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Processo:

1. Trata-se de Ação de Imissão na Posse com pedido de tutela de urgência, proposta por Éder Morais Paula e Elisandra Schroeder em face de Sueli Martins dos Santos de Oliveira.Os autores narram que adquiriram o imóvel residencial situado na Rua Etelvina Pimentel Rodrigues, nº 180, em São José dos Pinhais/PR, matriculado sob nº 69.280, em leilão extrajudicial promovido pela Caixa Econômica Federal em 3 de setembro de 2021. Após o pagamento integral do preço, foi lavrada a Escritura Pública de Compra e Venda em 28 de setembro de 2021, no 14º Tabelionato de Notas de Curitiba/PR.
A aquisição decorreu do procedimento de alienação fiduciária regido pela Lei nº 9.514/97, em que a CEF, na condição de credora fiduciária, consolidou a propriedade do imóvel em seu nome em razão do inadimplemento da obrigação pela ré e, em seguida, o levou a leilão público. Os autores, como arrematantes de boa-fé, tornaram-se legítimos proprietários.
Ocorre que a ré, Sueli Martins dos Santos de Oliveira, que figurava como devedora fiduciante e ocupante originária do imóvel, recusou-se a desocupá-lo voluntariamente, mesmo após devidamente notificada.
Assim, requerem a concessão de tutela de urgência para imissão provisória na posse; a condenação da ré ao pagamento de taxa de ocupação equivalente a 1% do valor do imóvel por mês de ocupação indevida, nos termos do art. 37-A da Lei nº 9.514/97; o reembolso de taxas e impostos eventualmente adiantados pelos autores durante a ocupação, bem como perdas e danos; e, por fim, a entrega do imóvel livre e desembaraçado.
À mov. 22.1 a tutela de urgência foi deferida em 13/05/2022, concedendo-se à ré o prazo de 60 dias para desocupação voluntária. Foi nomeado defensor dativo à requerida à mov. 59.1.
No mov. 85.1 a ré arguiu nulidade processual por cerceamento de defesa, com ofensa ao contraditório, à ampla defesa e ao devido processo legal. Sustentou que, embora tivesse requerido a nomeação de advogado dativo em 2 de junho de 2022, a indicação só se concretizou em 4 de julho seguinte, e o patrono nomeado renunciou ao mandato em 27 de julho sem haver praticado qualquer ato processual. Nesse interregno, sobreveio decisão liminar favorável à parte autora, sem que Sueli dispusesse de oportunidade para se manifestar, oferecer contestação ou recorrer do provimento jurisdicional. Requereu, assim, a declaração de nulidade de todos os atos processuais a partir do evento 36, a devolução dos prazos para manifestação e a imediata sustação e recolhimento do mandado de imissão de posse já expedido.
Restou reconhecido o prejuízo à ampla defesa da ré diante da inércia processual da defensora dativa nomeada, que renunciou ao encargo pouco antes do término do prazo de 60 dias para desocupação voluntária, sem que novo patrono lhe fosse designado. Em consequência, foi determinada a suspensão do mandado de imissão na posse forçada anteriormente expedido, revogada a nomeação da defensora dativa e concedido prazo para que a requerida outorgasse procuração ao advogado particular constituído (mov. 86.1).
Desta decisão, os autores interpuseram agravo de instrumento à mov. 91.1, o qual não foi conhecido (mov. 188.2).
No mov. 102.1 o juízo reconheceu a nulidade somente em relação à decisão liminar do mov. 22.1, reabrindo prazo exclusivamente para manifestação contra esse provimento, mas indeferiu a declaração de nulidade de todo o processado a partir do mov. 36.1 por ausência de prejuízo. Determinou, ainda, o levantamento da suspensão do mandado de imissão na posse expedido no mov. 82.1, por considerar já transcorrido o prazo de desocupação voluntária desde a ciência da ré acerca da liminar.Contra essa decisão, a ré opôs embargos de declaração (mov. 108.1), os quais foram parcialmente acolhidos (mov. 118.1) para suspender o cumprimento do mandado de imissão na posse, determinando a contagem de novo prazo de 60 dias para desocupação voluntária, a partir da intimação pessoal da requerida. Os demais termos da decisão embargada foram mantidos. A ré foi intimada acerca da decisão liminar no mov. 133.1.
Citada, a ré apresentou contestação à mov. 157.1, requerendo, em preliminar, os benefícios da justiça gratuita, sustentando hipossuficiência financeira. No mérito, impugnou o pedido de imissão na posse, alegando que reside no imóvel há cerca de 13 anos e que a perda da propriedade decorreu de irregularidades na relação contratual com a Caixa Econômica Federal.
