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Processo:

I – RELATÓRIO.
Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto contra a sentença proferida em ação de “Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores e Indenização por Danos Morais” ajuizada por Erick Yamamoto em face de HRH Ilha do Sol Empreendimentos Imobiliários SPE S/A.Para elucidar os fatos controvertidos, por brevidade, reporto-me ao relatório da sentença (mov. 89.1), que bem reproduz o que importa para solucionar a lide:
“ERICK YAMAMOTO ajuizou ação declaratória de rescisão de contrato cumulada com indenização por danos materiais e morais em face de HRH Ilha do Sol Empreendimentos Imobiliários SPE S.A, alegando, para tanto, que:a) dia 09 de fevereiro de 2021, celebrou um Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária no empreendimento "Residence Club at The Hard Rock Hotel Ilha do Sol," no valor de R$ 70.900,00, sob o regime de multipropriedade, visando à aquisição de 1/26 (um vinte e seis avos) da Unidade Autônoma Compartilhada (UAH) AP-17925;b) o prazo de entrega, inicialmente previsto para 31 de dezembro de 2022, foi prorrogado unilateralmente pela Ré, sem oferecer ao Autor qualquer compensação ou solução adequada, a nova previsão de entrega foi postergada para dezembro de 2024;c) adimpliu todas as parcelas até a data do presente pedido de cancelamento do contrato, já tendo desembolsado o montante de R$48.061,28 (quarenta e oito mil, sessenta e um reais e vinte e oito centavos);d) tentou realizar o distrato do contrato. Contudo, a Ré informou que, em caso de distrato, seriam aplicadas as penalidades contratuais, consistindo em uma multa de 25% e retenção da taxa de corretagem de 6%;e) é devida a aplicação da multa contratual de 25% estipulada na cláusula 21ª do contrato;f) é devido lucros cessantes correspondentes ao aluguel do imóvel;g) devido dano moral no importe de R$10.000,00;Pediu, com isso, a aplicação do CDC com a inversão do ônus da prova.Ainda, pugnou rescisão do contrato e condenação da parte ré ao pagamento por danos materiais e morais. Juntou documentos (ref. 1.2 a 1.13).A decisão inicial determinou a citação da parte ré para apresentar defesa (ref. 27.1).A decisão de ref. 48.1 indeferiu a tutela antecipada.A demandada HRH Ilha do Sol Empreendimentos Imobiliários apresentou defesa (ref. 56.1), alegando para tanto que:a) ausência de mora, em razão de fortuito externo, como incêndio ocorrido e pandemia;b) rescisão por culpa exclusiva da parte autora;c) deve ocorrer a retenção dos valores conforme contrato;d) inaplicabilidade de multa contratual;e) ausência de dever de indenizar lucros cessantes e dano moral;Pediu, com isso, a improcedência do feito. Juntou documentos (ref. 56.1 a 56.15).A parte autora apresentou réplica à contestação (ref. 60.1), refutando os argumentos lançados pela parte ré, reafirmando o contido na exordial, juntando documentos.”
Foi então proferida a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, nos seguintes termos:
“Dispositivo.Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, acolho parcialmente a pretensão exordial, motivo pelo qual:a) determino a resolução do contrato de compra e venda objeto da presente lide, com o retorno das partes ao status quo ante;b) condenar a parte ré ao pagamento de R$48.061,28 (quarenta e oito mil e sessenta e um reais e vinte e oito centavos) na data do ajuizamento do feito e as que venceram no andamento da lide, devendo tal importe ser atualizado pelo IGP-M (índice ajustado no contrato), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação (ajustado em contrato), nos termos da fundamentação;c) condenar a parte ré à multa de 25% sobre o valor pago pela parte autora, devidamente atualizado, nos exatos termos da fundamentação.Em razão da sucumbência, condeno às partes, ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, os quais, com fundamento no artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, fixo em 10% sobre o valor da condenação.Caberá à parte autora arcar com 35% das verbas sucumbenciais, enquanto a parte ré arcará com os 65% restantes, vedada a compensação.”
