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Processo:

Trata-se de Agravo de Instrumento tirado da decisão de mov. 345.1, que nos autos da “Ação de Execução Hipotecária” n.º 442-54.2012.8.16.0056, rejeitou a arguição de nulidade da arrematação considerando que o imóvel foi arrematado pelo valor correspondente à dívida, nos termos do art. 6.º da Lei n.º 5.741/1971, por se tratar de bem vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, inexistindo, portanto, preço vil. Ademais, entendeu que a executada não possui legitimidade para suscitar nulidade em nome do terceiro interessado, à luz do art. 18 do Código de Processo Civil, e que não houve demonstração de qualquer prejuízo às partes. Por fim, destacou que, na demanda de usucapião apensada, foi julgada improcedente a pretensão do terceiro interessado, inexistindo reconhecimento de direito real sobre o imóvel objeto da execução.
Inconformada, a executada agravou da decisão pugnando pela concessão de efeito suspensivo ao recurso, para suspenderem-se os efeitos da arrematação até o julgamento do recurso, visto que a arrematação se deu em percentual inferior a 50% do valor da avaliação, configurando venda a preço vil, acarretando sua nulidade; além disso, a demora na anulação poderá acarretar a perda do imóvel de valor muito superior à dívida, por preço irrisório, tornando extremamente difícil ou ineficaz a reparação de dano futuro após a transferência aos arrematantes.
Em sede recursal, o pedido liminar foi deferido, suspendendo-se os efeitos da arrematação, até a análise do recurso pelo Colegiado (mov. 9.1-TJ).
Intimada, a agravada apresentou Contraminuta (mov. 15.1-TJ) sustentando que o imóvel objeto da execução foi regularmente arrematado em hasta pública, pelo valor correspondente ao saldo devedor, inexistindo nulidade ou preço vil, porquanto a legislação especial não adota o parâmetro de 50% da avaliação aplicável às execuções comuns. Aduziu que a arrematação observou todas as formalidades legais, com publicação em edital e garantia do contraditório, não havendo prejuízo à parte executada.

Ressaltou, contudo, que eventual reforma da decisão poderia acarretar prejuízos à exequente, uma vez que o valor da arrematação já se encontrava em fase de depósito, e que, em caso de leilão negativo, o bem poderia ser adjudicado pela credora. Por fim, reconheceu a existência de divergências nos documentos relativos ao edital e às condições do leilão, motivo pelo qual não se opõe à anulação da arrematação, desde que seja previamente intimada a arrematante para se manifestar, a fim de evitar futuras nulidades processuais.
Vieram os autos assim conclusos para julgamento.


Presentes os pressupostos intrínsecos (cabimento, legitimação e interesse em recorrer) e extrínsecos (tempestividade, regularidade formal, inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer e preparo), de admissibilidade, conhece-se do recurso.
Trata-se, na origem, de “Ação de Execução Hipotecária”, ajuizada no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, em que figura como exequente a COMPANHIA DE HABITAÇÃO DE LONDRINA – COHAB-LD e como executada DULCELI APARECIDA MESSIAS.
A decisão recorrida rejeitou a arguição de nulidade da arrematação (mov. 345.1), sob os seguintes fundamentos:
“Alega o terceiro interessado que o imóvel objeto da presente demanda teria sido arrematado por preço vil. No entanto, ao compulsar os autos, verifica-se que o referido bem foi arrematado pelo valor correspondente à dívida, nos termos do artigo 6º da Lei nº 5.741/1971, por se tratar de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação. Diante disso, não há que se falar em nulidade da arrematação.
Ademais, a executada, por meio da petição de sequência 333.1, pleiteia o reconhecimento de nulidade processual a partir do movimento 309, sob o argumento de ausência de habilitação do terceiro interessado. Contudo, nos termos do artigo 18 do Código de Processo Civil, ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado por lei. Assim, competiria ao próprio terceiro interessado suscitar eventuais matérias de seu interesse. Ressalte-se, ainda, que não se vislumbra qualquer prejuízo às partes. Por fim, ao analisar os autos da ação de usucapião apensada, observa-se que a pretensão do terceiro interessado foi julgada improcedente, não tendo sido reconhecido qualquer direito real sobre o imóvel objeto desta execução. Ante o exposto, não reconheço a nulidade arguida. ”
Contra essa decisão foi interposto este Agravo de Instrumento.
Sustenta a agravante, em síntese, que a arrematação realizada deve ser declarada nula, por ter ocorrido por valor inferior a 50% da avaliação do imóvel, caracterizando-se como preço vil.

