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Processo:

1. RELATÓRIO.
Trata-se de agravo de instrumento interposto por Condomínio Residencial Parque Constance contra a decisão (mov. 161.1), proferida nos autos da execução de título extrajudicial nº 0012942-07.2019.8.16.0025 ajuizada em face dos agravados, a qual indeferiu o pedido de penhora do imóvel objeto das dívidas condominiais executadas. Em suas razões recursais (mov. 1.1-TJ), o agravante alegou que o débito possui natureza propter rem, restando justificada a possibilidade de penhora do imóvel para pagamento das dívidas condominiais, independentemente da existência ou não de alienação fiduciária em favor de terceiro, consoante entendimento jurisprudencial. Destacou que, conforme a Súmula 478 do STJ, o crédito relativo a cotas condominiais possui preferência em relação ao hipotecário. Argumentou que o credor fiduciário poderá habilitar seu crédito quando o bem for levado a leilão, inexistindo prejuízo com a determinação de constrição do bem. Diante disso, requereu a concessão de efeito suspensivo ao recurso, com seu provimento ao final, a fim de deferir a penhora do imóvel objeto do débito exequendo. O pedido de efeito suspensivo foi indeferido (mov. 12.1-TJ), sendo apresentadas contrarrazões (mov. 16.1-TJ).Em síntese, é o relatório.

2. Fundamentação.
Regularmente instruído, conforme disposto no art. 1.017 do CPC, e se enquadrando a insurgência na hipótese de cabimento prevista no art. 1.015, parágrafo único, do mesmo Código, assim como verificada a tempestividade, merece ser conhecido o agravo.Trata-se, na origem, de execução de cotas condominiais ajuizada por Condomínio Residencial Parque Constance em face de Emanoel Messias da Silva e Joana Marluce da Silva (mov. 1.1), pretendendo o recebimento dos valores referentes à unidade 202, do bloco 07, de propriedade deles, a partir da prestação vencida em 10.04.2019, as quais, até a propositura da ação, totalizavam R$2.150,92, além das vincendas.Após a citação dos executados por edital (mov. 135.1 e 136.1/136.2), a curadora especial apresentou “contestação” (sic) por negativa geral (mov. 148.1), a qual foi rejeitada pelo juízo (mov. 154.1).Então, o exequente requereu a penhora do imóvel objeto das dívidas condominiais (mov. 159.1), o que foi indeferido (mov. 161.1), daí advindo o recurso.Pois bem.Sustenta o recorrente a possibilidade de expropriação do imóvel, independentemente da existência de alienação fiduciária, em razão da natureza propter rem da obrigação.Razão não lhe assiste.Isso porque a credora fiduciária, indicada na matrícula do imóvel (mov. 1.10), possui os direitos de propriedade sobre o bem (propriedade resolúvel) enquanto os devedores fiduciantes estiverem pagando as parcelas do financiamento realizado perante a instituição financeira. Assim, os devedores apenas adquirem a qualidade de proprietários após quitar o financiamento. Oportuno destacar que o contrato de alienação possui prazo de amortização de 360 meses, do que se infere que ainda segue ativo, considerando que a anotação foi realizada no ano de 2015 (mov. 1.10, p. 02).A respeito da propriedade dos imóveis alienados fiduciariamente, Flávio Tartuce leciona: “Nos termos da atual codificação privada, pode-se afirmar que o conteúdo da alienação em questão é a propriedade fiduciária, em que há uma propriedade resolúvel a favor do credor fiduciário, de um bem que o devedor fiduciante, em intuito de garantia transmitiu ao credor (art. 1.361 do CC)” (sic) (Manual de Direito Civil. 7ª ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Método, 2017, p. 1190). Logo, o credor fiduciário, que é proprietário do imóvel, não pode ter sua esfera patrimonial atingida, pois não tem legitimidade para participar da demanda e não consta do título executivo extrajudicial, ainda que se trate de obrigação propter rem. Corroborando este entendimento, colaciono os seguintes julgados:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. TESES DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E PRECLUSÃO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ARTS. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTS. 