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Processo:

Trata-se de recurso de Apelação cível interposto contra a sentença proferida no mov. 127.1 dos autos de Ação de Reintegração de Posse c/c Indenização por Perdas e Danos (Pedido Subsidiário de Resolução de Contrato) nº 0022255-96.2022.8.16.0021, que julgou improcedentes os pedidos iniciais, nos seguintes termos (com os destaques do original):“3. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado pela parte autora. Diante da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais. Deixo de fixar honorários considerando a ausência de constituição de procuradores pelos réus.”.Opostos embargos de declaração pelos autores/Apelantes (mov. 130.1/origem), restaram rejeitados pelo Juízo a quo (mov. 132.1/origem).Em suas razões recursais (mov. 135.1/origem), os recorrentes sustentam, em síntese, que: a) “a presente lide trata de relação contratual havida inicialmente com adquirentes originários, cuja posição no instrumento foi cedida por um deles a terceiros (frise-se, desde já, sem a anuência e o conhecimento dos recorrentes); a solução do litígio, com efeito, não passa pelo exame de atos de compossuidores. Plausível sustentar, portanto, que laborou em crasso erro o juízo inferior ao afastar a pretensão dos apelantes sob fundamento completamente dissonante daqueles efetivamente aplicáveis à hipótese”; b) “também se equivocou redondamente o juízo de 1º grau ao aduzir na sentença que não poderia ‘imitir’ os apelantes na posse do imóvel, porquanto essa tutela seria própria de uma ação petitória, cuja ritualística é diversa da possessória. De se frisar, entretanto, que os apelantes jamais formularam pleito de ‘imissão na posse’; o que eles postularam, em realidade, e pautados no inadimplemento contratual absoluto, foi a reintegração sobre o imóvel alienado aos apelados”; c) a revelia dos réus/Apelados, decretada pelo Juízo a quo implica na veracidade das alegações apresentadas na petição inicial, conforme o artigo 344 do Código de Processo Civil; d) “O contrato anexado no mov. 1.16 retrata o negócio celebrado inicialmente pelas partes, o qual certifica que o bem alienado é um terreno baldio. Sucessivamente, o extrato de débitos do imóvel aportado no mov. 1.14 (preenchido pela administração pública) revela que, antes de 2011, estavam pendentes de pagamento somente os lançamentos tributários atinentes a imóveis baldios (o ITU – imposto TERRITORIAL urbano). O mesmo documento comprova que, posteriormente a 2011, modificou-se o cadastro junto à prefeitura e passaram a incidir sobre o bem créditos fiscais relativamente à imóveis EDIFICADOS (IPTU – imposto PREDIAL urbano – e Taxa Coleta de Lixo). O espelho cadastral do imóvel encartado no mov. 1.15 confirma que a utilização do bem passou de ‘baldio’ para ‘residencial’, sopesando-se, ainda, que a construção erguida sobre ele pelos adquirentes pode ser visualizada nas fotos anexadas ao mov. 1.16”; e) “os apelados não apenas firmaram contrato com os apelantes, como também foram imitidos na posse do imóvel pelos cedentes, ergueram acessão e adimpliram tanto o valor do sinal de negócio quanto o de diversas prestações do contrato até julho de 2018. Inevitável é a inferência, consequentemente, de que incontroverso sobressai que os apelantes PERDERAM a posse direta sobre o imóvel também em virtude desse contrato, nos moldes do art. 1.197 do CC”; assim, o Juízo a quo também se equivocou ao afirmar que a reintegração de posse exigiria a demonstração de ocupação física atual dos réus/Apelados, desconsiderando o fato de que a posse indireta dos autores/Apelantes foi lesada; f) a decisão ignorou o inadimplemento dos réus/Apelados e a cláusula resolutiva expressa no contrato, que permitia a rescisão automática em caso de inadimplemento, conforme o artigo 32 da Lei nº 6.766/1979; g) “não fosse suficiente a incontroversão acerca da ocupação FÍSICA dos apelados sobre o bem, assim como de sua regular constituição em mora e, consequentemente, do esbulho perpetrado, que se narraram indícios de que eles estariam praticando atos de disposição relativamente ao mesmo imóvel. Foque-se o teor dos documentos trazidos nos movs. 1.9 e 1.10: neste, os apelados teriam outorgado uma procuração para que o Sr. Sidnei VENDESSE