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Processo:

Por brevidade, reporta-se ao relatório exarado na sentença (mov. 382.1-1º grau):

“Trata-se de ação de anulação de negócio jurídico, mais perdas e danos c/c ação inibitória proposta por ELIAS MARQUES, CRISTIANE GUANDALINO MARQUES, VANDERLEI DA SILVA e ISOLDA FRIGERI DA SILVA contra AIRTON KLOSOWSKI, MARIA DALVA HERRERO e BANCO BRADESCO S/A(evs 62 e 67) todas as partes qualificadas.

1. Alegam os Autores (ev 1.1) o seguinte:

a) Os Autores adquiriram, conjuntamente, o imóvel situado na Av. Alziro Zarur com 593,04m² e matrícula nº 28.741 do 3º CRI – Maringá-PR. Sendo que Elias e a esposa Cristiane adquiriram a área de 344,98m² com um salão comercial, enquanto Vanderlei e esposa Isolda a área de 248,45m² com a construção de uma residência, mas figurou como adquirente apenas VANDERLEI, pois o imóvel não estava desmembrado.

a.1) Entretanto, quando estavam na iminência de realizar o desmembramento, o Autor VANDERLEI vendeu à Ré MARIA, a sua parte do imóvel, à quem também o Autor ELIAS locou o salão comercial referido.

Então MARIA passou a cobrar de VANDERLEI o desmembramento do imóvel, o qual sugeriu que o total do imóvel fosse escriturado em seu nome(Maria) para a realização do desmembramento e após colocado a parte pertencente a ELIAS e esposa em seus nomes. Houve concordância das partes e em 13/10/2008 foi realizada a escritura em nome de MARIA, a qual assinou um compromisso de venda da parte do imóvel que não lhe pertencia.

a.2) Passado algum tempo, MARIA, alegou que o desmembramento não poderia ser realizado em seu nome, por pendências com o Município e convenceu os AUTORES à realização de distrato e nova escritura de venda em favor do Réu AIRTON – seu convivente, em nome de quem seria realizado o desmembramento.

A outorga de escritura da totalidade do imóvel em favor de AIRTON e o desmembramento foram efetivados, passando a parte pertencente aos primeiros Autores a ter matrícula nº 30.351 e a parte de Maria a matrícula nº 30.350.

Então procurado o Réu AIRTON para outorgar escritura do imóvel de matrícula 30.251 em nome de ELIAS e esposa, mas ele se negou e ainda contratou um empréstimo perante o BANCO BRADESCO e deu tal imóvel em garantia fiduciária.

Diante dos conluio dos Réus, os Autores realizaram boletim de ocorrência por estelionato(CP, art. 171).

b) Do direito. Os Réus já estavam de conluio quando pediram distrato e a nova escritura em nome de AIRTON, sendo um negócio anulável, consoante o art. 145 do CC.

‘Em face da ocorrência do dolo aqui denunciado, vício do negócio jurídico que conduz à sua anulação e em face da resistência do requeridos em fazê-lo voluntariamente, não resta outra alternativa senão a atuação da jurisdição para pacificar o conflito que ora lhe é trazido.’
b.1) Das perdas e danos. O valor do empréstimo é de R$ 240.000,00 para pagamento em 240 parcelas de R$ 6.529,55 e o valor total da dívida de R$ 391.773,00.

‘Este é, portanto, o prejuízo que o primeiro requerente receberá ao ser anulada a escritura pública, bem como, o registro imobiliário que a registrou, mas tal dívida como se vê não é do primeiro requerente e nem deveria o seu imóvel constar como garantia, contudo, assim aconteceu em face da ação dolosa dos requeridos. Não se vislumbra outra situação senão que ao ser anulado o presente negócio jurídico, que os requeridos sejam condenados no valor equivalente ao valor da obrigação contraída perante a instituição financeira, posto que se deixarem de pagar o empréstimo contraído, e sendo o imóvel a garantia, o banco, em exercício regular de um direito, acionará judicialmente, invocando a garantia que possui.

Ademais, o primeiro requerente ao ser reinvestido da propriedade de seu imóvel, não tem qualquer dever de esperar que o financiamento seja concluído (se os requeridos vêm pagando-o pontualmente, fato que desconhece), devendo a quitação ser imediata, bem como imediata deve ser a baixa do gravame constante da matrícula. Por isso a necessidade da condenação dos requeridos na importância de R$ R$ 391.773,00.’
c) Emenda a exordial(ev 62) com inclusão do Banco Bradesco no polo passivo e mediante a consolidação da propriedade em favor do BANCO, requer a concessão de liminar para que o BANCO não transfira o imóvel para terceiros.

- PUGNA ‘seja julgado integralmente procedente a presente demanda para o fim de anular o negócio jurídico havido entre as partes no tocante à venda e compra do imóvel assim identificado: salão “B” do Condomínio Residencial e Comercial Arlindo Planas, com área de 344,585 m2, área privativa de 268,60 m2, área destinada a quintal e jardim 55,985 m2, área total de construção de 268,60 m2, com sua frente voltada para a Rua Alziro Zarur, cujas metragens, divisas e confrontações constam da matrícula n.º 28.741 e 30.351, ambas registradas perante o Cartório de Registro de Imóveis, 3.ª Serventia Registral da comarca de Maringá, Paraná, tudo conforme fundamentos lançados no item 1 desta petição. Pede sejam os requeridos condenados na importância de R$ R$ 391.773,00 (...), tendo em vista os fundamentos lançados no item 2 desta petição inicial.... Requer, sendo declarada a nulidade do negócio jurídico, seja, oficiado o oficial do CRI respectivo para que proceda as devidas retificações da matrícula do imóvel, retornando-o para seu legitimo proprietário.’