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015.1. Ação de embargos à execução, ajuizada em 11/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 26/8/2022 e concluso ao gabinete em 27/10/2022.2. O propósito recursal é definir se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente, em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante. (...)6. A natureza ambulatória (ou propter rem) dos débitos condominiais é extraída do art. 1.345 do CC/2002, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios".7. Apesar de o art. 1.345 do CC/2002 atribuir, como regra geral, o caráter ambulatório (ou propter rem) ao débito condominial, essa regra foi excepcionada expressamente, na hipótese de imóvel alienado fiduciariamente, pelos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, que atribuem a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais ao devedor fiduciante, enquanto estiver na posse direta do imóvel.Precedentes.8. No direito brasileiro, afirmar que determinado sujeito tem a responsabilidade pelo pagamento de um débito, significa dizer, no âmbito processual, que o seu patrimônio pode ser usado para satisfazer o direito substancial do credor, na forma do art. 789 do CPC/2015.9. Ao prever que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do devedor fiduciante, a norma estabelece, por consequência, que o seu patrimônio é que será usado para a satisfação do referido crédito, não incluindo, portanto, o imóvel alienado fiduciariamente, que integra o patrimônio do credor fiduciário.10. Assim, não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário, admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC/2015.11. Hipótese em que o Tribunal de origem decidiu pela possibilidade da penhora do imóvel, apesar de estar alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem do débito condominial positivado no art. 1.345 do CC/2002.12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial dos embargos à execução, a fim de declarar a impenhorabilidade do imóvel na espécie, por estar alienado fiduciariamente, ficando ressalvada a possibilidade de penhora do direito real de aquisição.(REsp n. 2.036.289/RS, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/4/2023, DJe de 20/4/2023) (grifei)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO QUE DEFERIU A PENHORA SOBRE OS DIREITOS DA EXECUTADA SOBRE O IMÓVEL QUE ORIGINOU A DÍVIDA. RECURSO AVIADO PELO EXEQUENTE. EXISTÊNCIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA RESPONSÁVEL PELO FINANCIAMENTO DO BEM. CREDOR FIDUCIÁRIO QUE DETÉM PROPRIEDADE RESOLÚVEL. PRETENSÃO DE INVASÃO DA ESFERA PATRIMONIAL INDEVIDA. POSSIBILIDADE DE PENHORA APENAS DOS DIREITOS AQUISITIVOS QUE A PARTE EXECUTADA DETÉM. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO.(TJPR - 10ª Câmara Cível - 0084895-67.2023.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR GUILHERME FREIRE DE BARROS TEIXEIRA -
J. 12.12.2023) (grifei)
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DÍVIDA CONDOMINIAL – PENHORA DO IMÓVEL – IMPOSSIBILIDADE – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – GARANTIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO QUE NÃO PODE SERVIR PARA PAGAMENTO DE DÍVIDA CONDOMINIAL – POSSIBILIDADE DE PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS E SUA ALIENAÇÃO EM HASTA PÚBLICA – ARREMATANTE QUE FICA RESPONSÁVEL PELA DÍVIDA CONDOMINIAL E PELO RESTANTE DO FINANCIAMENTO – DECISÃO MANTIDA.AGRAVO DE INSTRUMENTO NÃO PROVIDO.(TJPR - 8ª Câmara Cível - 0050735-16.2023.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR GILBERTO FERREIRA -
J. 13.11.2023) (grifei)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. – COBRANÇA DE COTA CONDOMINIAL. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM FAVOR DE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. IMPOSSIBILIDADE DE PENHORA. NATUREZA PROPTER REM DA DÍVIDA. IRRELEVÂNCIA. CONSTRIÇÃO CABÍVEL APENAS QUANTO AOS DIREITOS DE AQUISIÇÃO DECORRENTES DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. – Recurso conhecido e NÃO provido.- Não obstante a natureza propter rem do crédito condominial, a instituição financeira credora fiduciária detém a propriedade do imóvel e não integra a demanda judicial, razão pela qual apenas os direitos de aquisição do executado pode sofrer a penhora.(TJPR - 9ª Câmara Cível - 0039304-82.2023.8.16.0000 - São José dos Pinhais - Rel.: SUBSTITUTO RAFAEL VIEIRA DE VASCONCELLOS PEDROSO -
J. 23.09.2023) (grifei)
Por fim, cabe destacar que o julgado invocado pelo agravante (REsp 2.059.278/SC) trata-se de entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, sem efeitos vinculantes.Diante disso, deve a r. decisão agravada ser mantida nos seus exatos termos.Por fim, considerando a atuação adicional em segundo grau pela curadora especial nomeada aos executados, arbitro honorários advocatícios no valor de R$ 400,00, observados os parâmetros do item 2.12 da Resolução Conjunta nº 15/2019 – SEFA/PGE, às custas do Estado do Paraná.
3. CONCLUSÃO.
Do exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao agravo de instrumento interposto pelo exequente, fixando honorários recursais em favor da curadora especial, nos termos da fundamentação.