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Processo:

I - RELATÓRIO.Trata-se de Agravo de Instrumento com pedido de concessão de efeito suspensivo manejado por BANCO DO BRASIL S/A em face da decisão de mov. 477.1, proferida nos autos de cumprimento de sentença nº 0006398-16.2014.8.16.0045, que rejeitou a impugnação ofertada pela instituição financeira credora e homologou o auto de avaliação de imóvel constritado nos autos, elaborado pelo oficial de justiça encarregado da diligência no mov. 470.1.
Irresignado, sustenta o agravante que o recurso se afigura cabível, conforme o parágrafo único do art. 1.015 do CPC.Aduz que a decisão agravada não enfrentou todos os argumentos apresentados, assim violando o princípio da fundamentação e coerência, conforme o art. 93, inciso IX da CF e art. 489, § 1º do CPC.Defende que a homologação do laudo de avaliação elaborado pelo Oficial de Justiça é inadequada, pois este não considerou a realidade do preço de mercado do imóvel analisado, pois a vistoria não se procedeu in loco, de modo a permitir aferir o estado de conservação do imóvel, resultando em um valor que reputa exagerado de R$ 750.000,00, enquanto o valor que deveria ser atribuído ao bem seria de R$ 466.718,52, conforme a análise comparativa baseada no valor do metro quadrado da região, bem como ignorou a possibilidade de nova avaliação, prevista no art. 873 do CPC, como também fere a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Paraná que reconhece a necessidade de reavaliação quando há dúvidas fundamentadas sobre o valor atribuído ao bem objeto de análise.Afirma que a manutenção da decisão agravada acarretará graves e irreparáveis prejuízos ao credor, uma vez que resultará na homologação de uma avaliação equivocada, em desacordo com as normas técnicas da ABNT.Por fim, pugnou pela concessão do efeito suspensivo ao recurso, qual foi indeferido cf. decisão de mov. 8.1.Instada a se manifestar, a parte agravada apresentou contrarrazões em mov. 23.1, pugnando pelo desprovimento do recurso e manutenção da decisão agravada. Em seguida, vieram os autos conclusos.É o relatório.

II – VOTO E FUNDAMENTAÇÃO.O recurso merece conhecimento, na medida em que estão presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, tanto os intrínsecos (cabimento, legitimação e interesse em recorrer), como os extrínsecos (tempestividade, regularidade formal, inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer e preparo).Argui a agravante que o laudo pericial objeto da controvérsia não pode ser homologado, considerando que o aludido documento foi elaborado sem a observância dos requisitos legais aplicáveis ao deixar de apontar a real situação do imóvel e de seu estado de conservação, bem como sem apontar, fundamentadamente, os parâmetros adotados pelo auxiliar da justiça encarregado da diligência para atribuir ao bem constritado o valor nele consignado. Inicialmente, ainda que a insurgência da parte seja de certa forma genérica no que diz respeito à metodologia e critérios adotados pelo Expert para a aferição da avaliação do imóvel, passo para a análise do tema, desde antecipando a conclusão no sentido da procedência da pretensão recursal deduzida pelo credor. Acerca do laudo de avaliação, dispõe o Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça:“3.15.4 - O laudo de avaliação descreverá pormenorizadamente o bem avaliado, enunciando as suas características e o estado em que se encontra, bem como os critérios utilizados para a avaliação e as indicações de pesquisas de mercado efetuadas.”. Em relação a avaliação de bens, o Código de Processo Civil dispõe, in verbis:“Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar:I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram;II - o valor dos bens.§ 1o Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação.§ 2o Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias.”Ademais, para a realização de nova avaliação judicial, é necessário o enquadramento em determinadas hipóteses, consideradas como exceções, previstas no art. 873 do CPC, quais sejam:“Art. 873. É admitida nova avaliação quando:I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.”Observa-se que o laudo pericial impugnado não apresenta informações essenciais sobre o imóvel avaliado, cf. se pode constatar do excerto do aludido documento adiante colacionado por imagem (mov.470.1):Note-se que no laudo elaborado, não há qualquer menção descritiva relativa ás características do bem constritado, tais como a existência ou não de acessões na área, tampouco à sua localização exata, metragens, tipo de acesso (se por via calçada ou leito natural), nem à fonte das informações utilizadas para fundamentar a avaliação, sendo que neste aspecto, a carência de referências é mais gritante, na medida em que, embora faça menção a “preços de imóveis semelhantes, situados na mesma região e com características similares,” não indica especificamente quais seriam os imóveis que foram considerados para que chegasse à conclusão exarada, de modo que as partes pudessem exercer o direito de crítica ao valor atribuído ao bem. Essa ausência de elementos técnicos compromete a conformidade do laudo com o disposto no art. 872, inciso I, do Código de Processo Civil, que exige a descrição detalhada das características do bem e do estado em que se encontra.Desta maneira, diante da realização de avaliação que não contemplou a eventual benfeitoria existente no imóvel (construção), tampouco apresentou descrição detalhada, características, estado de conservação e valoração individualizada, bem como da ausência de parâmetros mercadológicos que embasem tecnicamente a estimativa de valor, acolho a impugnação apresentada pela parte para determinar a realização de nova avaliação do bem imóvel, a qual deverá observar as diretrizes ora tangenciadas.Nesse sentido é o entendimento desta 16ª Câmara Cível:EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA.1. NULIDADE DA DECISÃO POR FUNDAMENTAÇÃO DEFICITÁRIA. INCABÍVEL. AUSENTE VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489, § 1º, DO CPC E 93, INCISO IX, DA CONSTITUIÇÃO. FUNDAMENTAÇÃO CONCISA. DESNECESSIDADE DE O JUIZ REBATER TODAS AS ALEGAÇÕES SE JÁ POSSUI FUNDAMENTOS SUFICIENTES. 2. LAUDO DE AVALIAÇÃO. IMPUGNAÇÃO DO EXECUTADO. ELEMENTOS QUE COLOCAM EM DÚVIDA O ACERTO DO PREÇO ATRIBUÍDO NO LAUDO OFICIAL. INCONGRUÊNCIA NO LAUDO REFERENTE AO NÚMERO DO LOTE E DA MATRÍCULA, BEM COMO À DESCRIÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DA AVALIAÇÃO. DIVERGÊNCIA EXPRESSIVA ENTRE O VALOR INDICADO PELO OFICIAL DE JUSTIÇA E AQUELES INDICADOS NOS PARECERES POR AMBAS AS PARTES. ADEMAIS, AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DAS FONTES DE QUE SE VALEU O OFICIAL DE JUSTIÇA PARA APURAR O VALOR MÉDIO DE MERCADO DO METRO QUADRADO DO TERRENO E DA EDIFICAÇÃO PRATICADO NAQUELA REGIÃO (MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DO MERCADO). PRUDENTE A REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO, DE MODO A ATENDER O INTERESSE DE AMBAS AS PARTES, PARA SE CHEGAR AO PREÇO JUSTO DO BEM. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO. (Agravo de instrumento nº 0021327-48.2021.8.16.0000 - 16ª Câmara Cível - Rel. Des. Lauro Laertes de Oliveira - Julgado em 2-8-2021 - destaquei)Cumpre destacar que a determinação para realização de nova avaliação atende tanto ao interesse do credor, que busca a satisfação da dívida em sua integralidade, quanto ao do devedor, que almeja a alienação de seu patrimônio por valor justo.Nestas condições, reforma-se a decisão agravada para determinar a reavaliação do imóvel indicado, registrado sob matrícula nº 8.640, do 1º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Arapongas, por perito a ser nomeado pelo juízo, procedendo-se à avaliação individualizada da benfeitoria existente no imóvel (construção não averbada) contando com a adequada descrição, caraterísticas, estado de conservação e valoração – benfeitoria que, afinal, será considerada para efeito da avaliação global do imóvel em si, indissociável que é do terreno. Exige-se que a avaliação também contemple o apontamento das fontes oficiais utilizadas para apurar o valor médio de mercado do metro quadrado referente ao terreno e construção naquela região (método comparativo de dados do mercado), bem como a indicação do valor do imóvel em si, sem considerar eventuais débitos que sobre ele recaiam. Outrossim, inviabiliza-se, nesse período, a designação de hasta pública, a fim de prevenir a venda por preço vil, nos termos da fundamentação.Pondera-se, neste ponto, que os respectivos custos da nova avaliação devem ser suportados pelo agravante.Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e dar provimento ao presente recurso a fim de determinar a reavaliação do imóvel indicado.