2. Contestam os Réus Airton/Maria (ev 76) sustentando:

a) A ilegitimidade passiva de MARIA DALVA pois não fez parte do negócio jurídico que se pede anulação e nem é proprietária do imóvel objeto da lide, que pertence a AIRTON.

a.1) A ilegitimidade ativa e falta de interesse de ELIAS e esposa, pois o imóvel adquirido pelo Réu, estava em nome de VANDERLEI e esposa. Não obstante o compromisso de venda de MARIA para Elias/esposa em 13/10/2008, com o distrato da venda de VANDERLEI para MARIA, esta deixou de ser a proprietária daquela parte do imóvel.

b) No mérito, a impossibilidade de anulação, pois presentes todos os requisitos legais de validade (CC, art. 104) quais sejam agente capaz verificado junto ao Tabelionato, objeto lícito(imóvel) e forma prescrita em lei pela escritura pública. Tendo os vendedores VANDERLEI e esposa recebido efetivamente o preço convencionado.

Não há razão para a aquisição do imóvel ter sido em conjunto e ter sido colocado em nome somente de VANDERLEI, nem de não terem realizado o desmembramento e depois vendido somente a parte pertencente à VANDERLEI, a não ser para ocular algo, sendo quem age com dolo são os Autores.

É óbvio que MARIA cobrou a outorga de escritura do vendedor Vanderlei, pois pagou o preço pela aquisição integral do imóvel, mas o vendedor se recusava a outorga.

Agora que o imóvel encontra-se regularizado, com as benfeitorias averbadas e desmembrado, tendo AIRTON tudo pago, pretender ‘a anulação de um negócio juridicamente perfeito e acabado, sob mera alegação de dolo, sem qualquer prova (por óbvio - uma vez que este jamais existiu), o que, reitera-se, era ônus seu’.

‘É certo que nos dias atuais um negócio jurídico sério não pode permanecer em clandestinidade. É imperiosa, portanto, a conclusão de que beira a temeridade negociar apenas parte de um imóvel e transferi-lo a terceiros desconhecidos, através de Escritura Pública de compra e venda lavrada em Tabelionato competente, o imóvel como um todo se assim não tivesse sido feito o negócio. Se for levado em conta que o direito real de propriedade apenas é transmitido com o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245, Código Civil), nada justifica uma negociação imobiliária da forma proposta pelos Autores, que alegam ter vendido somente parte de um imóvel mas transferido o todo com o acordo de se retornar a parte que não foi adquirida. Nesse contexto importa não desprezar que o Direito não tutela a torpeza. Enfim, não se pode considerar de boa-fé quem deliberadamente opta por um negócio realizado em absoluta clandestinidade, como aparenta ser o caso dos fatos narrados na inicial. É cediço que sem o registro não há que se falar em transferência de propriedade, de acordo com o artigo 1245 do Código Cível Brasileiro. ... Desta forma, não há que se falar em anulação de um negócio perfeito por dolo, sendo a improcedência total dos pedidos medida que se impõe e pugna desde já.’
b.1) Das perdas e danos. É absurdo o pedido de anulação do negócio jurídico realizado com AIRTON e ainda o pagamento de R$ 391.773,00, posto que no financiamento foi dado imóvel de sua propriedade.

Depois, caso anulado o negócio jurídico, restituir-se-iam as partes ao status quo ante (CC, art. 182), ou seja, o imóvel retornaria à VANDERLEI/esposa que teria que devolver o preço recebido, com anulação da garantia e oferta por AIRTON de outra garantia. Logo, não há que se falar em pagamento aos Autores de R$ 391.773,00, que representaria um enriquecimento ilícito e não corresponde ao critério do art. 402 do CC. Além disso o saldo devedor do contrato é de R$ 150.179,65 em 31/05/2015, que deveria ser o valor da causa, que será objeto de impugnação própria.

- PUGNA pela extinção do processo ou a improcedência dos pedidos, no caso de procedência da anulação, que seja referente ao imóvel de matrícula 30.351 do 3º CRI.

2.1. Contesta o Banco Réu (ev 116) sustentando:

a) Que Autores pretendem anulação de negócio jurídico válido e suspender o leilão de propriedade regulamente consolidada em favor do Banco.

Os Autores confessam ter realizado a venda em favor de AIRTON, com plena liberdade para contratar, logo deve arcar com o ônus da conduta. Logo a liminar deve ser rechaçada e improcedentes os pedidos.

a.1) Deve ser observada a função social do contrato do Novo Código Civil, o que não abarca proteger “comportamentos oportunistas” em prejuízo a terceiro de boa-fé com inadimplemento de má-fé de empréstimo realizado.

b) A alienação fiduciária de imóvel em garantia, tem amparo na Lei 9.514/97, com a transferia ao credor do domínio resolúvel e a posse indireta da coisa móvel alienada, independentemente da tradição efetiva do bem, tornando-se o alienante ou devedor em possuidor direto e depositário.
Na inadimplência é dado o prazo de 15 dias para a purgação da mora e decorrido o prazo ocorrerá a consolidação do imóvel em favor do credor(art. 26, §§ 1º e 7º).

b.1) Chega a ser risível a pretensão de não arcar com os encargos da mora, quando houve inadimplemento no vencimento(CC, art. 397). Caso purgação implica no pagamento total de dívida(CC, art. 890).

c) Deve ser observada a força obrigatória dos contratos que foram realizados de acordo com a vontade das partes.

- PUGNA pela improcedência dos pedidos.

3. Impugnam os Autores nos eventos 88 e 121.

4. No despacho inicial(ev 67) não foi deferida a antecipação de tutela por emergir ser o Banco um terceiro de boa-fé.

4.1. Os Autores(ev 91) agravaram da decisão, sendo deferido efeito suspensivo para que o Banco não aliene o imóvel para terceiros(ev 99.2-AI 1245634-3/6ªCCivTJPR), que depois foi convertido para averbação da existência da ação na matrícula do imóvel(ev 191). Havendo averbação conforme evento 243.3.