Opostos declaratórios por ambas as partes (movs. 65.1 e 67.1), foram rejeitados (mov. 74.1).Ainda inconformada, a Ré apelou (mov. 80.1) sustentando a inaplicabilidade do CDC ao caso, pois o Apelado não comprovou que adquiriu o empreendimento para lazer, concluindo que não é destinatário final do produto adquirido. Aduziu, também, a ausência de mora, já que o atraso na finalização das obras decorreu de caso fortuito, decorrente da pandemia de Covid-19 e de melhorias no empreendimento, o que afasta a sua condenação ao pagamento de multa por atraso. No entanto, caso mantida a penalidade, destacou que deve ser observada a previsão contratual que estipula a multa em 10% do valor do contrato. Contudo, apontou que a penalidade somente é devida para adquirentes adimplentes, sob pena de ensejar o enriquecimento sem causa. Argumentou, também, que, como a rescisão se deu por culpa do adquirente, é devida a retenção de 25% dos valores pagos, além da comissão de corretagem. Assim, com base nesses argumentos, requereu a reforma da sentença e o prequestionamento da matéria.Com as contrarrazões da Requerida (mov. 84.1), subiram os autos, vindo-me conclusos. Subiram os autos e vieram-me conclusos.É a breve exposição.

II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO.
Presentes os pressupostos de admissibilidade conheço do recurso, passando a análise dos temas nele aduzidos.
1. – Quanto à incidência do CDC.
Sustenta a Ré-apelante a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso dos autos sob a alegação de que o Autor-apelado não pode ser considerados consumidores, já que “o empreendimento comercializado pela Recorrente HRH trata-se de empreendimento do qual inúmeros investidores adquirem como meio de investimento.”.Sem razão.É que, muito embora o Autor possa ceder o uso da cota de unidade hoteleira autônoma adquirida, não há nada nos autos que indique que a adquiriu com finalidade exclusiva de investimento, sequer sendo possível presumir esse intuito. Assim, considerando que a tese da Ré se funda em alegações absolutamente genéricas, é de ser mantida a incidência do Código de Defesa do Consumidor ao caso, já que as partes se enquadram no conceito de consumidor e fornecedor.Em sentido semelhante:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. MULTIPROPRIEDADE. UNIDADE HOTELEIRA. APLICAÇÃO DO CDC. PARTES QUE SE ENQUADRAM NOS CONCEITOS DE FORNECEDOR E CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO COMPROVADO. ALTERAÇÕES UNILATERAIS NO CRONOGRAMA E NA NATUREZA DO EMPREENDIMENTO. VIOLAÇÃO AO ART. 51, IX E XIII, DO CDC. AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL COM OS JUROS DE MORA. ESCOPOS DIVERSOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA DO INCC ATÉ O PRAZO CONTRATUAL DE CONCLUSÃO DA OBRA. APÓS, INCIDÊNCIA DO IGP-M/FGV. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A relação estabelecida entre as partes é de consumo, considerando que se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor (arts. 2º e 3º do CDC). O fato de se tratar de unidade hoteleira em regime de multipropriedade não afasta a aplicação do CDC, mormente quando inexiste indícios de que os compradores não são os destinatários finais. (...) 7. Recurso não provido com fixação de honorários advocatícios recursais (art. 85, § 11, do CPC).”. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0001086-11.2021.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR FABIO MARCONDES LEITE -
J. 19.06.2023)
Logo, fica desprovido o apelo neste ponto.
2. – Com relação a alegada ausência de mora.