Alega, ainda, que a aplicação do art. 6.º da Lei n.º 5.741/1971 não afasta a necessidade de observância dos princípios da razoabilidade e da preservação do patrimônio do devedor, especialmente diante da significativa desproporção entre o valor do bem e o montante da dívida. Argumenta, por fim, que a manutenção da arrematação acarretará grave prejuízo e possível perda irreversível do imóvel, motivo pelo qual requer o provimento do recurso para anular o ato impugnado.
A controvérsia recursal cinge-se, portanto, a verificar a validade da arrematação realizada no âmbito da execução hipotecária, especialmente quanto à alegação de ocorrência de preço vil, à aplicabilidade da Lei n.º 5.741/1971 e à regularidade dos procedimentos observados na hasta pública, à luz dos princípios da legalidade, da proporcionalidade e da proteção do devedor no Sistema Financeiro da Habitação.
Pois bem.
Em análise dos autos, verifica-se que a decisão agravada rejeitou a arguição de nulidade da arrematação sob o fundamento de que o bem fora alienado pelo valor correspondente à dívida, nos termos do art. 6.º da Lei n.º 5.741/1971, por se tratar de imóvel vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, inexistindo, portanto, preço vil.
O imóvel foi avaliado em R$400.000,00 (mov. 259.1), tendo sido arrematado por R$135.952,50 — montante que corresponde a aproximadamente 34% do valor da avaliação.
Embora a Lei n.º 5.741/1971 disponha que a venda judicial dos imóveis hipotecados ao Sistema Financeiro da Habitação poderá ocorrer “por preço não inferior ao saldo devedor”, a aplicação literal dessa regra não pode afastar os princípios gerais que regem a execução, especialmente os da razoabilidade, proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa.
O Superior Tribunal de Justiça, firmou entendimento de que caracteriza-se preço vil a arrematação por valor inferior a 50% da avaliação do bem, devendo, nesses casos, ser declarada nula a alienação judicial. Nesse sentido:
Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DECRETO-LEI Nº 70/66. ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. CARACTERIZAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, a caracterização do preço vil se dá quando o bem penhorado for arrematado por valor inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor originariamente atribuído pelo laudo de avaliação, que é a hipótese dos autos, pois a arrematação ocorreu por aproximadamente 20% (vinte por cento) do valor da avaliação do imóvel. 2. Agravo interno não provido. (3.ª Turma, AgInt no REsp 1.461.951/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julg. em 21.02.2017, DJe de 24.02.2017)
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. EXECUÇÃO ESPECIAL REGIDA PELA LEI Nº 5.741/71. PRÉVIA AVALIAÇÃO DO BEM A SER LEILOADO. NECESSIDADE. I - Revela-se necessária a prévia avaliação do bem a ser submetido a posterior leilão, na execução especial regida pela Lei nº 5.741/71, de modo a proteger o patrimônio do executado, evitando, desse modo, sua arrematação por preço vil, ou eventuais injustiças no ato da adjudicação, afastando a possibilidade de enriquecimento sem causa do exeqüente com o consectário prejuízo do executado. Precedentes: REsp nº 480.475/RS, Rel. Min. BARROS MONTEIRO, DJ de 05/06/2006; REsp nº 134.949/SP, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, DJ de 21/02/2005 e REsp nº 363.598/RS, Rel. Min. RUY ROSADO DE AGUIAR, DJ de 05/08/2002. II - Embargos de Divergência rejeitados. (Corte Especial, EREsp 325.591/RJ, Rel. Min. Francisco Falcão, julg. em 17.06.2009, DJe de 24.08.2009)
Desse modo, o fato de o valor ofertado corresponder ao saldo devedor não é, por si só, suficiente para afastar a configuração de preço vil, sobretudo quando evidenciada flagrante discrepância entre o preço alcançado e o valor de mercado do bem.
No caso, a alienação por valor correspondente a apenas 34% da avaliação demonstra inequívoca desproporção, evidenciando ofensa aos princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, configurando-se, assim, arrematação por preço vil.
Ressalta-se, ainda, que a própria agravada, em Contraminuta, não se opôs à anulação da arrematação, limitando-se a requerer que seja oportunizada a manifestação da arrematante, a fim de se evitar futuras nulidades processuais — o que reforça a plausibilidade do pedido recursal.
Acrescente-se que a tutela recursal (mov. 9.1-TJ) reconheceu o periculum in mora, diante da aparente desproporção entre o valor da dívida e o preço da arrematação, consistente na perda do imóvel por preço irrisório.
Diante desse contexto, mostra-se imperiosa a anulação da arrematação, com determinação de que nova hasta pública seja realizada, observados os parâmetros legais, de modo a garantir a justa satisfação do crédito e a preservação do patrimônio da executada dentro dos limites da razoabilidade.
Ante o exposto, voto pelo provimento do Agravo de Instrumento, reconhecendo a nulidade da arrematação realizada por preço vil, determinando-se o refazimento da hasta pública, com observância dos princípios da proporcionalidade e da função social da propriedade, nos termos da fundamentação.