4.2. Os Autores(ev 16.1) visando a garantir o resultado da demanda e que descobriu que Réu AIRTON possui outras 3 ações que lhe são movidas, uma pelo Banco Bradesco no valor de R$ 794.481,00 e outras duas movidas por Rosana Silvestre Correa Krainer José por acidente de trânsito no valor de R$ 1.550.812,47, requerendo que o 3º CRI se abstenha de registro, anotação ou averbação nas matrículas n.º 27.497 e 27.498 que diga respeito à transferência ou oneração do imóvel. O que foi deferido por decisão do evento 18.1. Mas depois retificado pelos Autores, como matrícula 30.351(ev 19).

5. Determinada a especificação de provas, os Réus(ev 135) requerem o julgamento antecipado, os Autores(ev 134) a produção de prova oral e o Banco(ev 143) a prova documental.

5.1. Deferiu-se(ev 167) a produção de prova documental pelo Banco, que foi juntado no evento 171.

6. Designou-se audiência de instrução (evs 265, 328, 344 e 358) realizada no evento 375 e vieram as alegações finais das partes (evs 376, 377 e 378).
É o relatório.”

Sobreveio a sentença (mov. 382.1 – 1º grau) que julgou parcialmente procedente a ação e condenou os réus ao pagamento de indenização por perdas e danos aos autores, valor a ser apurado em liquidação de sentença.

Condenou os réus, ainda, ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

Os autores foram condenados ao pagamento das custas referentes à impugnação ao valor da causa e honorários advocatícios no valor de R$ 500,00 (quinhentos reis).

A sentença julgou improcedentes os pedidos em relação ao Banco do Brasil (sic) e determinou o “levantamento da averbação da existência da presente ação na matrícula do imóvel, devendo entretanto, o Banco depositar junto aos Autos, eventual valor remanescente da liquidação do empréstimo, onde o imóvel foi dado em garantia fiduciária.”

Condenou os autores ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais).

O Banco Bradesco S.A opôs embargos de declaração solicitando esclarecimentos sobre o ônus sucumbencial e correção quanto ao erro material referente à identificação da instituição financeira (mov. 385.1 – 1º grau).

Os réus Airton e Dalva também opuseram embargos de declaração (mov. 387.1 – 1º grau).

Contrarrazões dos autores aos embargos de declaração da instituição financeira (mov. 390.1 – 1º grau).

Contrarrazões dos autores aos embargos de declaração dos réus Airton e Dalva (mov. 392.1 – 1º grau).

Acolhimento dos embargos de declaração do Banco Bradesco (mov. 398.1 – 1º grau) para consignar que os réus condenados ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) da sucumbência são Airton e Dalva e que a instituição financeira se trata do Banco Bradesco e não do Banco do Brasil.

Os réus Airton e Dalva opuseram novos embargos de declaração em face da sentença que acolheu os embargos da instituição financeira, uma vez omissa quantos aos embargos outrora apresentados pelos réus (mov. 403.1 – 1º grau).

Contrarrazões dos autores aos novos embargos (mov. 412.1 – 1º grau).

Decisão de rejeição dos primeiros embargos opostos pelos réus (mov. 414.1 -1 grau).

Decurso de prazo para interposição de recurso de apelação para Banco Bradesco S/A (mov. 419 – 1º grau).

Irresignados, os réus Airton e Dalva interpuseram recurso de apelação (mov. 420.1.1 – 1º grau), aduzindo, preliminarmente, fazerem jus à assistência judiciária gratuita. No mérito, afirmaram, em síntese, que: a) o negócio jurídico não é nulo; b) o imóvel é de propriedade do Sr. Airton, sendo legítima sua dação em garantia de empréstimo; c) inexistindo nulidade, não há o que se falar em indenização por perdas e danos; d) eventual direito às perdas e danos seria do antigo proprietário Vanderlei.

Os autores também apelaram (mov. 423.1 – 1º grau), aventando, em resumo, que o negócio jurídico deve ser anulado em razão do dolo dos réus. Ainda, que a instituição financeira não pode permanecer com o imóvel dado em garantia em razão da nulidade.

Contrarrazões dos autores ao recurso dos réus (mov. 426.1 – 1º grau). Contrarrazões dos réus ao recurso dos autores (mov. 428.1 – 1 grau).

Conclusos a este relator, os requeridos foram intimados para comprovar a hipossuficiência financeira a justificar a concessão da assistência judiciária gratuita pleiteada (mov. 9.1 – 2º grau).

Juntada de documentos (mov. 13.1 – 2º grau).

Justiça gratuita não concedida aos réus e intimação para recolhimento de custas (mov. 16.1 – 2º grau).

Comprovação do recolhimento das custas de interposição de recurso de apelação (mov. 19.3 – 2º grau).

As partes foram intimadas para se manifestarem sobre os juros de mora e índice da correção monetária eventualmente incidentes na espécie (mov. 22.1 – 2º grau).

Airton e Dalva apresentaram resposta (mov. 25.1 – 2º grau), assim como Elias Marques e Outros (mov. 26.1 – 2º grau).

É o relatório.



Presentes os pressupostos de admissibilidade, forçoso o conhecimento de ambos os recursos.


Trata-se de ação anulatória de negócio jurídico movida por Elias Marques, Cristiane Guandalino Marques, Vanderlei da Silva e Isolda Frigeri da Silva em face de Airton Klosowski e Maria Dalva Herrero.