o imóvel em seu nome; naquele, os recorridos firmaram supostamente, e de forma efetiva, um contrato de compra e venda do bem em questão com o Sr. Paulo”; h) “Para além de corroborarem os documentos que evidenciam as tratativas clandestinas que os apelados levaram a efeito com terceiros, pretendendo vender-lhes ilegitimamente o imóvel, a prova oral colhida atesta que, mesmo em 2022, diversas pessoas desconhecidas ocupavam o bem – e sem que os apelantes soubessem a que título isso se dava. (...) É curioso notar, aliás, que os relatos dos terceiros ouvidos em sede de instrução confirmam a presença desses desconhecidos no imóvel em datas posteriores aos documentos que retratariam o negócio que os apelados celebraram com os terceiros (Srs. Sidinei e Paulo), o que apenas autentica a perda da posse em desfavor dos apelantes”; i) deve ser reconhecida a necessidade de condenação dos réus/Apelados ao pagamento da taxa de fruição, pois “imitiram-se na posse de terreno já edificado em 2013, e disso advém que é devida a taxa de fruição (indenização por perdas e danos pelo tempo de uso do imóvel), nos termos dos arts. 389 e 402 do CC e 32-A da Lei n.º 6.766/2018”, e dos tributos incidentes sobre o imóvel, que são de responsabilidade dos promissários compradores; j) “O extrato de débitos anexado no mov. 1.14 demonstra, porém, que os apelados deixaram de adimplir as obrigações tributárias respectivas junto ao município e que isso ocasionou, a partir de 2011, que a fazenda pública inscreveu os respectivos valores em dívida ativa e que está os exigindo em sede de cobrança judicial”; k) “se isso não bastasse e de qualquer sorte, que sobressai incontroversa a existência de procuração que os apelados outorgaram a um terceiro, para formalizar a transmissão do imóvel para o seu nome, bem como de contrato de compra e venda com distinta pessoa (desconhecida) em 2020, posteriormente à configuração de seu inadimplemento. Esse detalhe certifica que os apelados usaram, exploraram e auferiram lucro com a utilização indevida do imóvel, especificamente R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) descritos no contrato que firmaram ilegitimamente com o Sr. Paulo, quando já inadimplentes junto aos Apelantes”; l) em anexo ao Apelo foram apresentados documentos novos que comprovam que terceiros estão ocupando o imóvel, fato que ocorreu após a sentença e que caracteriza o esbulho possessório.Requereram, ao final, o provimento do recurso para reformar a decisão recorrida e julgar procedentes os pedidos iniciais, ou subsidiariamente que se faça a conversão do julgamento em diligência para a expedição de mandado de constatação dos fatos supervenientes quanto à ocupação do imóvel.Subiram os autos a esta Corte para apreciação, vindo conclusos em 04/07/2025, após distribuição por sorteio (movs. 3.1 e 6.0).É o relatório.

De início, impõe-se registrar que a ação ajuizada pelos autores/Apelantes versa sobre reintegração de posse decorrente do desfazimento (resolução) de contrato de compra e venda de imóvel, donde a competência absoluta desta 20ª Câmara Cível em razão da matéria, a partir de sua instalação e da correspondente alteração do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Paraná (artigo 110, VIII, letra “a”; redação da Emenda Regimental nº 16, de 11/07/2022).Assim, presentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade – tempestividade, preparo (movs. 135.2 e 137.0/origem), regularidade formal e a inexistência de fato impeditivo –, e intrínsecos – legitimidade, interesse e cabimento (artigo 1.009 do Código de Processo Civil), merece ser conhecido o recurso.Cinge-se a controvérsia a respeito da sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais formulados pelos autores/Apelantes (promitentes vendedores) para que fossem reintegrados na posse de 50% do Lote urbano nº 14 (parte A), da Quadra nº 43, do Loteamento
