Importante mencionar que no julgamento da Apelação Cível nº 0005635-24.2024.8.16.0058 Ap, por esta 20ª Câmara Cível, em 06/06/2025, sob esta mesma relatoria, confirmou-se à unanimidade a extinção sem resolução do mérito do processo da ação de rescisão do contrato movida pela promissária compradora contra a promitente vendedora, ficando o v. Acórdão assim ementado:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO EM RAZÃO DE LITISPENDÊNCIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DA AUTORA RESTRITA À SUA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE CUSTAS E DESPESAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. ACOLHIMENTO. PREMISSA EQUIVOCADA DA SENTENÇA. INEXISTÊNCIA DE LITISPENDÊNCIA AO TEMPO DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. AUTORA QUE ESTAVA SENDO PROCESSADA PELA RÉ EM RAZÃO DO MESMO CONTRATO E NÃO O INVERSO. CITAÇÃO SEQUER REALIZADA NO OUTRO PROCESSO QUANDO AJUIZADA A PRESENTE AÇÃO. POLOS INVERTIDOS. CAUSA DE PEDIR E PEDIDOS DIFERENTES NAS DUAS AÇÕES. SITUAÇÃO DE CONEXÃO ENTRE AS AÇÕES QUE CONDUZIRIA À REUNIÃO DOS PROCESSOS. LITISPENDÊNCIA QUE PASSOU A EXISTIR QUANDO A AUTORA (PROMISSÁRIA COMPRADORA) OFERECEU RECONVENÇÃO NAQUELE OUTRO PROCESSO. A RECONVENÇÃO, ASSIM, É QUE CONSISTIRIA EM REPETIÇÃO DE AÇÃO IDÊNTICA. IMPRECISÕES DO EXAME JUDICIAL REALIZADO QUE TORNAM INDEVIDA A COMINAÇÃO DOS ENCARGOS PROCESSUAIS À RECORRENTE, EMBORA SEJA MANTIDA A EXTINÇÃO DO PROCESSO, NÃO RECORRIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.Isso esclarecido, o contrato firmado entre as partes previu as seguintes retenções/cobranças em caso de seu desfazimento em razão de inadimplemento da promissária compradora:Em que pese o descontentamento da promissória compradora, única a recorrer da sentença, é de se destacar que a avença foi firmada após as alterações efetuadas na Lei nº 6.766/1979, pela Lei nº 13.786/2018, em especial as previsões do artigo 32-A, que dispõe: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no §2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.§1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.§2º Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei.§3º O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei n° 9.514, de 20 de novembro de 1997.Todavia, sendo o contrato de adesão e sempre prevendo o máximo que a lei autoriza [o que irá se verificar], porquanto elaborado pela loteadora, não é infenso ao exame e a eventual revisão judicial, no sentido de averiguar se não representaria alguma desvantagem exagerada ou abusiva contra a parte consumidora aderente, nos moldes dos artigos 6º, incisos IV e V, e 51, inciso IV, da Lei nº 8.078/1990 (CDC) e conforme recentes decisões (2025) da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, de relatoria do Ministro Moura Ribeiro, v.g. REsp 2.057.697/ SP e REsp 2.207.717/SP
Desta forma, passa-se ao exame da insurgência recursal, analisando-se tópico por tópico. Retenção da comissão de corretagem:Em relação à possibilidade de cobrança da comissão de corretagem da consumidora adquirente, o tema encontra-se consolidado no Superior Tribunal de Justiça, a partir de julgamento de recurso especial repetitivo (Tema nº 938), com o entendimento de que há “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (STJ, REsp nº 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe de 06/9/2016; grifou-se).No contrato em discussão, houve a previsão desse desconto conforme se constata do quadro resumo (mov. 1.5/origem), além das disposições sobre o desfazimento da avença, desse modo:Deste modo, constou na avença que as empresas de corretagem eram a Pedro Granado Imóveis Ltda., CRECI nº J-03632, e G.H.T. Empreendimentos Imobiliários, CRECI nº J-05633, o valor de R$ 2.653,50 e, com destaque em negrito, que não seria devolvido em caso de desfazimento do negócio por culpa da promissária compradora, sendo assinado abaixo dessa cláusula pela ré/Apelante, assim atendendo em tudo os requisitos da Lei do Distrato para permitir a exigibilidade e retenção, mais especificamente do artigo 26-A, inciso II, e § 2º, da Lei nº 6.766/1979, acrescentados pelo artigo 3º da Lei nº 13.786/2018, in verbis:Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:II - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário; § 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, referidas no inciso V do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).Não bastasse, foi apresentada a Nota Fiscal de Serviços Eletrônicos de mov. 1.11/origem, cadastrada perante a municipalidade e emitida pela referida empresa corretora de imóveis em 09/04/2020, na qual se discrimina em relação anexa o lote adquirido pela ré/Apelante como um dos que levou à percepção do valor de R$ 31.474,87 pagos pela ré/Apelada como tomadora dos serviços de intermediação, o que comprova que o serviço foi prestado e pago, justificando a retenção determinada pelo Juízo a quo. Nesses termos e em apoio, o recente julgado desta Câmara Julgadora (destacou-se):“APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDOS DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM PEDIDO DE URGÊNCIA E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. APELO 01. RECURSO DA PARTE AUTORA. APLICABILIDADE CDC E INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. NÃO CONHECIMENTO. AUSÊNCIA INTERESSE RECURSAL. SENTENÇA QUE NÃO LHE FOI DESFAVORÁVEL NESTE PONTO. RESCISÃO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA (LOTEAMENTO URBANO) PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. CONTRATO FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786. ART. 32-A DA REFERIDA LEI. RESOLUÇÃO A PEDIDO DO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL LIMITADA A 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. PRECEDENTES. TAXA DE FRUIÇÃO PELO PERÍODO EM QUE O AUTOR ESTEVE NA POSSE DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. INDEVIDA A TAXA DE FRUIÇÃO APÓS O DESFAZIMENTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. A FIXAÇÃO DE TAXA DE FRUIÇÃO DO BEM PRESSUPÕE A SUA EFETIVA UTILIZAÇÃO COM O ESTABELECIMENTO DE MORADIA NO IMÓVEL. “A CONTRARIO SENSU”, NÃO É DEVIDA TAXA DE FRUIÇÃO NO CASO DE TERRENO NÃO EDIFICADO, OU QUE NÃO TENHA CONCLUÍDO A OBRA, MOMENTO ESTE EM QUE O COMPRADOR PASSA A USUFRUIR DA MORADIA. RETENÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGALIDADE E POSSIBILIDADE. PREVISÃO VÁLIDA NOS INSTRUMENTOS CONTRATUAIS, EIS QUE INTEGRADA AO PREÇO DO LOTE. CARTA PROPOSTA PARA COMPRA DO TERRENO, ASSINADA PELO AUTOR, QUE IDENTIFICA O CORRETOR DE IMÓVEIS QUE FEZ A INTERMEDIAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO INCISO V DO ARTIGO 32-A DA LEI Nº 6.766/1979 E DO TEMA REPETITIVO Nº 938 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. PRECEDENTES. NECESSÁRIA DEDUÇÃO DO VALOR A SER RESTITUÍDO PELA LOTEADORA SOBRE ENCARGOS MORATÓRIOS DAS PRESTAÇÕES PAGAS EM ATRASO, BEM COMO O VALOR A TÍTULO DE IPTU NÃO PAGO PELA PARTE AUTORA, NO PERÍODO EM QUE FICOU COM A POSSE DO IMÓVEL. DEVIDA A INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. JÁ QUE INEXISTE MORA ANTERIOR PELA VENDEDORA. VALORES QUE DEVEM SER APURADOS EM LIQUIDAÇÃO/CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. RECONHECIMENTO DO DIREITO À INDENIZAÇÃO DA CONSTRUÇÃO REALIZADA NO LOTE OBJETO DA LIDE. A INDENIZAÇÃO É DEVIDA POR ACESSÃO OU BENFEITORIA EDIFICADA DE BOA-FÉ NA VIGÊNCIA DO CONTRATO, DESDE QUE REGULAR OU PASSÍVEL DE REGULARIZAÇÃO A SER VERIFICADA POR LAUDO DE AVALIAÇÃO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. DEVIDA REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. SENTENÇA REFORMADA.APELO 02. RECURSO DA PARTE RÉ. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA AUTORAL. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. I. Caso em exame 1. Apelações cíveis visando a reforma de sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual, devolução dos valores pagos e indenização por benfeitorias, em ação proposta por compradores contra loteadora, alegando dificuldades financeiras e abusividade nas cláusulas contratuais. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se é cabível a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, com a devolução dos valores pagos, retenção de multa contratual e comissão de corretagem, além do reconhecimento do direito à indenização por benfeitorias realizadas no lote, considerando a regularidade da construção e a responsabilidade pelo pagamento de IPTU. III. Razões de decidir 3. Reconhecimento da rescisão do contrato de compromisso de compra e venda, com devolução dos valores pagos, retenção de 10% a título de cláusula penal e 4% referente à comissão de corretagem. 