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Processo:

RELATÓRIO
Trata-se de agravo de instrumento interposto em face da
decisão de mov. 292.1 (complementada pela decisão de mov. 301.1), prolatada nos autos de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL nº
0012417-15.2020.8.16.0017, pela qual o MM. Juiz de primeiro grau
rejeitou a exceção de
pré-executividade apresentada pela agravante/executada.
Em suas razões de recurso a executada/excepiente
LETICIA TIEKO ABE
alega, em suma, que:
a)-
a execução deve ser extinta
em razão da manifesta
ilegitimidade passiva da executada, eis que
a cobrança de cotas condominiais
pressupõe
a relação jurídica material com a unidade condominial,
consubstanciada no exercício da posse e no usufruto dos serviços comuns, elementos que
estão absolutamente ausentes no caso;

b)-
a executada jamais se imitira na posse do imóvel, de modo que a
unidade condominial objeto
da cobrança permaneceu, desde sua constituição, sob a guarda da própria associação
exequente;

c)-
ainda que afastada a ilegitimidade passiva da executada,
é incontroverso que a presente execução se funda sobre
encargos condominiais supostamente vencidos em período no qual a executada jamais
exerceu a posse do imóvel, se tratando, portanto, de dívida inexigível;

d)-
quando não há
posse ou usufruto, não há que se falar em contraprestação pecuniária;

e)-
a executada nunca
recebeu as chaves da unidade, bem como que a exequente reteve a posse do imóvel por
conta de impasses financeiros e sequer autorizou a imissão da ora agravante no bem;
f)-
a obrigação condominial nasce da posse e da fruição do imóvel, e não da simples
propriedade formal;
g)-
a excipiente foi excluída estatutariamente da associação condominial por inadimplência
superior a três parcelas, conforme prevê o Estatuto da Associação;
h)-
uma vez excluída da associação, a
excipiente não pode ser compelida ao
pagamento das taxas condominiais, pois a própria entidade já a desvinculou dessas
obrigações, muito antes da data do fato gerador das cotas objeto da execução;
i)-
o
condomínio encaminhou os direitos do imóvel a leilão
extrajudicial, fato que comprova que ele mesmo reconhece sua posse sobre o bem,
reforçando a ilegitimidade da cobrança contra a
excipiente;
j)-
é indevida a manutenção da penhora dos direitos aquisitivos sobre o bem, eis que a
unidade objeto da execução encontra-se no centro de uma ação de prestação
de contas ajuizada pela ora agravante, processo nº 0007188-79.2017.8.16.0017,
envolvendo
as mesmas partes, na qual foi deferida medida liminar suspendendo qualquer alienação ou
expropriação do imóvel, justamente em razão da controvérsia sobre o saldo devedor e a
ausência de transparência nos valores exigidos pela associação exequente;
k)-
a
matrícula do bem está registrada em nome da própria associação exequente,
o que revela uma contradição insuperável, eis que
se pretende penhorar direitos aquisitivos que
nunca se concretizaram, sobre um bem que permanece juridicamente vinculado ao
exequente;
l)-
a penhora deve ser revogada, ou, subsidiariamente, suspensa
até o julgamento
definitivo da ação de prestação de contas.
Em face de tais argumentos, pleiteia a antecipação da tutela recursal (efeito suspensivo ao agravo) para seja suspensa de imediato a decisão proferida pelo MM. Juízo
a quo,
“especialmente quanto à penhora dos direitos sobre o imóvel e a continuidade dos atos executivos”.
Ao final, pede a reforma da decisão agravada,
para o fim de: “a) Reconhecer a ilegitimidade passiva da ora agravante, com a consequente extinção da execução, nos termos do art. 485, inciso VI, do CPC; b) Subsidiariamente, reconhecer a inexigibilidade da obrigação exequenda, diante da ausência de posse, fruição, vínculo associativo e deliberação válida, com a extinção do feito nos termos do art. 924, inciso I, do CPC; c) Alternativamente, declarar a inexistência de título executivo certo, líquido e exigível, à luz do art. 803, inciso I, do CPC, diante da ausência de ata de assembleia, base de cálculo e validação documental das cobranças; d) Em qualquer hipótese, revogar a penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel, diante da ilegalidade da constrição patrimonial sobre bem litigioso, cuja posse permanece com a exequente, e que é objeto de decisão judicial anterior que suspende sua expropriação”.
O efeito
suspensivo foi
indeferido
(mov.
10.1-TJ).
O condomínio agravado deixou de apresentar contrarrazões (mov. 17-TJ).
É o relatório.


