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Processo:

RelatórioTrata-se de apelação face sentença que, em ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse, julgou procedente o pedido inicial, a fim de rescindir o compromisso de compra e venda e determinar a reintegração da autora na posse do imóvel, condenando os requeridos solidariamente ao pagamento de multa contratual e indenização pelo tempo de privação do exercício da posse direta sobre o bem. Pela sucumbência, os requeridos foram condenados ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios ao patrono da autora, em 15% do valor da condenação (mov. 83).Nas razões recursais (mov. 87), aduzem os requeridos, em suma, que: i) fazem jus à justiça gratuita; ii) a revelia não incide sobre matéria de direito e não afasta a versão de que a maior parte do imóvel objeto do contrato não pertence à recorrida, havendo diferença a menor entre a área real e a consignada; iii) a revelia não impede apresentação de documentos pelos requeridos e a presunção de veracidade dos fatos alegados pela parte autora é apenas relativa; iv) não foram analisados os documentos de mov. 60; v) é imprescindível a prova testemunhal indeferida; várias pessoas acompanharam a venda e estão envolvidas direta ou indiretamente na situação; vi) restou incontroverso que a real propriedade do imóvel foi discutida nos autos 000319475.2016.8.16.0147, sendo necessário novo georreferenciamento da área para verificação correta de divisas; a tese dos apelantes é corroborada pelo memorial descritivo de mov. 60.3 e declaração do engenheiro Clayton Pierre Schwartz, ao mov. 60.4; vii) a omissão do Juízo a esse respeito representa error in procedendo; viii) está demonstrado que a autora vendeu propriedade que não lhe pertencia, o que gera nulidade absoluta do contrato; ix) o contrato foi assinado por ambos os cônjuges e o Juízo considerou válida a notificação extrajudicial encaminhada apenas a um deles; a requerida Raquel também deveria ter sido notificada; somente se dispensa a notificação de um dos cônjuges quando não participou do negócio jurídico; x) a diferença da área do imóvel justifica o inadimplemento, considerando que a autora vendeu coisa que não lhe pertence; xi) o negócio jurídico é eivado de nulidade quanto ao objeto, forma defesa e ilegitimidade de parte; xii) “A ausência de georreferenciamento e a existência de sobreposição de áreas são vícios graves que afetam a regularidade e a individualização do imóvel. Isso leva à nulidade do contrato ou, no mínimo, a uma revisão das condições de pagamento ou até mesmo ao direito do comprador de rescindir o contrato por culpa do vendedor, situação que o juiz de primeiro grau ignorou”; xiii) o imóvel possui vícios que o tornam impróprio ao fim a que se destina ou diminuem seu valor, justificando a suspensão do pagamento com base na exceção do contrato não cumprido; a culpa pelo inadimplemento é da vendedora; xiv) há defeito de fundamentação na sentença, por ausência de análise de pontos cruciais; xv) a jurisprudência é clara sobre a rescisão contratual da venda a non domino.Contrarrazões (mov. 93) pelo não conhecimento ou desprovimento do recurso.Determinada a comprovação da hipossuficiência econômica para os fins da gratuidade (mov. 8-TJ), os apelantes efetuaram recolhimento das custas recursais (mov. 12-TJ).É o relatório, em síntese.