4. Indenização pela benfeitoria realizada condicionada à verificação da regularidade da construção em liquidação de sentença. 5. A fixação de taxa de fruição do bem pressupõe a sua efetiva utilização com o estabelecimento de moradia no imóvel. “A contrário sensu”, não é devida taxa de fruição no caso de terreno não edificado, ou que não tenha concluído a obra, momento este em que o comprador passa a usufruir da moradia. 6. Responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento do IPTU durante a posse do imóvel, conforme previsão contratual. 7. Juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado, devido à culpa exclusiva dos compradores pelo inadimplemento. IV. Dispositivo e tese 8. Apelação cível da parte autora parcialmente conhecida e parcialmente provida para reconhecer a rescisão do compromisso de compra e venda, com a devolução dos valores pagos, retenção da multa contratual de 10% sobre o valor atualizado do contrato, da taxa de corretagem de 4%, taxa de fruição e dedução dos valores devidos a título de IPTU e encargos moratórios. Apelação cível da Loteadora não conhecida. Tese de julgamento: A incidência da taxa de fruição deve ser estabelecida a partir do início da efetiva utilização do imóvel. Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 14, § 3º; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018; CC/2002, arts. 1.255 e 34; CTN, art. 34. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe de 06/9/2016; STJ, REsp n. 1.643.771/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/6/2019, DJe de 21/6/2019; TJPR - 0005364-26.2021.8.16.0056 - Cambé - Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN - J. 18.08.2023; TJPR - 0003384-46.2022.8.16.0044 - Apucarana - Rel.: DESEMBARGADOR FABIO MARCONDES LEITE - J. 19.6.2023; TJPR - 20ª Câmara Cível - 0032541- 23.2023.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN - J. 28.06.2024. APELAÇÃO CÍVEL 01 PARCIALMENTE CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.APELAÇÃO CÍVEL 02 NÃO CONHECIDA.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0001921-65.2024.8.16.0055 - Cambará - Rel.: LUCIANA CARNEIRO DE LARA - J. 02.09.2025).Dito isso, é devida a retenção da comissão de corretagem, mas é preciso corrigir, de ofício, erro material no dispositivo da sentença e que implica em julgamento ultra petita, porquanto a referida comissão tem o valor de R$ R$ 2.653,50, sendo isso que foi requerido na petição inicial pela autora/Apelada, mas o Juízo a quo equivocadamente fez constar R$ 3.653,00, embora na fundamentação tenha aludido à importância correta:Cláusula penal – Percentuais de restituição dos valores pagos pela ré/Apelante e de retenção pela autora/Apelada:Insurge-se a ré/Apelante contra a sentença, afirmando que a multa compensatória fixada em 25% sobre os valores pagos é excessiva e que deve ser reduzida para 10% dessa mesma base de cálculo, considerando a jurisprudência dominante em casos semelhantes. Veja-se que na petição inicial, a autora/Apelada requereu a aplicação da cláusula penal correspondente a 10% sobre o valor atualizado do contrato, conforme dispôs a cláusula quarta do contrato (mov. 1.5/origem, fl. 07), ou seja, o importe de R$ 11.464,74, sendo reduzida equitativamente (CC, artigo 413) para 25% sobre os valores efetivamente pagos, o que, em um cálculo simples através dos relatórios de pagamentos apresentados, corresponderia ao importe de R$ 5.017,99 (25% de R$ 20.071,99; movs. 1.8 e 1.9/origem). Como já ressaltado, a Lei nº 6.766/1979, em seu artigo 32-A, inciso II, estabeleceu que em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato.Deste modo, em que pese a parte autora/Apelada não tenha se insurgido da sentença, não há reparos a serem feitos quanto ao percentual estabelecido pelo Juízo a quo em relação à retenção dos valores pagos a título de cláusula penal, eis que os limitou abaixo do permitido legalmente, em decréscimo substancial em favor da consumidora recorrente, mormente que a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, em