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Processo:

1. RELATÓRIOTrata-se de recurso de Apelação Cível interposto por Edith Ines de Freitas; e Josias Alves de Freitas em face da r. sentença de mov. 43.1, proferida na ação de pedido de alvará judicial/adjudicação compulsória nº 0001785-73.2023.8.16.0194, ajuizada em face de Engeflex Construções e Empreendimentos Imob. LTDA; e Gilberto Munhoz Schwarz, que julgou extinto o processo sem a resolução do mérito por ausência de interesse processual, nos seguintes termos:
“2. Não obstante a manifestação dos requerentes à mov. 41.1, verifico que a expedição de alvará judicial, por se tratar de procedimento de jurisdição voluntária (art. 719 e 725, VII, do CPC), não se qualifica como a via adequada para que os autores alcancem sua pretensão, tendo em vista que o levantamento das restrições inseridas sobre o imóvel deve ser buscado perante os Juízos dos respectivos processos nos quais foram determinadas, assim como foi feito pelos autores em outras ocasiões, mediante oposição de embargos de terceiro.A esse respeito, o art. 253 da Lei de Registros Públicos (n. 6.015/1973) dispõe que “Ao terceiro prejudicado é lícito, em juízo, fazer prova da extinção dos ônus, reais, e promover o cancelamento do seu registro”.Ressalto, ainda, a existência de procedimento próprio para a abertura de matrícula para fração ideal relativa a determinada unidade autônoma do imóvel, nos termos do art. 237-A, § 4º, da Lei de Registros Públicos (n. 6.015/1973)Consigno que eventual inconformismo ou impossibilidade de cumprimento de exigência registral deve ser dirimida pelo Juízo competente, mediante requerimento do interessado, pelo procedimento de suscitação de dúvida, na forma do art. 198, VI e § 1º, da LRP.Por fim, registro que os autores ajuizaram, inicialmente, ação de adjudicação compulsória, oportunidade em que também foi reconhecida a inadequação do procedimento, conforme decisão de mov. 28.1.3. Ante o exposto, reconheço a ausência de interesse processual dos autores, pela inadequação da via eleita, e JULGO EXTINTO o feito, sem resolução de mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC.Custas pelos requerentes.” (mov. 43.1)
A parte autora, ora apelante, opôs embargos de declaração (mov. 46.1) em face da r. sentença, os quais foram rejeitados nos seguintes termos:
“Registro que a sentença embargada expressamente consignou que “os autores ajuizaram, inicialmente, ação de adjudicação compulsória, oportunidade em que também foi reconhecida a inadequação do procedimento, conforme decisão de mov. 28.1”, assim, resta prejudicada a análise do referido pedido subsidiário, tendo em vista que a extinção do feito pela inadequação do procedimento abrangeu ambas as pretensões (de concessão de alvará judicial e de adjudicação compulsória).3. Ante o exposto, REJEITO os embargos de declaração, mantendo em todos os seus termos a decisão embargada.” (mov. 48.1)
Em suas razões recursais (mov. 52.1), requer a parte apelante seja reformada a r. sentença para o fim de que seja deferido o pedido inicial de alvará judicial, ou sucessivamente de adjudicação do imóvel, pedidos que se fundamentam, em síntese, nos seguintes argumentos: a) em razão da desídia da vendedora em “comparecer para registrar a escritura” foram gravadas diversas ordens de indisponibilidade no imóvel adquirido pelos compradores, fato que impede a transferência da propriedade; b) para que haja a “regularização e registro da escritura pública” a empresa vendedora deve estar presente no ato, o que não ocorreu; c) considerando que os compradores já possuem a escritura pública de compra e venda, não conseguindo registra-la por conta das indisponibilidades gravadas na matrícula do imóvel ainda registrado no nome da vendedora; d) inexistindo litígio entre as partes é possível o processamento do feito na forma do procedimento de jurisdição voluntária do alvará judicial; e) sucessivamente, estão presentes todos os requisitos necessários à adjudicação compulsória do bem, sendo que a impossibilidade de regularização do bem deriva das indisponibilidades averbadas na matrícula do imóvel.Preparo recolhido (mov. 52.4).Sem contrarrazões.É o relatório.

