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Processo:

RelatórioTrata-se de agravo de instrumento face decisão saneadora que, em ação de resolução de contrato, autos 0002152-23.2023.8.16.0057, acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva de Loteamento Sol Nascente I, afastou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, fixou os pontos controvertidos e indeferiu o pedido de produção de prova testemunhal formulado pela autora. Em suas razões, a autora/agravante alega, em síntese, que: i) revela-se equivocada a exclusão da empresa Loteamento Sol Nascente I Ltda. do polo passivo da demanda, vez que, após a formalização do compromisso de compra e venda, tal empresa assumiu o empreendimento, dele se beneficiando economicamente; ii) nos termos do art. 47 da Lei 6.799/79, é solidariamente responsável qualquer integrante do grupo econômico beneficiário do loteamento; iii) ainda que a empresa não tenha subscrito o contrato objeto da ação, sua posterior assunção do empreendimento, aliada ao proveito econômico obtido, vinculam-na diretamente às obrigações decorrentes da avença; iv) conforme narrado na exordial, a autora dirigiu-se à sede da empresa com o objetivo de regularizar a transferência do imóvel, mas teve seu direito frustrado pela omissão da própria loteadora, que deixou de dar seguimento ao cumprimento do contrato; v) em violação às legítimas expectativas da autora, a loteadora alienou o imóvel a terceiro, mesmo ciente de que o bem se encontrava quitado desde 2013, o que configura abuso de direito e frustração contratual; vi) a exclusão da empresa do polo passivo foi determinada de forma prematura, sem a devida instrução probatória, em decisão de caráter sumário, em afronta aos princípios do contraditório e da ampla defesa; vii) a imposição de verba honorária revela-se indevida, sobretudo porque decorre de uma decisão que se busca reformar; viii) ao afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor, a decisão agravada incorreu em equívoco de fato e de direito, porquanto demonstrado que os agravados atuam de maneira reiterada na venda de lotes urbanos no Município de Campina da Lagoa e região; ix) a venda do imóvel objeto da demanda não constitui ato isolado ou eventual, mas integra uma cadeia sucessiva de contratos de natureza semelhante; x) a habitualidade da atuação dos agravados evidencia-se, inclusive, pela simples consulta aos cadastros judiciais, nos quais constam diversas ações análogas, com conteúdo idêntico ao do presente feito; xi) ao impor à agravante o encargo de comprovar fatos de natureza negativa, como a ausência de transferência do imóvel, a decisão agravada lhe atribuiu encargo probatório excessivo e fora de seu alcance técnico e documental; xii) a inversão do ônus da prova mostra-se medida adequada e necessária, diante da hipossuficiência da consumidora e da verossimilhança das alegações deduzidas na inicial; xiii) o indeferimento da produção de prova oral configura cerceamento de defesa, vez que as testemunhas podem contribuir para comprovar a existência de outras transações semelhantes envolvendo os mesmos requeridos, bem como atuação desses como loteadores ou integrantes de grupo econômico voltado à comercialização de imóveis, além de esclarecer a conduta dolosa e a má-fé na condução da relação contratual; xiv) a fundamentação utilizada para o indeferimento da prova oral revela-se genérica e insuficiente, desconsiderando o contexto fático delineado nos autos.Deferido efeito suspensivo (mov. 9-TJ).Contrarrazões pelo requerido Nilton Saraiva dos Santos, em suma, pelo desprovimento ao recurso (mov. 21-TJ). Intimado, a requerida Loteamento Sol Nascente I Ltda. não apresentou contrarrazões. É o relatório, em síntese.