Requer a Ré-apelante, ainda, a reforma da sentença para afastar sua condenação ao pagamento de multa por atraso ao argumento de que não incorreu em mora, já que o atraso na entrega do empreendimento decorre de hipóteses de caso fortuito e força maior (advento da pandemia), bem como de alterações no projeto do empreendimento, que, além de serem de seu conhecimento, beneficiam o Autor, já que contribuem para a valorização da unidade.Igualmente, sem razão.Conforme se extrai do contrato firmado entre as partes (mov. 1.5/1.11), a obra estava prevista para ser concluída em 31/12/2021, com a entrega da unidade aos adquirentes em 30/06/2022, constando, ainda, o prazo de tolerância de 180 dias (cuja legalidade foi reconhecida na sentença), de modo que o prazo poderia ser estendido até o final de dezembro de 2022.Registre-se, entretanto, que a Ré-apelante deduz alegações genéricas de que as medidas restritivas decorrentes da pandemia de Covid-19 caracterizam fortuito externo ou força maior capazes de afastar a mora. É que, muito embora não se olvide que a pandemia da Covid-19, de forma abrupta, violenta e inevitável, prejudicou as atividades da maioria da população, enquadrando-se no conceito de caso fortuito e de força maior, tem-se que o mero estado pandêmico, em regra, não tem suficiência para suspender a exigibilidade das obrigações contratuais, tampouco isentar os contratantes dos efeitos da mora. Na espécie, a Ré-apelante não trouxe aos autos sequer mínimo início de prova de que sua atividade sofreu, em razão direta da pandemia, restrições justificáveis capazes de ensejar a aplicação da teoria da imprevisão.Veja-se que a tabela elaborada unilateralmente pela Ré-apelante indicando suposto número elevado de atestados médicos apresentados por pessoas que seriam suas funcionárias e assim justificando o afastamento do trabalho em razão da Covid-19, não pode ser considerada como prova capaz de justificar o atraso da obra, na medida em que sequer demonstrado de que os ditos funcionários foram contratados para desempenho de funções nas obras do empreendimento objeto dos autos, ônus, aliás, de sua incumbência.Nesse sentido, os julgados desta Corte:
APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE ABUSIVIDADE E NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, MATERIAIS, PERDAS E DANOS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. APARTAMENTO ADQUIRIDO NA PLANTA. CONDOMÍNIO PARQUE ECOVILLE. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE RESIDENCIAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DE AMBAS AS PARTES. APELAÇÃO 1, DAS RÉS (CONSTRUTORA E PROMITENTE VENDEDORA): 1) INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR À RELAÇÃO JURÍDICA E INVIABILIDADE DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. Questões decididas em decisão interlocutória que não foi objeto de agravo de instrumento. Artigo 1.015, inciso XI, do Código de Processo Civil. Preclusão acerca da aplicação do artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor pelo Juízo a quo. Não conhecimento do tema. Precedentes. 2) AUSÊNCIA DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. Tese rejeitada. Atraso na entrega do empreendimento imobiliário que ultrapassou a cláusula de tolerância de 180 dias estipulada no contrato. Inexistência de excludentes de responsabilidade civil. Pandemia do Covid-19 cujo impacto negativo na evolução das obras não foi demonstrado. Ré que não quis produzir provas. Outros fatores alegados que constituem riscos inerentes à atividade de construção civil. Construtora e incorporadora que devem computar eventuais imprevistos no prazo de entrega da obra. Ausência de caso fortuito ou de força maior. Mora verificada. Culpa injustificada. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO. (...) (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0019452-40.2021.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN -
J. 02.04.2024)
Apelações cíveis. Ação de rescisão contratual cumulada com perdas e danos. devolução de valores pagos, cobrança de multa contratual, alugueres e indenização por danos morais. Sentença de parcial procedência. Insurgência de ambas as partes. Apelação 01 – Recurso da ré AMPR Arquitetura e Incorporações Ltda.: Pretensão de afastamento da culpa pelo atraso na entrega do imóvel. Alegação de caso fortuito e força maior causado pela Pandemia da Covid-19. Causa excludente de responsabilidade não comprovada. Efeitos da pandemia da covid-19 não demonstrados e nem incidiram sobre a construção civil porque declarado serviço essencial. (...). Afastamento da multa contratual fixada para o inadimplemento. Não acolhimento. Mantido o reconhecimento da culpa exclusiva da vendedora pelo atraso na entrega da obra.