2. VOTO E SEUS FUNDAMENTOSEstão presentes os requisitos intrínsecos do recurso (cabimento, adequação, legitimidade e sucumbência), bem como os extrínsecos (regularidade formal, preparo e tempestividade), devendo o recurso ser conhecido.Inicialmente, cumpre fazer uma breve retrospectiva dos acontecimentos na origem.Cuida-se de ação de pedido de alvará judicial / adjudicação compulsória ajuizada por JOSIAS ALVES DE FREITAS; EDITH INES DE FREITAS em face de ENGEFLEX CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOB. LTDA.; GILBERTO MUNHOZ SCHWARZ.Os Autores, ora Apelantes, afirmam na petição inicial (mov. 1.1) que adquiriram da construtora Ré, ora Apelada, uma unidade imobiliária (apartamento 02, bloco 16) representada ainda por fração ideal do imóvel matriculado sob o nº 82.584 no 8º Registro de Imóveis de Curitiba, cujo preço foi quitado ainda em 2007 (mov. 1.15).Os ora Apelantes anexam à inicial a competente “escritura pública de compra e venda” (mov. 1.10) narrando, em síntese, que “a princípio” não se procedeu o registro desta em razão da “inércia da ENGEFLEX em comparecer para as devidas assinaturas”, bem como que posteriormente foram gravadas diversas ordens de indisponibilidade na matrícula da unidade imobiliária adquirida, o que tornou a impossibilitar a transferência da propriedade.Diante desta situação fática, qual seja, a existência de diversas indisponibilidades decorrentes da existência de execuções judiciais em face da empresa vendedora, os Apelantes pretendem a autorização judicial para que a propriedade seja a eles transferida, ou, sucessivamente, a adjudicação compulsória.Após diversas requisições de emenda à inicial (movs. 21.1, 28.1, 33.1 e 38.1), o Juízo de origem extinguiu o feito sem a resolução do mérito (mov. 43.1), ante a constatação de ausência de interesse processual em razão da inadequação da via por eles eleita.Os Apelantes sustentam que está presente o interesse processual, na medida em que os procedimentos escolhidos são adequados para obter a transferência da propriedade do bem adquirido, mediante determinação judicial dirigida ao registro de imóveis para cancelar as indisponibilidades e registrar o contrato de compra e venda, seja pela via do alvará judicial, ou pela adjudicação compulsória.Contudo, sem razão.Segundo dispõe o artigo 17 do Código de Processo Civil:
“Art. 17. Para postular em juízo é necessário ter interesse e legitimidade.”
Quanto ao interesse processual, pertinente mencionar a lição deixada por ARRUDA ALVIM:
“Para se aferir o interesse, ademais, há de se analisar a presença da utilidade e adequação. Isso porque, se o autor não se utiliza de uma via adequada, consequentemente, não obterá um provimento que lhe seja útil. Diante disso, apenas se o autor optar por uma via adequada à solução do conflito de interesses, poderão ser alcançados os objetivos colimados, estando presente o interesse processual.” (ALVIM, A. Manual de direito processual civil [livro eletrônico]. 6. ed. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2020.) – Grifos acrescidos
Assim, necessário avaliar se os meios empregados pelos Apelantes se mostram adequados na obtenção da pretensão de transferir o imóvel por eles adquirido.Inicialmente, importante salientar que o ponto nevrálgico da causa de pedir descrita pelos Apelantes é a existência de diversas indisponibilidades gravadas na matrícula do imóvel, decorrentes de ordens via “CNIB” emitidas em processos judiciais de execução nos quais a construtora, ora Apelada, é executada, fator que impediria o registro da escritura pública de compra e venda e, consequentemente, a individualização da unidade e a efetiva transferência da propriedade.Tais averbações ocorreram, e possivelmente ainda ocorrem, devido ao fato de que o imóvel onde está inserida a fração ideal adquirida pelos Apelantes ainda se encontra registrado no nome da construtora Apelada.Como é cediço, a transferência da propriedade de imóveis inter vivos ocorre com o registro do título no Registro de Imóveis competente, conforme dispõem os artigos 1.245 e 1.246, ambos do Código Civil:
