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Processo:

Por brevidade, adota-se o relatório consignado no mov. 281.1-1ºgrau:
“Trata-se de ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse, proposta por Marcelo Lopes de Moraes e Daiana Schmidt em face de Jonatha da Conceição Silva Lima e Kamylla Sodré Barra, fundada no inadimplemento contratual relativo a compromisso de compra e venda de imóvel matriculado sob n. 34.948 do CRI 2º Ofício com benfeitorias, firmado em 19/01/2023. Segundo os autores, os réus deixaram de cumprir com as obrigações assumidas, notadamente o pagamento das parcelas avençadas a partir de julho de 2023, o que enseja a resolução do contrato, reintegração de posse e eventual fixação de valores indenizatórios. A inicial veio instruída com documentos comprobatórios, dentre eles o contrato de compra e venda, matrícula do imóvel e notificações (evento 1.8 a 1.13). A inicial foi recebida evento 43 deferindo liminarmente a reintegração de posse dos requerentes nos imóveis matriculas 34.948 e 26.063. Os requeridos foram devidamente citados (evento 60- Jonatha ) e por Edital evento 256 (Kamylla).
O requerido Jonatha não apresentou contestação e para a requerida Kamylla, citada por Edital, foi nomeado curador especial que apresentou contestação no evento 270, alegando nulidade da citação por edital por não terem sido esgotadas as tentativas e no mérito alegou nulidade do contrato de compra e venda, pois se tratava de imóvel com clausula de alienação fiduciária, não produzindo efeitos. Sustentou ainda que não estava a ré na posse do imóvel, não havendo que se falar, portanto em reintegração com relação a ela. Intimadas sobre o interesse na produção de provas, pleitearam o julgamento antecipado do feito. É o relatório. Decido.”
Sobreveio a sentença, que julgou procedentes os pedidos iniciais, para o fim de:
“a) Declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda firmado em 19/01/2023 entre Marcelo Lopes de Moraes, Daiana Schmidt , Jonatha da Conceição Silva Lima e Kamylla Sodré Barra ;
b) Confirmar a liminar anteriormente deferida, que já foi devidamente cumprida, reconhecendo-se a reintegração definitiva da posse do imóvel matriculado sob nº 34.948 e da área integrante da matrícula nº 26.063, ambos do 2º CRI de Pato Branco, em favor dos autores.
c) Determina o depósito judicial dos valores recebidos pelos autores atualizados monetariamente desde o recebimento pelo IPCA, sujeito a prestação de contas.”
De corolário, os réus foram condenados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, esses fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa.
Irresignada, a ré apelou a este Egrégio Tribunal de Justiça (mov. 286.1-1ºgrau), requerendo, preliminarmente, a dispensabilidade do pagamento de preparo recursal, tendo em vista que está sendo representada pela Defensoria Pública do Paraná, no exercício de Curadora Especial, nos termos do art. 72, II, do CPC. Ainda em sede preliminar, pugnou a nulidade da citação por edital, tendo em vista que não foram esgotados os demais meios efetivos disponíveis à localização da parte; a fragilidade das diligências empreendidas comprometeu o contraditório e a ampla defesa da agravante, pois a citação por edital somente se justificaria como última ratio, após exauridas as alternativas viáveis de localização. No mérito, alegou que não há nos autos elementos probatórios aptos a comprovar o inadimplemento absoluto e injustificado da apelante, tampouco restou demonstrada a anuência do credor fiduciário com relação ao contrato de compra e venda do imóvel gravado com garantia, o que configura nulo o negócio jurídico, posto que realizado a non domino; a condenação da apelante à reintegração de posse carece de base fática e legal, uma vez que o simples fato de figurar como cônjuge no contrato não lhe atribui a posse ou responsabilidade solidária pelo inadimplemento; embora a sentença reconheça que a resolução contratual implica o retorno ao status quo ante, é necessário considerar que a apelante não exerceu a posse do imóvel, tampouco recebeu qualquer valor diretamente dos autores, sendo inadmissível que suporte com os efeitos patrimoniais da resolução do contrato, como se tivesse contribuído para o inadimplemento ou obtido vantagem econômica do pacto. Ante o exposto, requereu o conhecimento e provimento do recurso.
Contrarrazões (mov. 293.1-1ºgrau).
É o relatório.


De início, cumpre apontar a dispensa do preparo do apelo, uma vez que interposto por curador especial.