Os autores afirmaram que eram proprietários, em condomínio, do imóvel de matrícula nº 28.741, sito à Av. Alziro Zarur, Gleba Patrimônio Maringá, em Maringá – PR, com metragem de 593,04m², na proporção de 344,985m² (barracão) para Elias e Cristiane e de 268,60m² (residência) para Vanderlei e Isolda.

O bem estava registrado somente em nome de Vanderlei e Isolda, embora os quatro fossem proprietários de fato.

Relataram que os autores Vanderlei e Isolda decidiram alienar sua quota parte, porém, em razão da inexistência de desmembramento do bem, acordaram, junto à adquirente Maria Dalva Herrero, a transferência integral do imóvel a ela para, posteriormente, desmembrá-lo e registrar a parte que pertencia a Elias e Cristiane em nome destes.

A negociação entre os autores Vanderlei e Isolda e a Sra. Maria Dalva Herrero foi documentada por meio de escritura pública de venda e compra, celebrada em 13.10.2008. O preço ajustado pelo imóvel foi de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) (mov. 1.3 – 1º grau)

Já o pacto entre a ré Maria Dalva e os autores Elias e Cristiane foi firmado por meio de instrumento particular de compromisso de compra e venda, em 13.10.2008. No contrato, restou consignado que a requerida se comprometeria a vender aos dois requerentes a parte ideal correspondente a 344.59m² (barracão), pelo preço certo e ajustado de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), cuja quitação se confirmou na assinatura do ato (mov. 1.4 – 1º grau).

Os autores aventaram que, após um período, a ré Maria Dalva afirmou que o desmembramento e o efetivo registro do bem não poderia ser realizado em seu nome, ante a existência de outro processo judicial, e que, diante disso, ela postulou a revogação da escritura de compra e venda em seu favor e a confecção de outra escritura, desta vez em nome de Airton Klosowski, seu companheiro.

O distrato entre Vanderlei e Isolda e Maria Dalva foi realizado por escritura (mov. 1.3 – pg. 04 – 1º grau), em 25.03.2010 e, na mesma data, promoveu-se a lavratura de nova escritura em favor de Airton (mov. 1.3 – pg. 06 – 1º grau), pelo idêntico preço de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais).

O autor Elias confeccionou novo instrumento particular de compromisso de compra e venda com o réu Airton, com interveniência e concordância de Maria Dalva Herrero (mov. 1.4 – pg. 03 – 1º grau), em 23.03.2012. O documento foi assinado pelo comprador Elias, pela interveniente Maria Dalva, uma testemunha, porém o Sr. Airton deixou de assinar.

Os requerentes alegaram que o requerido Airton se negou a assinar o instrumento particular e, consequentemente, a transferir a quota parte de Elias. E que, além disso, o requerido teria contraído dívida perante o Banco Bradesco S/A e dado ambos os imóveis (desmembrados) em garantia fiduciária.

Diante disso, os autores postularam a anulação do negócio jurídico pelo vício dolo supostamente cometido por ambos os requeridos.

Posteriormente, foi informado que a instituição financeira consolidou a propriedade do bem, haja vista o inadimplemento do réu Airton.

Os autores emendaram a inicial para incluir a instituição financeira no polo passivo e impedir que o imóvel fosse transferido a terceiro (mov. 62.1 – 1º grau).

Citados, os requeridos Airton e Maria Dalva afirmaram, preliminarmente, a ilegitimidade passiva desta ré e a ilegitimidade ativa e ausência de interesse dos requerentes Elias e Cristiane. No mérito, que o negócio jurídico é perfeitamente válido, eficaz e, portanto, deve ser mantido. Subsidiariamente, que a anulação e o retorno das partes ao status quo ante se limite ao imóvel matriculado sob o nº 30.351, com a restituição dos valores gastos com desmembramento, instituição de condomínio e registro.

Citado, o Banco Bradesco S/A também apresentou contestação (mov. 116.1 – 1º grau), postulando a manutenção do contrato e arguindo legítima a consolidação da propriedade.

O pedido dos autores de abstenção por parte do banco em transferir imóvel a terceiro foi indeferido. Os requerentes agravaram e o recurso tramitou nesta Corte sob o nº 1.245.634-3 e relatoria do Exmo. Des. Prestes Mattar, o qual entendeu suficiente a averbação da presente ação na matrícula do imóvel (mov. 191.1 – 1º grau).

O magistrado a quo julgou o feito parcialmente procedente, sob os seguintes fundamentos:

“Nos Autos é retratada a venda por VANDERLEI/ISOLDA para MARIA DALVA, por escritura pública, em 13/10/2008, do imóvel com área de 593,04 m² e matrícula 28.741 no 3º CRI-Maringá(evs 1.3 e 1.5). Bem como o posterior distrato em 25/03/2010.

Na mesma data (25/03/2010-f.6 do ev 1.3) a venda do mesmo imóvel por VANDERLEI /ISOLDA para AIRTON, através de escritura pública, devidamente registrada na matrícula (R-1- 28.741).

Posteriormente, com o imóvel em nome de AIRTON, foi instituído o condomínio residencial e comercial Arlindo Planas com duas unidades denominadas residência “A” com matrícula 30.350 e Salão “B” com matrícula 30.351.

Portanto é necessário pelo princípio da fungibilidade e com ingente esforço interpretativo, verificar a real intenção dos Autores e o efeito prático da anulação de negócio envolvendo o imóvel de matrícula 30.351, em relação ao registro imobiliário, posto que quaisquer que seja a decisão, perante o registro, não há condições de tal imóvel(matrícula 30.351) ficar em nome dos Autores ELIAS/Esposa. Aliado ao risco da sentença ser extrapetita.”
Não obstante, diante das locações do salão comercial pela Autora CRISTIANE para a Ré MARIA DALVA (ev 1.8) desde 10/2005 até depois das vendas aos Réus MARIA e AIRTON, denota-se que a propriedade de tal parte ideal do imóvel era de Cristiane e esposo Elias. O que é corroborado pela noticia crime para Autoridade policial(ev 1.7). Bem como pela prova oral (ev 375.2-1min), onde a testemunha ROBSON(escrevente) confirma que as partes convencionaram que 50% do imóvel pertencia à ELIAS/esposa, tanto que a Ré DALVA era inquilina de Elias. Entretanto, AIRTON, ao invés de passar o Salão para o nome de ELIAS, acabou dando tal imóvel em garantia a financiamento junto ao Banco.