Esmeralda, em Cascavel/PR, com área delimitada de 228,00m² (6m x 38m), o que foi requerido com base na alegação de que os réus/Apelados, Marcos Antônio de Oliveira e Luciana da Silva Oliveira, na qualidade de cessionários e promissários compradores, recaíram em mora, não resolvida, quanto ao pagamento do preço das parcelas convencionadas.Conforme os documentos dos autos, o compromisso de compra e venda foi originariamente firmado em 06/10/2011, entre o Espólio de Edi Siliprandi (pessoa com quem foi casada a Sra. Olinda Siliprandi) e Nilza de Souza Luz (mov. 1.6/origem), prevendo o pagamento de sinal de negócio e saldo devedor parcelado em 203 parcelas, além de cláusula resolutória expressa. Em 10/01/2013 houve a cessão de direitos e obrigações para os réus/Apelados, por instrumento particular, que contou com anuência do promitente vendedor (mov. 1.7/origem).Não tendo sido oferecida contestação pelos réus/Apelados, que foram citados pessoalmente (movs. 66.0 a 71.2/origem) e se tornaram revéis, descabe enveredar por questões relacionadas à possibilidade de venda de meio lote, em imóvel urbano que poderia ser indivisível, e à existência ou não de autorização para venda de bens dos Espólios pelo Juízo da Sucessão, porquanto isso envolve direitos disponíveis que exigem provocação da parte (CPC, artigo 141).Basta ao julgamento a constatação de que os contratos mencionados existem, foram feitos, assim gerando obrigações, e, como tal, são suscetíveis à rescisão, nos termos dos artigos 474 e 475 do Código Civil.À falta de oferecimento de resposta, restou incontroverso e presumido verdadeiro, por efeito da revelia (CPC, artigo 344), associado aos documentos juntados aos autos, que os réus/Apelados assumiram a condição de adquirentes através do contrato de cessão de direitos, foram imitidos na posse do imóvel, onde havia edificada a construção que aparece nas fotografias de movs. 1.15 e 1.16/origem. Ainda, tem-se que a partir do mês de julho de 2018 deixaram de efetuar os pagamentos e que na data de 23/03/2022 foram notificados extrajudicialmente para purgar a mora, o que não ocorreu (mov. 1.8/origem).Eventual falha dessa notificação, que foi enviada pelos Correios e consta como entregue à Mariana da Silva, quanto à produção de efeitos jurídicos, igualmente dependeria de ser arguida em contestação (CPC, artigo 336), até porque os réus/Apelados foram citados pelo Oficial de Justiça no mesmo endereço para o qual ela foi enviada e declarado no contrato como domicílio deles (Rua Titto Muffato, nº 2.558, em Cascavel/PR), supondo-se tenha chegado ao seu conhecimento.Pois bem.A sentença, adianta-se, deve ser reformada.Faça-se a análise por etapas.a) Resolução do contrato e retorno das partes contratantes ao status quo ante – reintegração de posse x restituição de valoresO próprio Juízo a quo acolheu o argumento dos autores/Apelantes de que a cláusula resolutiva expressa havia operado de pleno direito, validando a mencionada notificação premonitória e tornando desnecessária a propositura de ação de resolução contratual.
Ao analisar o pleito de reintegração de posse, no entanto, equivocadamente o fez pela ótica do artigo 561 do Código de Processo Civil, afirmando que não havia comprovação de esbulho possessório, de ocupação atual pelos réus/Apelados, que teriam abandonado o imóvel ou cedido a posse a outrem.Tal conclusão foi baseada nos depoimentos colhidos em audiência de instrução que indicavam que o imóvel estaria abandonado desde 2018/2019, o que, descaracterizaria a existência de posse injusta e atual dos réus/Apelados, assim julgando-se improcedentes os pedidos de reintegração e de indenização.Acontece que o vínculo contratual que é objeto da lide é aquele estabelecido entre as partes e devidamente documentado, sendo que a retomada do imóvel pelos promitentes vendedores é consequencial ao desfazimento do negócio jurídico, sendo tutela oponível aos réus/Apelados, não importando se transferiram sua posse (precária) ou direitos aquisitivos a outrem, porquanto o fizeram sem anuência ou consentimento dos autores/Apelantes, não se desfazendo aquele liame.Mesmo que não fosse por incidência da cláusula resolutiva essa reintegração de posse, os autores/Apelantes postularam, em caráter subsidiário, a resolução do contrato com a consequente reintegração, o que é permitido pelo artigo 326 do Código de Processo Civil. Nesse passo, a sentença recorrida, embora tenha reconhecido a validade e a eficácia da cláusula resolutiva expressa, julgou o pleito principal (reintegração de posse) improcedente por não vislumbrar um esbulho, contraditoriamente tornando inócua a resolução extrajudicial reconhecida.