Sustentou que os descontos destinados às prestações do financiamento foram desviados pela instituição para cobrir tarifas não autorizadas (cartão de crédito e cesta de serviços), gerando inadimplemento artificial que culminou na consolidação da propriedade e na hasta pública. Invocou o CDC, arguindo violação ao dever de informação, à boa-fé objetiva e existência de cláusulas abusivas.
Apontou, ainda, descumprimento de cláusulas securitárias pela CEF, que não teria honrado coberturas por morte ou invalidez que garantiriam a quitação do imóvel. Em âmbito constitucional, invocou os princípios do direito à moradia, da função social da propriedade e da dignidade da pessoa humana, sustentando que a arrematação por terceiros não poderia prevalecer diante das nulidades do procedimento executivo extrajudicial.
Impugnação à contestação à mov. 164.1, sustentando a regularidade da arrematação, a condição de terceiros de boa-fé e a ocorrência de coisa julgada em relação às questões envolvendo a CEF.
O juízo indeferiu o pedido de deslocamento da competência para a Justiça Federal e autorizou a expedição de mandado de imissão na posse forçada. Indeferiu, ainda, a produção de provas complementares e proferiu julgamento antecipado da lide (mov. 172.1).
À mov. 200.1 foi deferida a assistência judiciária gratuita à requerida.
Sobreveio sentença à mov. 218.1, nos seguintes termos:

“Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial para confirmar a liminar e imitir a parte autora definitivamente na posse do imóvel descrito na inicial, bem como para condenar a ré ao pagamento de taxa de ocupação no percentual de 1% do valor do imóvel, bem como do IPTU, contas de água e luz eventualmente atrasadas, ambos contados desde a data da aquisição (28/09/2021) até a efetiva desocupação do imóvel (07/12/2023). Sobre tais valores deverá incidir integralmente a Taxa Selic (abrangendo juros e correção monetária pelo IPCA), desde a data da aquisição do imóvel até o efetivo pagamento.
Condeno a parte ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Fica suspensa a exigibilidade de tais valores, visto que a parte requerida é beneficiária da gratuidade de justiça, na forma do art. 98, §3º, do CPC.”

SUELI MARTINS DOS SANTOS OLIVERA interpôs apelação à mov. 222.1, sustentando, em preliminar, a ocorrência de cerceamento de defesa, alegando que o juízo a quo indeferiu a produção de provas essenciais ao deslinde da causa, notadamente a prova pericial e a oitiva de testemunhas, determinantes ao esclarecimento das circunstâncias que envolveram o suposto inadimplemento do contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, bem como julgou antecipadamente a lide sem que houvesse oportunidade para a ampla instrução probatória.
No mérito, invoca a violação ao direito constitucional à moradia, previsto no art. 6º, caput, da Constituição Federal, e os princípios da função social da propriedade e da dignidade da pessoa humana (art. 1º, III, e art. 5º, XXIII, CF/88). Sustenta que reside no imóvel há aproximadamente 13 anos, tratando-se de seu único lar, e que a desocupação forçada lhe acarretará danos irreparáveis, especialmente considerando sua condição de pessoa idosa e hipossuficiente.
Aponta a nulidade do procedimento de alienação fiduciária que culminou na consolidação da propriedade em favor da CEF e na posterior hasta pública. Argumenta que os descontos mensais destinados ao pagamento das prestações do financiamento eram regularmente efetuados em sua conta bancária, mas teriam sido indevidamente desviados pela instituição financeira para cobrir despesas não autorizadas, tais como tarifas de cartão de crédito e cestas de serviços bancários, gerando um inadimplemento artificial e fraudulento.
Aponta, ainda, o descumprimento de cláusulas securitárias pela CEF, que não teria honrado as coberturas contratadas por morte ou invalidez que, em tese, garantiriam a quitação do imóvel.
Por fim, sustenta que a arrematação do imóvel por terceiros de boa-fé não teria o condão de sanar os vícios do procedimento executivo extrajudicial, defendendo a tese de que a nulidade do ato jurídico original contamina todos os atos subsequentes, inclusive a venda em hasta pública, por aplicação do princípio pas de nullité sans grief e do art. 166 do Código Civil.
Contrarrazões à mov. 226.1. sustentando que a validade do contrato de financiamento já foi definitivamente decidida em ação anterior ajuizada pela ré contra a CEF, operando-se a coisa julgada (arts. 502 e seguintes do CPC), razão pela qual a matéria não pode ser reapreciada. Destacam que adquiriram o imóvel em hasta pública extrajudicial como terceiros arrematantes de boa-fé, não podendo ser atingidos por vícios de relação contratual da qual não fizeram parte, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/97 e da Súmula 483 do STJ. Requerem a manutenção integral da sentença, inclusive a taxa de ocupação de 1% ao mês (art. 37-A da Lei nº 9.514/97), e a condenação da apelante por litigância de má-fé (arts. 80, VII, e 81 do CPC).
Vieram os autos conclusos.É o que tinha a relatar.





2. Presentes os pressupostos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, o apelo deve ser conhecido.
Em preliminar, apelante alega cerceamento de defesa em razão do indeferimento de produção de prova pericial e testemunhal e do julgamento antecipado da lide. Contudo, tal preliminar não merece acolhimento.Nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, o juiz julgará antecipadamente o pedido quando não houver necessidade de produção de outras provas. A convicção do magistrado acerca da desnecessidade de provas adicionais decorre do livre convencimento motivado, devendo ser mantida quando os elementos dos autos se revelam suficientes ao julgamento da causa.
No caso em exame, a controvérsia central reside em saber se os autores, na qualidade de arrematantes em hasta pública extrajudicial, fazem jus à imissão na posse do imóvel adquirido. As questões suscitadas pela defesa acerca da validade do contrato de financiamento e de supostas irregularidades cometidas pela CEF na execução da garantia fiduciária são matérias que, conforme se demonstrará, já foram decididas em ação anterior e não guardam relação direta com a posição jurídica dos autores como terceiros adquirentes de boa-fé.
A prova documental acostada aos autos é suficiente à formação do convencimento, sendo desnecessária a dilação probatória. Nesse sentido, o indeferimento da produção de provas encontra amparo no art. 370, parágrafo único, do CPC, que autoriza o juiz a indeferir diligências inúteis ou protelatórias.
Nessa linha:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS. RESCISÃO UNILATERAL DE CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. SÚMULAS 7 E 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...)III. RAZÕES DE DECIDIR 3. As questões postas em discussão foram dirimidas pelo Tribunal de origem de forma suficiente, fundamentada e sem omissões, devendo ser afastada a alegada violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC/15. Consoante entendimento desta Corte, não importa negativa de prestação jurisdicional o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pela parte recorrente, decidindo de modo integral a controvérsia posta. Precedentes.4. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o indeferimento do pedido de produção de provas e o julgamento do mérito da demanda não configuram cerceamento de defesa quando constatada a existência de provas suficientes para o convencimento do magistrado, como ocorreu na hipótese. A alteração do acórdão impugnado com relação à suficiência das provas acostadas aos autos demandaria o reexame do conjunto fático-probatório, medida inviável no âmbito do recurso especial, a teor da Súmula 7/STJ.5. O acórdão recorrido está alinhado ao entendimento desta Corte, segundo o qual, cabe ao juiz decidir sobre a produção de provas necessárias ou indeferir aquelas que tenha como inúteis ou protelatórias, de acordo com o art. 370 do CPC, não implicando cerceamento de defesa o indeferimento da dilação probatória, notadamente quando as provas já apresentadas pelas partes sejam suficientes para a resolução da controvérsia. Incidência da Súmula 83 do STJ.IV. DISPOSITIVO 6. Resultado do Julgamento: Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 3.075.590/MT, relator Ministro Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG), Quarta Turma, julgado em 22/6/2026, DJEN de 26/6/2026.)
Assim, resta afastado o invocado cerceamento de defesa.
No mérito, a apelante sustenta a nulidade do procedimento de alienação fiduciária que culminou na consolidação da propriedade em favor da CEF e na hasta pública que resultou na arrematação pelos autores. Argumenta que o inadimplemento foi artificialmente criado pela instituição financeira e que houve descumprimento de cláusulas securitárias.
A insurgência, porém, encontra óbice intransponível na coisa julgada.
Conforme demonstrado nos autos, em especial nos mov. 99.2/99.4, a ora apelante ajuizou ação contra a Caixa Econômica Federal discutindo exatamente as mesmas questões – suposto desvio de valores, violação ao dever de informação, descumprimento de cláusulas securitárias e validade do procedimento de consolidação da propriedade –, tendo a demanda sido julgada improcedente, com trânsito em julgado. A teor dos arts. 502 e 503 do CPC, a coisa julgada material torna imutável e indiscutível a decisão, não podendo a matéria ser reapreciada, ainda que em processo diverso e em face de partes distintas quanto ao vínculo obrigacional originário. Incide, na espécie, a preclusão pro iudicato, que impede o reexame da questão já definitivamente solvida.