O Regimento Interno deste Tribunal de Justiça é claro ao disciplinar:
“Art. 172. Independem de preparo: [...]VIII - os recursos interpostos por testamenteiro e inventariante dativos, inventariante judicial e curador especial;”.
O recurso, todavia, comporta parcial conhecimento.
A sentença recorrida não condenou a apelante à devolução de qualquer valor recebido no âmbito do negócio jurídico, inexistindo, portanto, sucumbência efetiva e, por conseguinte, pretensão recursal útil à recorrente neste ponto.
Quanto à alegada ausência de comprovação do inadimplemento da recorrente, a matéria não foi aventada na contestação (mov. 270.1-1ºgrau), tratando-se, portanto, de manifesta inovação recursal.
No mais, presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, o recurso comporta conhecimento.
As questões postas ao deslinde são: a) preliminar de nulidade da citação por edital e, no mérito, b) nulidade do contrato de compra e venda sem anuência do credor fiduciário e b) ausência de responsabilidade da apelante sobre o imóvel.
Pois bem.
Afasta-se a preliminar de nulidade da citação por edital, porquanto realizada após o esgotamento dos demais meios ordinários e disponíveis para localização da apelante, tanto nos presentes autos, quanto no apenso de nº 0007520-82.2023.8.16.0131.
No presente caderno processual, os autores requereram, inicialmente, a citação dos réus por meio eletrônico (mov. 81.1-1ºgrau) e, diante da frustrada tentativa (mov. 132.1-1ºgrau), pugnaram a expedição de citação por oficial de justiça (mov. 137.1-1ºgrau), que retornou com a informação “não trabalha no local”
(mov. 171.-1ºgrau).
Paralelamente a isso, nos autos nº 0007520-82.2023.8.16.0131, de execução extrajudicial, a tentativa de citação eletrônica também restou infrutífera (mov. 76.1-1ºgrau).
Inobstante isso, em ambos os autos, os autores/exequentes requereram a busca de endereços atualizados dos réus/exequentes nos sistemas conveniados e cessionárias de serviços públicos (mov. 82.1-1ºgrau).
O Juízo a quo, então, autorizou a busca por meio dos sistemas conveniados (INFOSEG, INFOJUD, COPEL, SANEPAR) e concessionárias de telefonia (OI e VIVO), entretanto, todas as diligências realizadas nos novos endereços e números de telefone retornaram infrutíferas (movs. 199.1/201.1 e 237.1/237.2 – destes autos e movs. 96.1/96.2, 98.1/98.4 e 112.1 - autos em apenso).
Neste cenário, é inequívoco o esgotamento dos meios ordinários para localização dos réus, nos autos principais e no processo em apenso, o que autoriza, por si só, o cumprimento da diligência de forma ficta.
Acrescente-se, outrossim, que a determinação de citação por hora certa revelar-se-ia inócua, uma vez que, o endereço indicado para cumprimento do mandado, não se trata de local de residência, nem do trabalho dos requeridos, conforme certificado pelo oficial de justiça.
Tal diligência, portanto, apenas acarretaria o retardamento do feito e mobilizaria desnecessariamente a máquina judiciária, sem qualquer perspectiva concreta de êxito.
Dito isso, sopesando que o art. 256, § 3º, do Código de Processo Civil, determina a realização da citação por edital quando infrutíferas as tentativas de localização do réu pelos demais meios, justifica-se, in casu, o cumprimento da diligência por meio ficto, não havendo que falar em nulidade.
Compulsando os autos, verifica-se que em 19.03.2023 as partes firmaram contrato de compromisso de compra e venda de imóvel urbano, localizado no loteamento Pôr do Sol, Bairro Araucária Park, Vitorino, e de imóvel rural matriculado sob o nº 26.063, de aproximadamente 497 m² (mov. 1.8-1ºgrau).
O preço pactuado foi de R$ 1.850.000,00 (um milhão e oitocentos e cinquenta mil reais), a ser pago em 06 (seis) parcelas mensais de R$ 7.000,00 (sete mil reais); 02 (duas) parcelas mensais de R$ 542.400,00 (quinhentos e quarenta e dois mil e quatrocentos reais) e 01 (uma) parcela final de R$ 723.200,00 (setecentos e vinte e três mil e duzentos reais).