Na verdade, seja de um ou de outro modo que a resolução se operar, é devido o acolhimento do pedido de reintegração de posse, o qual independe da demonstração de esbulho, bastando, isto sim, a demonstração do inadimplemento que não permita mais aos promissários compradores exercerem a posse de forma justa, porquanto cientes da existência de obstáculo à aquisição do domínio.Veja-se o que dizem os artigos 1.201 e 1.202 do Código Civil:Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção.Art. 1.202. A posse de boa-fé só perde este caráter no caso e desde o momento em que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente. Por outro lado, se forem outras pessoas que estiverem morando no imóvel ou dele fazendo outro uso, quando vier a ser cumprida a ordem de reintegração de posse, caberá a elas, se for o caso, lançar mão dos meios jurídicos próprios para defesa de eventual direito que tiverem sobre a coisa (CPC, artigos 506 e 674), não podendo ser isso que obste a procedência do pedido de recuperação da posse do imóvel, uma vez rescindida a promessa de compra e venda, por parte de seus proprietários e promitentes vendedores que não receberam o preço ajustado pela venda, na medida em que se trata do retorno das partes ao status quo ante.Justamente por isso não é preciso analisar provas novas, trazidas após a sentença, tampouco era necessário realizar provas em audiência de instrução, uma vez que não purgada a mora pós-notificação, operou-se a resolução do contrato por culpa exclusiva dos réus/Apelados, nos termos do artigo 32 da Lei nº 6.766/1979:Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 dias depois de constituído em mora o devedor.Assim, comprovado o nexo causal entre o descumprimento obrigacional dos réus/Apelados e a vontade dos autores/Apelantes de rescindir a avença, incide, inexoravelmente, o artigo 475 do Código Civil:Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.A resolução do contrato de compromisso de compra e venda deu-se porque os promissários compradores e cessionários deixaram de cumprir a obrigação de pagamento, de modo que a posse do imóvel, que era inicialmente justa, uma vez resolvido o pacto, tornou essa posse, direta ou indireta, em injusta ou ilegítima.Desse modo, e sendo exaustivo, o fato de o imóvel supostamente estar desocupado ou ocupado por terceiros (cessionários de "contrato de gaveta" sem anuência) não altera o resultado do mérito contra os réus/Apelados, pois a posse injusta se configura pela recusa dos contratantes, devidamente notificados, em quitar a dívida ou restituir a posse que lhes fora transmitida a título precário.

A teor do artigo 1.228, caput, do Código Civil, são inerentes à propriedade, o uso, gozo ou fruição da coisa, a possibilidade de dispor e o direito de reavê-la do poder de quem quer injustamente a possua ou detenha.A reintegração de posse, em tais circunstâncias, não é um pedido autônomo baseado em esbulho violento, mas sim um efeito consequencial e lógico da resolução contratual, visando o retorno das partes ao status quo ante. Nessa mesma senda, nos termos da pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, “rescindido o contrato, deve ser assegurado o retorno ao status quo ante, com a determinação de devolução dos valores eventuais pagos, circunstância em que não se configura a existência de julgamento extra petita pela decisão do magistrado que assim se pronuncia” (REsp 1.471.838/PR, 3ª Turma, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado 09/06/2015, DJe 26/06/2015).Os instrumentos contratuais apresentados (movs. 1.6 e 1.7/origem) previram a perda total dos valores pagos pelos promissários compradores, mas como os promitentes vendedores são loteadores habituais, fato notório na comunidade cascavelense e aferível na grande quantidade de processos semelhantes cadastrada no PROJUDI (CPC, artigo 374, inciso I), a relação havida é de consumo, não se justificando tal disposição, que é nula de pleno direito, conforme prevê o artigo 53, caput, do Código de Defesa do Consumidor.Assim, deve incidir para regular essa consequência jurídica da resolução contratual a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, assegurando aos promitentes vendedores a retenção de 25% dos valores pagos e fazendo-se a restituição dos outros 75%, assegurada a compensação, nos moldes dos artigos 368 e 369 do Código Civil, com as perdas e danos, a seguir tratadas.Nesse sentido, em apoio, da Corte Superior (sublinhou-se):“RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE. CONTRATO ANTERIOR À LEI DO DISTRATO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DO ARTIGO 1.022 DO CPC. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. REEXAME DE NORMAS LOCAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 280/STF. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. REQUISITOS. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7 STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. NÃO CABIMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CRITÉRIO DE EQUIDADE. INAPLICABILIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Recurso especial que suscita violação do art. 1.022 do CPC de maneira genérica é deficiente em sua fundamentação e atrai a aplicação do óbice da Súmula 284/STF. 2. Não compete a esta Corte, como guardiã da legislação federal, reformar entendimento julgado com base em norma de direito local, a teor do disposto na Súmula 280, do STF, por analogia. 3. Rever a conclusão do acórdão recorrido quanto ao preenchimento dos requisitos para fins de concessão dos benefícios da gratuidade de justiça implica o reexame das provas dos autos, providência vedada pela Súmula 7/STJ. 4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes. 5. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 6. Se o proveito econômico buscado com a instauração da lide possui valor discriminado nos autos, inviável o pedido de arbitramento dos honorários com base no critério de equidade. 7. Recurso especial a que se dá parcial provimento.” (REsp n. 2.132.805/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 19/12/2025).Sendo, pois, decretada ou declarada a resolução do contrato, deve ser determinada a reintegração da posse do imóvel em favor dos autores/Apelantes, ficando estes obrigados a restituir aos réus/Apelados 75% dos valores pagos ao longo da relação contratual, devidamente corrigidos desde cada desembolso pelo IGP-M/FGV e com juros de mora de 1% ao mês, estes devidos a partir do trânsito em julgado conforme o Tema Repetitivo nº 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, ou seja, aplicando-se os índices convencionados para a atualização e os juros moratórios.b) Indenização por perdas e danos:Afora a retenção de parte dos valores recebidos, admitem-se outras cobranças ou deduções pelos promitentes vendedores, conforme dispuserem a lei (geral ou específica) e as cláusulas contratuais, quando a resolução do negócio jurídico se dá por culpa exclusiva dos promissários compradores.Quanto a taxa de fruição, sabe-se que se trata de penalidade imposta ao promissário comprador que permanecer em posse do imóvel ainda que em situação de inadimplência, sendo uma consequência jurídica lógica da rescisão contratual operada, mesmo quando não contratada especificamente, para evitar o enriquecimento sem causa previsto no artigo 884 do Código Civil.
Isso porque, nesse caso, as partes devem retornar ao status quo ante, sendo justo que os promitentes vendedores sejam indenizados por aquilo que efetivamente deixaram de lucrar por privação do uso do imóvel, utilizado pelos adquirentes em mora (obtenção de vantagem) sem pagar nada por isso.Como se sabe, o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, em vários julgados, é de que “não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem” (AgInt no REsp 1.896.690/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/8/2021, DJe de 26/8/2021).No caso, apesar de ter sido negociado um terreno vazio, houve seu aproveitamento para erigir uma construção, aparentemente residencial, conforme comprovam a alteração do cadastro tributário de ITU (Imposto Territorial Urbano) para IPTU (Imposto Predial Urbano), a partir de 2013 (mov. 1.14/origem), as fotos do imóvel (mov. 1.16/origem) e espelho ou foto aérea do Município (mov. 1.15/origem).Assim, nos casos em que o promissário comprador possa auferir efetivamente alguma renda ou vantagem financeira com o imóvel, seja pela exploração econômica ou pelo fato de lhe servir de moradia, ou ainda pelo recebimento de aluguel, é devida a indenização a título de fruição, sendo plenamente cabível a condenação desde a ocupação até a efetiva desocupação voluntária comprovada ou cumprimento do mandado de reintegração de posse.Em apoio, a jurisprudência desta Corte em casos análogos e recentes (destacou-se):“DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO RÉU. 1) Justiça gratuita deferida em grau recursal. 2) Alegação de inovação recursal formulada em contrarrazões recursais. Acolhimento. Tese de adimplemento substancial do contrato com o intuito de impedir a rescisão da avença que não foi deduzida em contestação. Impossibilidade de conhecimento de ofício. Recurso parcialmente conhecido. 