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.(...)Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.” - Grifos acrescidos
Quanto ao “justo título”, o Código Civil prevê a sua forma específica no artigo 108:
“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”
- Grifos acrescidos
Ainda, o promitente comprador tem o direito de, após quitado o preço da aquisição, exigir do promitente vendedor a outorga de escritura definitiva de compra e venda, facultando ao primeiro, em caso de recusa do segundo, ajuizar ação de adjudicação compulsória do imóvel, nos termos do artigo 1.418 do Código Civil:
“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”
- Grifos acrescidos
Como já visto, dentre os documentos trazidos ao feito pelos Apelantes, consta que a vendedora Apelada já outorgou a escritura pública definitiva de compra e venda (movs. 1.10 a 1.12) ainda em 08.08.2013, data em que, de acordo com a continuidade dos atos na matrícula do imóvel, não constava qualquer anotação de indisponibilidade, apenas a hipoteca gravada na incorporação, sendo que a primeira indisponibilidade se deu somente em 25.04.2019.Ademais, ainda que os Apelantes afirmem que a impossibilidade do registro na época se deu em razão “da inércia da ENGEFLEX em comparecer para as devidas assinaturas”, nos termos do artigo 217 da Lei nº 6.015/1973, tem-se que “O registro e a averbação poderão ser provocados por qualquer pessoa”, não sendo crível que na época o registrador deixou de registrar a escritura pública de compra e venda em razão da ausência da outorgante vendedora no ato.Dessa forma, de pronto já se verifica a ausência do interesse processual dos Apelantes quanto ao pleito adjudicatório, mormente considerando que não só inexiste prova da recusa por parte da vendedora Apelada em outorgar a escritura definitiva, como há de fato prova da efetiva outorga, tendo restado pendente o registro desta no registro de imóveis competente. Quanto ao requerimento de alvará judicial, formulado nos termos do artigo 725, inciso VII do Código de Processo Civil, verifica-se que os Apelantes buscam, por via oblíqua, pronunciamento judicial visando obrigar o registrador a baixar as indisponibilidades gravadas na matrícula, sem a oitiva dos terceiros que as requereram, o que potencialmente poderia ocasionar litígio e tornar inadequada a via procedimental da jurisdição voluntária.A propósito, o seguinte julgado deste Tribunal de Justiça do Estado do Paraná:
“APELAÇÃO CÍVEL – ALVARÁ JUDICIAL – INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL – INSURGÊNCIA DOS APELANTES – PRETENSÃO DE ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL – IMPOSSIBILIDADE – INTELIGÊNCIA DO ART. 725, VII, DO CPC – PROCEDIMENTO DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA – EXISTÊNCIA DE CONSTRIÇÃO EM NOME DOS INTERESSADOS – INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA – PRETENSÃO DE CANCELAMENTO DAS ANOTAÇÕES QUE DEVE SER DEDUZIDA NOS AUTOS COMPETENTES – DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. O Código de Processo Civil estabelece que o procedimento de expedição de alvará segue as regras das ações de jurisdição voluntária (art. 725, VII, do CPC), de modo que a existência de penhora, por si só, é suficiente para impedir a disponibilidade do bem e a respectiva alienação a terceiros. 2. Decisão mantida.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0002952-91.2024.8.16.0194 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO FRANCO FERREIRA DA COSTA NETO -