Voto1. Cuida-se na origem de ação de resolução de contrato ajuizada por Jane Martins de Quadros em face de Dioni Finger Lopes, Juliano Pinto de Andrade, Laércio Guelere Terra, Nilton Saraiva dos Santos e Loteamento Sol Nascente I Ltda. Na exordial, narrou a autora, em síntese, que firmou com os requeridos Dioni Finger Lopes, Juliano Pinto de Andrade, Laércio Guelere Terra e Nilton Saraiva dos Santos compromisso de compra e venda de imóvel urbano, tendo por objeto o lote de terras n. 01 da quadra 09, com área de 290,95m², situado no loteamento denominado Central III, Campina da Lagoa/PR, pelo valor ajustado de R$44.000,00. Aduziu ter sido pactuado que a construção do imóvel estaria condicionada à prévia conclusão das obras de infraestrutura do loteamento. Sustentou que, não obstante tenha cumprido integralmente suas obrigações contratuais, os requeridos retardaram a execução das obras de infraestrutura, passando, inclusive, a exigir o pagamento adicional de R$10.000,00 para a respectiva conclusão. Acrescentou que, sem qualquer comunicação prévia, os requeridos alienaram o loteamento à empresa Loteamento Sol Nascente I Ltda. e que, apesar das reiteradas tentativas de obter a outorga da escritura definitiva, não logrou êxito. Posteriormente, teve conhecimento de que o imóvel objeto do contrato havia sido alienado a terceiro pela referida empresa. Diante desses fatos, requereu a declaração de nulidade do negócio jurídico, em razão da ilicitude de seu objeto, ante o descumprimento dos requisitos legais para a instituição do loteamento, reputado irregular, com o consequente retorno das partes ao status quo ante, mediante a condenação dos requeridos à restituição dos valores pagos.Realizada audiência de conciliação (mov. 79), infrutífera, o requerido Nilton Saraiva dos Santos apresentou contestação (mov. 80), na qual sustentou que não houve descumprimento contratual, reputando indevida a condenação à restituição de valores. Alegou que o contrato previa o prazo de vinte e quatro meses, contados do registro do loteamento, para a entrega do imóvel e que, após o registro, ocorrido em 14/06/2017, a requerente não procurou os vendedores para a lavratura da escritura pública. Sustentou que a conduta da autora evidencia seu desinteresse na conclusão do negócio, não tendo esse se concretizado por sua culpa exclusiva. Afirmou não ter participado de eventual alienação do imóvel a terceiros e defendeu a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso.Em sede de contestação, a requerida Loteamento Sol Nascente Ltda. (mov. 81) suscitou preliminar de ilegitimidade passiva, ao argumento de que não celebrou o contrato com a autora, tampouco anuiu ou interveio, em qualquer momento, na avença por ela firmada com os demais requeridos. Asseverou que apenas em momento posterior ao compromisso de compra e venda celebrado pela autora é que estabeleceu parceria com os requeridos Juliano e Dioni para a execução do loteamento, não tendo, portanto, participado de qualquer negócio jurídico com a demandante, nem assumido obrigações em seu favor. No mérito, reiterou que não assumiu qualquer obrigação em relação ao alegado lote adquirido pela autora, sustentando que, à época da celebração do compromisso de compra e venda, sequer existia projeto de loteamento aprovado, circunstância que tornaria ilícita a pactuação firmada naquelas condições. Acrescentou que o instrumento de acordo juntado aos autos não evidencia assunção de responsabilidade por sua parte, a qual não se presume, bem como defendeu ser descabida a tese de existência de cadeia de consumo. Por derradeiro, argumentou que não havia qualquer obrigação de respeitar os contratos anteriormente celebrados, seja porque deles não tinha conhecimento, seja porque adquiriu a área com a finalidade exclusiva de elaborar, aprovar e, somente após, comercializar o projeto de loteamento, não tendo se vinculado aos referidos contratos pretéritos, reputados como nulos pela própria autora. Ao mov. 82, certificou-se que os requeridos Juliano Pinto de Andrade, Laercio Guelere e Dioni Finger Lopes, citados aos movs. 42, 72 e 73, respectivamente, não apresentaram contestação. Apresentada impugnação às contestações (mov. 86).Especificadas as provas pretendidas (movs. 90, 91 e 92).Adveio a decisão impugnada (mov. 94), consignando-se os seguintes fundamentos, ao que ora mais interessa:2. Preliminar – Ilegitimidade Passiva A parte LOTEAMENTO SOL NASCENTE LTDA defende a sua ilegitimidade passiva, pois não figura como parte no contrato e apenas assumiu a responsabilidade por finalizar o loteamento após a assinatura do documento. Com razão. No caso concreto a parte visa anular um contrato particular de compra e venda e o retorno aos status quo ante, mediante a restituição do preço pago. Ocorre que a parte LOTEAMENTO SOL NASCENTE LTDA não participou do negócio e tampouco se manifestou como interveniente, a ponto de se vincular a obrigação assumida, como se nota pela análise do contrato juntado no mov. 1.5. A assunção da responsabilidade de finalizar o empreendimento após o negócio não atrai a sua responsabilidade com a Autora, já que o objetivo da ação diz respeito ao um lote específico e um contrato determinado.