3) Pleito de afastamento da taxa de fruição. Não acolhimento. Em que pese o contrato verse sobre lote de terreno, é incontroverso que foi construída uma residência no imóvel, na qual o réu reside. Aluguel devido, sob pena de enriquecimento indevido. Possibilidade de cumulação da cláusula penal de retenção de 10% dos valores pagos com a taxa de fruição, uma vez que não configura bis in idem. 4) Honorários Recursais fixados. Recurso do réu parcialmente conhecido e desprovido. I. Caso em exame 1. Apelação cível visando a reforma de sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, determinou a reintegração de posse à autora e a devolução de 90% dos valores pagos, além de condenar o réu ao pagamento de taxa de ocupação e tributos incidentes sobre o imóvel até a desocupação. O apelante argumenta ter adimplido mais de 90% do valor do contrato e questiona a fixação de aluguéis, alegando que reside no imóvel e não obteve vantagem econômica pelo uso. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se a sentença que declarou a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e fixou a devolução de valores e a taxa de ocupação deve ser mantida, considerando o pedido de adimplemento substancial e de ilegalidade da cobrança de aluguéis pelo uso do imóvel edificado. III. Razões de decidir 3. O pedido de assistência judiciária gratuita foi deferido apenas em grau recursal. 4. A tese de adimplemento substancial não foi conhecida por tratar-se de inovação recursal. 4. A sentença que fixou aluguéis foi mantida, pois o lote de terreno foi edificado e encontra-se em uso pelo réu, o que configura a fruição capaz de ser ressarcida, sob pena de enriquecimento indevido. 5. A cumulação da cláusula penal com a taxa de fruição é legítima, pois a cláusula penal visa indenizar os prejuízos pela rescisão do contrato, enquanto a taxa de fruição evita o enriquecimento sem causa. 6. Honorários advocatícios foram majorados em 1% em razão do desprovimento do recurso, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. IV. Dispositivo e tese 7. Apelação cível parcialmente conhecida e desprovida, mantendo a sentença de parcial procedência dos pedidos iniciais. Tese de julgamento: A cobrança de taxa de fruição é devida quando o imóvel objeto de contrato de compra e venda está edificado e em uso pelo comprador inadimplente, visando evitar o enriquecimento sem causa do comprador.”. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0024080-58.2020.8.16.0017 - Maringá - Rel.: ANDREI DE OLIVEIRA RECH - J. 29.10.2025).“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE URBANO). APELAÇÃO 02 (RÉU) – RÉU QUE VENDEU O IMÓVEL A TERCEIRO, SEM A ANUÊNCIA DOS PROPRIETÁRIOS (PROMITENTES VENDEDORES) – TERCEIRA PESSOA QUE, DO QUE CONSTA DOS AUTOS, PASSOU A PAGAR AS PARCELAS EM NOME DO RÉU – POSTERIOR INADIMPLÊNCIA VERIFICADA – RESOLUÇÃO DO CONTRATO É MEDIDA QUE SE IMPÕE (ART. 475, DO CC) – REVELIA DECRETADA NOS AUTOS, PELA FALTA DE REGULARIZAÇÃO DA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL DO RÉU – PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DOS FATOS NARRADOS NA INICIAL – RÉU CONSTITUÍDO EM MORA POR MEIO DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – CABIMENTO DA COBRANÇA DE MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – IPTU – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR ATÉ A DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL – FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS – RECURSO DESPROVIDO. APELAÇÃO 01 (AUTORES) – ALEGAÇÃO DE SENTENÇA EXTRA PETITA – RÉU NÃO REQUEREU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS – RESTITUIÇÃO QUE É CONSECTÁRIO LÓGICO DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO E DO RETORNO AO STATUS QUO ANTE – PRECEDENTES – PRELIMINAR AFASTADA – ARRAS CONFIRMATÓRIAS QUE NÃO SE CONFUNDEM COM ARRAS PENITENCIAIS – QUANTIA QUE SERIA ABATIDA DO VALOR PRINCIPAL E, PORTANTO, FEZ PARTE DO PREÇO DO IMÓVEL – RESTITUIÇÃO DEVIDA – TAXA DE FRUIÇÃO – CONSTRUÇÃO DE BENFEITORIAS NO LOCAL QUE DEMONSTRA A UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL – EXIGÊNCIA DA TAXA A CONTAR DA ÚLTIMA NEGOCIAÇÃO DAS PARTES, FIRMADA EM 2015, QUE A ESTABELECEU, ATÉ A DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL – JUROS MORATÓRIOS A CONTAR DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL, QUANDO O RÉU FOI CONSTITUÍDO EM MORA – REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0004382-78.2021.8.16.0131 - Pato Branco - Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO - J. 19.09.2025).O pedido inicial foi de condenação ao pagamento de aluguéis mensais em 1% sobre o valor atualizado do imóvel (desde a imissão na posse até