Voto1. Cuida-se na origem de ação de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse, multa e indenização ajuizada por Indústrias Toquinhas Ltda. em face de Raquel Correa Furmam e Sandro Luis Mariano.Na exordial, narrou a requerente, em resumo, a inércia dos requeridos em purgarem a mora em que restaram constituídos por notificação extrajudicial. Com isso, pleiteou a concessão de liminar para cessar o esbulho e, ao final, a sua confirmação, com a rescisão do contrato, reintegração definitiva e a condenação dos requeridos ao pagamento de aluguéis e demais despesas até a desocupação, valores esses a serem posteriormente apurados.Emenda à petição inicial (mov. 7).Liminar deferida (mov. 22).Comunicou-se ao mov. 37 a concessão de efeito suspensivo a agravo de instrumento interposto face a decisão liminar (autos 0096644-81.2023.8.16.0000).Habilitação nos autos do requerido Sandro (mov. 41).Intimadas as partes à especificação de provas (mov. 57), o requerido pugnou pela juntada dos documentos de movs. 60.3 a 60.5 e produção de prova testemunhal, sustentando que o imóvel objeto do contrato não é de propriedade da requerente, mas de terceira estranha à relação processual (Luiza Murad Harmuch), enquanto a requerente pugnou pela decretação de revelia dos requeridos (mov. 61).Comunicado o provimento ao agravo supracitado, com revogação da liminar (mov. 64).Foi decretada a revelia dos requeridos, indeferindo-se os pedidos de produção de provas (mov. 65).O requerido constituiu novo procurador e apresentou defesa argumentando: i) indeferimento da inicial por ausência de interesse de agir e ilegitimidade da requerente, por se tratar de imóvel que pertence a terceiro; ii) cessação dos pagamentos ao descobrir tal fato, que impossibilita a rescisão ante o inadimplemento da requerente, que ocorre desde o início do negócio (art. 476 do Código Civil - CC); iii) previsão no instrumento contratual de venda ad mensuram; iv) ocorrência de venda a non domino; e v) a aplicação da Súmula 231/STF e do art. 476 do CC.A requerida Raquel se habilitou nos autos (mov. 76) e se manifestou pela sua ilegitimidade passiva, afirmando, ainda, que a notificação extrajudicial foi dirigida apenas a seu cônjuge.Ao mov. 80, a requerente pleiteou o desentranhamento dos atos de movs. 75 e 76, em virtude da revelia.Adveio sentença de procedência, consignando-se a parte dispositiva nos seguintes termos (mov. 83):Isto posto, julgo procedente a ação e: a) decreto a rescisão do compromisso de compra e venda celebrado entre as partes e determino seja a autora reintegrada na posse do imóvel que foi prometido à venda (mov.1.4) e b) condeno os réus, solidariamente, a pagar à autora a multa contratual que lhe é devida e a indenizá-la pelo tempo de privação do exercício da posse direta sobre o imóvel objeto do compromisso de compra e venda que restou inadimplido pelos compromissários-compradores, nos exatos termos da fundamentação.Sucumbentes, pagarão os réus as custas, despesas processuais e os honorários advocatícios devidos ao procurador judicial da parte adversa, ora arbitrados em 15% sobre o valor total da condenação a eles imposta, arbitramento que é feito à luz dos vetores constantes dos incisos I a IV, do parágrafo 2º., do artigo 85 do CPC.2. Inicialmente, reconhece-se a perda do objeto em relação ao pedido de concessão da gratuidade da justiça, considerando a realização do preparo recursal.3. O recurso não comporta provimento.3.1. Não há se falar em ilegitimidade ativa da apelada, pois incontroverso que as partes firmaram o contrato de compromisso de compra e venda de mov. 1.4, sendo certa a legitimidade da vendedora para requerer a rescisão contratual em virtude de inadimplemento.A autora firmou o instrumento contratual que visa rescindir. A legitimidade processual não se confunde com eventual nulidade por venda a non domino, que no caso dos autos representa matéria de defesa desconstitutiva, em tese, do direito que se afirma na exordial.Igualmente, mostra-se legítima a apelante Raquel para figurar no polo passivo, pois subscreveu o instrumento contratual junto de seu esposo, assinando o contrato e constando, ao final, como promissária compradora (fl. 3, mov. 1.4). Inclusive, a tese é contraditória à alegação de nulidade por ausência de notificação extrajudicial da apelante, quando se defende que ela é parte contratante e deveria ter sido diretamente constituída em mora.3.2. Defendem os apelantes cerceamento de defesa por ter a sentença se omitido na análise da tese defensiva e documentos apresentados pelos requeridos, o