Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

I – RELATÓRIO Vistos, discutidos e relatados estes autos de apelação cível interposta contra sentença, proferida em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, que julgou improcedentes os pedidos deduzidos (evento 306.1). Em suas razões de inconformismo, argumenta o apelante que: a) a sentença incorreu em error in judicando ao considerar justificável a demora superior a um ano para a entrega da escritura do imóvel, quando o contrato previa prazo máximo de 180 dias (90 dias prorrogáveis por igual período), sem qualquer prova de que o comprador tenha concorrido para o atraso; b) o prazo contratual foi efetivamente descumprido, uma vez que o protocolo do pedido judicial de retificação de área ocorreu apenas 120 dias após a celebração do contrato, e o requerimento junto à COHAPAR somente foi realizado quase um ano depois, dados constantes dos próprios documentos acostados pelos apelados; c) a sentença ignorou o depoimento do sócio da imobiliária que, na primeira audiência de instrução, admitiu que o comprador desconhecia a necessidade de retificação perante a COHAPAR, tendo alterado essa versão na segunda audiência, contradição que deveria ter sido valorada com cautela; d) os apelados violaram o dever contratual de informação, ao prestar ao comprador apenas comunicações genéricas e sem respaldo documental quanto ao andamento da regularização, configurando descumprimento da boa-fé objetiva prevista nos artigos 421 e 422 do Código Civil; e) a promessa de resolução do inventário em 90 dias por profissional do ramo imobiliário, quando o inventário foi, de fato, processado judicialmente, configura propaganda enganosa que induziu o apelante ao erro na contratação; f) a sentença é contraditória ao afastar as penalidades contratuais devidas pelos vendedores pelo atraso e, ao mesmo tempo, admitir a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor do comprador, prevista no parágrafo terceiro da cláusula V do contrato, impondo ônus unilateral ao apelante; g) a manutenção do contrato em benefício dos vendedores inadimplentes configura enriquecimento sem causa, vedado pelo artigo 884 do Código Civil; h) a impossibilidade de obter a escritura impediu o apelante de acessar financiamento para construção de moradia no terreno, gerando dano material e moral presumido pela frustração do direito à moradia, agravado pelo fato de o apelante suportar encargos com aluguel durante todo o período de espera (evento 325.1). Nas contrarrazões, argumenta-se que: a) o atraso na entrega da documentação foi justificável, pois a regularização dependia do andamento de órgãos públicos externos, não sendo imputável exclusivamente aos apelados, que teriam cumprido tudo o que estava ao seu alcance para concluir a regularização no prazo; b) o apelante tinha pleno conhecimento, desde a celebração do contrato, da irregularidade do imóvel, circunstância que afasta qualquer alegação de vício de consentimento ou de violação à boa-fé na contratação; c) não há que se falar em relação consumerista ou em propaganda enganosa, tendo em vista que os imprevistos surgidos no curso da regularização eram inevitáveis e decorriam das particularidades do imóvel, não de conduta dolosa ou negligente dos vendedores; d) o apelante e seu filho admitiram ter acesso ao imóvel e optaram voluntariamente por não ocupá-lo, de modo que a ausência de uso do bem não pode ser atribuída aos apelados nem gerar pretensão indenizatória; e) as razões recursais são contraditórias com o depoimento prestado pelo próprio apelante em audiência de instrução, ocasião em que declarou dispor do valor total para quitação do negócio, sem necessidade de financiamento, o que contradiz a alegação recursal de que precisava da escritura para obter crédito para construção; f) o recurso de apelação é manifestamente protelatório, pois o apelante não impugnou especificamente os fundamentos da sentença recorrida e sustentou alegações incompatíveis com sua própria narrativa em juízo, configurando litigância de má-fé nos termos dos artigos 79 e 80 do Código de Processo Civil, sendo cabível a condenação em multa, indenização e honorários advocatícios (evento 331.1). É o relatório.