(...)3. Desse modo, ACOLHO a preliminar de ilegitimidade passiva da parte LOTEAMENTO SOL NASCENTE I LTDA e JULGO o feito extinto, sem resolução de mérito em relação a ele, na forma do art. 485, VI, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Fixo os honorários de sucumbência em R$ 800,00 (oitocentos reais), por equidade, considerando que a extinção se dá apenas em relação a um dos litisconsortes e não há proveito econômico imediato.(...)5. Preliminar – CDC Os requeridos defendem a inaplicabilidade do CDC. E nesse ponto com razão. Primeiro pela natureza das partes que assinaram o contrato. Como se nota pela análise do instrumento de mov. 1.5 as partes são todas pessoas físicas e celebraram a compra e venda de um imóvel urbano. Segundo, porque não há prova da habitualidade ou exercício da profissão remunerada e organizada para a produção ou a circulação de bens ou de serviços pelos vendedores, a ponto de enquadrá-los como fornecedor. Com efeito, o enquadramento de um negócio no âmbito do CDC é excepcional e pressupõe a adequação das partes ao conceito de fornecedor e consumidor, estabelecidos nos arts. 2 e 3, ambos do CDC e circunstância inexistente no caso concreto. Logo, REJEITO a incidência do CDC, devendo a questão ser tratada no âmbito do Código Civil. Ante o exposto, DECLARO o feito saneado.Opostos embargos de declaração pela autora (mov. 102), foram rejeitados (mov. 119).2. O recurso é de ser apenas parcialmente conhecido. A insurgência concernente ao indeferimento da produção de prova oral não comporta conhecimento, na medida em que a matéria não se enquadra nas hipóteses previstas no art. 1.015 do Código de Processo Civil. A respeito, desta Câmara, mutatis mutandis:DECISÃO MONOCRÁTICA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO QUE ANUNCIA O JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. ALEGADA CERCEAMENTO DE DEFESA. PLEITO PARA PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL. PRONUNCIAMENTO JUDICIAL NÃO PREVISTO NO ARTIGO 1.015 DO CPC. HIPÓTESE DESCONEXA À TESE DA TAXATIVIDADE MITIGADA. NÃO DEMONSTRADA URGÊNCIA. INAPLICABILIDADE DO TEMA REPETITIVO 988 DO STJ. PRESSUPOSTO INTRÍNSECO DE ADMISSIBILIDADE NÃO PREENCHIDO. RECURSO NÃO CONHECIDO. 1. A decisão que indefere a produção de prova de avaliação judicial, com a determinação de julgamento antecipado da lide, desde que não demonstrada urgência, não se enquadra no rol do artigo 1015 do Código de Processo Civil, sendo inaplicável a tese da taxatividade mitigada. Tema 988 do Superior Tribunal de Justiça. 2. Recurso conhecido e desprovido. (TJPR, 19ª Câmara Cível, AI 0081258-74.2024.8.16.0000, Rel. Des. Subst. Osvaldo Canela Jr., j. 14/08/2024)Por oportuno, registra-se que não é o caso de aplicação da denominada taxatividade mitigada, que só é possível quando verificada urgência ou risco que legitime a interposição do recurso fora das hipóteses do art. 1.015 do CPC, o que não ocorre na espécie.3. Na parte em que conhecido, o recurso comporta parcial provimento.3.1. Ilegitimidade passiva. Aduz a agravante que, embora a empresa Loteamento Sol Nascente I Ltda. não tenha subscrito o contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel urbano, sua posterior assunção do empreendimento, aliada ao proveito econômico obtido, a vincularia diretamente às obrigações decorrentes da avença, razão pela qual reputa equivocada a sua exclusão do polo passivo da demanda.Como cediço, a legitimidade passiva deve ser aferida abstratamente, à luz da teoria da asserção, a partir das alegações deduzidas na exordial, verificando-se, em tese, a possibilidade de responsabilização da parte requerida pelos fatos narrados. Na hipótese, conforme se extrai da exordial, a autora firmou compromisso de compra e venda de imóvel urbano com os requeridos Dioni Finger Lopes, Juliano Pinto de Andrade, Laércio Guelere Terra e Nilton Saraiva dos Santos, tendo por objeto o lote de terras n. 01 da quadra 09, com área de 290,95m², situado no loteamento denominado Central III, no Município de Campina da Lagoa/PR.Ao que consta, os requeridos, posteriormente, repassaram o loteamento à empresa Loteamento Sol Nascente I Ltda., a qual, por sua vez, acabou por alienar o lote adquirido pela autora a terceiro.Não obstante, dos pedidos, verifica-se que a autora requereu a declaração de nulidade do negócio jurídico, em razão da ilicitude de seu objeto, ante o alegado descumprimento dos requisitos legais para a instituição do loteamento, reputado irregular – e o consequente retorno das partes ao status quo ante, com a condenação dos requeridos à restituição dos valores pagos.Assim, embora haja narrativa acerca de atraso na execução das obras de infraestrutura e aparente descumprimento contratual por parte dos requeridos originários e da loteadora que posteriormente adquiriu o empreendimento, a pretensão deduzida está restrita à nulidade do negócio jurídico por ilicitude do objeto, sendo a causa de pedir vinculada exclusivamente à suposta irregularidade do loteamento à época da contratação.Nessas circunstâncias, considerando que não se pleiteia repercussão jurídica além da declaração de nulidade do contrato e da devolução dos valores pagos, conclui-se que a requerida Loteamento Sol Nascente I Ltda. não detém legitimidade para figurar no polo passivo da demanda.Com efeito, a aferição da regularidade ou não do loteamento deve ter como marco temporal a data da celebração do instrumento de promessa de compra e venda, contrato esse que não foi subscrito pela loteadora, tampouco contou com sua anuência ou consentimento.