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Processo:

I. RelatórioInsurge-se o interessado em face da sentença proferida nos autos de suscitação de dúvida registral sob nº 0001607-85.2025.8.16.0055, em trâmite perante Juízo da Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial da Comarca de Cambará, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do Registro de Imóveis, mantendo a recusa do ingresso da escritura pública de compra e venda referente ao imóvel rural matriculado sob nº 6.491, integrante do projeto de reforma agrária “Unidos Venceremos I e II”, em razão da ausência de transferência da fração ideal vinculada às áreas comuns de reserva legal e preservação permanente (mov. 10.1/orig.).O apelante sustenta, em síntese, restar equivocada a decisão, visto que, ao julgar procedente a dúvida registral e manter a recusa do ingresso da escritura pública de compra e venda referente ao imóvel rural matriculado sob nº 6.491, deixou de observar que não há averbação de reserva legal na matrícula, de modo que eventual vinculação não pode ser oposta a terceiro de boa-fé, incidindo o princípio da concentração previsto na Lei nº 13.097/2015. Que a transação anterior envolvendo o mesmo imóvel foi registrada sem qualquer exigência correlata, em afronta à segurança jurídica e à isonomia, e a exigência formulada é impossível de ser cumprida, pois o vendedor não detém a propriedade das matrículas onde se situam as áreas de reserva. Assevera que, confiando no teor da matrícula e da escritura anterior, o apelante adquiriu de boa-fé o bem, não podendo ser prejudicado por obrigações de que não participou, razão pela qual requer o conhecimento e provimento do recurso, a fim de reformar a sentença e determinar o registro da escritura (mov. 17.1/orig.).Vindo os autos à esta Corte e determinada a intimação da Procuradoria de Justiça, a qual afirma estar correta a decisão, visto que a reserva legal constitui limitação legal de natureza propter rem, indissociável do lote principal, cuja alienação autônoma é vedada pelo art. 18 do Código Florestal, e que o princípio da concentração não tem o condão de afastar normas ambientais de ordem pública, prevalecendo a função socioambiental da propriedade prevista nos arts. 186 e 225 da Constituição Federal. Assevera que a matrícula do imóvel faz remissão expressa a registro anterior onde consta a instituição da reserva florestal, de modo que não se pode falar em ausência de publicidade, e que eventual registro pretérito realizado sem a devida exigência não gera direito adquirido nem pode servir de fundamento para perpetuar irregularidade, razão pela qual opina pelo conhecimento e desprovimento do recurso, a fim de ser mantida a sentença que julgou procedente a dúvida registral (mov. 12.1/AC), tornando os autos para exame.Eis, em síntese, o relatório.

II. FundamentosTrata-se de apelação interposta em face de sentença — proferida pelo magistrado Rafael da Silva Melo Glatzl —, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do Registro de Imóveis, mantendo a recusa do ingresso da escritura pública de compra e venda referente ao imóvel rural matriculado sob nº 6.491, integrante do projeto de reforma agrária “Unidos Venceremos I e II”, em razão da ausência de transferência da fração ideal vinculada às áreas comuns de reserva legal e preservação permanente (mov. 10.1/orig.).Presentes os pressupostos extrínsecos de admissibilidade — tempestividade, sem preparo, regularidade formal e inexistência de fato impeditivo —, e intrínsecos — legitimidade, interesse e cabimento — merece ser conhecido o presente recurso, com efeito suspensivo, por não se tratar de nenhuma das exceções previstas no § 1º, do artigo 1.012 do Código de Processo Civil/15.A controvérsia recursal consiste em definir se é possível o registro da escritura pública de compra e venda sem a transferência da fração ideal vinculada às áreas de reserva legal, confrontando-se a proteção ao adquirente de boa-fé e o princípio da concentração com a função socioambiental da propriedade.Pois bem.A reserva legal, definida no art. 3º, III, da Lei nº 12.651/2012 (Código Florestal), corresponde à área localizada no interior de cada imóvel rural, destinada à conservação dos recursos naturais, ao equilíbrio ecológico e ao cumprimento da função socioambiental da propriedade, exigida constitucionalmente (art. 186, II, e art. 225, §1º, III, da CF). Sua importância prática reside em assegurar que a exploração da área se harmonize com a preservação ambiental, garantindo que os imóveis rurais cumpram sua função social e evitando a fragmentação predatória do espaço rural. Por isso, a lei veda sua alienação autônoma ou desvinculação do lote principal, salvo autorização expressa do órgão ambiental competente (art. 18 do Código Florestal).Cuida-se de obrigação de natureza propter rem, que acompanha o imóvel e se transfere automaticamente a cada novo adquirente, independentemente de manifestação de vontade ou de averbação registral. O Superior Tribunal de Justiça consolidou, de forma reiterada, o entendimento de que as obrigações ambientais se vinculam ao bem e podem ser exigidas do atual titular da propriedade. No Tema Repetitivo 1204, fixou-se que tais deveres podem ser cobrados, à escolha do credor, do proprietário ou possuidor atual, de qualquer dos anteriores ou de ambos, ressalvada apenas a hipótese de o alienante ter cessado seu direito real antes da causação do dano e não ter concorrido para ele. Na mesma linha, a Súmula nº 623 do STJ estabelece que “as obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores, à escolha do credor”.Com efeito, a obrigação de conservação é automaticamente transferida do alienante ao adquirente, independentemente de este ter contribuído para o dano ambiental. O novo proprietário que adquire imóvel sem cobertura florestal recebe a coisa em estado de permanente violação da legislação ambiental e, até que a vegetação nativa seja recomposta, permanece em descumprimento continuado das disposições do Código Florestal. A obrigação de demarcar, averbar e restaurar a área de reserva legal (ARL) constitui, portanto, verdadeira limitação administrativa ao uso da propriedade privada, estabelecida para tutelar e preservar o meio ambiente em favor das presentes e futuras gerações. Cuida-se de dever jurídico que se transfere automaticamente com a transferência do domínio, podendo ser imediatamente exigível do proprietário atual, independentemente da boa-fé do adquirente ou da existência de outro nexo causal direto com o dano ambiental.No caso concreto, o imóvel matriculado sob nº 6.491 integra o projeto de assentamento “Unidos Venceremos I e II”, no qual se instituiu, além dos lotes produtivos de uso individual, áreas comuns destinadas à reserva legal e de preservação permanente, em regime de condomínio entre os beneficiários. A escritura pública apresentada pelo apelante limitou-se à alienação do lote principal, omitindo a transferência da fração ideal correspondente nas áreas ambientais, indispensável para a manutenção do equilíbrio jurídico-funcional do assentamento. Essa omissão contraria tanto a estrutura fundiária do projeto quanto a legislação ambiental, desnaturando a própria configuração do imóvel rural como unidade dotada de função socioambiental.A alegação de que inexiste averbação da reserva legal na matrícula do lote não se sustenta. Ainda que não houvesse publicidade registral formal, a vinculação às áreas comuns de preservação decorre diretamente da lei e do título constitutivo do assentamento, não podendo ser afastada pelo princípio da concentração registral (Lei nº 13.097/2015). Esse princípio protege o adquirente de boa-fé contra situações obrigacionais ou processuais não averbadas, como penhoras e ações judiciais, mas não afasta restrições de ordem pública, como as ambientais, que possuem prevalência absoluta e são irrenunciáveis.Não procede, também, a invocação de isonomia com base em registro pretérito realizado em 2022 sem a exigência ora imposta. O regime registral é pautado pelo princípio da legalidade estrita, e eventual falha anterior não gera direito adquirido, nem vincula o serviço a reiterar erro, sob pena de perpetuar situação contrária ao ordenamento jurídico. Como já decidiu o STJ, em matéria ambiental e registral, não se admite a invocação da proteção da boa-fé para validar negócios que desconsiderem restrições de caráter legal e cogente.Diante disso, a recusa registral se mostra correta, porquanto amparada nos arts. 18 do Código Florestal, 176 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), bem como nos princípios da especialidade e da continuidade registral. A preservação do meio ambiente e a função socioambiental da propriedade, valores constitucionais de máxima relevância, devem prevalecer sobre interesses particulares, impondo-se a manutenção da sentença que julgou procedente a dúvida e, consequentemente, a negativa de registro da escritura apresentada pelo apelante.III. Conclusão ANTE AO EXPOSTO, nego provimento à apelação interposto pelo interessado, nos termos da fundamentação supra.É o voto.