II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO II.I – DA ADMISSIBILIDADE RECURSAL Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se do recurso interposto. Em sede de contrarrazões, contudo, postulam os apelados a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, aduzindo hipossuficiência econômica. As contrarrazões constituem peça de função processual exclusivamente impugnativa, destinada a rebater as razões do recurso interposto pela parte contrária, nos termos do artigo 1.010, § 1º, do Código de Processo Civil. Não se prestam, portanto, à dedução de pedidos novos, entre os quais o de concessão de benefício que sequer foi postulado ou deferido no primeiro grau de jurisdição. Neste sentido:
Direito processual civil. Apelação cível. Ação de rescisão contratual e indenização por danos morais. Indeferimento de petição inicial. Recurso provido. I. Caso em exame1. Apelação cível visando a reforma de sentença que indeferiu a petição inicial em ação de rescisão contratual, ressarcimento de valores e indenização por danos morais, sob a alegação de ausência de cálculo discriminado dos valores pleiteados, com a parte autora afirmando ter investido R$188.585,15 em debêntures da empresa ré, mas sem conseguir comprovar os rendimentos devido à indisponibilidade do sistema da ré, que está sendo investigada por irregularidades.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é possível o deferimento da justiça gratuita à ré/apelada, considerando o pedido formulado em contrarrazões;e se o indeferimento da petição inicial em ação de rescisão contratual, ressarcimento de valores e indenização por danos morais foi correto, considerando a alegação de insuficiência de documentos para comprovar os valores pleiteados pela parte autora.III. Razões de decidir3. Não comporta conhecimento o pedido de concessão da assistência judiciária gratuita formulado pela parte apelada apenas em sede de contrarrazões, em virtude da inadequação do instrumento.[...]7. Ônus sucumbenciais e fixação de honorários recursais prejudicados, ante a cassação da sentença.IV. Dispositivo e tese8. Apelação conhecida e provida, cassando a sentença e determinando o retorno dos autos à instância ordinária para prosseguimento.Tese de julgamento: a) As contrarrazões são meio inadequado para veiculação de pedido de concessão da justiça gratuita. b) [...] Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 1.010, 320, 485, I, e 99, caput.Jurisprudência relevante citada: [...] (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0044602-18.2024.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: ANDREI DE OLIVEIRA RECH - J. 09.09.2025).
Ante a inadequação da via eleita, não se conhece do pedido de concessão da gratuidade da justiça formulado nas contrarrazões.
II.II – DO DESCUMPRIMENTO DE PRAZO CONTRATUALMENTE PACTUADO Conforme se extrai dos autos, em 6-8-2015, o apelante celebrou contrato de compromisso de compra e venda com os apelados, tendo por objeto lote de terreno urbano pelo valor total de R$ 145.000,00, com pagamento imediato de R$ 45.000,00 a título de sinal, ficando o saldo remanescente de R$ 100.000,00 condicionado à efetivação da transferência da escritura (evento 23.1 - origem). O instrumento estipulou prazo de 90 dias para a regularização documental, admitindo prorrogação em razão de trâmites normais dos órgãos competentes. A mesma cláusula, em seu parágrafo quarto, facultou expressamente a qualquer das partes considerar o contrato rescindido caso decorrido o prazo sem a entrega da documentação, desde que ausente motivo justo e empenho efetivo na resolução da pendência. A controvérsia central reside em definir se a demora verificada configura mora injustificada dos apelados ou hipótese legítima de extensão do prazo por circunstância alheia à sua vontade. Para esse fim, é indispensável reconstituir a linha do tempo dos fatos, a partir dos próprios documentos produzidos (eventos 23.3 a 23.5 - origem): em 6-8-2015, as partes assinam o contrato, com prazo de 90 dias para regularização, prazo este que se encerraria, portanto, em 4-11-2015. Em 4-12-2015, já transcorridos 120 dias da assinatura do contrato, os apelados protocolam o pedido judicial de retificação de área do imóvel. Nenhuma providência havia sido adotada perante qualquer órgão público durante o prazo contratualmente pactuado. Em 3-6-2016, quase dez meses após a celebração do negócio e mais de seis meses após o vencimento do prazo inicial, os apelados formalizam o requerimento de retificação junto à COHAPAR, órgão cuja intervenção se revelou indispensável para a conclusão da regularização. Essa cronologia é juridicamente determinante. A cláusula contratual que admite a extensão do prazo em razão de trâmites dos órgãos públicos pressupõe, logicamente, que os vendedores tenham dado início aos procedimentos necessários dentro do prazo avençado. A demora dos