Ainda que assim não fosse, a alegação de vícios na relação contratual mantida entre a apelante e a CEF não tem o condão de prejudicar os apelados.
Isso porque adquiriram o imóvel em hasta pública extrajudicial promovida nos termos da Lei nº 9.514/97, na qualidade de terceiros arrematantes de boa-fé.
A propósito:
Direito civil e processual civil. Ação de imissão na posse. Imissão na posse e taxa de ocupação em imóvel adquirido em leilão extrajudicial. Recurso de apelação conhecido e não provido, com majoração dos honorários advocatícios em grau recursal e concessão parcial da gratuidade de justiça apenas à pessoa jurídica apelante. I. Caso em exame1. Apelação em ação de imissão na posse ajuizada por adquirentes de imóvel em leilão extrajudicial contra ocupantes que permaneceram no bem após notificação para desocupação voluntária, requerendo a imissão na posse, pagamento de taxa de ocupação e despesas incidentes durante a ocupação indevida. A sentença de primeiro grau julgou procedentes os pedidos, determinando a imissão na posse e condenando os réus ao pagamento das verbas indicadas, além de custas e honorários advocatícios. Os réus apelaram, pleiteando, preliminarmente, a concessão da gratuidade de justiça, e, no mérito, a reforma das condenações impostas. II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é cabível a imissão na posse do imóvel adquirido em leilão extrajudicial, com a consequente condenação dos ocupantes à taxa de ocupação, às despesas incidentes durante a ocupação indevida e aos honorários advocatícios, bem como a análise do pedido de concessão de gratuidade de justiça aos apelantes.III. Razões de decidir 3. A imissão na posse foi corretamente reconhecida, pois os autores comprovaram a aquisição do imóvel em leilão extrajudicial e a posse injusta dos réus, que permaneceram no imóvel após notificação para desocupação.4. A taxa de ocupação foi fixada com base em previsão legal expressa (art. 37-A da Lei nº 9.514/1997), em percentual de 1% ao mês sobre o valor do imóvel, com delimitação temporal adequada, para evitar enriquecimento sem causa do ocupante indevido.5. As despesas condominiais e de consumo foram atribuídas aos réus, com apuração em liquidação, pois decorrem do uso do imóvel durante a ocupação injusta, garantindo contraditório e prova específica.6. Os honorários advocatícios foram fixados em 15% sobre o valor da condenação, percentual dentro dos parâmetros legais e proporcionais ao caso, com majoração em grau recursal devido ao desprovimento do recurso.7. O pedido de gratuidade de justiça foi deferido parcialmente apenas para a pessoa jurídica, diante da demonstração de incapacidade financeira, e indeferido para a pessoa física, que comprovou renda suficiente para arcar com as custas.8. A ação de imissão na posse tem natureza petitória e não se confunde com discussão sobre a validade do procedimento de consolidação e leilão, que deve ser tratada em ações autônomas, não impedindo a entrega do imóvel ao adquirente.IV. Dispositivo e tese9. Apelação conhecida e desprovida, mantendo-se integralmente a sentença, com majoração dos honorários advocatícios em 2%, e concessão parcial da gratuidade de justiça à pessoa jurídica, indeferida à pessoa física. Tese de julgamento: A ação de imissão na posse é cabível quando o adquirente de imóvel, titular de título aquisitivo legítimo, comprova a posse injusta do ocupante sem título que legitime sua permanência, sendo devida a taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel durante o período de ocupação indevida, bem como a imputação das despesas condominiais e de consumo ao ocupante, com fixação de honorários advocatícios em percentual proporcional ao valor da condenação. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0017287-52.2023.8.16.0194 - Curitiba - Rel.: SUBSTITUTO DIEGO SANTOS TEIXEIRA - J. 24.06.2026)

O art. 27 da referida lei dispõe que a arrematação em leilão extrajudicial importa na purgação de todos os ônus que recaiam sobre o imóvel, não podendo o arrematante ser atingido por vícios ou irregularidades do procedimento anterior à hasta.
Importante dizer que uma vez consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário e realizado o leilão, o arrematante de boa-fé não pode ser prejudicado por questões pertinentes à relação contratual originária.
Nesse sentido, a Súmula 483 do STJ estabelece que "o arrematante em hasta pública não responde por dívidas do devedor anteriores à arrematação, salvo as que recaiam sobre o próprio imóvel".
Nota-se que a proteção conferida ao arrematante abrange não apenas as dívidas, mas também eventuais vícios do procedimento executivo que não lhe sejam imputáveis, sob pena de se inviabilizar a própria finalidade dos leilões públicos e de se frustrar a legítima expectativa dos adquirentes.Do mesmo modo, não procede a tentativa de sobrepor os princípios constitucionais do direito à moradia (art. 6º, CF/88), da função social da propriedade (art. 5º, XXIII, CF/88) e da dignidade da pessoa humana (art. 1º, III, CF/88) para obstar a imissão na posse. Tais direitos fundamentais, conquanto revestidos de inegável relevância, não são absolutos e devem ser ponderados com outros valores igualmente tutelados pela ordem constitucional, entre os quais se destacam o direito de propriedade (art. 5º, XXII, CF/88) e a segurança jurídica das relações negociais formalizadas em hasta pública. No caso concreto, a apelante perdeu a propriedade do imóvel em razão de inadimplemento contratual, após regular procedimento de alienação fiduciária e hasta pública, enquanto os autores adquiriram o bem de boa-fé, pagaram o preço e tornaram-se legítimos proprietários, de modo que a manutenção da ré no imóvel importa em violação ao direito de propriedade dos autores e à própria segurança das relações jurídicas.
Não se desconhece a condição de hipossuficiência da apelante, beneficiária da justiça gratuita e residente no imóvel há longo período. Todavia a legislação oferece instrumentos para minorar os efeitos da desocupação, como o prazo para desocupação voluntária que foi concedido ao longo do processo, sem que a apelante tenha adotado as providências necessárias para regularizar sua situação ou buscar alternativa habitacional.
No tocante à taxa de ocupação, o art. 37-A da Lei nº 9.514/97 estabelece que o imitido na posse responde pelo pagamento da taxa de ocupação correspondente a 1% do valor do imóvel, calculada proporcionalmente aos meses de ocupação. O dispositivo visa a compensar o proprietário pelo uso indevido do bem pelo ex-proprietário que permanece no imóvel após a consolidação da propriedade e a hasta pública.
A taxa de ocupação constitui contraprestação pelo uso do bem alheio e não se confunde com aluguel, sendo devida independentemente de prova de efetivo prejuízo.
Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. IMISSÃO NA POSSE C/C TUTELA DE URGÊNCIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE RÉ. 1. AUSÊNCIA DE DECISÃO JUDICIAL QUE IMPEÇA A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA APELADA. INCIDÊNCIA DOS ARTS. 26, 27, 30 E 31 DA LEI 9.514/97. ADQUIRENTE LEGÍTIMA E DE BOA-FÉ. DISCUSSÃO QUANTO À REGULARIDADE DO LEILÃO TRAVADA EM FACE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DAQUELA DEMANDA. DECISÃO MANTIDA. - O procedimento a que está submetida a presente demanda é aquele previsto na Lei nº 9.514/97 que, na forma do art. 30, assegura ao adquirente do imóvel a reintegração, inclusive liminar, na posse do bem após as providências previstas no art. 26. - Inexistindo qualquer ordem judicial que impeça a consolidação da propriedade já efetivada em nome da credora fiduciária, não há óbice para a concessão imissão na posse do imóvel em favor da adquirente.2. TAXA DE OCUPAÇÃO. POSSIBILIDADE PREVISTA PELO ART. 37-A DA LEI 9.514/97. INCIDÊNCIA DESDE A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PERCENTUAL DE 1% IGUALMENTE PREVISTO NA NORMA APLICÁVEL AO CASO. SENTENÇA MANTIDA. O pagamento de taxa de ocupação está previsto pelo art. 37-A da Lei 9.514/97, com incidência desde a data da consolidação da propriedade, e no percentual de 1%, não havendo o que ser modificado quanto ao ponto. Recurso de apelação não provido. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0034233-86.2025.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA -
J. 22.06.2026)
Logo, escorreita a sentença que condenou a ora apelante ao pagamento de taxa de ocupação no percentual de 1% do valor do imóvel, bem como do IPTU, contas de água e luz eventualmente atrasadas, ambos contados desde a data da aquisição (28/09/2021) até a efetiva desocupação do imóvel (07/12/2023). Sobre tais valores deverá incidir integralmente a Taxa Selic (abrangendo juros e correção monetária pelo IPCA), desde a data da aquisição do imóvel até o efetivo pagamento.
Por fim, em contrarrazões, os apelados requerem a condenação da apelante por litigância de má-fé, nos termos dos arts. 80, VII, e 81 do CPC, sob o argumento de que o recurso seria protelatório. Todavia, o mero exercício do direito de recorrer, ainda que a tese defendida não venha a ser acolhida, não configura, por si só, litigância de má-fé, salvo quando demonstrado o intuito manifestamente protelatório, o que não se verifica na hipótese.