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Processo:

Trata-se de recurso de apelação interposto pelo autor em face da sentença proferida em processo de dúvida inversa, suscitado pelo recorrente, pela qual o processo foi extinto sem julgamento do mérito por ausência de pressupostos processuais (mov. 146.1).Alega o apelante, em síntese, que: a) ainda que considere possível o reconhecimento incidental da simulação no presente feito, o desacerto da sentença pode ser sindicado pela infringência que estabeleceu não somente ao princípio da prioridade, como também da continuidade registral; b) a simulação não só pode como deve ser reconhecida nesse procedimento de dúvida; c) o R-4 é nulo, por infringência ao princípio da prioridade registral; d) a dúvida que suscitou era conhecida pelo titular do 1º Registro de Imóveis de Cianorte, pelo que, por força do art. 587 do Código de Normas, deveria ter prenotado o compromisso de compra e venda, que lhe foi apresentado em 08.10.2109, assim que solicitadas pelo juízo que prestasse informações no procedimento, o que, portanto, deveria ter sido feito em 27.11.2019; e) logo, como a escritura pública (R-4) somente foi apresentada em 06.12.2019, o compromisso de compra e venda tinha preferência, de modo que desrespeitado o princípio da continuidade registral; f) a declaração de nulidade de pleno direito prescinde de propositura de ação direta se o requerimento está baseado no art. 214 da Lei 6.015/73, pouco importando se houve ou não simulação no distrato noticiado por Leandro Marcos Mainardi; e g) diante da proibição do registro, nos termos dos arts. 190 e 191 da Lei nº 6.015, de 1973, a providência esperada seria que o registrador, cientificado da dúvida ora suscitado, prenotasse o título com o correspondente número de ordem e, uma vez recebida, para registro, a escritura juntada na seq. 24.2, protelasse o registro do título apresentado posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, um dia útil. Finalizou pedindo o provimento do recurso, para o fim de ser acolhido o seu pedido de declaração de nulidade de pleno direito do R-4 da matrícula 32.0129 do Serviço de Registro de Imóveis de Cianorte – 1º Ofício. (mov. 32.1)A d. Procuradoria-Geral de Justiça se manifestou pelo desprovimento do recurso (mov. 45.1, recurso).É o relatório.


VOTO E FUNDAMENTAÇÃOOs fatos que deram origem à suscitação da dúvida podem ser assim resumidos: a sociedade empresária Alliance Comércio de Óleos Gordura Eirelli, representada pelo apelante, celebrou com Nutribio Comércio de Subprodutos de Origem Animal e Vegetal Eireli, contrato particular de confissão de dívida, com pacto adjeto de caução de direitos aquisitivos sobre imóvel, em que figurou como interveniente solidário garantidor Leandro Marcos Mainardi; e pretendendo registrar esse instrumento na matrícula do imóvel, encaminhou para registro o contrato celebrado entre Leandro e a Construtora Por do Sol Ltda. – EPP, tendo o registrador se recusado a fazê-lo por se tratar de contrato particular.Em razão disso, entendendo que, apesar de sua denominação, tratava-se, de fato, de promessa de compra e venda, suscitou a presente dúvida, por entender cabível o registro, por força da norma do art. 167, I, item 9, da Lei de Registros Públicos. O juiz acolheu a pretensão, determinando o registro, o que, todavia, não foi feito, sob a justificativa do registrador de que, entrementes, mais precisamente em 06.12.2019, foi apresentada e prenotada escritura pública de compra e venda pela qual o imóvel foi vendido para Bemco Administradora de Bens Ltda.. Diante disso, intimado para se manifestar, Leandro, então “promitente comprador do imóvel”, informou o distrato do ajuste que firmara com a Construtora Por do Sol Ltda. – EPP, por força de sua inadimplência (mov. 54.1), anexando o respectivo instrumento (mov. 54.3). Por conta disso, sobreveio a sentença ora impugnada, fundada no fato de que “o presente feito é um mero procedimento administrativo, de modo que não cabe a este Juízo a análise do plano de validade do contrato ou sua eventual rescisão, com a obrigatoriedade de averbação do contrato preliminar, cuja parte interessada assim não deseja e já teria sido rescindido”. Essa menção da d. magistrada acerca da validade do distrato advém do fato do apelante alegar que o distrato seria inválido, já que, segundo argumenta, seria destituído de veracidade.O recurso não comporta provimento.Embora o registrador devesse ter prenotado a dúvida assim que dela tomou conhecimento, por força da regra do art. 587 do Código de Normas do Foro Extrajudicial, fato é que assim não fez, sobrevindo na sequência pedido de registro de escritura pública de compra e venda pela qual o imóvel foi alienado para terceiro, que, na falta de prova em sentido contrário, presume-se de boa-fé.De todo modo, ainda que tivesse havido a prenotação, a demonstração de distrato anterior, cujos termos são válidos até que seja desconstituído pelas vias adequadas, certamente prejudicaria o ato, uma vez que, por força desse fato (distrato), o interveniente solidário garantidor, Sr. Leandro Marcos Mainardi, deixou de ter qualquer direito sobre o imóvel. Noutras palavras, como afirmado pela d. Procuradoria-Geral de Justiça, a falha do registrador “restou suprida por fato superveniente, qual seja, o distrato do compromisso de compra e venda, celebrado antes mesmo da propositura da dúvida”. Ocorrendo dessa forma, eventual invalidade desse ato, por depender de prova substancial, a ser produzida em processo litigioso, assegurado o contraditório, não tem lugar em mero procedimento administrativo de suscitação de dúvida. Aliás, apenas a divergência entre a data do instrumento e o reconhecimento das respectivas firmas não é bastante para levar à conclusão de que se trata de negócio forjado, constituindo mero indício.Por outro lado, não houve violação, pelo registrador, do princípio da continuidade, mas, apenas, descumprimento de um dever funcional, que pode ser objeto de procedimento disciplinar, não se prestando, contudo, a desfazer atos pretéritos, sobretudo porque estes envolvem terceiros.De resto, o reconhecimento de nulidade, nos termos do art. 214, da Lei de Registros Públicos, como bem afirmado pela magistrada (mov. 42.1) e pela Procuradoria, diz respeito a nulidades do próprio ato, ou seja, de aspecto meramente formal, não sendo possível estendê-la para eventual nulidade decorrente de defeito do ato jurídico em si, tal como simulação.Nessas condições, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso.