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Processo:

I - Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por ESPÓLIO DE ANTONIO SANTANA JUNIOR em face da decisão de mov. 24.1, nos autos de ação de despejo com pedido de liminar, sob nº 006638-61.2025.8.16.0031, que deferiu o pedido liminar de despejo, nos seguintes termos:
“(...).2 – Liminar.Extrai-se da exordial que a parte autora celebrou com a parte ré contrato de locação da sala comercial situada no Condomínio Antônio Santana Junior, Rua Saldanha Marinho nº 1965, Sala 01, Centro, Guarapuava/PR.O contrato contou com garantia prestada pela empresa CREDPAGO SERVIÇOS DE COBRANÇA S/A, a qual rescindiu o contrato de fiança diante de suposto inadimplemento da parte requerida, situação que motivou o envio de notificação para o fim de que fosse providenciada a substituição da garantia, sob pena de resolução da avença, com a consequente ação de despejo.A parte autora sustenta que, embora regularmente notificada, a parte requerida não providenciou a substituição da garantia, incorrendo em infração contratual.De acordo com os arts. 37 e 40, ambos da Lei n° 8.245/91:“Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:I - caução;II - fiança;III - seguro de fiança locatícia. [...]”“Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:[...]IV - exoneração do fiador;[...]Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)”Ainda, de acordo com o art. 59, § 1°, inciso VII, da Lei n° 8.245/91, é cabível a concessão de ordem liminar para desocupação, desde que prestada caução, quando ao término do prazo notificatório não tiver sido prestada nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato.Embora seja possível o deferimento da tutela antecipada em ação de despejo, em análise inerente a essa fase processual, não estão preenchidos os requisitos do art. 300 do CPC, eis que não se vislumbra, neste momento, perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, sendo imprescindível a dilação probatória.Isso porque, conforme notificação acostada ao evento 1.9, foi realizada a proposta de pagamento da caução em duas parcelas, porém, em tese, o pagamento não teria sido realizado porque não foram providenciados pela parte autora os meios necessários para a sua efetivação.Desse modo, o pedido liminar de despejo, com base na ausência de nova garantia, está relacionado ao próprio mérito da demanda, sendo imprescindível a dilação probatória, sob o crivo do contraditório, sobretudo em razão do perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão, com fulcro no art. 300, 3°, do CPC.Diante do exposto, indefiro o pedido liminar.(...)”.
Inconformado o Agravante interpôs o presente Agravo de Instrumento, sustentando, em síntese, que a decisão de primeiro grau incorreu em equívoco ao exigir demonstração de urgência para concessão da liminar de despejo, quando, na verdade, trata-se de hipótese de tutela de evidência legal, que prescinde de tal demonstração.Argumentou que o contrato de locação estava garantido por fiança prestada pela empresa Credpago Serviços de Cobrança S/A, a qual notificou os locatários de sua exoneração em 14 de fevereiro de 2025. Em seguida, o locador notificou os inquilinos para substituição da garantia no prazo legal de 30 dias, sem que qualquer nova garantia fosse apresentada até 14 de março de 2025.Ressaltou que diante da ausência de garantia locatícia válida após o prazo legal, estão preenchidos os requisitos objetivos para concessão da liminar de desocupação, conforme previsto no artigo 59, §1º, inciso VII, da Lei do Inquilinato. Ressaltou que a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Paraná é pacífica quanto à possibilidade de concessão da liminar de despejo com base na tutela de evidência, independentemente da demonstração de perigo de dano.Aduziu que a tentativa dos locatários de substituir a fiança por caução parcelada foi inidônea, pois sequer houve o depósito da primeira parcela. Assim, a recusa do locador em aceitar tal proposta é legítima, especialmente diante do histórico de inadimplemento contratual. A faculdade do locador em escolher a modalidade de garantia está prevista no artigo 37 da Lei nº 8.245/91, não cabendo ao locatário impor a forma de caução.Destacou que é válida a notificação enviada ao endereço do imóvel locado, mesmo que recebida por terceiro, conforme entendimento consolidado do TJPR. Citou precedentes que reconhecem a suficiência da notificação para fins de comprovação do descumprimento contratual e da exigência legal de substituição da garantia.Requereu a concessão da tutela recursal liminar de evidência, determinando-se a imediata desocupação do imóvel no prazo de 15 dias, sob pena de despejo forçado. Ao final, pleiteou o provimento definitivo do recurso, com a reforma da decisão agravada e confirmação da medida liminar (mov. 1.1).Os autos vieram conclusos e esta relatora deferiu a requerida (mov. 9.1).Os agravados, embora citados, não apresentaram contrarrazões.Voltaram-me os autos conclusos.É o relatório.

II – Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), o presente recurso deve ser conhecido. Pretende o agravante a concessão do efeito suspensivo a decisão que indeferiu a liminar de despejo.Como já explanado, quando da apreciação do pedido liminar pretendido, a Lei de Locações de Imóveis Urbanos nº 8.245/91, por meio do § 1º do artigo 59, estabelece que será concedida liminar para desocupação do imóvel, nas demandas de despejo, logo que haja prestação de caução proporcional a três meses de aluguel, apontando o rol de possibilidades aptas para tanto:
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.VI – o disposto no inciso IV do art. 9 , havendo a necessidade de se produzir o reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possamser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) – grifo nosso.
No que se refere especificamente ao presente litígio, caso haja interesse no despejo liminar da locatária, caberá à locadora comprovar simultaneamente que: (a) a ação está fundada em algum dos incisos do artigo 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1991; bem como (b) a prestação de caução equivalente ao valor de 3 (três) meses de aluguel. Ainda, há que se comprovar que o contrato não esteja acobertado por qualquer meio de garantia locatícia prevista no artigo 37 da Lei nº 8.245/1991.Pois bem. Vê-se que, no presente caso, o pedido de despejo está fundamentado na ausência de substituição da garantia locatícia (art. 59, § 1º, inc. VII) conforme estipula o artigo 40 da Lei nº 8.245/91.Nota-se que a locatária/agravada e a CREDPAGO SERVIÇOS DE COBRANÇA S/A firmaram Contrato de Prestação de Serviços, em que a seguradora prestou garantia locatícia, na condição de fiadora do presente Contrato de Locação.Todavia, em razão do inadimplemento da locatária/agravada, a CREDPAGO encaminhou Notificação Extrajudicial de exoneração da fiança, informando a rescisão da garantia locatícia e exonerando-se de todas as obrigações relativas ao Contrato de Locação (mov. 1.7).Ressaltou, ainda, que “Caso o Notificado não cumpra com uma das providências acima, estará sujeito a AÇÃO DE DESPEJO, visando o despejo coercitivo por via judicial, além de sustentar os ônus financeiros do ajuizamento da ação (custas e honorários advocatícios)” (mov. 1.7).
Observa-se, ainda, que a agravante/locadora devidamente notificou a agravada para substituição de garantia, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de retomada forçada do imóvel com pedido judicial de liminar (mov. 1.8), além de print de conversa de WhatsApp com a marcação atestando a leitura (mov. 1.11).
Cumpre destacar a própria cláusula 9ª do Contrato de Locação com Seguro-fiança a locatária declarou expressamente “que está ciente que em caso de exoneração da CREDPAGO SERVIÇOS DE COBRANÇA S/A. da condição de fiadora, caberá a ele promover no prazo máximo de 30 (trinta) dias a substituição da garantia prestada, sob pena de infração contratual e ajuizamentos da competente ação de despejo” (mov. 1.5):

Nos termos do art. 40, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91, “o locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação”.Assim, tendo sido comprovada a notificação da locatária/agravada para apresentar nova garantia locatícia e considerando a sua inércia, com o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40 da Lei nº 8.245/91 sem a apresentação de nova garantia, faz-se cabível a liminar para desocupação do imóvel, nos termos do art. 59, § 1º, inc. VII, da Lei nº 8.245/91, desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel.Nesse sentido:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. INSURGÊNCIA DA RÉ CONTRA A DECISÃO QUE ACOLHEU A CAUÇÃO APRESENTADA PELA AUTORA, DETERMINANDO O CUMPRIMENTO DA DECISÃO DE CONCESSÃO LIMINAR DE DESPEJO. 1) Alegação de ausência de concessão de prazo para substituição da garantia fidejussória. Afastamento. Documentos acostados à inicial a demonstrar que a locatária foi notificada pela fiadora (acerca da exoneração da garantia) e pela locadora (a fim de que apresentasse nova garantia em trinta dias). 2) Irrelevância do adimplemento das obrigações locatícias. Pedido de despejo que não é embasado na falta de pagamento dos encargos locatícios, mas na falta de substituição da fiança originalmente apresentada e na consequente ausência de garantia de que as obrigações a cargo da locatária continuarão a ser pontualmente solvidas ou cumpridas a posteriori caso ela não as adimpla, circunstância considerada suficientemente grave pelo legislador para propiciar a rescisão, a pedido do locador, do contrato de locação, ex vi do artigo 59, § 1º, VII da Lei do Inquilinato, além da antecipação dos efeitos práticos da extinção do negócio, mediante imposição liminar, ao locatário, da obrigação de devolver o imóvel locado, sob pena de despejo. 3) Teses de desproporcionalidade da medida e de ofensa ao direito à moradia, insuficientes a desconsiderar a literalidade da permissão legal à decretação liminar do despejo, máxime quando a locatária, além de não ter adotado providências em atenção à notificação que lhe foi dirigida com base no artigo 40, parágrafo único da Lei 8.245/1991, não buscou, mesmo depois de findo o prazo e de ciente da decretação do despejo, a regularização da situação. 4) Alegação de que o imóvel apresentado como caução se encontra gravado com cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade. Acolhimento. Impossibilidade de admiti-lo como caução. Anuência dos proprietários/donatários e dos usufrutuários/doadores do imóvel que não tem o condão de cancelar as cláusulas restritivas, de modo que a caução continuaria ineficaz. Suspensão dos efeitos da liminar de despejo que se impõe, até a prestação de nova caução, cuja suficiência haverá de ser avaliada pelo Juízo de 1º Grau. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0103655-30.2024.8.16.0000 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ HENRIQUE MIRANDA - J. 24.02.2025) – grifo nosso.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. LIMINAR DEFERIDA. ALEGAÇÃO DE NÃO COMUNICAÇÃO DE INTERPOSIÇÃO DO RECURSO AO JUIZ DA CAUSA. MANIFESTA IMPROCEDÊNCIA. PROCESSO ELETRÔNICO. COMUNICAÇÃO, ADEMAIS, FEITA. RECURSO SUBSCRITO POR ADVOGADO COM PROCURAÇÃO SEM ASSINATURA NOS AUTOS. REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. PRESSUPOSTO DE VALIDADE DO PROCESSO. AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO COM RELAÇÃO A UM DOS AGRAVANTES. INTELIGÊNCIA DO ART. 76, § 2º, I, DO CPC. DESOCUPAÇÃO LIMINAR. REQUISITOS DO ARTIGO 59, § 1º, IX, DA LEI Nº 8.245/91. CONTRATO QUE POSSUÍA GARANTIA DE FIANÇA LOCATÍCIA. EXONERAÇÃO COMPROVADA. COMPROVANTES DE PAGAMENTO DO SEGURO E DA PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DO SEGURADO A RESPEITO DA EXONERAÇÃO DA FIADORA. SUBSTITUIÇÃO DA CAUÇÃO PELA DÍVIDA, QUE SUPERA O VALOR DE TRÊS MESES DE ALUGUEL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. DIREITO DO LOCADOR EM REAVER O IMÓVEL. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. AGRAVO DE INSTRUMENTO PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. AGRAVO INTERNO. JULGAMENTO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO PREJUDICADO. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0040755-11.2024.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR VITOR ROBERTO SILVA - J. 07.10.2024) – grifo nosso.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO LIMINAR. EXONERAÇÃO DA GARANTIA DE FIANÇA. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE NOVA GARANTIA PELO LOCATÁRIO NO PRAZO LEGAL. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL ENVIADA AO ENDEREÇO DO IMÓVEL LOCADO E TAMBÉM POR MEIO DE MENSAGEM WHATSAPP, COM MARCAÇÃO DE LEITURA. ENCERRAMENTO DO PRAZO PARA APRESENTAÇÃO DE NOVA GARANTIA. FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS. ARTIGO 40, INC. IV, PARÁGRAFO ÚNICO C/C ARTIGO 59, INC. VII E IX, DA LEI 8.245/91. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO ART. 300 DO CPC, APENAS QUANDO AUSENTES OS REQUISITOS PREVISTOS EM LEI ESPECIAL. LIMINAR CONCEDIDA. RECURSO PROVIDO.1. Como se sabe, a concessão de medida liminar na ação de despejo está condicionada ao preenchimento dos requisitos de lei especial, cuja aplicação se sobrepõe à regra geral estabelecida no Código de Processo Civil. 2. Caso haja interesse no despejo liminar da locatária, caberá à locadora comprovar simultaneamente que: (a) a ação está fundada em algum dos incisos do artigo 59, § 1º, da Lei nº 8.245/1991; bem como (b) a prestação de caução equivalente ao valor de 3 (três) meses de aluguel. Ainda, há que se comprovar que o contrato não está acobertado por qualquer meio de garantia locatícia prevista no artigo 37 da Lei nº 8.245/1991.3. Vê-se que, no presente caso, o pedido de despejo está fundamentado na ausência de substituição da garantia locatícia (art. 59, § 1º, inc. VII), conforme estipula o artigo 40 da Lei nº 8.245/91. Nota-se que a locatária/agravada e a CREDPAGO SERVIÇOS DE COBRANÇA S/A firmaram Contrato de Prestação de Serviços, em que a seguradora prestou garantia locatícia, na condição de fiadora do presente Contrato de Locação (mov. 1.16/1.19). 