a efetiva desocupação), todavia, além de o contrato referir-se ao preço do lote, apenas, o potencial locativo passou a existir apenas em razão da construção efetuada no terreno, donde o valor indenizatório deve corresponder ao de aluguel médio de uma casa/edificação com as características reais daquela efetuada, o que demanda sua aferição in loco e mediante liquidação por arbitramento, uma vez que as provas documentais apresentadas são insuficientes para fornecer essa informação.O valor locatício justo deverá ser apurado na forma do artigo 509, inciso I, in fine, do Código de Processo Civil, porquanto, segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, “a indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente” (REsp nº 2.024.829/SC, 3ª Turma, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 07/03/2023, DJe 10/03/2023).O pagamento a esse título pelos réus/Apelados é devido apenas do instrumento de cessão de direitos (mov. 1.7/origem), quando passaram a ter a posse e fruição do imóvel, até porque essa indenização não foi prevista nos contratos.Aproveita-se para constar que o direito de retenção e de indenização por benfeitorias precisa ser postulado para ser analisado/reconhecido, o que não aconteceu pela falta de contestação (CPC, artigo 538, §§ 1º e 2º). Assim, conquanto se reconheça, pela prova feita, a existência da construção no terreno e para o efeito de gerar direito à taxa de fruição, em valor equivalente ao locatício, não é possível impor aos autores/Apelantes indenização alguma sem pedido específico formulado.Prosseguindo, o próximo pleito recursal é de condenação dos réus/Apelados ao pagamento dos valores dos tributos municipais (IPTU, Taxa de Coleta de Lixo etc.) que estejam em atraso junto à Prefeitura de Cascavel, desde a época da assinatura do contrato até a efetiva desocupação, conforme previsão contratual (mov. 1.6/origem), o que, adianta-se, também merece ser acolhido. Veja-se:A cláusula em exame, ademais, encontra guarida no artigo 26, inciso VI, da Lei nº 6.766/1979, que disciplina que os contratantes podem prever no instrumento do negócio a “indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado”, e assim recaindo na possibilidade de retenção destes valores tributários eventualmente deixados de pagar perante a municipalidade, em caso de desfazimento do contrato, nos termos do inciso IV do artigo 32-A da mesma Lei, sem que tal circunstância gere alguma abusividade ou onerosidade excessiva contra os consumidores.De mais a mais, nos termos do artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN), o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, vendo-se do extrato de mov. 1.14/origem um acúmulo de dívidas, mas fazendo-se a observação de que apenas 50% dos valores vencidos após 06/10/2011 e ali descritos são de responsabilidade contratual dos réus/Apelados – que a respeito disso assumiram a obrigação primeva da cedente
e adquirente originária – perante os promitentes vendedores, dado que o mencionado documento se refere à tributação do lote inteiro e não de sua metade.Os tributos incidentes sobre o imóvel possuem caráter propter rem, ou seja, própria da coisa, sendo devidos por aqueles que estão em sua posse (ainda que por ficção jurídica), conforme entendimento desta 20ª Câmara Cível e da 19ª Câmara Cível, órgãos julgadores que são competentes para processamento e julgamento de ações relativas à compra e venda de imóveis. Vejam-se, para ilustrar, os seguintes julgados (destacou-se):“APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO DOS PEDIDOS AUTORAIS. (...). APELO DA PARTE RÉ (2): (...). RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGOS COMO IPTU. IMPOSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO LIVREMENTE PACTUADA E PARTE QUE É POLO PASSIVO DO TRIBUTO ENQUANTO POSSUIDORA DO IMÓVEL. (...). 3. Revela-se descabido o pedido de ressarcimento dos pagamentos de IPTU, efetuados enquanto na posse do lote objeto do contrato, conforme expressamente pactuado. Outrossim, a mera posse de bem imóvel é fato gerador do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, conforme art. 32 do Código Tributário Nacional, tornando a apelante sujeito passivo da referida obrigação tributária. 4. Recurso conhecido e não provido.” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0006323-71.2018.8.16.0033 - Pinhais - Rel.: Desembargador Substituto Osvaldo Canela Junior - J. 19.06.2023).