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Processo:

RELATÓRIO
Trata-se de Cumprimento de Sentença proposto por
Alpheu
Kluczkowski, Helena Fatima
Kluczkowski
e Vinicius Matheus
Kluczkowski
em face de Automóvel Clube de Ponta Grossa, Autódromo André de Geus e
Diovane
Andre
de Souza, visando à satisfação de crédito reconhecido em título executivo judicial.
Após a intimação para pagamento voluntário e diante do inadimplemento, o feito prosseguiu com a busca de bens penhoráveis em nome dos executados.
Após diversas diligências infrutíferas, os exequentes requereram a penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel de transcrição nº 51.611, do 1º Registro de Imóveis de Ponta Grossa. O pedido foi deferido pelo juízo de origem (mov. 403.1), com a consequente expedição do termo de penhora (mov. 407.1).
Posteriormente, foi determinada a avaliação do bem (mov. 638.1), sendo juntado aos autos o laudo de avaliação judicial (mov. 657.1), que atribuiu ao imóvel o valor de R$ 23.600.000,00.
O executado Automóvel Clube de Ponta Grossa apresentou impugnação à avaliação (mov. 678), argumentando, em síntese, a existência de divergência na metragem do imóvel e a inobservância de normas técnicas para a elaboração do laudo.
Intimada, a Avaliadora Judicial ratificou o laudo nos termos em que foi apresentado (mov. 684).
Sobreveio a decisão agravada (mov. 705.1), na qual o magistrado de primeiro grau indeferiu o pedido de nova avaliação e homologou o laudo judicial. Fundamentou que o laudo atendeu aos requisitos técnicos exigidos, que a Avaliadora Judicial prestou os esclarecimentos solicitados, que pareceres unilaterais não são suficientes para afastar o laudo judicial e que foram respeitados os requisitos do art. 872 do Código de Processo Civil.
O executado opôs embargos de declaração, os quais foram rejeitados (mov. 722.1). O magistrado fundamentou a ausência de omissão ou obscuridade, asseverando que o juízo formou seu convencimento e que o inconformismo da parte deveria ser manifestado por meio de recurso próprio.
Irresignado, o executado Automóvel Clube de Ponta Grossa interpôs o presente Agravo de Instrumento (mov. 1.1 do recurso).

Em suas razões, argumenta:

a) erro na avaliação quanto à área do imóvel, pois teria sido considerada apenas a área registrada (128.091,74 m²), desconsiderando-se uma área de posse (41.308,26 m²), o que resultaria em subavaliação;

b) inobservância das normas técnicas da ABNT NBR 14653 para a avaliação, especialmente pela ausência de identificação das amostras de mercado e de descrição das benfeitorias;

c) excesso de penhora, dada a manifesta desproporção entre o valor do débito (R$ 1.805.910,67) e o valor do bem avaliado, e a possibilidade de cômoda divisão do imóvel;

d) omissão do juízo de origem quanto ao pedido de concessão dos benefícios da gratuidade da justiça. Requer a reforma da decisão para que seja determinada a realização de nova avaliação.
Recebido o recurso neste Tribunal de Justiça, foi distribuído a esta Relatoria (mov. 3.0).
Em análise preliminar (mov. 9.1), foram deferidos os benefícios da gratuidade da justiça ao agravante para fins de processamento do recurso, constatou-se a ausência de pedido de efeito suspensivo e determinou-se a intimação dos agravados para apresentarem resposta.
Os agravados Helena Fatima
Kluczkowski
e Vinicius Matheus
Kluczkowski
apresentaram contrarrazões (mov. 15.1), argumentando, em síntese, pela manutenção da decisão, por considerar o laudo hígido, a impugnação meramente protelatória e impertinente o pedido de gratuidade da justiça diante do patrimônio do agravante.
O agravado
Alpheu
Kluczkowski
também ofertou contrarrazões (mov. 16.1), pugnando pelo desprovimento do recurso, sob o fundamento da presunção de veracidade do laudo oficial e da ausência de comprovação de hipossuficiência para a gratuidade da justiça.
A parte agravante peticionou ao mov. 18.1, informando sobre fato superveniente referente a leilão de imóvel próximo com valor de avaliação por metro quadrado superior, o que, em sua visão, reforçaria a tese de equívoco no laudo impugnado.
É o relatório.