Na ocasião, foi expressamente acordado que, após o pagamento integral das parcelas supramencionadas pelos promitentes compradores, os promitentes vendedores quitariam o saldo devedor decorrente do contrato nº 1.4444.1101652-3, firmado com a Caixa Econômica Federal.
Narraram os autores, contudo, que a partir de julho de 2023, os requeridos sustaram o pagamento das parcelas, ensejando o ajuizamento da ação.
De outra sorte, verifica-se que no referido mês os promitentes compradores, ora requeridos, notificaram extrajudicialmente os autores, externando a vontade de rescindir o contrato, uma vez que “após consulta jurídica, a parte compradora foi advertida de que o banco credor não é parte signatária do contrato, e que por tal motivo, este não tem validade e não assegura a posse do bem pelos compradores, ainda que realizem a quitação integral dos valores citados no contrato de compra e venda.” (mov. 1.11-1ºgrau).
A sentença julgou procedente os pedidos iniciais, determinando a rescisão do contrato e o retorno das partes ao status quo ante, com a reintegração dos autores à posse dos imóveis e a restituição, por estes, dos valores efetivamente pagos pelos réus, de forma atualizada.
A ré revel, ora apelante, contudo, visa à reforma da sentença, alegando que o contrato firmado entre as partes, em verdade, é nulo, diante da ausência de anuência da credora fiduciária.
Sem razão.
As particularidades do presente caso revelam a validade do contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, não obstante a existência de ônus real sobre o imóvel.
O contrato de compromisso de venda e compra de imóvel gravado por alienação fiduciária é juridicamente possível, desde que haja ciência pelas partes quanto à existência da garantia real e observância das limitações decorrentes da legislação aplicável, especialmente a Lei nº 9.514/1997.
Em outras palavras, não há vedação legal à celebração de contrato de promessa de venda ou cessão de direitos aquisitivos sobre imóvel ainda gravado por alienação fiduciária.
O que se impõe como limitação é que a transmissão da plena propriedade, ou seja, a efetiva formalização da escritura pública e posterior registro em nome do comprador, somente poderá ocorrer após a quitação integral do débito fiduciário e a consequente regularização da matrícula do bem em nome do promitente vendedor.
Conforme dito alhures, o compromisso de compra e venda não se confunde com a transferência da propriedade, mas constitui negócio jurídico preparatório e condicionado, que pode, sim, ser celebrado mesmo antes da consolidação da propriedade em favor devedor fiduciário/promitente vendedor, desde que este assuma a obrigação de, oportunamente, regularizar o domínio e viabilizar a escritura definitiva ao adquirente.
A jurisprudência, aliás, tem reconhecido a validade do contrato de promessa de compra e venda de imóvel alienado fiduciariamente, desde que as partes estejam cientes do ônus incidente sobre o bem, ainda que a sua eficácia seja limitada à esfera interna entre os contratantes.
“AÇÃO DE ANULAÇÃO/RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO LIMINAR DE DEVOLUÇÃO DE VEÍCULO. CONTRATO DE ASSUNÇÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES REFERENTES A CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE VEÍCULO GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, ERRONEAMENTE NOMINADO COMO "COMPRA E VENDA". NULIDADE. INOCORRÊNCIA. PARTES QUE POSSUIAM PLENA CIÊNCIA DO QUE ERA PACTUADO. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. CIRCUNSTÂNCIA QUE GERA A INEFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO PERANTE O BANCO CREDOR (ART. 299 DO CCB/02). CONTRATO QUE, AINDA ASSIM, É FONTE DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES ENTRE AS PARTES CONTRATANTES. INADIMPLEMENTO DO CONTRATO. APELADOS QUE NÃO PAGARAM OS VALORES DE MULTAS DE TRÂNSITO E, AO LONGO DO PROCESSO, DEIXARAM DE ARCAR COM OS VALORES DO FINANCIAMENTO. [...].” (TJPR, 17ª C.Cível, ApC 1609444-1, Rel.: Desembargador Fernando Paulino da Silva Wolff Filho, Unânime, J. 04.09.2019, sem destaque no original).