órgãos públicos subsequente à regular provocação dos vendedores é circunstância que, em tese, poderia justificar o atraso; a inércia dos próprios vendedores em deflagrar esses procedimentos, porém, não encontra amparo na mesma cláusula. Admitir interpretação diversa seria esvaziar por completo a força vinculante do prazo contratualmente fixado, convertendo a cláusula de extensão em salvo-conduto para o inadimplemento. A distinção entre a demora dos órgãos públicos depois de regularmente provocados e a demora dos próprios vendedores em provocar esses órgãos é, portanto, decisiva para o deslinde da causa. Neste sentido:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES EM DECORRÊNCIA DE INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. SENTENÇA MANTIDA. I. Caso em exame1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de resolução contratual cumulada com restituição de valores e lucros cessantes.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se houve inadimplemento contratual por parte da construtora, capaz de justificar a resolução do contrato e a restituição dos valores pagos pelo Autor, ou se o atraso na entrega do imóvel decorreu de caso fortuito ou força maior. III. Razões de decidir3. Contrato celebrado após o início da pandemia. Apelante ciente das circunstâncias excepcionais vigentes à época da contratação. Atividade de construção civil que foi considerada essencial. Ausência de comprovação de nexo causal entre a pandemia e o atraso na entrega do empreendimento.4. Ausência de comprovação de deliberação dos condôminos quanto à prorrogação do prazo de entrega da obra. Ata de assembleia que não mencionou expressamente a prorrogação de entrega da obra. Ausência de deliberação formal dos condôminos nesse sentido.5. Atraso na entrega do empreendimento imputado à Apelante. Inaplicabilidade de excludente de responsabilidade por ausência de caso fortuito ou força maior e não comprovação de prorrogação do prazo de entrega. 6. Multa contratual mantida. Apelante que não apresentou justificativas aptas a afastar a incidência da penalidade ou a justificar sua redução.IV. Dispositivo e tese7. Apelação cível conhecida e desprovida, mantendo inalterada a r. sentença recorrida, com a majoração dos honorários advocatícios.Tese de julgamento: A ocorrência de força maior não exime a construtora da responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel, quando o contrato foi firmado com ciência das condições adversas e não há comprovação de que tais fatores impactaram de forma efetiva o cronograma da obra._________Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 360, 361 e 393; Lei nº 13.786/2018, art. 67-A, II; CPC/2015, arts. 85, § 1º, e 373, II.Jurisprudência relevante citada: [...] .RECURSO NÃO PROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0023709-83.2023.8.16.0019 - Ponta Grossa - Rel.: LUCIANA CARNEIRO DE LARA - J. 04.11.2025).
Corrobora essa conclusão o fato de que, na primeira audiência de instrução, o sócio da empresa imobiliária admitiu espontaneamente que o comprador não tinha ciência da necessidade de retificação perante a COHAPAR (evento 108.1 - origem), tendo alterado essa versão apenas na segunda audiência de instrução (evento 263.1 - origem). A declaração inicial, por ser a mais próxima dos fatos e por ter sido prestada sem preparação defensiva, possui valor probatório que não poderia ser desconsiderado sem fundamentação específica. O dever de informação, expressão da boa-fé objetiva consagrada nos artigos 421 e 422 do Código Civil, impõe ao vendedor a obrigação de comunicar ao comprador, de forma clara e tempestiva, todos os obstáculos relevantes que possam impactar o cumprimento do contrato. A omissão quanto à necessidade de retificação junto à COHAPAR, procedimento que se revelou determinante para a regularização do imóvel, configura violação a esse dever. Reconhecida a mora contratual dos apelados, impõe-se a rescisão do contrato por culpa dos vendedores, com os consectários legais e contratuais, tal como delineados na Súmula n.º 543 do Superior Tribunal de Justiça, acrescidos de correção monetária pelo IPCA desde a data do efetivo pagamento até citação, a partir da qual incidirá a taxa Selic. Quanto à multa contratual, o próprio instrumento prevê expressamente a incidência de penalidade pelo descumprimento do prazo de entrega da documentação (evento 23.1 - origem). Constatada a mora dos apelados, a aplicação da cláusula penal é medida que decorre da própria avença, não podendo ser afastada sem que se demonstre sua abusividade ou desproporcionalidade, o que não se verifica no caso concreto. Condena-se, portanto, os apelados ao pagamento da multa contratualmente pactuada, na forma e no percentual previstos no instrumento (evento 23.1, item VI - origem), incidindo sobre o valor do sinal já corrigido monetariamente. É o que se delibera acerca da quaestio.