FUNDAMENTAÇÃO E VOTO
Da Admissibilidade Recursal
Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do agravo de instrumento.
O recurso é cabível, pois a decisão agravada, proferida em sede de cumprimento de sentença, se enquadra na hipótese prevista no parágrafo único do artigo 1.015 do Código de Processo Civil.
A tempestividade do recurso é verificada, conforme se extrai do mov. 723 dos autos originários.
Quanto ao preparo, em análise preliminar deste recurso (mov. 9.1), foram deferidos os benefícios da gratuidade da justiça à parte agravante para fins de processamento do agravo, razão pela qual o preparo encontra-se dispensado.
Do Mérito
A controvérsia central do presente agravo de instrumento versa sobre a validade da avaliação judicial do imóvel penhorado, a configuração de excesso de penhora e a omissão do juízo de origem quanto ao pedido de gratuidade da justiça.
Da
Suposta
Subavaliação por
Desconsideração de
Área de
Posse
Insurge-se a Agravante contra a homologação do laudo pericial, sustentando a ocorrência de erro na mensuração da área do imóvel constrito. Alega que a
expert
limitou-se
a avaliar a área registrada na Transcrição nº 51.611 do 1º Registro de Imóveis de Ponta Grossa (128.091,74
m²), ignorando uma área contígua de 41.308,26
m²,
sobre a qual a recorrente exerceria posse, o que totalizaria uma área real de $169.400,00
m².
A irresignação, contudo, não merece acolhimento.
A atividade avaliatória no processo de execução deve guardar estrita correlação com o objeto da constrição judicial. Compulsando os autos, verifica-se que o termo de penhora
(mov. 407.1)
recaiu especificamente sobre o imóvel matriculado sob a Transcrição nº 51.611. Por conseguinte, o trabalho do avaliador judicial deve cingir-se aos limites objetivos do título dominial que sofreu a afetação executiva.
A pretensão da Agravante de incluir no cálculo do valor de mercado uma área excedente, de natureza puramente possessória e não averbada no fólio real, encontra óbice no princípio da especialidade objetiva registral e na própria segurança jurídica que deve permear a expropriação de bens.
Nos termos
do art. 1.245 do Código Civil
a propriedade é transferida
“mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. A área de 41.308,26
m², descrita pela recorrente como "área de posse" amparada apenas em escritura de cessão de direitos possessórios
(mov. 678.8), constitui direito distinto do direito de propriedade sobre o imóvel penhorado. Tratando-se de mera posse não regularizada na matrícula do bem constrito, esta não se confunde com o imóvel penhorado, que possui descrição, características e confrontações próprias e delimitadas em seu registro.
O artigo 872, inciso I, do
CPC
determina que o laudo de avaliação especifique "os bens, com as suas características". No caso em tela, o "bem" penhorado é aquele juridicamente existente perante o registro imobiliário. Admitir a avaliação de uma área física maior do que a constante no título de domínio implicaria em avaliar bem que não foi objeto de penhora (a posse sobre a área remanescente)
induzindo
eventual arrematante a erro
e
criando a falsa expectativa de aquisição de propriedade sobre extensão territorial que a executada não detém formalmente.
Ainda que a posse tenha expressão econômica, ela não é
acessório automático
da propriedade imóvel para fins de avaliação em execução, quando o ato constritivo recaiu exclusivamente sobre o domínio tabular. Se a Agravante entende que os direitos possessórios sobre a área adjacente possuem valor e devem responder pela dívida, tais direitos deveriam ter sido objeto de penhora autônoma (penhora de direitos possessórios), o que não ocorreu na espécie.
Portanto, agiu com acerto a Sra. Perita e, por extensão, o Juízo
a quo, ao restringir a avaliação à área de 128.091,74
m², única efetivamente pertencente à Transcrição nº 51.611 e objeto legal da garantia da execução. A inclusão de área alheia ao registro, sem a devida retificação de área ou usucapião prévia, violaria a continuidade registral e a legalidade estrita que rege a expropriação patrimonial.
Destarte, rejeito a arguição de nulidade ou erro na avaliação quanto à extensão da área.
Da Nulidade da Avaliação Judicial
O agravante
ainda
impugna a avaliação judicial do imóvel "Autódromo André de Geus"
pela
inobservância das normas técnicas da ABNT NBR 14653-1 e 14653-2 e
pela
ausência de detalhamento na metodologia e na descrição de benfeitorias.
Observo que
na avaliação judicial (mov. 657.1 dos autos de origem), embora o avaliador mencione ter aplicado o "Método Comparativo direto de dados de Mercado" e ter constituído uma amostra com 11 ofertas, não foram listadas, descritas ou individualizadas essas ofertas (imóveis paradigmas).

O laudo apenas indica as imobiliárias que serviram como fonte de pesquisa, sem fornecer detalhes que permitam a verificação da pertinência ou homogeneidade dos dados.