Igualmente a testemunha JOSUÉ (ev 375.2 – 9min) que é construtor, confirma que foi contratado e remunerado por Elias para fazer o Barracão/salão.

Por outro lado, inaproveitável a fala da testemunha SEBASTIÃO(ev 375.2 – 11min - contador arrolado pelos Réus), pois alega que tomou conhecimento pelos Réus da aquisição da totalidade do imóvel, mas não sabe se foi declarado para a receita e nem as condições da compra.

Portanto, restou evidente que até a instituição do Condomínio Residencial e Comercial Arlindo Planas, não houve nulidade. A nulidade reside no fato do Réu AIRTON ter dado a parte do imóvel que não lhe pertencia(objeto ilícito-CC,art. 1268), em garantia fiduciária de empréstimo, ao invés de outorgar escritura em favor de ELIAS/Esposa, como combinado e consta de venda de MARIA DALVA por instrumento particular, referido pela testemunha ROBSON.

Portanto, ficou pendente uma “obrigação de fazer” do Réu AIRTON de outorgar escritura de venda do Salão “B” aos Autores Elias e Cristiane.
ENTRETANTO, a anulação da venda da parte ideal de 344,58m² do imóvel de 28.741 do 3º CRI – Maringá-PR - contendo o salão comercial, que passou a ser denominado de unidade condominial Salão “B” de matrícula nº 30.351 do 3º CRI, implicaria em nulidade da garantia de tal imóvel ao empréstimo, por alienação fiduciária.

Também, os Autores não formularam pedido específico contra o Banco de nulidade da garantia dada do imóvel por alienação fiduciária, em razão do Réu AIRTON (mutuário), não ser proprietário da unidade condominial: Salão “B”, sendo pois uma garantia realizada a non domino(CC, art.166,II- por aplicação analógica)[1] e contrário ao disposto no art. 1228 do CC[2]. Sendo nulo o negócio, deveria as partes retornar ao stato quo ante(CC, art. 182) (...)
Ocorre que a venda a non domino admite exceção em favor do adquirente de boafé (CC, art. 1268 e §1º)[3], no caso o BANCO, portanto, deve subsistir a garantia fiduciária da totalidade do imóvel, bem como a consolidação da propriedade do imóvel em favor do Banco, posto que o mutuário AIRTON, que conforme o registro imobiliário era o proprietário do Condomínio, com a anuência dos AUTORES, e portanto, como proprietário do condomínio, AIRTON tinha plena capacidade e condições de dar o imóvel em garantia de empréstimo(CC, art. 1.245)[4], por alienação fiduciária – não ocorrendo a oneração a non domino. Evidenciando que o Banco é terceiro de boa fé e em razão da garantia imobiliária, emprestou valor significativo. Aliado a teoria da aparência. (...)
Outro fato é que denota-se que a “totalidade” do Condomínio Residencial e Comercial foi dado em alienação fiduciária ao Banco Bradesco como garantia do empréstimo, com registro em 12/11/2010, junto a respectiva matrícula(ev 171.5: R-1-30.351) ou seja, quase dois anos antes da propositura da presente ação em 17/07/2012. Acabando por ser consolidada a propriedade em favor do BANCO, em face o inadimplemento do empréstimo por AIRTON.

Não cabe aos Autores discutirem sobre a legalidade da consolidação da propriedade, posto que o mutuário é AIRTON. 8.4.

No tocante as perdas e danos, a teor do art. 402 do CC[5], cabe direito de indenização em favor dos Autores ELIAS e esposa CRISTIANE, em face a não outorga de escritura de compra e venda da unidade condominial Salão “B” com matrícula 30.351 no 3º CRIMaringá.

O valor da indenização a ser paga pelos Réus, deve ser objeto de liquidação de sentença, mesmo porque há notícia de que os Autores chegaram a pagar parcelas do financiamento(ev 16), para evitar a venda em leilão do condomínio.

Nessa quadra, diante do pedido dos Autores contra o Banco, ser de apenas para impedir que o Banco transfira a propriedade do imóvel de matrícula 30.351 do 3º CRI, para terceiros, como forma de garantia dos prejuízos causados pelos Réus AIRTON e MARIA DALVA, deve o Banco depositar nos Autos, eventual valor remanescente, decorrente de leilão extrajudicial do imóvel”

Os requeridos Airton e Maria Dalva apelaram, aduzindo, em síntese, não haver nulidade do negócio jurídico e, por consequência, perdas e danos. Ainda, que inexistiu menção na escritura pública de compra e venda a obrigação de transferência de parte ideal do bem aos autores Elias e Cristiane.

Os autores também interpuseram recurso de apelação, aduzindo, em síntese, que o negócio jurídico é anulável em razão do dolo e a instituição financeira, mesmo com boa-fé, não pode permanecer com o imóvel em garantia de dívida pertencente a pessoa que não era proprietária do bem.

Pois bem.

Em primeiro lugar, é necessário pontuar que o pedido e a causa de pedir dizem respeito à anulabilidade do negócio jurídico.


Não se trata de desfazimento do contrato ou ação de obrigação de fazer, mas sim de tema atinente à formação do negócio jurídico.