4. Todavia, em razão do inadimplemento da locatária/agravada, a CREDPAGO encaminhou Notificação Extrajudicial de exoneração da fiança, informando a rescisão da garantia locatícia e se exonerando de todas as obrigações relativas ao Contrato de Locação (mov. 1.20).5. Observa-se que a agravante/locadora devidamente notificou a agravada para substituição de garantia, no prazo de 30 (trinta) dias, conforme disposto no parágrafo único do artigo 40 da Lei nº 8.245/91, “sob pena de retomada forçada do imóvel com pedido judicial de liminar” (mov. 1.21). Houve, ainda, a juntada nos autos de Aviso de Recebimento (mov. 1.23), além de print de conversa de WhatsApp com a marcação atestando a leitura (mov. 1.22).6. Assim, tendo sido comprovada a notificação da locatária/agravada para apresentar nova garantia locatícia (mov. 1.21/1.23), e considerando a sua inércia, com o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40 da Lei nº 8.245/91 sem a apresentação de nova garantia, faz-se cabível a liminar para desocupação do imóvel, nos termos do art. 59, § 1º, inc. VII, da Lei nº 8.245/91, desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel.7. Nesse sentido, a agravante já informou que realizou o pagamento da caução (mov. 17.1), conforme comprovante de pagamento (mov. 17.3), tendo comunicado o Juízo a quo (mov. 48 dos autos originários). 8. Além disso, há a informação nos autos de que a locatária/agravada se encontra inadimplente com os aluguéis de julho e agosto de 2023, conforme boletos juntados no mov. 1.24. Assim, estando o Contrato de Locação desprovido de qualquer garantia locatícia, ante a exoneração da fiança prestada pela CREDPAGO, também está presente a hipótese de concessão de liminar para desocupação do imóvel prevista no artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91.9. A medida liminar foi indeferida em primeiro grau, sob o fundamento de que não estariam presentes os requisitos gerais do artigo 300 do CPC, ante a ausência de demonstração inequívoca do perigo de dano ou o risco ao resultado útil ao processo (mov. 17.1). Todavia, é desnecessária a demonstração da urgência da medida, visto que a aplicação do artigo 300 do CPC é meramente subsidiária, quando não estiverem preenchidos os requisitos previstos na lei especial (art. 59, § 1º da Lei nº 8.245/91), o que não ocorre no caso dos autos.10. De qualquer modo, a ausência de garantia locatícia, somada ao inadimplemento da agravada/locatária, gera perigo de dano e enorme insegurança à agravante/locadora, com o descumprimento do que restou pactuado no Contrato de Locação firmado entre as partes, especialmente na cláusula décima-quinta, que expressamente prevê, no caso de exoneração da CREDPAGO da condição de fiadora, a necessidade de substituição da garantia prestada, no prazo de 30 (trinta) dias, conforme o parágrafo único do art. 40 da Lei nº 8.245/91.11. Portanto, deve ser reformada a decisão recorrida, para o fim de conceder a medida liminar de despejo pleiteada pela agravante, com amparo no artigo 59, § 1º, incisos VII e IX, da Lei nº 8.245/91, a fim de determinar que a requerida/agravada desocupe, no prazo de 15 (quinze) dias, o imóvel objeto do Contrato de Locação. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0054092-04.2023.8.16.0000 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR MARCELO GOBBO DALLA DEA - J. 27.11.2023) – grifo nosso.
Ressalta-se que a agravante já informou que realizou o pagamento da caução (mov. 37/origem) e conforme comprovante de pagamento (mov. 37.3/origem). Assim, estando o Contrato de Locação desprovido de qualquer garantia locatícia, ante a exoneração da fiança prestada pela CREDPAGO, também está presente a hipótese de concessão de liminar para desocupação do imóvel prevista no artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91.Portanto, deve ser reformada a decisão recorrida, para o fim de conceder a medida liminar de despejo pleiteada pela agravante, com amparo no artigo 59, § 1º, incisos VII e IX, da Lei nº 8.245/91, a fim de determinar que a requerida/agravada desocupe, no prazo de 15 (quinze) dias, o imóvel objeto do Contrato de Locação.Em suma, voto no sentido de conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos da fundamentação.