(...) 1. Os efeitos da pandemia do Covid-19 foram mínimos para o ramo da construção civil, declarado como serviço essencial, não caracterizando hipótese de caso fortuito ou força maior que justificasse o atraso da obra, especialmente havendo confissão da vendedora de que o atraso efetivo se deu por problemas burocráticos para conseguir o financiamento. 2. A ausência de comprovação de justa causa para a paralisação da obra resulta na confirmação da culpa exclusiva da vendedora pela rescisão do contrato e consequente sujeição à multa contratual avençada livremente entre as partes. (...) (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0020282-43.2021.8.16.0021 - Cascavel -
Rel.: JOSE AMERICO PENTEADO DE CARVALHO -
J. 04.09.2023)
Portanto, não há como se afastar a conclusão da existência de mora da Ré-apelante, mostrando-se devida sua condenação ao pagamento da multa pactuada para hipótese de atraso na entrega do empreendimento.Ainda, com vistas ao afastamento da aplicação da multa pelo atraso na entrega do empreendimento, a Ré-apelante suscita a presença dos efeitos da exceção do contrato não cumprido, instituto segundo o qual aquele que se encontra em mora não pode exigir da outra parte a satisfação da prestação correspondente.Ocorre que, no caso dos autos, a Ré-apelante não demonstrou que o Autor-apelado, até o aforamento desta demanda, estivessem em mora com o pagamento das prestações assumidas. Outrossim, o Autor-apelado não está exigindo o cumprimento da obrigação de entrega da obra pela Ré-apelante, mas a resolução do contrato pelo evidente e inquestionável atraso, não sendo defensável a tese de que somente com a quitação de suas obrigações poderiam deduzir a pretensão de rescisão contratual por culpa da Ré-apelante.Significa dizer que, para o caso dos autos, não incide a regra do art. 476, do CC[1], eis que o Autor-apelado não propôs a ação para buscar o cumprimento do contrato, mas deduziram pretensão de sua rescisão, conforme lhes autoriza o art. 475, do mesmo Código[2].Portanto, não há como se afastar a conclusão da existência de mora da Ré-apelante, mostrando-se devida sua condenação ao pagamento da multa pactuada para hipótese de atraso na entrega do empreendimento.Por isso, é de ser desprovido o apelo também neste ponto e mantida a sentença.
3. – Com relação a retenção de valores pela Ré-apelante.
A Ré-apelante requer, subsidiariamente, para o caso de manutenção da condenação ao pagamento da multa contratual, que observada a cláusula 6.2, para que incida a multa de 10% sobre o valor total do contrato, com o afastamento da cláusula 6.1, que prevê a multa para o caso de rescisão por culpa do comprador, assim como a aplicação da cláusula de retenção do percentual de 25% dos valores pagos pelo Autor-apelad e da taxa de corretagem de 6% do valor do contrato.Nos termos do contrato proposto pela Ré-apelante e ao qual o Autor-apelado inegavelmente apenas aderiu, pois se trata de minuta padrão adotada pela empreendedora, as penalidades pelo desfazimento do negócio foram assim estipuladas:

A boa e melhor atenção a essa composição autoriza concluir que a Ré-apelante renunciou expressamente a qualquer retenção dos valores pagos pela Autora-apelada, seja a título de despesas contratuais ou comissão, sendo que sua pretensão recursal nesse sentido importa em evidente afronta à sua própria e manifesta vontade, expressada em momento pretérito, sem erro e coação, tal como consignado no instrumento referido.Ademais, a previsão contratual não deixa margem a dúvidas quanto à penalidade aplicável à Promitente Vendedora (Ré-apelante) para o caso de inadimplir suas obrigações e dar causa à rescisão, como constatado no caso em exame, ou seja, deverá arcar com multa de 10% sobre o valor da venda, e não de 25% dos valores pagos, conforme reconhecido pela sentença. Ademais, sobre o tema, é o entendimento desta Câmara de Julgamento:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE ABUSIVIDADE E INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. MULTA MORATÓRIA. DANOS MORAIS. RECURSO 1. APELAÇÃO CÍVEL DA LOTEADORA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. (...) DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL CONSTATADO. TERMO AD QUEM DA MULTA CONTRATUAL. EFETIVA ENTREGA DO LOTE FINALIZADO. EXPEDIÇÃO DO CVCO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 971 DO STJ. DESCABIMENTO. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL DE PENALIDADE À VENDEDORA EM CASO DE ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. REFORMA DEVIDA. BASE DE CÁLCULO. VALOR DO CONTRATO. PREVISÃO CONTRATUAL. (...) 4. Expressa no contrato a base de cálculo para a multa contratual advinda do atraso na entrega da obra pelo vendedor, esta deve ser observada, em aplicação dos princípios do pacta sunt servanda e da intervenção mínima nas relações contratuais privadas.(...) 7. Recurso conhecido e parcialmente provido. (...) (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0007334-95.2022.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: SUBSTITUTO OSVALDO CANELA JUNIOR - J. 20.05.2024) – grifei.
Pelas razões expostas, considerando a legalidade da fixação da multa devida pela Ré-apelante em caso de culpa na rescisão contratual, conforme previsto em contrato, dou parcial provimento ao recurso nesse particular, somente para determinar que a multa contratual observe o previsto na cláusula 6.1 (10% do valor do contrato).
4 - Conclusão
Assim, voto por conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos da fundamentação proposta.