Há que se respeitar os limites decorrentes da petição inicial, sob pena de julgamento extra, ultra ou citra petita, é o que se depreende do art. 141 do Código de Processo Civil:

“Art. 141. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte.”

Diante disso, o presente caso será analisado exclusivamente sob a ótica anulabilidade.

Como bem apontado em sentença, é certo que o pedido se restringiu à anulação da venda da parte ideal posteriormente matriculada sob o nº 30.351, atinente ao espaço físico onde se encontra o barracão no terreno e que pertenceria aos autores Elias e Cristiane.

A compra e venda em si, firmada por escritura pública entre os senhores Vanderlei e Isolda e Airton (anteriormente Maria Dalva) compreendeu integralmente o imóvel, pois este, à época da celebração do negócio, não se encontrava desmembrado.

Quando a sentença afirma que a venda, tecnicamente, não existiu, a razão é que a abertura de matrícula própria para a parte ideal objeto desta ação foi posterior ao negócio jurídico.

Contudo, as particularidades do caso concreto permitem a interpretação de que houve dolo por parte de ambos os adquirentes e que este vício de vontade atingiu o negócio jurídico de compra e venda da integralidade do bem imóvel, ainda que a anulabilidade seja parcial e restrita a uma das partes ideais.

Passa-se à fundamentação.

Da matrícula mãe do imóvel, nº 28.741, da 3ª Serventia Registral da Comarca de Maringá (mov. 1.5 – 1 grau), depreende-se que os proprietários registrais do bem eram os autores Vanderlei e Isolda. Além disso, que a metragem original era de 593,04 m².

Como explanado na inicial, parte do imóvel pertencia aos senhores Elias e Cristiane, autores na presente demanda. Tal situação conta com a confissão dos proprietários registrais e também autores Vanderlei e Isolda.

A parte ideal corresponderia ao local onde há um salão/barracão e a metragem seria de 344,985 m².

Não há explicação acerca do motivo de o imóvel ter sido registrado somente em nome de Vanderlei e Isolda.

As provas colacionadas nos autos a amparar a alegação de que tal parte ideal pertenceria aos requerentes Elias e Cristiane são:

Um contrato de locação do salão existente no imóvel, constando como locadora a Sra. Cristiane e locatária a Sra. Maria Dalva (ré), com vigência a partir de 01.11.2005 (mov. 1.8 – 1º grau);

Um contrato de locação do salão existente no imóvel, constando como locadora a Sra. Cristiane e locatária a empresa BCA Indústria e Comércio de Confecções Ltda. – ME, representada por Maria Cristina Herrero, com vigência a partir de 01.10.2008 (mov. 1.8 – 1º grau);

Um contrato de locação do salão existente no imóvel, constando como locadores Sr. Elias e Sra. Cristiane e locatários Marcio Botelho da Silva e Arielli Cristina Merlos Botelho, com vigência a partir de 09.10.2012 (mov. 88.7 – 1º grau);

A afirmação da testemunha Josué Alves Bueno, em audiência de instrução e julgamento (mov. 375.2 – 1º grau, 00:08:50), de que efetuou a construção do salão/barracão sob contratação do Sr. Elias Marques;

Informação em audiência da testemunha Robson de Souza, escrevente juramentado do 1º Ofício de Registro Civil e 5º Tabelionato de Notas de Maringá à época da negociação (mov. 375.2 – 1º grau, 00:01:20), de que parte do imóvel e o barracão pertenciam ao Sr. Elias.

É dizer, embora a propriedade não tenha sido registrada em nome de Elias e Cristiane, restou suficientemente comprovado que parte ideal do imóvel pertencia, verbalmente, ao casal.

No tocante à avença, foi relatado que os autores pretendiam vender somente a parte que caberia ao Sr. Vanderlei e à Sra. Isolda, porém, como o imóvel ainda não estava desmembrado, optaram por transferir integralmente à adquirente Maria Dalva que, após desmembramento, repassaria a parte de Elias e Cristiane a estes.

Tal situação foi confirmada pela testemunha e escrevente Robson Souza (mov. 375.2 – 1º grau, 00:01:20).

Foi corroborada, ainda, pela escritura pública de compra e venda outorgada por Vanderlei e Isolda à Maria Dalva (mov. 1.3 – 1º grau), referente à integralidade do imóvel, bem como pelo instrumento particular de compromisso de compra e venda celebrado entre Maria Dalva e Elias e Cristiane (mov. 1.4 – 1º grau), em que a primeira se obrigou a “vender” a parte ideal de 344,59 m2 (com um salão/barracão) aos segundos, pelo preço de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) e, no mesmo ato, deu quitação.

O imbróglio se deu em razão do distrato da compra e venda integral do imóvel, solicitado pela própria adquirente, sob o fundamento de que haveria outra ação judicial em seu nome, obstáculo ao registro do bem, fato confirmado pela testemunha Robson.

Foi realizada, então, nova escritura pública de compra e venda da totalidade do bem, em favor de Airton Klosowski, companheiro da Sra. Maria Dalva (mov. 1.3 – 1 grau). Após, foi produzido outro instrumento particular de compromisso de compra e venda, contendo a obrigação de transferência da parte ideal de 344,59 m2 (com um salão/barracão) ao Sr. Elias, assinado por este e por Maria Dalva como interveniente, porém sem firma do Sr. Airton.

Consta nos autos que Airton deu a parte ideal verbalmente pertencente a Elias e Cristiane, atualmente desmembrada e matriculada sob o nº 30.351, em garantia de alienação fiduciária por empréstimo (mov. 1.5 – 1º grau).

O débito bancário não foi quitado, o que levou à consolidação da propriedade por parte da instituição financeira (mov. 171.5 – 1º grau).

No caso em comento, entende-se que o dolo foi configurado quando os requeridos, em conjunto, postularam o distrato do negócio jurídico primevo, no qual havia a obrigação de transferência de parte ideal aos autores Elias e Cristiane, e requereram a realização de nova escritura, desta vez em nome de Airton. E diante disso, o fato que o réu Airton não firmou o novo contrato de transferência da parte ideal a Elias e Cristiane e, ainda, ofereceu o bem em garantia fiduciária de empréstimo, deixando de quitar a dívida e permitindo a consolidação da propriedade em favor do banco.

A união estável entre os requeridos não foi negada em contestação. E a contratação, o distrato, a nova celebração contratual e principalmente os motivos dessa cadeia de fatos, foram confirmados pela testemunha Robson, escrevente juramentado do tabelionato à época do negócio (mov. 375.2 – 1º grau).

A manifestação da vontade é elemento essencial do negócio jurídico e o dolo é um dos vícios que podem atingir esta vontade, caracterizando-se como um defeito do negócio.

Na lição de Maria Helena Diniz1

“Se, entretanto, existe a vontade, porém sem correspondência com aquela que o agente quer exteriorizar, o negócio jurídico será viciado ou deturpado, tornando-se anulável se no prazo decadencial de 4 anos for movida ação de anulação (CC, arts. 178, I e II, e 171, I; RT, 390:371; 397:318). É o caso em que se têm os vícios de consentimento, como o erro, o dolo, a coação, o estado de perigo e a lesão que se fundam no desequilíbrio da atuação volitiva relativamente a sua declaração. Ensina Clóvis que ‘esses vícios aderem à vontade, penetram-na, aparecem sob forma de motivos, forçam a deliberação e estabelecem divergência entre a vontade real, ou não permitem que esta se forme’. Há desavença entre a vontade real e a declarada.
(...)
2)Dolo. O dolo, segundo Clóvis Beviláqua, é o emprego de um artifício ou expediente astucioso para induzir alguém à prática de um ato que o prejudica e aproveita ao autor do dolo ou a terceiro. Essa manobra astuciosa (macchinatio) pode sugerir o falso ou suprimir o verídico, mediante mentiras (allegatio falsi) ou omissões.”

Ainda que o negócio jurídico relacionado à alienação integral do imóvel tenha sido celebrado por meio de escritura pública, a qual “lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena” (art. 215 do Código Civil), há que se considerar a real intenção dos negociantes, é dizer, de venda de apenas uma das duas partes ideais do imóvel.

O Código Civil preconiza que:

“Art. 112. Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem.”

Considerando que os vendedores Vanderlei e Isolda pretenderam alienar somente a parte ideal que lhes cabia e que, para isso, foi realizado um contrato a respeito da integralidade do imóvel, pois ainda não desmembrado, porém, em conjunto, um instrumento particular de promessa de compra e venda da outra parte ideal aos autores Elias e Cristiane e que a adquirente Maria Dalva postulou o distrato do negócio e a repactuação em nome de Airton, que por sua vez se negou a assinar o instrumento particular de reserva da parte ideal de Elias e Cristiane e ainda deu o bem em garantia de empréstimo, configurada está a intenção de os requeridos, em conluio, prejudicarem os autores.

Diante disso, o negócio jurídico compra e venda da integralidade do imóvel deve ser parcialmente anulado, apenas no que concerne à parte ideal posteriormente desmembrada e matriculada sob o nº 30.351 da 3ª Serventia Registral da Comarca de Maringá-PR.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO.CONTRATO DE COMPRA E VENDA FIRMADO ATRAVÉS DE ESCRITURA PÚBLICA - PRESUNÇÃO DE VERACIDADE EM RELAÇÃO À SUA FORMAÇÃO E AOS FATOS OCORRIDOS NA PRESENÇA DO TABELIÃO - PRESUNÇÃO QUE PODE SER ELIDIDA - PROVAS QUE DEMONSTRAM MANOBRAS DOS RÉUS QUE LEVARAM OS AUTORES À REALIZAREM A VENDA DE SEU ÚNICO IMÓVEL SEM O RECEBIMENTO DE NENHUM VALOR - DOLO CONFIGURADO - NEGÓCIO JURÍDICO ANULADO - INTELIGÊNCIA DO ART. 145 DO CÓDIGO CIVIL - SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.”
(TJPR - 6ª C.Cível - AC - 1464992-6 - Campo Largo - Rel.: DESEMBARGADOR RENATO LOPES DE PAIVA - Unânime - J. 02.02.2016)

A anulabilidade parcial do negócio jurídico reconhecida neste decisium impõe o retorno das partes ao status quo ante. É o que se depreende do art. 182 do Código Civil.

“Art. 182. Anulado o negócio jurídico, restituir-se-ão as partes ao estado em que antes dele se achavam, e, não sendo possível restituí-las, serão indenizadas com o equivalente.”

No presente caso, a restituição ao status anterior não pode ser realizada.

Isso porque, como visto, o réu Airton deu o bem matriculado sob o nº 30.351 em garantia de alienação fiduciária relacionada a um contrato de empréstimo.

Há que se manter a contratação do pacto fiduciário nos moldes realizados, haja vista que a instituição bancária agiu de boa-fé. É dizer, o bem estava registrado em nome de Airton Klosowski e a contratação ocorreu antes da propositura desta demanda.

Não efetuada a quitação do saldo devedor, o banco consolidou a propriedade do bem imóvel em 01.04.2014 (mov. 171.5 – 1º grau), antes mesmo da decisão desta Corte, no agravo de instrumento de nº 1.245.634-3, que determinou a averbação da presente ação na matrícula do imóvel, em 15.07.2015 (mov. 191.1 – 1º grau) e da própria citação e contestação da instituição financeira nestes autos (mov. 116.1 – 1º grau).

Diante disso, mostra-se possível somente a indenização no equivalente.