contraposição à 3ª Turma e em caso de relatoria da Ministra Isabel Galotti (2025), considerou indevida essa redução em contratos submetidos à Lei nº 13.786/2018 (REsp 2.232.983/SP).Nesse mesmo rumo, recente decisão desta 20ª Câmara Cível (fez-se os destaques):“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL – IRRESIGNAÇÃO DA RÉ – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018, QUE ALTEROU AS LEIS Nº 4.591/1964 E Nº 6.766/1979 – INCIDÊNCIA DO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979 – MULTA CONTRATUAL QUE OBSERVA O LIMITE LEGAL E DEVE SER MANTIDA – COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO – NÃO CABIMENTO – LOTE NÃO EDIFICADO – DATA DA RESCISÃO CONTRATUAL – FIXAÇÃO NA DATA DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – EXPRESSA RESTITUIÇÃO DA POSSE DO BEM – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. 1. É indevida a cobrança de taxa de fruição quando não há edificação no lote e não há prova de utilização do bem pela adquirente, nos termos do art. 373, II, do CPC. 2. A cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato deve ser aplicada, por estar em conformidade com a legislação aplicável. 3. A data da rescisão contratual corresponde à da notificação extrajudicial, nos termos do art. 473 do CC. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0009652-32.2024.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO FRANCO FERREIRA DA COSTA NETO - J. 05.09.2025).Assim, é de se manter o percentual de retenção estabelecido em sentença a título de cláusula penal rescisória/compensatória.Ressarcimento de impostos sobre o negócio:A sentença guerreada determinou a retenção pela promitente vendedora do valor de R$ 1.345,79, a título de restituição de impostos incidentes sobre a transação, os quais, segundo a autora/Apelada referem-se:Note-se que não houve pedido de retenção de débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU) e tampouco foi concedido isso em sentença. Entretanto, entende-se que nesse ponto, ou seja, impossibilidade de retenção, assiste razão à ré/Apelante.Isso porque, como destacado pela própria autora/Apelada na postulação inicial, os tributos que ensejariam a sobredita retenção não possuem caráter propter rem, ou seja, própria da coisa, mas que incidiriam sobre a transação negocial originária e que decorrem do exercício da atividade econômica da vendedora/loteadora, diferentemente do que autoriza o art. 32-A, inciso IV, da Lei nº 6.766/1979, que permite a retenção sobre os tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; e tampouco a ré/Apelante fez prova de sua incidência e dos recolhimentos.O prejuízo efetivo deveria ser demonstrado, inclusive para fins de nexo de causalidade, para ser indenizado (CPC, artigo 373, inciso I), mas o que transparece é que a autora/Apelada pretende com esse pedido transferir os riscos fiscais de sua atividade para a parte consumidora.Ora, do mesmo jeito que a entrada de valores em caixa pela promessa de venda do imóvel foi declarada ao Fisco, para fins contábeis e de incidências tributárias, a reversão do negócio jurídico, mediante a rescisão e suas consequências financeiras indissociáveis, poderá sê-loÉ de acolher-se, portanto, o pedido da ré/Apelante para afastar a retenção no importe de R$ 1.345,79 a título de restituição de impostos.Encargos relativos às prestações vencidas e não pagas:Insurge-se a ré/Apelante sobre a impossibilidade de retenção dos valores referentes aos encargos financeiros, no valor de R$ 1.245,41, autorizados em sentença, eis que na sua concepção, a autora/Apelada não fez prova de onde surgiu referido valor e sem qualquer fundamento.Na petição inicial a loteadora destacou que “foi contratualmente estipulada a retenção dos encargos financeiros das parcelas vencidas, relativas ao parcelamento do imóvel, que somam o importe de R$ 1.245,41 (mil duzentos e quarenta e cinco reais e quarenta e um centavos), conforme Relatório de Inadimplência (Doc. 06), prevista na Cláusula Quarta, parágrafo primeiro, alínea “a”, bem como no art. 32-A, inciso III, da Lei do Distrato” – anexando o relatório de mov. 1.7/origem com os respectivos encargos. O contrato firmado entre as partes (mov. 1.5/origem) constou, na cláusula