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM NOMINADA “AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL”. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PRETENSÃO DE RESOLVER CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS (CONTRATO DE GAVETA) PACTUADO ENTRE OS LITIGANTES SEM A ANUÊNCIA DO AGENTE FIDUCIÁRIO. PETIÇÃO INICIAL INDEFERIDA POR AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DOS AUTORES. CESSÃO DE DIREITOS QUE, DIANTE DA AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA EXPRESSA DO AGENTE FIDUCIÁRIO, SÓ GERA EFEITOS ENTRE CEDENTE E CESSIONÁRIO – NORMA EXTRAÍDA DO ARTIGO 29 DA LEI 9.514/1997. CONCORDÂNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE NÃO CONFIGURA REQUISITO NECESSÁRIO PARA O APERFEIÇOAMENTO DA CESSÃO DE DIREITOS REALIZADA ENTRE FIDUCIANTE (APELANTES) E TERCEIRO (APELADA) – NEGÓCIO JURÍDICO QUE SE PRETENDE RESCINDIR (CONTRATO DE GAVETA) EXISTENTE, VÁLIDO E EFICAZ ENTRE AS PARTES CONTRATANTES. PRESENÇA DE INTERESSE PROCESSUAL POR PARTE DOS AUTORES EM REQUERER A RESCISÃO DA AVENÇA E A CONSEQUENTE DISCUSSÃO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS CONVENCIONADAS JUNTO À RÉ. SENTENÇA REFORMADA, COM REMESSA DOS AUTOS AO JUÍZO DE ORIGEM PARA O REGULAR PROCESSAMENTO DA DEMANDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.” (TJPR, 6ª C.Cível, autos n, 0010552-75.2017.8.16.0044, Rel.: Desembargador Renato Lopes de Paiva, J. 14.08.2018, sem destaque no original).
Logo, o que se veda é a alienação da propriedade plena sem a devida capacidade jurídica e registral – a non domino -, não a negociação de direitos aquisitivos condicionados, como ocorre no caso concreto.
Na presente hipótese, o contrato firmado entre as partes prevê expressamente na cláusula terceira que, após o pagamento integral do preço ajustado pelos promitentes compradores, os promitentes vendedores quitariam o saldo do contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal, obrigando-se, na sequência, a consolidar a titularidade do bem em seu nome e proceder à transmissão dominial ao adquirente (mov. 1.8-1ºgrau).
É preciso convir, ademais, que não houve omissão dos promitentes vendedores quanto à existência do ônus real incidente sobre o imóvel, uma vez que a cláusula contratual relativa à alienação fiduciária foi expressamente redigida no instrumento, à luz do dever de informação e da transparência.
O caso concreto, portanto, ao contrário do que tenta fazer crer a apelante, não enseja a nulidade do contrato.
No que tange à alegação de que a apelante não exercia a posse sobre o imóvel e, por isso, não pode ser responsabilizada, a tese não merece acolhimento.
Conforme se extrai dos autos, a apelante figura expressamente no contrato como promitente compradora, e não apenas como cônjuge do corréu, o que revela sua condição de parte na relação obrigacional pactuada.
Ademais, o contrato firmado entre as partes atribuiu a posse direta dos imóveis aos promitentes compradores, incluindo, portanto, a própria apelante, independentemente de ela ter, de fato, exercido ou ocupado fisicamente o bem.
O exercício efetivo da posse não constitui condição para a incidência das obrigações contratuais assumidas, pois estas decorrem da assinatura do contrato e da assunção da titularidade jurídica da posição de compradora.
Assim, os efeitos da posse e, por consequência, da reintegração judicial já efetivada, recaem igualmente sobre a apelante, a qual se encontra juridicamente vinculada aos termos do compromisso de compra e venda.
Diante do exposto, vota-se no sentido de conhecer parcialmente e, nesta extensão, negar provimento ao recurso, mantendo-se a sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos.
E, por fim, em virtude do desprovimento do recurso interposto pela parte ré, majora-se, em grau recursal, a verba sucumbencial para 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa.
Por fim, em razão da natureza da intervenção, que não demandou complexidade ou dilação probatória, tampouco atuação processual extensa, fixam-se os honorários advocatícios da Curadora Especial, em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, devidamente atualizado.
Os honorários sucumbenciais devem ser destinados ao Fundo da Defensoria Pública do Estado do Paraná, conforme instituiu a Lei Complementar Estadual nº 136, de 2011, art. 230, inciso II:
“Art. 230 Constituem receitas do Fundo da Defensoria Pública do Estado do Paraná:I – [...]II - honorários advocatícios percebidos por Defensores Públicos do Estado no exercício de atividade judicial;”
Considera-se prequestionada toda a matéria suscitada.