J. 25.10.2024).
Quanto ao manejo de ação de adjudicação compulsória visando à baixa das indisponibilidades gravadas na matrícula do bem adquirido, esta Corte de Justiça paranaense possui entendimento no sentido de que não há interesse processual da parte autora na eleição desta via, in verbis:
“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DENOMINADA DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.I. (...) III. RAZÕES DE DECIDIR.5. Não houve nulidade no julgamento ou cerceamento de defesa, eis que o Juízo a quo permitiu prévia emenda da petição inicial através de despacho indicando os pontos que precisavam ser esclarecidos e outras providências.6. A ação de adjudicação compulsória tem por finalidade compelir o promitente vendedor a outorgar a escritura definitiva de bem imóvel quando este se recusa a efetuar a transferência da propriedade.7. No caso, os autores possuem a escritura pública de compra e venda lavrada em seu favor desde 2011 e não registrada, sendo a outorgante pessoa diversa da ré.8. A eventual impossibilidade de registrar a escritura pública pela superveniência de constrições judiciais sobre o imóvel, averbadas em sua matrícula, é situação que não se coaduna com a pretensão de adjudicação compulsória. 9. Os efeitos jurídicos das penhoras realizadas sobre o imóvel, em relação aos autores adquirentes, somente podem ser discutidos, em ação própria, perante os Juízos que ordenaram tais constrições.10. Falta interesse processual no pleito de adjudicação e há flagrante inépcia da petição inicial quanto aos pedidos de desconstituir as penhoras e de ordenar a transmissão do domínio do imóvel aos autores pela via eleita. IV. DISPOSITIVO E TESE.11. Recurso de apelação conhecido e desprovido, mantendo-se a sentença que indeferiu a petição inicial e extinguiu o processo sem resolução do mérito.12. Tese de julgamento: "A ação de adjudicação compulsória não é via adequada para afastamento de constrições judiciais incidentes sobre a matrícula do imóvel, caracterizando-se a ausência de interesse processual quando já há escritura pública de compra e venda lavrada em favor dos adquirentes. (...)” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0032802-27.2023.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN -
J. 14.03.2025).
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA QUE INDEFERIU LIMINARMENTE A PETIÇÃO INICIAL. RECURSO DO AUTOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE NEGATIVA DA PARTE VENDEDORA EM TRANSFERIR OS BENS IMÓVEIS. NECESSIDADE DE AJUIZAMENTO DE EMBARGOS DE TERCEIRO PARA PLEITEAR A LIBERAÇÃO DOS IMÓVEIS SOBRE OS QUAIS RECAI ANOTAÇÃO DE INDISPONIBILIDADE, COMPROVANDO A AQUISIÇÃO EM MOMENTO ANTERIOR E NARRANDO A AUSÊNCIA DE REGISTRO. CONFIGURAÇÃO DA AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR, ANTE A FALTA DE ADEQUAÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO.” (TJPR - 1ª Câmara Cível - 0001097-07.2021.8.16.0025 - Araucária -
Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU EVERTON LUIZ PENTER CORREA -
J. 27.02.2023).
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. RECURSO DOS AUTORES. 1. ADMISSIBILIDADE PARCIAL DO RECURSO. (...). 3. MÉRITO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL QUITADO. AUSÊNCIA DE NEGATIVA OU OPOSIÇÃO DA VENDEDORA À OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. ÓBICE À TRANSFERÊNCIA CONSISTENTE NA EXISTÊNCIA DE ANOTAÇÕES DE INDISPONIBILIDADE DO BEM. TUTELA PRETENDIDA QUE NÃO TEM O CONDÃO DE AFASTAR AS CONSTRIÇÕES. NECESSIDADE DE DISCUSSÃO EM SEDE DE EMBARGOS DE TERCEIRO. REQUISITOS DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA NÃO DEMONSTRADOS. INTERESSE PROCESSUAL NÃO CARACTERIZADO. SENTENÇA MANTIDA. 4. ÔNUS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS. 5. HONORÁRIOS RECURSAIS NÃO FIXADOS. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, NÃO PROVIDO.” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0007145-15.2022.8.16.0035 - São José dos Pinhais -
Rel.: ANDREI DE OLIVEIRA RECH -
J. 04.12.2023).
Portanto, as vias escolhidas pelos Apelantes, a saber, alvará judicial ou adjudicação compulsória, são inadequadas para obter a efetiva transferência da titularidade do bem adquirido, devendo a parte buscar nas vias próprias o cancelamento das indisponibilidades gravadas sob a sua unidade imobiliária e, posteriormente, solicitar o registro da escritura pública de compra e venda perante o registro de imóveis competente.Logo, impõe-se a manutenção da r. sentença que julgou extinto o feito sem a resolução do mérito nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.Por fim, descabida a majoração ou fixação de honorários advocatícios recursais, considerando a ausência da fixação de tais verbas na origem.
3. CONCLUSÃOAnte o exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso de apelação, nos termos da fundamentação.