FUNDAMENTAÇÃO E
VOTO
ADMISSIBILIDADE
DO RECURSO
Admito o agravo uma vez que
é cabível – porque se volta
contra decisão proferida em
processo de execução, consoante o art. 1.015, parágrafo único, do CPC.
Além disso, o recurso é tempestivo e está preparado (mov. 1.2/1.3-TJ).
Conheço do recurso, de conseguinte.
MÉRITO RECURSAL
A controvérsia recursal cinge-se
basicamente
em aferir
se:
a)-
a agravante é parte legítima para figurar no polo passivo da execução;
b)-
a dívida condominial é exigível ou não, diante de uma suposta ausência de posse do imóvel pela agravante;
c)-
o título executivo é certo, líquido e exigível; e
d)-
a penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel é cabível.
Pois bem.
Analisando as razões recursais da agravante, observo que a maioria de suas alegações (ilegitimidade passiva; inexigibilidade da dívida; e
inexistência de título
executivo certo, líquido e exigível) tem como fundamento principal o fato de que ela não estaria em posse do bem imóvel objeto das taxas condominiais cobradas na presente execução.
E, em razão da alegada ausência de posse, a agravante sustenta que seria aplicável ao caso a tese firmada no Tema 886 do STJ, a qual exigiria a imissão de posse como requisito para definir a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais.
Ocorre que a referida tese foi firmada com o intuito de definir a responsabilidade por dívidas condominiais
na hipótese de alienação da unidade, ou seja, se ela seria do promitente vendedor ou do promissário comprador.
Veja-se:
Tema Repetitivo 886
Questão submetida a julgamento: Controvérsia sobre quem tem legitimidade - vendedor ou adquirente - para
responder por dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade, notadamente quando se tratar de compromisso de compra e venda não levado a registro.
Tese Firmada:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
No entanto,
o presente caso não trata de hipótese de alienação do imóvel, sequer tendo havido contrato de compra e
venda entre as partes, inexistindo, portanto, as figuras do
promitente vendedor ou do promissário comprador.
Na verdade, como bem pontuou o d. Magistrado singular, a agravante aderiu
voluntariamente ao contrato de construção do Condomínio Edifício CONTEMPORANEUM Prime
Residence,
por meio de regime de administração ou a “preço de custo”, conforme se depreende
da carta de adesão acostada aos autos (mov. 1.5).

Tal modalidade contratual encontra respaldo
na
Lei nº 4.591/64, cujos artigos 58 e seguintes preveem, expressamente, que os condôminos, ao aderirem ao empreendimento, assumem solidariamente a execução da obra e as respectivas obrigações financeiras, suportando o pagamento dos custos da construção proporcionalmente às suas respectivas frações ideais.

No modelo de construção por administração, os adquirentes não figuram como meros consumidores de unidades imobiliárias prontas, mas sim como coproprietários e coexecutores da obra, participando diretamente das decisões e da gestão do empreendimento.