II.III – DO DANO MORAL INDENIZÁVEL O apelante postula, ainda, indenização por danos morais, sustentando que a frustração do direito à moradia e os encargos suportados durante o período de espera configurariam lesão à sua esfera extrapatrimonial. O dano moral é aquele que atinge o ofendido em seu íntimo como pessoa, não se relacionando com o seu patrimônio. É lesão que integra os direitos da personalidade, como a honra e a dignidade, de acordo com os artigos 1º, III, e 5º, V e X, da Constituição Federal. O indivíduo é afetado na sua subjetividade, gerando sentimento de sofrimento e dor, em razão dos incômodos que transformam de forma realmente negativa o seu cotidiano. Trata-se da aplicação do preceito de que ninguém tem o direito de causar prejuízo a outrem, sob pena de ser obrigado a reparar o dano cometido, conforme dispõem os artigos 186 e 927 do Código Civil. Contudo, é necessário analisar, na situação em concreto, se os fatos narrados pela parte autora são deveras geradores de indenização pelos danos causados, consubstanciando evento extraordinário. O apelante aguardou por mais de um ano a regularização de um imóvel pelo qual havia desembolsado R$ 45.000,00 a título de sinal, sem receber informações precisas sobre o andamento dos procedimentos, sem ter sido comunicado sobre a necessidade de retificação perante a COHAPAR e sem perspectiva concreta de conclusão do negócio. Durante todo esse período, permaneceu privado da possibilidade de dar destinação definitiva ao bem, suportando encargos financeiros paralelos, incluindo despesas com moradia, enquanto aguardava a escrituração de terreno pelo qual já havia efetuado pagamento substancial. Trata-se de situação que, pela sua duração, pela omissão informacional dos apelados e pela relevância do bem jurídico envolvido, ultrapassa o dissabor contratual comum e atinge a esfera da dignidade do apelante de forma juridicamente relevante. Neste sentido:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO – CULPA DA CONSTRUTORA – ENTRAVES JUNTO AO REGISTRO DE IMÓVEL QUE INVIABILIZARAM A CONTRATAÇÃO DE FINANCIAMENTO PELOS AUTORES – INDIVIDUALIZAÇÃO DE MATRÍCULA QUE INCUMBIA À RÉ – CLÁUSULA PENAL DEVIDA – DANO MORAL CONFIGURADO – FRUSTRAÇÃO DE EXPECTATIVA QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR – PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS – QUANTUM INDENIZATÓRIO REDUZIDO EM OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 1ª Câmara Cível - 0017375-20.2015.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR GUILHERME LUIZ GOMES - J. 10.08.2021).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ANOTAÇÃO DE PENHORA NA MATRÍCULA. FIXAÇÃO DE PRAZO PARA LEVANTAMENTO DA RESTRIÇÃO E REGULARIZAÇÃO DO BEM (INDIVIDUALIZAÇÃO E AVERBAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES NELE EXISTENTES). DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA VENDEDORA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA RÉ. [...] 2. PEDIDO DE AFASTAMENTO DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INSUBSISTÊNCIA. PRESENÇA DO NEXO DE CAUSALIDADE ENTRE A AÇÃO/OMISSÃO DA RÉ E OS DANOS CAUSADOS À AUTORA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL QUE NÃO DECORREU DO TEMPO QUE O JUDICIÁRIO LEVOU PARA DETERMINAR A BAIXA DA RESTRIÇÃO AVERBADA. ATRASO IMPUTADO EXCLUSIVAMENTE À VENDEDORA. - Uma vez demonstrado o nexo de causalidade entre a ação/omissão da requerida e os danos causados à autora, cabível a fixação de indenização por danos morais. - Se a vendedora se comprometeu contratualmente a regularizar o imóvel (individualizar o bem e averbar as construções nele existentes) e a outorgar a escritura do imóvel livre de quaisquer ônus e não o fez até os dias atuais, deve arcar com a indenização pelos danos morais que a sua conduta causou à compradora, sendo descabido imputar-se a responsabilidade ao Judiciário em razão do tempo por ele levado para a baixa de restrição averbada na matrícula imobiliária. 3. VALOR DA INDENIZAÇÃO. FIXAÇÃO EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). MANUTENÇÃO. QUANTIA QUE ATENDE O CARÁTER REPARATÓRIO-SANCIONATÓRIO DA INDENIZAÇÃO. - Segundo entendimento exarado pelo Superior Tribunal de Justiça, a fixação do valor da indenização por danos morais “deve levar em consideração parâmetros como a capacidade econômica dos ofensores, as condições pessoais das vítimas e o caráter pedagógico e sancionatório da indenização (...)” (REsp nº 1677957/PR, Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJ: 24.04.2018). - Considerando as peculiaridades do caso, de se concluir pela manutenção do valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), o qual atende o caráter reparatório-sancionatório da indenização. [...] (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0015144-29.2016.8.16.0035 - São José dos Pinhais - Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA - J. 13.02.2019).
Presente o dano moral, passa-se à fixação do valor da indenização. O arbitramento deve observar os critérios da proporcionalidade e da razoabilidade, considerando a extensão do dano, a capacidade econômica das partes, o caráter pedagógico da condenação e a vedação ao enriquecimento sem causa. Ponderadas essas balizas, fixa-se a indenização por danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com correção monetária pelo IPCA a partir desta data e juros moratórios desde a citação, observado o artigo 406 do Código Civil.
II.IV – DA CONCLUSÃO Diante das premissas alinhavadas, a solução a ser adotada no caso consiste no conhecimento e no provimento do recurso. Como consequência, redistribuem-se os ônus sucumbenciais para que sejam arcados integralmente pela parte apelada, observada a regra de distribuição prevista no artigo 86 do Código de Processo Civil. É como voto.
III – DECISÃO