invocada pela autora/Apelada, o seguinte:Assim, referida disposição contratual diverge do que é previsto e autorizado no inciso III do artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979, que permite a retenção dos “encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente”. Há nulidade absoluta dessa cláusula, mormente prevista em contrato de adesão, considerando o disposto no artigo 51, incisos II e IV, § 1º, incisos I a III, do Código de Defesa do Consumidor, porquanto é absolutamente ilógico a autora/Apelada querer exigir valores de encargos financeiros sobre parcelas deixadas de pagar pela promissária compradora do lote quando esse inadimplemento é, justamente, a causa do pedido de rescisão do contrato!Com efeito, não havendo pretensão de cumprimento da obrigação, ou seja, para exigir o pagamento das próprias prestações e manutenção do contrato, como poderia escolher fazer a promitente vendedora (CC, artigo 475), não é possível exigir o que lhe é acessório – os encargos moratórios, os acréscimos, como consta da planilha de mov. 1.7/origem, cuja interpretação se faz em conjunto com a notificação de mov. 1.21/origem, na qual se lê que o inadimplemento da ré/Apelante iniciou na prestação vencida em 25/09/2022, sendo tais encargos computados entre referida data e 25/09/2023.Deve ser afastada, portanto, referida retenção.Gastos extraordinários:A autora/Apelada ainda requereu se debitasse à ré/Apelante, sendo atendida na sentença, a despesa de R$ 216,71 denominada de “gastos extraordinários” e que se refere às custas e emolumentos recolhidos ao Instituto de Registro de Títulos e Documentos e de Pessoas Jurídicas do Brasil, para que fosse efetuada a notificação extrajudicial à ré/Apelante, para constituí-la em mora (movs. 1.17 e 1.21 a 1.25/origem), assim cumprir o disposto no artigo 32, § 1º, da Lei nº 6.766/1979 e permitir a resolução contratual, se não purgada.Embora esteja comprovada a despesa e conste a previsão de reembolso do Parágrafo Oitavo da Cláusula Segunda do contrato (mov. 1.5/origem), escrita, é bom dizer, sem qualquer destaque, no sentido que o não pagamento de qualquer das parcelas pela promissária compradora implicaria, dentre outras coisas, no “reembolso de despesas relacionadas a notificações, correspondência, autenticações ou quaisquer custas decorrentes da cobrança”, a cláusula é írrita, nula de pleno direito, visto que (a) a notificação para a hipótese de rescisão contratual está prevista em lei e não é algo que se possa considerar como extraordinário ou imprevisível, (b) o artigo 51, inciso XII, do Código de Defesa do Consumidor prevê a nulidade de pleno direito de cláusulas que “obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor”, e (c) as despesas administrativas devem estar contidas na multa do artigo 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979, acrescentado pela Lei nº 13.786/2018, e com destaque, para que se respeite o artigo 26-A, § 2º, da mesma legislação, o que não ocorreu.Deste modo, o recurso igualmente prospera nesse ponto. O acolhimento do Apelo nos tópicos acima listados não deve alterar a distribuição da sucumbência tal como efetuada na sentença (meio a meio), prevalecendo o aspecto principal de que a ré/Apelante deu causa ao desfazimento do negócio jurídico, afora que, quanto aos honorários advocatícios e sua base de cálculo, seria vedada qualquer reformatio in pejus.Considerando que a decisão é pelo provimento parcial do recurso, não são devidos os honorários advocatícios recursais do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, e consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.059, mantendo-se a distribuição da sucumbência como lançada em sentença. À guisa de conclusão, portanto, o voto é pelo conhecimento e parcial provimento do Apelo, para [i] corrigir, de ofício, o erro material verificado no dispositivo da sentença quanto ao valor da comissão de corretagem para fins de retenção pela autora/Apelada, ajustando-o para R$ 2.653,50, e [ii] reformar a sentença, a fim de afastar a retenção pela autora/Apelada dos valores de R$ 1.345,79 (restituição dos impostos incidentes sobre a transação), de R$ 1.245,41 (encargos financeiros) e de R$ 216,71 (gastos extraordinários).