Trata-se de vínculo contratual de natureza específica, distinto da incorporação tradicional por empreitada ou venda futura, em que o incorporador
permanece responsável pelos riscos e obrigações até a efetiva entrega do imóvel.
Nesta
situação,
é o próprio condômino quem, desde o início, assume as obrigações e encargos inerentes ao empreendimento.
Ou seja, tendo a carta de adesão sido assinada pela agravante em 16/02/2012, qualquer obrigação posterior a esta data (o que
inlcui
os débitos cobrados na presente execução) estaria vinculada a ela, independentemente da imissão em posse.
Portanto, o Tema 886 do STJ não é aplicável ao presente caso, sendo que a eventual ausência de posse não pode ser
imputada ao condomínio,
mas
sim ao
próprio inadimplemento
da agravante.
Nesse sentido:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. PRELIMINAR DE CONEXÃO REJEITADA. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. AUSÊNCIA DE POSSE DECORRENTE DE INADIMPLEMENTO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 886 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame.
1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente Ação de Cobrança de cotas condominiais relativas à unidade 202, Bloco 01, do Edifício Jardins Apipucos, inadimplidas a partir de novembro de 2017, no valor inicial de R$ 60.878,04. O Apelante sustentou ilegitimidade passiva e inexistência de obrigação em razão da ausência de posse do imóvel, sob o argumento de que a responsabilidade seria da construtora.
(...)
III. Questão em discussão.
3. A discussão central é saber se o Apelante, como proprietário de unidade construída sob regime de administração, tem obrigação de pagar cotas condominiais, ainda que não tenha sido imitido na posse do imóvel, e se seria aplicável ao caso o entendimento fixado no Tema 886 do c. STJ.
IV. Razões de decidir.
4. O regime de construção por administração impõe aos condôminos a responsabilidade direta pela execução da obra e pelas
obrigações financeiras dela decorrentes, na proporção da fração ideal, conforme previsão expressa da Lei nº 4.591/64.

5. O Apelante aderiu ao contrato de construção, firmando compromisso expresso de participação no custeio do empreendimento, inclusive após a conclusão das obras, como previsto na convenção condominial.
6. A ausência de posse não decorre de fato imputável ao condomínio, mas do próprio inadimplemento do Apelante, que deixou de pagar as parcelas ajustadas, circunstância que levou a não entrega do imóvel.
7. O Tema 886 do c. STJ trata de hipóteses de promessa de compra e venda de imóvel, com inadimplemento imputável à incorporadora, e visa proteger o promitente comprador
que não detém a posse por motivos alheios à sua vontade. Tal entendimento não se aplica ao presente caso, em que o Apelante integra, desde a origem, a estrutura do empreendimento, na condição de coproprietário e coexecutor da obra.
8. A obrigação condominial, de natureza
propter
rem, incide sobre o titular da fração ideal, independentemente da posse ou fruição do imóvel.
V. Dispositivo e tese.
9. Recurso improvido. Sentença mantida.
(TJPE -
Apelação Cível 0032409-31.2019.8.17.2001, Rel. CANDIDO JOSE DA FONTE SARAIVA DE MORAES, Gabinete do Des. Cândido
José da Fonte Saraiva de Moraes, julgado em 07/07/2025)
Ademais, o condomínio agravado demonstrou que as chaves se encontram à disposição da agravante desde outubro/2019 (mov. 9.2), não tendo ela apresentado qualquer justificativa para a recusa em recebê-las.
E, mesmo que na presente execução estejam incluídos débitos anteriores à disponibilização das chaves, tem-se que eles são posteriores à assinatura da carta de adesão, a qual – como já mencionado – representa o marco inicial de vinculação da aderente na modalidade contratual aqui discutida.
Assim, não há que se falar em ilegitimidade passiva ou inexigibilidade do débito/título em razão de a agravante não ter se imitido na posse do bem em questão.
Também não parece se sustentar a alegação de que a agravante teria sido excluída da associação por estar inadimplente desde
30/05/2014, pois apesar de o estatuto da associação prever tal possibilidade, em nenhum momento diz que a exclusão se dará de forma automática.
Veja-se (mov. 284.3):

E nos autos não há nenhum indício de que a alegada exclusão haveria ocorrido.
Por fim, como bem apontado na decisão agravada, a liminar deferida na ação de prestação de contas nº
0007188-79.2017.8.16.0017
se limitou a determinar o cancelamento de leilões
extrajudiciais dos direitos do imóvel, mas em nenhum momento vedou a
penhora ou expropriação
judicial
deles.
Assim sendo, não
há
ilegalidade na penhora dos direitos da agravante sobre o imóvel objeto dos autos.
Portanto, agiu corretamente
o
d. Magistrado
singular ao rejeitar a exceção de
pré-executividade.
Nessas condições,
VOTO
no sentido de
NEGAR PROVIMENTO
ao Agravo de Instrumento, mantendo
inalterada a decisão recorrida.
É como voto.