O valor da indenização deve corresponder ao valor do imóvel matriculado sob o nº 30.351 da 3ª Serventia Registral da Comarca de Maringá-PR, a ser apurado em liquidação de sentença.

Deixa-se de determinar o ressarcimento aos réus em relação às custas do desmembramento e registro, haja vista que tal situação compôs a negociação inicial.

A quantia deverá ser paga pelos réus Airton e Maria Dalva, em razão da ocorrência de dolo. Os beneficiários da indenização deverão ser Vanderlei e Isolda, proprietários registrais do bem objeto do negócio jurídico anulado e, consequentemente, os vendedores do imóvel, que por sua vez deverão efetuar transação com os autores Elias e Cristiane, proprietários de fato da parte ideal.

O valor apurado deverá ser corrigido monetariamente pelo índice IPCA, desde a data da celebração do negócio jurídico, nos termos do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, ante a ausência de eleição de índice em contrato.

Deve incidir, ainda, juros de mora pela Taxa Selic (deduzido o IPCA), desde a data da celebração do negócio jurídico, nos termos do art. 406, §1º do Código Civil e do Tema 1368 do Superior Tribunal de Justiça, ante a ausência de eleição de taxa de juros em contrato.


Pontua-se que a fixação ou modificação, de ofício, dos consectários legais, seus termos iniciais e índices, não configuram sentença extra ou ultra petita, sequer implica reformatio in pejus, porquanto se trata de matéria de ordem pública e obrigações acessórias.

Este, inclusive, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

“RECURSO ESPECIAL - SEGURO - EMBRIAGUEZ - PROVA - FUNDAMENTO INATACADO - JUROS MORATÓRIOS - TERMO INICIAL - MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. 1.- Ausente impugnação a fundamentos do acórdão recorrido, aplica-se a Súmula 283 do Supremo Tribunal Federal. 2.- Os juros de mora constituem matéria de ordem pública e a alteração de seu termo inicial, de ofício, não configura reformatio in pejus. (Precedentes: AgRg no Ag 1114664/RJ, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, Quarta Turma, DJe de 15/12/2010; EDcl nos EDcl no REsp 998935/DF, Rel. Ministro Vasco Della Giustina, Terceira Turma, DJe 04/03/2011). 3.- Agravo Regimental improvido”. (AgRg no REsp 1086197/SP, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 28/06/2011).

“CORREÇÃO MONETÁRIA. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. EXPURGOS INFLACIONÁRIOS. INCLUSÃO DE OFÍCIO. POSSIBILIDADE. REFORMATIO IN PEJUS. NÃO-OCORRÊNCIA (...)”.

(REsp 1023763/CE, Rel. Ministra Eliana Calmon, Segunda Turma, julgado em 09/06/2009)

“(...) CORREÇÃO MONETÁRIA. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. EXPURGOS INFLACIONÁRIOS. INCLUSÃO DE OFÍCIO. POSSIBILIDADE. REFORMATIO IN PEJUS. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA N. 83 DO STJ. 1. É possível, em sede de processo de conhecimento, a inclusão dos expurgos inflacionários ex officio, visto tratar-se de mera atualização do poder aquisitivo da moeda.
2. A correção monetária é matéria de ordem pública, podendo ser tratada pelo Tribunal sem necessidade de prévia provocação da parte (...)”. (REsp 442.979/MG, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Turma, julgado em 15/08/2006).

A ausência de recurso da instituição financeira impõe a manutenção desta ao depósito nos autos de eventual valor remanescente, decorrente de leilão extrajudicial do imóvel, como garantia dos prejuízos causados por Airton e Maria Dalva.

Diante do exposto, o recurso dos requeridos Maria Dalva e Airton deve ser conhecido e parcialmente provido, somente para consignar que a indenização a ser paga será em favor dos autores Vanderlei e Isolda, antigos proprietários registrais da integralidade do imóvel.

E o apelo dos autores conhecido e parcialmente provido, a fim de anular (parte) do negócio jurídico.

A solução conferida à lide acarreta a redistribuição do ônus sucumbencial.

Há que se individualizar as pretensões existentes.

Em relação aos réus Maria Dalva e Airton, a pretensão dos autores residiu na anulação (parcial) do negócio jurídico e em perdas e danos no valor da garantia fiduciária, haja vista que, à época da propositura, havia possibilidade de quitação do financiamento e restituição do bem.

Neste ponto, os autores venceram quanto à anulação (parcial) da avença que, por consequência, impôs a indenização no valor do imóvel, haja vista a impossibilidade de retorno ao status quo ante. A sucumbência foi mínima, considerando que o pedido de perdas e danos, em efeitos práticos, muito se assemelha à indenização a ser recebida.

Diante disso, os réus Maria Dalva e Airton devem ser condenados ao pagamento de 80% (oitenta por cento) das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, em favor do patrono dos autores.

No que concerne à instituição financeira, a pretensão dos autores consistiu no pedido liminar de vedação à transferência do bem a terceiro, a fim de resguardar o direito dos autores sobre o imóvel.

Tal pleito não foi acolhido, entretanto, obteve-se a anotação da existência da presente ação na matrícula do imóvel. Entende-se que houve um ganho, ao menos, da metade do pedido.

Diante disso, os requerentes devem arcar com 10% (dez por cento) das custas, despesas processuais e honorários advocatícios mantidos em R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), nos termos do art. 85, § 8º, do Código de Processo Civil, em favor dos patronos do Banco Bradesco S/A.

A instituição financeira deverá ser condenada ao pagamento dos 10% (dez por cento) das custas, despesas processuais residuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido em favor do patrono dos autores.

Ante o exposto, é de rigor o conhecimento e parcial provimento de ambos os recursos.

Reputam-se prequestionadas todas as matérias suscitadas.