Inexiste qualquer menção a ajustes de homogeneização, que são inerentes ao método comparativo para neutralizar as diferenças entre os imóveis de mercado e o bem avaliado, conforme as normas da ABNT NBR 14653-1 (item 7.4).

Além disso, o laudo não descreveu as características e benfeitorias do imóvel, limitando-se a reproduzir a descrição do registro tabular, em contrariedade ao parágrafo único do artigo 147 do Código de Normas do Foro Judicial deste Tribunal:
Art. 147. No laudo de avaliação, descrever-se-á pormenorizadamente o bem avaliado, consignando-se suas características e estado, bem como os critérios utilizados para a avaliação, as indicações de pesquisas de mercado efetuadas e o seu valor.

Parágrafo único. Quando o bem avaliado estiver acrescido de benfeitorias, elas também serão descritas minuciosamente, no mesmo laudo do bem principal, em item apartado.
A ausência de tal detalhamento compromete a transparência e a capacidade de análise crítica do processo de avaliação, obstando o exercício pleno do contraditório e a própria fiscalização judicial.

A jurisprudência desta Corte é firme ao considerar que a ausência de indicação dos paradigmas impede o contraditório e compromete a higidez da avaliação, gerando fundada dúvida sobre os critérios utilizados, nos termos do artigo 873, inciso III, do Código de Processo Civil.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.
LAUDO DE AVALIAÇÃO. NULIDADE OBSERVADA. ATO QUE UTILIZOU MÉTODO COMPARATIVO, SEM APRESENTAR OS PARADIGMAS QUE SERVIRAM DE ELEMENTOS À CONCLUSÃO APRESENTADA.
INSUBSISTÊNCIA. NBR 14653-1. ITENS 3.15.4 E 3.15.4.1 DO CÓDIGO DE NORMAS DA CORREGEDORIA-GERAL DE JUSTIÇA DO TJPR. ERRO NA AVALIAÇÃO JUDICIAL. CONSTATADA. ART. 873, INCISO I DO CPC. NOVA AVALIAÇÃO. NECESSÁRIA. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

(TJPR, AI 0076023-29.2024.8.16.0000, 13ª Câmara Cível, Des. FERNANDO FERREIRA DE MORAES, j. em 31/01/2025, grifei)
Assim, impõe-se a reforma da decisão agravada para determinar a realização de nova avaliação judicial do imóvel, que observe rigorosamente as normas técnicas da ABNT NBR 14653-1 (especialmente o item 7.4 quanto à identificação das amostras) e 14653-2
e
o artigo 147 do Código de Normas do Foro Judicial do TJPR (com descrição detalhada das benfeitorias e critérios de pesquisa de mercado).
Do Excesso de Penhora
O agravante alega excesso de penhora, argumentando a desproporção entre o valor do débito (R$ 1.805.910,67) e o valor atribuído ao bem penhorado (R$ 23.600.000,00), que representa mais de 1.300% do valor devido. Além disso, aponta para a divisibilidade do imóvel, conforme pareceres de mercado (movs. 678.4 e 678.5 dos autos de origem), e invoca o artigo 894 do Código de Processo Civil, que permite a alienação parcial de bem divisível se suficiente para satisfazer o crédito.
Considerando que uma nova avaliação será realizada, a discussão sobre o excesso de penhora e a cômoda divisão do imóvel será mais bem fundamentada após a apuração de um valor real e a devida análise da divisibilidade do bem. A nova avaliação deverá, inclusive, se atentar ao disposto no artigo 872, § 1º, do Código de Processo Civil, que prevê que, se o imóvel admitir cômoda divisão, o avaliador deverá sugerir os possíveis desmembramentos, na esteira do que pleitearam a executada/agravante no mov. 678.1 dos autos de origem.