“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA HF URBANISMO RECONHECIDA – RESCISÃO CONTRATUAL POR LIBERALIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS (SÚMULA 543 DO STJ) – – (...) – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR PELO PAGAMENTO DE IPTU E TAXAS DE CONDOMÍNIO – RETENÇÃO DE VALORES NÃO QUITADOS DURANTE O PERÍODO DE POSSE SOBRE O BEM – (...) – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0016264-63.2022.8.16.0014 - Londrina - Rel.: Desembargador Domingos José Perfetto - J. 02.05.2023).“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. DEMANDA JULGADA PROCEDENTE. INSURGÊNCIA. MÉRITO: CLÁUSULA PENAL E RETENÇÃO DOS VALORES. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL QUE DEVE OBEDECER OS LIMITES MÍNIMO DE 10% E MÁXIMO DE 25% SOBRE O VALOR PAGO. RESP 1224921/PR S. MAJORAÇÃO DEVIDA. AUTORIZADA A RETENÇÃO DE 20% (VINTE POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. PRECEDENTES. PAGAMENTO DO IPTU QUE DEVE SER ARCADO PELO COMPRADOR, POR SE TRATAR DE OBRIGAÇÃO PROPTER REM. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. RESCISÃO OPERADA POR CULPA DO COMPRADOR. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. RESP N. 1.740.911/DF. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REDISTRIBUÍDOS. HONORÁRIOS RECURSAIS. INDEVIDOS. PREQUESTIONAMENTO. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0001519-42.2021.8.16.0102 - Joaquim Távora - Rel.: Desembargadora Ana Lucia Lourenço - J. 19.06.2023).É certo, todavia, que só se reembolsa o que foi pago, e que no presente feito não há qualquer demonstração efetiva de eventuais despesas de tais naturezas que os autores/Apelante tenham arcado, e sim, somente, de que há débitos de tal natureza em aberto (mov. 1.14/origem), de modo que a pretensão dos recorrentes, neste ponto, deve ser acolhida, com o provimento do recurso, para o fim de declarar que os réus/Apelados, promissários compradores, são responsáveis pelo pagamento dos tributos municipais, desde quando transferida a posse do lote urbano até a data de sua efetiva desocupação, sem prejuízo de eventual indenização dos promitentes vendedores a título de ressarcimento de tal despesa que tenham ou venham arcar ante a inércia e desídia daqueles devedores para com essa obrigação, mediante efetiva comprovação, a ser apurada em liquidação de sentença.Tendo em vista o acolhimento praticamente integral das pretensões dos promitentes vendedores, faz-se necessário readequar os ônus de sucumbência, aplicando-se o que dispõe o artigo 86, Parágrafo único, do Código de Processo Civil, daí porque condena-se os réus/Apelados ao pagamento integral das custas e despesas processuais e de honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação, composto pelos 25% dos valores pagos a serem retidos, da taxa de fruição a ser apurada e dos tributos municipais devidos pelos vencidos.Eis as razões pelas quais o voto é pelo conhecimento e parcial provimento do recurso, reformando-se a sentença recorrida para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial e, assim, (a) decretar a resolução do contrato de "Declaração e Termo de Compromisso" firmado em 06/10/2011 (mov. 1.5/origem) e da subsequente cessão de direitos de 10/01/2013 (mov. 1.6/origem), por culpa exclusiva dos réus/Apelados; (b) determinar a reintegração de posse do Lote nº 14-A, da Quadra nº 43, do Loteamento Esmeralda, com 228,00 m², situado em Cascavel/PR, com os seguintes limites e confrontações: “AO NORTE, 06,00 metros com a Rua Perola, onde faz frente; AO SUL, 06,00 metros com o lote 12 na mesma quadra; AO LESTE, 38,00 metros com o lote 15 da mesma quadra; AO OESTE, 38,00 metros com o saldo do mesmo lote.”, em favor dos autores/Apelantes; (c) autorizar a retenção pelos autores/Apelantes de 25% dos valores pagos pelo lote, a título de indenização, com a restituição do restante aos réus/Apelados, fazendo-se a atualização monetária desde cada desembolso e contando os juros de mora a partir do trânsito em julgado, nos termos e índices acima detalhados, assegurada a compensação com os valores dos itens seguintes, quando estiverem liquidados; (d) condenar os réus/Apelados ao pagamento de taxa de fruição pelo equivalente ao valor locativo da edificação realizada no mencionado imóvel, a ser apurado em liquidação por arbitramento, a partir de 10/01/2013 e até a efetiva restituição do bem ou cumprimento do mandado de reintegração de posse; (e) condenar os réus/Apelados a arcar com todos os tributos municipais incidentes sobre o meio lote, vencidos desde 06/10/2011 até a mesma retomada da posse pelos autores/Apelantes, os quais somente poderão exigir os valores a título de ressarcimento se demonstrarem ter efetuado os pagamentos à municipalidade, e, por consequência, condenar os recorridos nos ônus de sucumbência, nos termos da fundamentação.