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DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. BEM DE FAMÍLIA. IMÓVEL LOCADO. RENDA DESTINADA À SUBSISTÊNCIA. IMPENHORABILIDADE. NULIDADE DOS ATOS EXPROPRIATÓRIOS. SUB-ROGAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.I. CASO EM EXAME1.1 Agravo de instrumento interposto em face de decisão que rejeitou exceção de pré-executividade oposta em execução de título extrajudicial, sob os fundamentos de preclusão temporal e inadequação da via eleita.1.2 Na exceção de pré-executividade, a executada sustentou a impenhorabilidade de imóvel residencial por se tratar de bem de família, a nulidade da arrematação por ausência de intimação regular e a invalidade da alienação por preço inferior ao valor de avaliação.1.3 A decisão agravada rejeitou integralmente o incidente, reconhecendo a ocorrência de preclusão e mantendo os atos constritivos e expropriatórios.1.4 No recurso, a agravante requereu a reforma da decisão para reconhecimento da impenhorabilidade do imóvel, declaração de nulidade da arrematação e concessão da gratuidade da justiça, posteriormente deferida no curso do processamento recursal.II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO2.1 Há três questões em discussão: (i) saber se as matérias suscitadas em exceção de pré-executividade, consistentes na impenhorabilidade do bem de família e em vícios dos atos expropriatórios, estão sujeitas à preclusão temporal; (ii) aferir se o imóvel penhorado ostenta a condição de bem de família impenhorável, ainda que locado a terceiros; e (iii) examinar quais os efeitos decorrentes do reconhecimento da impenhorabilidade sobre a arrematação realizada e sobre os valores despendidos pela exequente para quitação do financiamento imobiliário.III. RAZÕES DE DECIDIR3.1 A exceção de pré-executividade constitui meio processual adequado para arguição de matérias de ordem pública e de vícios cognoscíveis de ofício, especialmente aqueles relacionados aos requisitos da execução e à validade dos atos executivos, nos termos do art. 803, parágrafo único, do Código de Processo Civil.3.2 Não há prazo preclusivo para a suscitação, por simples petição, de matérias relativas à impenhorabilidade do bem de família e à validade dos atos executivos, razão pela qual deve ser afastado o reconhecimento da preclusão temporal.3.3 A proteção conferida pela Lei nº 8.009/1990 alcança o único imóvel residencial do devedor, inclusive quando submetido à alienação fiduciária e quando locado a terceiros, desde que a renda proveniente da locação seja revertida para a subsistência ou moradia da entidade familiar.3.4 A prova produzida demonstrou que o imóvel constrito constitui o único bem residencial da executada, pessoa idosa, aposentada, de baixa renda e acometida por neoplasia maligna, sendo a renda locatícia relevante para sua manutenção e subsistência.3.5 Configurados os requisitos previstos na Lei nº 8.009/1990 e na Súmula 486 do Superior Tribunal de Justiça, impõe-se o reconhecimento da impenhorabilidade do imóvel.3.6 A arrematação não se aperfeiçoou de forma definitiva, por ausência de assinatura do auto pelo magistrado, requisito exigido pelo art. 903, caput, do Código de Processo Civil para que o ato se torne perfeito, acabado e irretratável.3.7 Reconhecida a impenhorabilidade do bem de família, a penhora e os atos expropriatórios subsequentes são inválidos, impondo-se o retorno das partes ao estado anterior, com a desconstituição da arrematação.3.8 A despeito da nulidade dos atos expropriatórios, a conduta omissiva da executada contribuiu para a realização de despesas pela exequente, inclusive para quitação do saldo devedor do financiamento imobiliário e pagamento da comissão do leiloeiro.3.9 Para evitar enriquecimento sem causa e preservar a boa-fé objetiva, deve ser reconhecido o direito de sub-rogação da exequente relativamente aos valores pagos à instituição financeira, nos termos do art. 346, inciso II, do Código Civil, cabendo ao juízo da execução a apuração do montante devido.3.10 Reconhecida a impenhorabilidade do bem e a nulidade da arrematação, restam prejudicadas as demais alegações referentes ao preço da alienação e à regularidade da intimação para o leilão.3.11 O acolhimento parcial da exceção de pré-executividade autoriza a condenação da exequente ao pagamento de honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 1º, do Código de Processo Civil.IV. DISPOSITIVO E TESE4.1 Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar a decisão recorrida, acolher parcialmente a exceção de pré-executividade, reconhecer a impenhorabilidade do bem de família, declarar a nulidade dos atos expropriatórios, determinar o retorno ao status quo ante, reconhecer o direito de sub-rogação da exequente quanto aos valores pagos para quitação do financiamento e condenar a agravada ao pagamento de honorários advocatícios.4.2 Tese de julgamento: “A alegação de impenhorabilidade do bem de família pode ser suscitada em exceção de pré-executividade, sem sujeição à preclusão temporal, e alcança o único imóvel residencial locado a terceiros quando a renda auferida é destinada à subsistência da devedora. Reconhecida a proteção da Lei nº 8.009/1990 antes da consolidação da arrematação, impõe-se a nulidade dos atos expropriatórios, assegurado ao exequente o direito de sub-rogação pelos valores despendidos para quitação do financiamento imobiliário.”Dispositivos relevantes citadosConstituição Federal, art. 1º, III.Código Civil, arts. 346, II, e 574.Código de Processo Civil, arts. 85, § 1º, 297, 803, parágrafo único, 876, 889, 903, caput, 914, 915 e 917, § 1º.Lei nº 8.009/1990, arts. 1º e 5º.Lei nº 8.245/1991, arts. 46, § 1º, e 56, parágrafo único.Jurisprudência relevante citadaSuperior Tribunal de Justiça, Súmula 364; Súmula 486; REsp 2.062.315/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24.10.2023; REsp 2.181.378/DF, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 17.11.2025.

(TJPR - 17ª Câmara Cível - 0087673-39.2025.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADORA ANGELA MARIA MACHADO COSTA - J. 16.09.2026)