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Processo:

Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento interposto contra a decisão interlocutória proferida no mov. 229.1 dos autos de Ação de Rescisão de Contrato c/c Perdas e Danos nº 0000713-64.2021.8.16.0083, em fase de cumprimento de sentença, movida pela exequente/Agravante em face da executada/Agravada e de Manoel Machado de Oliveira que, dentre outras questões, determinou o levantamento da penhora realizada sobre fração ideal de 12.481,33m² do imóvel da matrícula nº 21.806 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Francisco Beltrão/PR. Inconformada com o levantamento da constrição, alega a exequente/Agravante, em síntese, que: a) a decisão agravada é equivocada e contraria a legislação e o entendimento jurisprudencial, sendo imprescindível a penhora, tal como feita, para garantir o pagamento do débito; b) o Juízo a quo não considerou que o imóvel penhorado é crucial para a satisfação de seu crédito e que foi induzida a erro pela executada/Agravada ao adquirir um lote em um loteamento irregular; c) “a decisão proferida pelo Juízo de 1º Grau traz incertezas quanto ao prosseguimento do feito, uma vez que não indicou qual área deve continuar penhorada, apenas trouxe informação que há áreas inabitadas no loteamento irregular”; d) a jurisprudência admite a penhora da integralidade do bem em situações de copropriedade, em conformidade com o artigo 843 do Código de Processo Civil e garantida a proteção do coproprietário alheio à execução e/ou de direitos de terceiros.Deste modo, requereu o provimento do recurso para, reformando-se a decisão atacada, restabelecer a penhora da fração ideal que pertence à executada/Agravada referente ao imóvel mencionado. Distribuídos por prevenção em 23/07/2025 (mov. 3.1) e devolvidos sem análise pela Desembargadora Substituta ao término de sua designação, foi mandado processar o recurso (mov. 11.1).Devidamente intimada, a executada/Agravada apresentou contrarrazões recursais, pela manutenção da decisão recorrida, eis que sobre a área/imóvel existem várias residências irregulares construídas, o que inviabiliza a penhora (mov. 14.1).Na sequência, retornaram conclusos em 09/09/2025.

Presentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade — tempestividade, preparo dispensado por ser a recorrente beneficiária da Justiça Gratuita (mov. 15.1/origem) regularidade formal e a inexistência de fato impeditivo —, e intrínsecos — legitimidade, interesse e cabimento (artigo 1.015, Parágrafo único, do Código de Processo Civil) —, o recurso deve ser conhecido.Cinge-se a controvérsia recursal sobre a decisão que determinou o levantamento da penhora realizada sobre fração de 12.481,33m² do imóvel de matrícula 21.806 do 1º CRI de Francisco Beltrão/PR, na parte que pertence à executada/Agravada, Sra. Margarida, por entender, o Juízo a quo, que “o prosseguimento da penhora na forma deferida inviabilizaria a venda judicial do bem, pois eventual adquirente não teria qualquer garantia quanto ao bem que está sendo adquirido, diante da posse de terceiros. Ademais, há riscos de que a penhora atinja direitos de terceiros”.A exequente/Agravante requer a manutenção da penhora, ao fundamento de que a jurisprudência admite a penhora da integralidade do bem em situações de copropriedade, em conformidade com o artigo 843 do Código de Processo Civil, sendo garantida a proteção do coproprietário alheio à execução e/ou de direitos de terceiros no produto da arrematação.Pois bem.Não se discute que no plano formal a penhora da fração ideal de 12.481,33m², pertencente à executada/Agravada é penhorável, tanto que na matrícula nº 21.806, do Lote nº 114 Remanescente, originário da subdivisão do Lote Rural nº 114-Remanescente, da Gleba nº 57 FB, do Patrimônio Francisco Beltrão, Colônia das Missões, com área total de 94.839,10m², existem outras indisponibilidades e penhoras registradas ou averbadas (movs. 131.3, 171.1 e 195.3/origem).O problema real, que não é apenas prático, mas também de direito, está em conseguir se alienar, de forma segura, essa cota-parte do imóvel, que está em comunhão e indivisibilidade com outros vários donos e que, ainda por cima, por ter sido utilizado para formar um loteamento irregular, passou há vários anos a ser ocupado por pessoas (possuidores) que adquiriram “lotes” pequenos, nos quais construíram suas casas, consoante bem explanado no laudo pericial de avaliação de mov. 217.1/origem.A exequente/Agravante era uma dessas compradoras, que tinha adquirido um lote projetado de 310,40m², mas cujo desfazimento do contrato de compromisso de compra e venda, no v. Acórdão que é o título executivo judicial, por conta da ilegalidade do loteamento, a fez credora dos valores que havia despendido na aquisição e que agora visa recuperar.É possível antever, com boa dose de certeza, que ninguém "se atreveria" a adquirir uma cota-parte indeterminada, em condomínio indiviso, e ainda por cima com vários direitos possessórios de terceiros, num leilão judicial (hasta pública) que, só para poder acontecer, envolveria gastos consideráveis, com a intimação pessoal obrigatória de todos os coproprietários que não são parte no processo (CPC, artigo 843, § 1º), e, ainda que por cautela, de todos os possuidores, nos termos do artigo 799, inciso II, do Código de Processo Civil.Ademais, o fundamento do desfazimento do negócio jurídico entre as partes foi exatamente esse (a inutilidade do terreno adquirido, não regularizável em separado, para a exequente/Agravante). No Acórdão, da lavra desta Relatoria, declarou-se a nulidade do negócio jurídico firmado entre as partes em 30/10/2014, assim constando da fundamentação:“Destaque-se que a figura jurídica do Condomínio de Lotes foi introduzida