que também ensejaria vício de fundamentação.Novamente, não lhes assiste razão.O Juízo declinou que as matérias arguidas pelos requeridos – à exceção da tese de ilegitimidade, que é cognoscível de ofício – não comportam apreciação em razão da revelia, fazendo incidir o art. 344 do CPC.O acerto ou equívoco da conclusão não constitui nulidade por error in procedendo, mas conclusão passível de eventual reforma pelo Colegiado, para correção de error in judicando.Ainda, sobre o indeferimento da prova testemunhal, não se verifica cerceamento de defesa, vez que não se prestaria a comprovar a delimitação do terreno, eventual metragem inferior ou sobreposição a imóvel de terceiro, para o que seria necessária prova pericial – caso alegada oportuna e adequadamente mente a tese. A medida se justifica no parágrafo único do art. 370 do CPC.Portanto, não há se falar em nulidade da sentença.No mais, as argumentações dos apelantes se confundem com o mérito da causa.3.3. Reclamam os apelantes a ausência de notificação extrajudicial da requerida Raquel, de forma que não teria ela sido constituída em mora.Todavia, mostra-se assertiva a sentença nesse ponto, não comportando reparos. Os requeridos são casados e coabitam, tendo a notificação extrajudicial sido enviada ao endereço comum do casal e recebida diretamente por Sandro (mov. 1.7), fazendo presumir a inequívoca ciência da apelante sobre o teor da notificação, de forma consentânea à efetividade da Jurisdição e à boa-fé contratual e processual.3.4. No mérito, os apelantes não negam o inadimplemento. Contudo, afirmam que houve justificativa legítima, considerando que teria havido venda a non domino, por constatação de que parte da área objeto do contrato estaria sobreposta a propriedade de terceira, o que implicaria em diferença de metragem, autorizando exceção do contrato não cumprido.Entretanto, vê-se que há confusão de dois institutos, não havendo venda a non domino e, portanto, sem qualquer nulidade no contrato que pudesse, em tese, ser reconhecida de ofício ou justificar pormenorizada análise de matéria fática aduzida pela parte revel.Isso porque não se afirma, e menos ainda se comprova de plano, que o imóvel objeto do contrato pertence a outra pessoa e, por isso, não poderia ter sido vendido pela apelada. Ao contrário, reconhece-se a propriedade da apelada sobre o bem vendido, porém, argumenta-se diferença de metragem por haver possível sobreposição de matrículas, in verbis:“A área objeto do contrato carece de novo georreferenciamento a fim de afastar eventual sobreposição de matrículas, firmando-se área limítrofe e contigua a descaracterizar a inadimplência do comprador como causa única da rescisão.”Apesar de reafirmar a revelia e aplicar seus efeitos, frisa-se que o Juízo adentrou ao mérito do que arguido pelos requeridos, consignando que na venda ad mensuram – em vista à metragem do imóvel –, constatando o comprador diferença de metragem, cumpre-lhe ajuizar ação ex empto, para exigir a complementação da área ou abatimento proporcional do preço, ou mesmo a rescisão, nos termos do art. 500 do Código Civil.Veja-se que a descrição do imóvel se refere a “uma parte ideal de 2.139,84 metros quadrados... desmembrado de uma área maior”, o que enaltece a natureza ad mensuram da venda.Em tal caso, não há autorização para que os compromissários compradores simplesmente deixem de pagar o preço do imóvel, sem adotar nenhuma medida face a parte vendedora.Outrossim, pondera-se que o reconhecimento das áreas sobrepostas exigiria demanda específica pela parte legítima e com a devida dilação probatória, para o que não se prestam as declarações unilaterais colacionadas na origem pelos apelantes – além da extemporaneidade da defesa.A apelada apresentou escritura pública de compra e venda da área objeto do contrato, comprovando sua aquisição em 1968, a qual permanece válida (mov. 1.6).Destarte, a sentença não comporta reparos.4. Do exposto, voto por conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos da fundamentação.Ante o desprovimento ao recurso, majora-se os honorários devidos ao patrono da parte autora em mais 2%, de modo que resulta ao final o percentual de 17%.DecisãoACORDAM os Magistrados integrantes da Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, conhecer e negar provimento ao recurso de apelação, nos termos do voto do Relator.Presidiu a sessão de julgamento o Desembargador Joscelito Giovani Cé, com voto, e votaram os Desembargadores Rotoli de Macedo e Andrei de Oliveira Rech.Curitiba, 06 de março de 2026.Joscelito Giovani CéRelator