É dizer, eventuais alterações posteriores na titularidade ou na forma de execução do empreendimento mostram-se irrelevantes para a análise da controvérsia apresentada, bastando verificar se, no momento da celebração do negócio jurídico que se pretende anular, o loteamento atendia ou não aos requisitos legais exigidos.Como corolário, subsiste a condenação da agravante ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais, porquanto deu causa à instauração e à manutenção da lide em face da loteadora, que integrou o polo passivo, apresentou manifestação nos autos e suportou os ônus decorrentes de sua inclusão na demanda.Assim, quanto ao ponto, deve ser mantida a decisão agravada.3.2. Inversão do ônus da prova.A agravante sustenta que a venda do imóvel objeto da demanda não constitui ato isolado ou eventual, mas integra uma cadeia sucessiva de contratos de natureza semelhante, o que evidenciaria a habitualidade da atuação dos agravados e, por conseguinte, atrairia a incidência do Código de Defesa do Consumidor. A legislação consumerista conceitua como fornecedor toda a pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, “que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços” (art. 3º do CDC).No caso em apreço, contudo, não se identificam nos autos elementos indicativos de que os agravados exerciam, de modo rotineiro e habitual, atividade mercantil voltada à venda de imóveis, razão pela qual a relação jurídica estabelecida entre as partes não se enquadrada como de consumo. Ainda que o instrumento particular de transação acostado aos autos (mov. 1.9) indique que o requerido Laércio Guelere Terra detinha direitos sobre 44 lotes distribuídos no âmbito do loteamento, tal circunstância, por si só, não autoriza a conclusão de que os requeridos desempenhavam atividade empresarial ou profissional de comercialização imobiliária.A priori, é possível que a alienação tenha se limitado aos lotes provenientes de um único espaço imobiliário, sem que isso denote habitualidade ou reiteração em outros negócios semelhantes no mesmo Município ou na região, como alegado pela agravante. Pondera-se, ademais, que os requeridos acabaram por repassar o loteamento para pessoa jurídica, não tendo sequer concluído a implantação do empreendimento, circunstância que também reforça a ausência de elementos concretos indicativos de atuação habitual ou profissional na comercialização de imóveis.Nesse contexto, escorreita a decisão impugnada, ao afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor à hipótese dos autos. Não obstante, a inaplicabilidade da legislação consumerista não impede, por si só, a inversão do ônus da prova, desde que presentes as hipóteses legais previstas no Código de Processo Civil. No caso, verifica-se a existência de peculiaridades que evidenciam a excessiva dificuldade da parte autora na produção da prova, especialmente no que concerne à alegada irregularidade do loteamento à época da contratação.Com efeito, os requeridos, que participaram diretamente da negociação e da instituição do loteamento, detêm melhores condições técnicas e documentais para demonstrar a regularidade do empreendimento no momento da celebração do negócio jurídico, circunstância que autoriza a redistribuição do ônus probatório, nos termos do art. 373, §1º do Código de Processo Civil. In verbis:§1º Nos casos previstos em lei ou diante de peculiaridades da causa relacionadas à impossibilidade ou à excessiva dificuldade de cumprir o encargo nos termos do caput ou à maior facilidade de obtenção da prova do fato contrário, poderá o juiz atribuir o ônus da prova de modo diverso, desde que o faça por decisão fundamentada, caso em que deverá dar à parte a oportunidade de se desincumbir do ônus que lhe foi atribuído.Destarte, o recurso comporta parcial provimento, para o fim de definir a redistribuição do ônus da prova exclusivamente quanto ao item “c” dos pontos controvertidos, consistente no “Registro e aprovação do loteamento na Prefeitura na época do contrato particular de compra e venda, nos termos do art. 37 da lei 6.766/79”, mantida, no restante, a decisão agravada.4. Do exposto, voto por conhecer parcialmente e, nesta extensão, dar parcial provimento ao recurso, ao efeito de imputar o ônus da prova aos requeridos no que diz respeito ao item “c” definido no saneador, devendo ser oportunizada à parte a possibilidade de se desincumbir do ônus que lhe foi atribuído.DecisãoACORDAM os Magistrados integrantes da Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, conhecer parcialmente e, nesta extensão, dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.Presidiu a sessão de julgamento o Desembargador José Hipólito Xavier da Silva, sem voto, e votaram os Desembargadores Andrei de Oliveira Rech e Belchior Soares da Silva.Curitiba, 20 de março de 2026.Joscelito Giovani CéRelator