Portanto, embora este ponto não possa ser definitivamente resolvido neste momento, a necessidade de nova avaliação é crucial para a sua futura apreciação.
Neste sentido:
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PENHORA DE BEM IMÓVEL RURAL. 1. LAUDO DE AVALIAÇÃO. IMPUGNAÇÃO DOS EXECUTADOS FUNDAMENTADA NAS HIPÓTESES TRAÇADAS NOS ARTIGOS 872 E 873 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. EXISTÊNCIA DE ELEMENTOS QUE COLOCAM EM DÚVIDA O ACERTO DO PREÇO ATRIBUÍDO NO LAUDO OFICIAL. LAUDO QUE NÃO CONTEMPLA A CORRETA INDIVIDUALIZAÇÃO E VALORAÇÃO DAS BENFEITORIAS EM APARTADO, TAMPOUCO APRESENTA ESTUDO MERCADOLÓGICO, COM A APRESENTAÇÃO DO VALOR DO ALQUEIRE NA REGIÃO (MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DO MERCADO) DE MODO A FUNDAMENTAR O VALOR FINAL ATRIBUÍDO AO BEM. NÃO DEMONSTRAÇÃO DOS CRITÉRIOS UTILIZADOS PARA A AVALIAÇÃO. INFRINGÊNCIA TAMBÉM AO ART. 115 DO CÓDIGO DE NORMAS DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA. CIRCUNSTÂNCIA QUE JUSTIFICA A REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO POR PROFISSIONAL CAPACITADO NOMEADO PELO JUÍZO, ACASO MANTIDO O INTERESSE DA PARTE DEVEDORA, QUE DEVE CUSTEAR OS HONORÁRIOS DO PROFISSIONAL ENVOLVIDOS. 2.
EXCESSO DE PENHORA VERIFICADO. REDUÇÃO DA PENHORA. BEM QUE ADMITE CÔMODA DIVISÃO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 872, §1º, E 894, DO CPC. NOVA AVALIAÇÃO QUE DEVE CONTEMPLAR PROPOSTA DE DESMEMBRAMENTO DO IMÓVEL RURAL, DE MODO A VIABILIZAR A ALIENAÇÃO JUDICIAL POR PARTES, CONFORME EXPRESSAMENTE REQUERIDO PELOS EXECUTADOS, QUE DEVEM, POR SUA VEZ,
INSTRUIR A DEMANDA COM PLANTA E MEMORIAL DESCRITIVO DO IMÓVEL.
COMO SE TRATA DE IMÓVEL RURAL DEVE SER RESPEITADA A FRAÇÃO MÍNIMA DE PARCELAMENTO, CONFORME DETERMINAÇÕES DO INCRA (ART. 8º DA LEI Nº 5.868/1972). RECURSO PROVIDO.
O art. 894, assim como o § 1º do art. 872 do CPC, afirmam que quando o imóvel admitir cômoda divisão, o juiz, a requerimento do executado, ordenará a alienação judicial de parte do bem, desde que suficiente para o pagamento da dívida. O objetivo da regra é salutar, uma vez que procura evitar o excesso de penhora e tornar a execução menos gravosa para o devedor (CPC, art. 805, caput).

(TJPR - 16ª
C.Cível
- 0026395- 42.2022.8.16.0000 - Joaquim Távora - Rel.: DESEMBARGADOR LAURO LAERTES DE OLIVEIRA - J. 08.08.2022, grifei)
Da Gratuidade da Justiça

O agravante alegou que o juízo de origem não analisou seu pedido de concessão dos benefícios da gratuidade da justiça (mov. 1.1, item 1.6 e 5.1). A decisão agravada (mov. 705.1), confirmada em sede de embargos de declaração (mov. 722.1), de fato, não tratou desse ponto.
Verifico que em outro agravo de instrumento (autos nº 0119291-36.2024.8.16.0000, mov. 1.3 deste recurso, páginas 23-28), este Egrégio Tribunal de Justiça já deferiu a gratuidade da justiça ao Automóvel Clube de Ponta Grossa. Tal acórdão reconheceu a hipossuficiência da agravante com base na inaptidão de seu CNPJ desde 2008, a existência de execuções fiscais, a ausência de livros contábeis e a falta de fontes de receita, ainda que o imóvel penhorado possua elevado valor de mercado.
Dessa forma, diante da omissão do juízo de origem e da existência de precedente favorável deste Tribunal de Justiça, que já reconheceu a hipossuficiência da agravante, entendo cabível o deferimento dos benefícios da gratuidade da justiça nos autos de origem.

Conclusão
Diante do exposto, e com fundamento na análise dos pressupostos de admissibilidade e mérito, voto no sentido de conhecer e
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao agravo de instrumento
para:
a)
Declarar a nulidade da avaliação judicial
realizada nos autos de origem (mov. 657.1) e determinar a realização de nova avaliação do imóvel penhorado, que observe integralmente as normas da ABNT NBR 14653-1 (em especial o item 7.4) e 14653-2, o artigo 147 do Código de Normas do Foro Judicial do TJPR, e o artigo 872, inciso I, do Código de Processo Civil, devendo a perícia considerar a possibilidade de cômoda divisão;
b)
Conceder os benefícios da gratuidade da justiça
à parte agravante nos autos de origem (Processo nº 0015801-82.2017.8.16.0019), em razão da omissão do juízo a quo e dos fundamentos já reconhecidos por este Tribunal em precedente anterior.