no artigo 1.358-A do Código Civil apenas pela Lei nº 13.465, de 11/07/2017, ou seja, mais de dois anos depois do contrato, a denotar que jamais teria sido a intenção dos contratantes, e em especial da adquirente, de comprar uma área de 310,00m² que tivesse que ficar, indefinidamente, em comum e indivisa entre ela e vários outros (provavelmente dezenas) de coproprietários e, ainda por cima, fração de área rural, destacando-se que tal metragem, relativamente aos 94.839,10m², significa apenas 0,326%. Desse modo, resulta que a outorga da escritura pública da área adquirida é legalmente inviável, ainda que houvesse sido pago totalmente o preço da compra, não apenas porque não existe o loteamento, como também porque os demais coproprietários ou titulares do condomínio do imóvel rural não participaram do contrato particular assinado entre as partes e, assim, a autora/Apelante não teria como obrigá-los, afora que, continuando a área como rural não é possível o fracionamento inferior ao módulo rural. Aliás, a própria parte ideal da ré/Apelada no imóvel é inferior ao módulo rural naquela região, que é de 2 hectares, ou 20.000,00m²(...)Na petição inicial, a autora/Apelante alicerçou sua pretensão discorrendo que o parcelamento do solo é regulamentado pela Lei Federal nº 6.766/1979, que permite o loteamento apenas de área urbanizada e desde que aprovado previamente por legislação municipal, bem como aduzindo que “da documentação acostada que a área vendida para a Requerente pertence à zona rural deste município, ou seja, os , tendo descoberto Requeridos comercializaram uma área de terra de forma clandestina” “que até o presente momento o loteamento vendido – através de frações ideais – pelos Requeridos não possui autorização de nenhum órgão público, ou seja, os Requeridos não têm licença para lotear e vender a referida área de forma fracionada” . E não há dúvidas, portanto, de que a ré/Apelada violou aberta e conscientemente a lei de fracionamento do solo, ao colocar à venda pedaços da área rural de que era coproprietária, a pretexto de implementar loteamento futuro, contudo de forma clandestina , como alegado na petição inicial e de novo neste recurso, o que resultará na rescisão contratual pretendida, por ser o objeto ilícito e, consequentemente, nulo o negócio jurídico.”Destarte, se a fração ideal adquirida era inservível para a exequente/Agravante, justamente pela impossibilidade constatada de tornar-se dona exclusiva daquele pedaço de chão, a permanecer esse estado de coisas não haveria como ser colocada à venda pelo Poder Judiciário a fração ideal da executada/Agravada, ainda que maior, visto que não teria como transferir a um suposto terceiro arrematante – altamente inverossímil de existir para adquirir em tais condições – o bem livre e desonerado e de dar-lhe a posse.Em caso semelhante, este foi o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ao anular adjudicação:“AGRAVO DE INSTRUMENTO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – ADJUDICAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL DE BEM IMÓVEL – IMPOSSIBILIDADE – IMÓVEL QUE INTEGRAVA LOTEAMENTO CLANDESTINO – NECESSIDADE DE ABERTURA DE MATRÍCULA AUTÔNOMA PARA APÓS TRANSPORTAR A AVERBAÇÃO LANÇADA NA MATRÍCULA-MÃE PARA A DESCERRADA EM NOME DO EXECUTADO – PROVIDÊNCIA NÃO ADOTADA PELOS ADVOGADOS EXEQUENTES – MATÉRIA ANALISADA EM PROCESSO AUTÔNOMO E ACOBERTADA PELO MANTO DA COISA JULGADA – RECURSO NÃO PROVIDO. Considerando-se que o imóvel objeto da penhora integrava loteamento irregular e mesmo após a intervenção do Poder Público Municipal não houve a regularização e individualização da matrícula, de rigor, a manutenção da decisão agravada que indeferiu a adjudicação do imóvel por considerar evidente ato de expropriação, estando, entretanto, ressalvados os direitos dos credores-agravantes com a averbação da penhora na matrícula-mãe.” (TJ-SP - AI: 21296022020178260000 SP 2129602-20.2017 .8.26.0000, Relator.: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 03/08/2017, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/08/2017).Destarte, a penhora, em si, é possível juridicamente, mas não se se verifica viabilidade imediata da excussão da fração ideal do imóvel que foi penhorada, por conta de todos esses entraves mencionados.A solução mais justa a ser tomada, parece ser a reforma da decisão agravada, para manter a constrição deferida em mov. 174.1/origem e reduzida a termo em mov. 178.1/origem, para fins dos artigos 797, 838 e 845, § 1º, do Código de Processo Civil, para que, na hipótese de um dia vir a ser regularizado o loteamento, havendo terrenos livres e desimpedidos que sejam registrados em nome da devedora, no todo ou em parte, essa constrição migre para atingi-los e se poder fazer a hasta pública ou adjudicação.A MMª. Juíza de Direito, Dra. Joseane Catusso Kroll, na decisão agravada, chegou a considerar algo parecido, quando afirmou que, “de fato, possível que a penhora recaia sobre fração corresponde a unidades habitacionais vazias do loteamento irregular, desde que possam ser individualizadas”, mas sem precisão, visto que não se está simplesmente falando de penhorar determinadas áreas de posse encravadas, sobre as quais não seria possível expedir carta de arrematação, mas de título dominial que contempla área em comum e indivisa da qual a executada/Agravada é uma das proprietárias, na proporção de 13,16% (12.481,33m² de 94.839,10m²).Eis as razões pelas quais o voto é pelo conhecimento e parcial provimento do recurso, reformando-se a decisão recorrida para manter a penhora de mov. 178.1/origem, mas obstar a venda judicial até que não ocorra a regularização do loteamento que permita individualizar áreas menores do terreno passíveis de transferência do domínio a eventual arrematante.